Réinvestis à 100% ? sinon, à combien ?

Réinvestis à 100% ? sinon, à combien ?

Ca parlait SCPI il y a peu, j'en profite pour faire un petit bilan pour mes achats :

 
Tu peux réinvestir jusqu'à 100% mais la fiscalité des loyers s'applique donc PS déduits et impôts à payer malgré tout, ce n'est pas comparable à des dividendes par actions.

   
 
Ca ressemble à mes courbes.

Non, car ils sont payés à la sortie, donc il te reste 100 000.

Non, tu toucheras 5000.

5000/4 tous les 3 mois. Mais certaines SCPI payent tous les mois. Comme Corum.

Tu reçois un virement.

Corum le permet. Tes dividendes sont réinvestis en achat de parts. Je crois que ce sont les seuls.

Oui, mais c'est transparent pour toi. Certains bien sont vides, d'autres les locataires ne payent plus. C'est le gestionnaire qui gère ces problèmes.
Ca impacte le rendement à la baisse et à la hausse bien sûr.

j'ai juste considéré que les frais sont payé à l'achat pour voir la rentabilité du truc.

Je rentre de vacance et vient de me manger 100 pages d'un coup.

Ca parlait SCPI il y a peu, j'en profite pour faire un petit bilan pour mes achats :

Achat en octobre 2014 de 50 parts d'Atout Pierre Diversification (APD) et Corum à crédit (Taux à 3,50% )
Début des loyers au bout de 5 (Corum) et 6 mois (APD).
En mars 2017, j'ai mis en place le réinvestissement des dividendes chez Corum (Achat automatique de nouvelles parts avec le dividendes qui ne m'est donc plus versé)
En Août et Septembre 2017, les deux lignes de crédit ont été renégociées à 1,85% et 1,65% pour une durée identique (la mensualité passe de 486€ à 433€)
En Janvier 2018, j'ai pris 50 parts de Corum XL en Nue Propriété pendant 5 ans.
Aujourd'hui j'ai 37,77 parts de Corum.

Pour l'instant, je n'ai pas d'impôts à cause des intérêts, assurance du prêts et frais de dossier. Ca commence cette année (d'après le prélèvement à la source 14€/mois pour le foncier)

voici le graphique récapitulatif (fin d'année 2018 extrapolée à partir de l'historique) :
https://reho.st/self/3232ad613df076 [...] 4c0681.jpg

On y voit bien les revalorisation de Corum (06/2015,06/2016 et 06/2018), celle de Corum XL (04/2018) et APD est passé en capital variable, ce qui équivaut à une revalorisation de 2,17% (07/2018).
On voit également le passage au dividende mensuel de Corum (01/2016)

 
Mais du coup, 5% est "peu" si on veut utiliser les SCPI avec un crédit immobilier pour qu'il se rembourse tout seul vu que j'aurais besoin tous les mois de rembourser une mensualité et si je prends un crédit sur 20 ans, je paierais peut-être une partie de ma poche, il faudrait un crédit sur 25 ans à ce moment-là pour diminuer les mensualités.

Ca ne paye pas la totalité du crédit, mais ça reste intéressant.

Idem !  
Et dans mon patrimoine aussi, j'enlève ces frais, sinon c'est de la triche.

 
 
Tu as acheté Corum via courtier ou en contactant directement Corum ?
 
Comment tu as fait pour renégocier le crédit ? Banque contactée ?

 
Toi tu as acheté cash, pas d'emprunt ?

Via Prim@li@nce le crédit est au Crédit F0ncier.
Pour renégocier le prêt, envoi d'un email indiquant que les taux avait baissé et demandé ce qu'ils pouvaient faire.

Les CORUM ?

31800 € cash en décembre 2017.
Puis 68 688 € à crédit en juin 2018, juste avant la revalo de part (+1,4%).

Valeur totale = 109 650 € (dont 12% de frais à déduire).

Je parle de ton portif SCPI.

Tu choisis : de 0 à 100% !  

 
Tu peux réinvestir jusqu'à 100% mais la fiscalité des loyers s'applique donc PS déduits et impôts à payer malgré tout, ce n'est pas comparable à des dividendes par actions.

Pour les autres SCPI :

Pierre 48 :
23 140 à crédit in fine en mars 2007
Puis j'ai réinvesti toutes la distribution de PV + fais des versements complémentaires de 10 k€ de temps en temps.
Valeur aujourd'hui = 73 755 € (monte de 1% tous les trimestres)

Novapierre :
39 390 à crédit en mars 2007
Valeur aujourd'hui = 45 760 €

Novapierre Allemagne :
30 090 cash en janvier 2017
Valeur aujourd'hui = 30 090 €

Valeur totale = 231 509 € frais de vente (=frais d'achat) déduits.

reste à rembourser = 102 711 € soir 44% de la valeur.

c'était cela la question. Les PS sont donc payés/prelévés dès le versement et pas lors de la vente des parts
donc c'est réinvestis à 83% maximum en gros voire moins si impôts en plus donc 70% ou c'est PS + IR et pas flat tax ?

 
 
En fait la valeur de vente, c'est la valeur de retrait ?
(valeur de retrait qui tient compte des frais d'achat de 6-12%).

 
 
Pas de flat tax sur les revenus fonciers.
Tmi+PS.
En frais réels on retire les intérêts d'emprunt pour calculer l'assiette taxable.

(c'est bien 45% la tranche après 30% ou je suis à l'ouest?)

0
14
30
41
45

Oui, c'est ça.

Enfin si il y a plus de demandes d'achat que de vente. Sinon chez Paref par exemple, il y a un fonds de remboursement, qui te rachète les parts moins cher !
C'est le cas sur P48 en ce moment !

C'est 13% de moins le remboursement par le fonds de remboursement !!!

ok donc ca représente pas mal des dividendes au moins au début j'imagine, enfin 100k€ 1.5k d'intérèts, 5k de dividendes donc 30% à déclarer en moins, ouais c'est pas énorme.
ca fait mal TMI +PS quand même, ca donne du 47% ou du 62% pour les riches
(c'est bien 45% la tranche après 30% ou je suis à l'ouest?)

 
 
30%
41%
45%
 
Mon taux est de 2,10%, dur d'avoir mieux pour des SCPI.
Curieux de voir la renégo du camarade kangourou à 1,65%.

150/200 par mois, c'est ce que me rapporte mes panneaux photovoltaiques, pour une mise au départ de 7 ke
bon, c'était il y a quelques années déjà, mais clairement, c'était un sacré bon placement pour ceux qui ont fait une installation.

Si vous vouliez investir un crédit immobilier, vous l'investireriez en SCPI, en immobiliser locatif ou un peu des 2?

Pour qu'il se rembourse tout seul du mieux possible.

 
 
30%
41%
45%
 
Mon taux est de 2,10%, dur d'avoir mieux pour des SCPI.
Curieux de voir la renégo du camarade kangourou à 1,65%.

Envoyé en Mars 2016 sans succès
Envoyé en Mai 2016, pris en compte uniquement pour Corum (à 1,65%) renvoyé dans la foulée pour ADP (passé le mois d'après à 1,85%)

Si vous vouliez investir un crédit immobilier, vous l'investireriez en SCPI, en immobiliser locatif ou un peu des 2?

Pour qu'il se rembourse tout seul du mieux possible.

 
Le locatif physique te donne accès au régime micro-foncier (abattement de 30% des loyers si ceux-cis sont inférieurs 15k€/an)
 
Perso j'ai commencé par le physique et je suis passé au micro-foncier.
Pblm: j'y suis bloqué pour au moins 3 ans.
 
Donc maintenant:

• Soit j'attend 3 ans pour pouvoir passer au régime réel et faire un crédit immo pour acheter des parts de SCPI et ainsi déduire les intérêts. Et éventuellement faire des travaux dans l'appartement pour optimiser.
• Soit je n'attend pas car les taux pourraient remonter et, en fonction de la somme empruntée, les intérêts déductibles pourraient être inférieurs à l'abattement de 30%

Dans les 2 cas: calculer que la somme des loyers reste sous 15k€/an (avec une marge) puis repasser au micro-crédit.
 
 

 
Sans apport ou super bonne affaire + lourds travaux réalisés toi-même ça me semble très difficile.

Sur la colline de Jolimont

J'ai trouvé un locataire avant de commencer à chercher (un voisin nous a entendu parler de déménagement), on a déménagé un peu en catastrophe avec enfant en bas âge dans les pattes, j'ai sauté sur l'occasion et j'ai signé le bail.
LMNP ça veut dire beaucoup de turn-over, donc être présent à l'appart régulièrement ... là ça ne me prend pas du tout de temps.
Mais j'y penserai quand le locataire partira.

 
Le locatif physique te donne accès au régime micro-foncier (abattement de 30% des loyers si ceux-cis sont inférieurs 15k€/an)
 
Perso j'ai commencé par le physique et je suis passé au micro-foncier.
Pblm: j'y suis bloqué pour au moins 3 ans.
 
Donc maintenant:

• Soit j'attend 3 ans pour pouvoir passer au régime réel et faire un crédit immo pour acheter des parts de SCPI et ainsi déduire les intérêts. Et éventuellement faire des travaux dans l'appartement pour optimiser.
• Soit je n'attend pas car les taux pourraient remonter et, en fonction de la somme empruntée, les intérêts déductibles pourraient être inférieurs à l'abattement de 30%

Dans les 2 cas: calculer que la somme des loyers reste sous 15k€/an (avec une marge) puis repasser au micro-crédit.
 
 

 
Sans apport ou super bonne affaire + lourds travaux réalisés toi-même ça me semble très difficile.
 
Par exemple tu veux 100 parts de Corum, t'empruntes donc 107 500€.
Loyers 6% soit 6450€/an soit 537.5€/mois.
J'ai fais qq simulations (pas poussées au max, à prendre avec des pincettes) et je n'atteins jamais l'auto-financement.
 
Par contre si tu prend qq parts cash à côté tu peux atteindre un cash-flow positif, mais ça reviens à acheter avec apport.

 
En gros pour faire simple, j'ai actuellement un appartement avec crédit mais je vais bientôt déménager et revendre mon appartement parce que si je suis en banlieue parisienne donc mauvais placement pour du locatif, je mettrais à peu près 250€ de ma poche tous les mois.
 
Je vais partir travailler à Genève et j'aurais donc un contrat Suisse avec le salaire qui va avec.
 
Si je passe la période d'essai (3 mois), je pourrais utiliser mon crédit immobilier (mon appartement sera revendu) qui devrait être aux alentours de 500 000€ (je ne sais pas comment on calcule la capacité d'emprunt vu qu'en Suisse, il y a déjà le prélèvement à la source) et j'aimerais donc l'investir pour qu'il se rentabilise tout seul.
 
J'ai un de mes chefs qui a investi en bourse et immobilier locatif et apparemment, il se fait des couilles en diamant grâce au locatif, il a passé énormément de temps à sélectionner les bons secteurs en France, il négocie très bas les offres et arrive à gagner 1% net par mois apparemment.
 
Quand je lui ai parlé des SCPI, il m'a regardé comme ça :
 
Du coup, je suis hésitant à tenter du locatif sauf que je ne suis pas lui, je m'y connais beaucoup moins.

 
En gros pour faire simple, j'ai actuellement un appartement avec crédit mais je vais bientôt déménager et revendre mon appartement parce que si je suis en banlieue parisienne donc mauvais placement pour du locatif, je mettrais à peu près 250€ de ma poche tous les mois.
 
Je vais partir travailler à Genève et j'aurais donc un contrat Suisse avec le salaire qui va avec.
 
Si je passe la période d'essai (3 mois), je pourrais utiliser mon crédit immobilier (mon appartement sera revendu) qui devrait être aux alentours de 500 000€ (je ne sais pas comment on calcule la capacité d'emprunt vu qu'en Suisse, il y a déjà le prélèvement à la source) et j'aimerais donc l'investir pour qu'il se rentabilise tout seul.
 
J'ai un de mes chefs qui a investi en bourse et immobilier locatif et apparemment, il se fait des couilles en diamant grâce au locatif, il a passé énormément de temps à sélectionner les bons secteurs en France, il négocie très bas les offres et arrive à gagner 1% net par mois apparemment.
 
Quand je lui ai parlé des SCPI, il m'a regardé comme ça :
 
Du coup, je suis hésitant à tenter du locatif sauf que je ne suis pas lui, je m'y connais beaucoup moins.

Normalement le notaire notifie l'organisme préteur sauf erreur.

Ton credit immobilier etant affecté, tu vas devoir le rembourser une fois le bien vendu.