Reprise du message précédent :
 
+1 entre CSG-CRDS-IR, assurance PNO, frais de copro, etc... perso pour un bien loué @ 360€ brut/mois, avec un TMI a 14%, loué sur ~30 mois, en moyenne on a du avoir 100€ supernet de revenus... super efficace... pour un bien revendu ensuite 65k€ net vendeur hein... je vous laisse faire le super calcul de rendement de merde... => ~1,85% ... une AV € aurai donné ~3% sur la même période...

Sans compter le temps passé ...

Tu oublies la plus grosse charge potentielle, celle qui est incalculable ... le shitstorm d'un conflit avec un locataire ...
Au hasard, le trio de tête : entretien, dégradations, impayés

Disclosure: Famille hautement intoxiquée à l'immo locatif à une époque. J'ai assez donné pour ne jamais en avoir/vouloir en direct (je reste un dommage collatéral périodique pour les biens qui restent).

Ouais mais tu touchais les loyers chaque mois, priceless

Sans compter que son chef a sûrement acheté quand les prix étaient bas, et peut-être pas spécialement en bouzie du coup

A propos de temps passe, c'est pas nouveau mais ce test est assez interessant (meme si pas forcement adapte a des revenus francais de cadre en COGIP):
http://programs.clearerthinking.or [...] o_you.html

Meme si le propos est assez difficile a interpreter je trouve.

Clairement.  
Disons que sur chaque appart tu as une probabilité de 2% d'avoir une grosse merde (défaut de paiement du locataire, gros travaux imprévus style chaudière qui lâche, etc.) sur une année donnée. Tu as un bien, ok c'est gérable. Tu en as 10: ça te fait un risque de 20% (laissons de côté le débat sur l'indépendance des proba) chaque année.
Financièrement tu peux te dire que ça diversifies ton risque, mais opérationnellement ça devient un enfer. Ou plutôt un job à temps plein, qui va donc réduire à 0 tes revenus du travail.

Je préfèrerais dans ce cas acheter un beau bien tous les 10 ans, ce qui laisse d'ailleurs plus de temps pour dénicher la bonne affaire. Alors qu'avec ton DCA immo t'es comme un fonds de private equity qui doit impérativement investir ses fonds et peut avoir tendance à arroser un peu n'importe comment.
 
Même un seul appart à gérer je pourrais pas, niveau charge mentale. Je préfères utiliser mes soirées et weekend à bosser pour mon bonus, faire des formations/certifications pour travailler mon employabilité ou investir dans le développement social et intellectuel de mes enfants, nettement plus rentable selon moi que d'aller s'occuper d'une chiotte défectueuse ou d'un volet qui claque. Et si je veux investir dans l'immo: go SCPI/SIIC.

 
la bourse c'est risqué  

Tu as pris en compte le coût de la vie légèrement différent à Genève ainsi que les variations de change dans le calcul de ton épargne potentielle ?

[/quotemsg]
 
[quotemsg=54674850,232673,653359]
 
Faut bien choisir l'appartement mais ça se fait, mon chef le fait.
 
 
tu dois bien suc.. aimer ton chef toi non ?  

 
c'est clair que quand il y a le ravalement à 10K a payer, ca fait mal

1 200 €/m², donc pour 40k tu achètes un appartement de 33 m². Tu vises donc un public étudiant, jeune travailleur célibataire ou adulte confirmé seul en galère de thunes. Tu aura donc inévitablement une assez forte vacance locative (si étudiant ou jeune travailleurs célibataire), ou un une forte probabilité d'impayés (si adulte confirmé seul en galère de thunes).

Rien qui fasse rêver ...

Et si jamais il y a des travaux à faire, bah tu dépasses le montant de 40k car il faut bien les payer les travaux ! Et puisque tu vas habiter à Genève, tu ne pourra pas faire ces travaux toi-même car tu ne sera pas sur place. Ni même gérer la gestion locative. C'est d'autant plus improbable que pour trouver un logement à 40k, tu dois sacrément d'éloigner de la zone frontalière avec Genève qui est très chère.

Bref. Je te conseille de bien poser les chiffres, et demande à ton chef le maximum de détails pour te faire réellement une idée de sa situation et de son rendement réel.

 
 
Il a suivi quelle formation sur internet ?

Donc patrimoine full immo à la campagne et cash.
Bon chance

Tout ça parce que le chef a réussi en faisant ça
Tu as vu les chiffres ? Il a acheté à quelle époque ?

 
Oui, mais 5000€ de loyer sans bouger le petit doigt !

Quand on fait n'importe quoi et qu'on chasse de la nano cap boiteuse par exemple, faut pas s'étonner.

Une fausse gestion par agence et la totalité des travaux par des artisans finiront pas réduire à néant la rentabilité, pas grave, un loyer tombera sur le compte tous les mois (sauf impayés).

au final même combat : côté bourse : y a ceux qui parlent que de leurs PV sans jamais détailler les MV  
côté immo : y a ceux qui parlent de leur bons rendements sans jamais détailler précisément

Non, c'est quelqu'un qui partage beaucoup.

Il faut acheter en dessous du marché et accentuer avec un appartement à rénover parce que comme ça, il y a moins de monde intéressés.

Il continue d'acheter régulièrement donc avec le marché actuel.

Il a acheté en ce moment et depuis 10 ans.
Quand je dis campagne, c'est sûr que ce n'est pas Paris mais dans des villes à partir de 30 000 habitants.

D'un côté, les bonnes affaires dans les grandes villes (supérieur à 300 000 habitants), ça se complique beaucoup.

Personne n'y avait encore pensé  

 
Please    
 
C'est mot pour mot les conneries qu'on entend sur YouTube (Théophilie Elliet, Christopher Wanger etc...), mais est-ce que tu y crois vraiment ?  
 
Il te reste également 3 fois la somme après la mensualité payée, ce qui te permet d'en racheter un dans la foulée ?  

 
T'es fou si tu poses sur papier tu risques de découvrir un cashflow négatif après impôts  

 
et qui dit en dessous du marché, dit travaux ou appart mal situé (donc possibilité de pas avoir t tle temps des locataires)
de geneve compliqué de les faire ces travaux donc argent a advancer pour les faire faire.
 
je ne sais pas pk mais j'ai l'impression que ton chf ta vendu du reve et que toi tu pars à la derive  

 
Un peu après la bataille mais nous avons choisi ce régime avec exclusion de mes biens professionnels du calcul, et en cas de différence de patrimoine si divorce le plus riche garde 60% de la différence, l'autre 40  

 
Il faut faire le calcul, en LMNP ça peut passer, mais après en effet gros risque d’emmerdes si locataire défaillant. Et aussi sous réserve que la LMNP ne disparaisse pas.  
Après il est de plus en plus compliqué de faire un cashflow positif en net net mais ça existe sur des studios en bouzi.
 
Typiquement un studio qui a besoin d'être rafraichi on peut l'avoir à vil prix, puis réalisation de travaux ( = déficit en LMNP), plus ameublement/homestaging en mode maison à vendre    et hop tu peux le louer meublé facile 20-30% au dessus du marché s'il est bien situé et avec le déficit pas d'IR pendant 10-12ans.
 
Et par expérience un studio propre et décoré/meublé avec gout non seulement se loue + cher mais attire des locataires plutot respectueux et fiables
 
Après c'est du boulot de gérer tout ça et il faut aimer tout simplement et il faut rester humble et prendre du recul avec toutes les vidéos et sites IMMO FACILE $$$$ qu'on peut trouver sur le net.
 
 

 
Et à l'inverse, le régime LMNP permet de défiscaliser intérêts d'emprunt, frais de notaire, amortissement de l'appartement...
On sait que les AV fonds euros ne verseront plus vraiment 3% à court terme.
Après ca dépend ou t'achètes, et à quel prix.
En ile de france, à quelques stations de RER de paris, on peut trouver une rentabilité brute à 7% soit environ 4% net sur des studios classiques en bon état sans travaux, avec en plus l'effet de levier de crédit.
C'est pas du cashflow positif mais on parle d'appartement clé en main    
 
 
 

 
 
j'en ai une la semaine dernière, elle a posé le calcul, pour sur dans le négatif    
 
"Pas grave, j'aurai quelque chose à moi"  

 
Mais qu'est ce qui est negatif?

• Meilleur rendement que les fonds euros.
• Protection contre l'inflation.
• Bon rendement à long terme (juste en dessous des actions).
• Moins de volatilité que les actions.

Je ne suis pas un fan d'immo, d'ailleurs, je n'en ai pas, mais je comprends l'intérêt très fort des épargnants pour cette classe d'actifs.

 
J'ai bien mentionné plus haut qu'il achetait à chaque fois avec travaux pour dénigrer le bien et l'avoir le moins cher possible.
Il faut le loyer soit de 1% de l'achat de l'appartement, du notaire et des travaux.
 
Ca fait donc 12% sur l'année mais il faut prendre en compte la taxe foncière et mettre de côté pour les éventuels travaux.
Ca fait environ 9-10% de rentabilité sur l'année.
Pour les impôts, j'avoue que je ne sais plus ce qu'il fait.
 
J'ai beaucoup plus confiance en quelqu'un que je vois tous les jours et qui m'a appris plein de choses que des youtubers.
 
Je n'ai pas dis que c'était facile mais je le crois.

Il a du acheter il y a belle lurette, acheter à 1/100 c'est a mon avis impossible dans un secteur ou il y a de la demande locative sinon les locataires auraient interet a acheter plutot que de reste ne loc.
Aujourd'hui c'est plutot du 1/150 à 1/200 (sur paris c'est 1/300 )

On va carrément taper dans les 12% brut maintenant ...
Bref, bon courage pour trouver ces pépites.

Une collègue qui a fait acheter des appartements à 80 000€ a ses fils, dans le 06.
Mensualités du crédit inférieures à 500€. Location à 700 à peu près.
Après le père est dans le milieu et ils ont un peu retapé. Classique cas des youtubeurs.

 
7% en ile de france sans travaux, donc pourquoi pas du 12% dans des petites villes avec travaux...

Il a commencé il y a 10 ans et continue.
Il a passé énormément de temps à trouver sa ville d'investissement, il a comparé plein de choses.

Typiquement francais comme réaction, tu n'y arrives pas donc tu ne crois rien donc c'est impossible.

Tu as raison, continue de placer sur ton PEL et tu passeras un jour d'une twingo à une clio.

C'est ce que je dis depuis le début.

Montre nous la voie et surtout n'hésite pas à faire des vidéos pour expliquer ta réussite

J'ai bien plus d'immo que tu n'en auras jamais ... mais je ne torche pas le cul de mes locataires.
Et malheureusement, tu vas devoir laisser passer quelques années avant d'arriver à mon niveau d'expérience en "torchage de cul des locataires".
Viens poser des chiffres concrets sur la table : pre et post investissements.
Tu es en plein rêve et rien que le fait de vouloir acheter de l'immo cash montre clairement que tu n'y connais rien.

"Il ne savait pas que c'était impossible alors il est venu sur HFR pour demander comment faire"

Je prends le paris mais faut aussi investir intelligemment.

Pas que cash, aussi à crédit, j'aurais un salaire suisse donc l'emprunt va suivre et je compte en profiter.

Le cash c'est parce que je ne sais pas quoi faire de mes économies et ça me permettrait d'avoir un meilleur dossier auprès des banques car "loyers pleins" (pas de crédit) et rente tous les mois sauf en cas de rentes locatives ou de loyers impayés.

Bref, HFR ne changera jamais.

Le discours a déjà changé entre ce matin et cet après midi ...
J'attends avec impatience quand tu viendras avec des chiffres concrets ... pas une vague idée illusoire après un repas de midi un peu trop aviné.
Et on en reparlera ensuite 3 ans après, quand tu auras un peu plus d'expérience en gestion locative à distance.

Enfin venant de quelqu'un qui voulait vider un PEA pour investir dans le LTC le 13/12/2017 : Certains ici ne croient pas en la crypto mais tant pis, de mon côté j'y crois mais à court/moyen terme.
On voit que tu chasses les investissements de qualité.