Reprise du message précédent :
Deux solutions,  
 
Soit comme tu dis, tu fais une ligne immo en ajoutant à chaque fois la part de capital remboursé.
 
Soit une ligne immo avec la valeur de ton bien et une ligne crédit qui diminuera au fur et à mesure que tu rembourse

Dans mon suivi :
 
Pour le patrimoine, pour des part de SCPI à crédit (sensiblement le même cas), j'ai une ligne avec la valeur de rachat des parts et une ligne de crédit qui diminue à chaque prélèvement.
 
Pour le suivi des dépenses, la part intérêts et la part assurance du prêt sont en dépense, la part de capitalisation est en épargne.

Différence patrimoine brut et patrimoine net.
D'un côté tu as ton actif : ta maison à sa valeur.
De l'autre côté un passif : ta dette, ton CRD qui va baisser tous les mois au rythme de tes remboursements.

plutôt, non

Proprement, c'est sa valeur réelle qu'il faut intégrer
Mais oui, d'un point de vue comptable pur, elle ne vaut "que" ce que tu peux tirer de sa revente.

Oui, tu peux faire une estimation. Ou garder la valeur d'achat les premières années. Ca ne bouge pas tant que ça.

Oui enfin la valeur à l'instant T, que l'on peut revoir tous les ans.
Mais c'est estimatif oui. Cf PATRIM sur le site des impôts.

Car la vraie valeur, on la connaît seulement quand on a vendu

Pour l'instant
Je prévois un krach massif pendant le prochain quinquennat !  
(aucun rapport avec mon horizon d'achat propre : nonononon )

Ou amortissement sur 20 à 30 ans, comme en comptabilité d'entreprise

Vous actualiseriez la valeur de la maison tout les ans ?

Non.
Je garde la valeur d'achat pour l'instant (2013).

Si tu fais un bilan annuel par an, ça semble légitime.

Merci pour vos réponses    
Je vais donc faire 2 lignes, une avec le patrimoine brut et une avec le patrimoine net, et j'intégrerai la différence de ces lignes dans mon épargne
Cependant vu que mon apport couvrait les frais de notaire, la caution + frais annexe et une  toute petite partie de l'emprunt, je me retrouve déjà en positif ce qui n'est pas logique...
Je l'intègre où l'apport ? Je le rajoute à la dette ?

A priori non, ton patrimoine net devrait etre plus faible après l'achat que juste avant....
Par contre effectivement si tu revends aujourd'hui tu repars avec un peu d'argent.  

Ton patrimoine financier a chuté.
Mais ton patrimoine immo net a monté (différence entre valeur et le capital restant dû)

Au global, ton patrimoine à qd même dû baisser des FDN car c'est une vraie dépense, tu ne les retrouves pas dans la valeur de la maison et ton patrimoine financier a baissé d'autant.

Faut mettre la valeur de la maison, les fdn et autres c'est de la perte c'est partie c'est plus dans ton capital

 
Le truc un peu complique c'est quand tu fais pas mal de travaux, d'estimer une nouvelle valeur. Enfin complique c'est pas vraiment le mot, on va dire qu'il y a plusieurs ecoles  

Tu ne retrouves jamais la valeur de tes travaux. Par exemple là, je vais refaire ma cuisine pour un budget estimé de 20 000 €. Ca va pas augmenter la valeur de mon appart de 20 000 €, mais peut être de 5000 €...

Pourquoi le redface  

Il y a la méthode coué : ajouter le montant des travaux au prix.
Et la méthode réaliste : comparer aux prix de vente de biens équivalents.
Le biais, c'est que parfois, en période de bulle, les 2 méthodes donnent le même résultat.
Etonnant, non ?

 
Vice-versa, si tu es très bricoleur et que tu n'achètes que les matériaux (idéalement que tu te démerdes pour les avoir à pas cher), la valeur du bien peut prendre 20k€ avec un investissement de 5k€ - et de beaucoup d'heures de boulot les soirs et WE.

 
Oui en effet, en faisant le tableau, je me suis aperçu de cela    
Merci pour votre aide    
Maintenant il ne me reste plus qu'à rembourser jusqu'à dans un premier temps retrouver mon patrimoine intial !

C'est vrai, mais ce n'est pas mon cas.
 
D'ailleurs je vous avais raconté l'histoire de mon cousin partit de rien, ouvrier d'usine, et qui se retrouve à la tête d'une douzaine de maisons louées au bout de 20 ans ? Et qui aujourd'hui vit de ses rentes et payes l'ISF ?  

Tu m'inquiètes avec tes 20k EUR; perso j'ai fait faire des devis Schmidt, Mobalpa, quelques marques plus "boutique" à Paris et je termine pour 12-13k EUR en bois massif, plan de travail en granit et electromenager.
 
Clairement c'est un assemblage avec electro sur Ubaldi, meubles Mobalpa massifs + un meuble sur mesure pour un angle, plan de travail acheté séparement. Tu dédies une grandes pièce peut-être ?

Non, mais je vais changer le carrelage en même temps. 20 000 € c'est une estimation haute je pense quand même.

Il faut vraiment pas gagner beaucoup par le travail pour "rentabiliser" les centaines d'heures persos liées au bricolage. J'ai principalement des experiences desastreuses autour de moi, de quasi bricoleurs "aidés par leur oncle" qui finalement payent aussi cher que via un artisan parce que quelques conneries furent faites et doivent être rattrapées, une histoire d'accident et une histoire de travaux qui 3 ans après sont tout à refaire  
 
Les seules histoires positives de valorisation de bien c'est vraiment des grand nettoyage/changement de parquet/coup de peinture fait par des artisans et revendu/reloué dans la foulée. Sinon des gens avec petits revenus aux 35h (80% glandées au boulot) qui avaient largement le temps de tout gerer et renover en quelques mois dans un contexte où les loyers étaient peu chers. A Paris, si tes travaux prennent 6 mois au lieu de 2 parce que tu les fais toi même c'est 4 mois de loyers à payer en plus ce n'est pas rien  

 
Et ce que l'on depense pour la maison (pour son embellissement par exemple? Création d'un sauna, refaire une cave voutée, faire une 2ieme chambre...) c'est aussi de la perte?
 
J'aurai tendance à dire que c'est un investissement, car cela donne de la plus valus au bien immobilier, non?

ça dépend si tu considères que donner 100 pour récupérer 80 est un investissement ...

Les améliorations sont comprises dans 'valeur de la maison'

Après par exemple, l'appart que je viens d'acheter est un T3, transformable en T4 en montant une cloison et créant une porte dans du placo. Cout = 1000€ voir beaucoup beaucoup moins si je le fais seul
Potentiel à la revente = plusieurs milliers d'euros de +value car je vendrais un T4 au lieu d'un T3

T3 ou T4, cela n'agrandit pas la surface totale du logement

Tu peux aussi monter 3 autres cloisons et vendre un T7  

L escroquerie assumée  

Bonjour les gens,
 
Ca fait un petit bout de temps que j'avais délaissé le topic, principalement par manque de temps.
 
Aujourd'hui je m’intéresse un peu aux ETF et tant qu'à faire sur PEA pour diminuer les frais.
 
Si en AV on ne se pose pas trop la question de la liquidité (l'assureur se débrouillant pour gérer), en PEA cela me semble essentiel. Or si je prend un ETF World comme EWLD (FR0011869353), sa liquidité est pour ainsi dire nulle au vue des volumes journalier (10k€/j sur les 5 derniers jours).
 
J'aimerais donc savoir si je rate quelque chose ou si un ETF en PEA/CTO est une fausse bonne idée ?
 
Si je prend CW8 qui a une plus grande VL et plus de volume, on arrive à 450k€/j ce qui me semble encore très très faible pour ce type de produit !

 
En quoi est ce une escroquerie ? Le bien fait 84m² avec une deuxième chambre de 18m²... le jour où j'ai deux gamins je monte une cloison au milieu. Je vois pas où est le problème ...

 
Bof, ca depend des travaux et des cas, j'ai des potes qui ont depense 50k et revendu 120k plus cher 6 mois plus tard...  

 
La plupart des gens ne gagnent pas vraiment plus si ils travaillent plus, par contre ils ont aussi du temps, qu'ils peuvent employer a bricoler...

 
Pas convaincu que ca te fasse gagner grand chose par contre...  
A moins que le prix au m2 des t4 soit superieur a celui des t3 mais ca me semble pas evident d'un premier abord...

Ne pas oublier qu'un ETF est un fonds que tu achetes et vends à la maison de gestion, pas nécessairement à d'autres investisseurs du marché, contrairement à une action.

Bilan, regarder les volumes sur un ETF n'a pas beaucoup de sens; une maison comme Amundi/Lyxor n'aura aucun probleme à être market maker sur un ordre de 5M EUR un jour donné, il leur suffira d'ajuster leurs poses sur les milliers de titres sous-jacents sans mal. Les ETFs en PEA/CTO sont globalement une bonne idée. Verifie bien les frais de garde, le bid/ask spread des ETF et les frais d'exécution de ton broker pour maximiser l'efficacité.

CW8 a 0.04% de Bid/Ask spread sur les 52 dernières semaines, 0.38% de TER, EWLD 0.30% de Bid/Ask spread sur les 52 dernières semaines (:D) et 0.45% de TER.
A noter qu'ils sont en EUR non hedgé donc performances d'environ 1.85/1.9% YTD vs. MSCI World à 5.4%, baisse du dollar de 2.5% YTD.

 
Merci, ca me semble bien plus logique en effet !
Tant que h'y suis tu le trouve ou le Bid/Ask Spread sur 52 semaines ? Sur Morningstar.com je ne trouve que le journalier.
 
Et donc si je comprend bien je n'aurais aucun souci à trader un ETF spécialisé comme PHG (FR0010344978) par exemple malgré des volumes proche de 0 ?
 
Edit : et pour le type d'ordre ça se passe comment ? Au cours du marcher ou limité ? Et si oui sur base de quelle valeur ? La VL de l'ETF ? La VL la plus faible du carnet des ventes ?

J'ai un Bloomberg et un Reuters, ça m'aide

PHG a 0.14% de B/A spread moyen et 0.3% de TER. Non, aucun problème à le traiter même sur de belles tranches. Le seul risque c'est si la market cap de l'ETF approche trop de 0, les frais fixes pour maintenir l'infrastructure/pricing ne sont plus couverts par les frais et certaines maisons les arrêtent. S'en suit généralement quelques semaines de flou (si tu as été prevenu, parfois l'information ne te parvient pas) et tu reçois tes fonds brutalement. C'est très rare quand même.

Tu peux placer un ordre au marché ou à cours limite, le cours qui sera regardé pour executer ou non ton ordre sera le niveau Ask. La valorisation dans ton portefeuille sera au niveau de la NAV(=VL) qui est généralement proche du mid B/A. La vente sera réalisée au cours Bid.

Attention, pas de lien entre la capacité du market making et la gestion de l'ETF derrière.

C'est dans l'autre sens : les market makers (qui sont à 99% indépendants des asset managers) gèrent leur inventaire comme ils l'entendent dans la journée et se retournent le soir au primaire vs l'asset manager pour créer/redeemer des parts d'ETF. Ce n'est qu'à ce moment que le fonds va acheter/vendre le panier sous-jacent. Donc la capacité à avoir de gros volumes dispo et des spreads serrés depend de la qualité des market makers et de la spécificité du marché sous-jacent (ce que cela coute de se couvrir au market maker).

C'est vrai que le volume traité en bourse n'a aucun sens pour juger de la liquidité d'un ETF, malheureusement c'est ce que regardent les retails. Ce qu'il faut regarder c'est le bid-offer et la taille dispo en 1ère limite (généralement aucun retail n'est assez gros pour l'assécher).
Comparer EWLD (version PEA sortie pour les retails Lyxor, soit pas sa clientèle principale) et CW8 n'a aucun sens. Il faudrait regarder WLD vs CW8.

Typiquement EWLD il y a entre 10k et 60k parts dispo à tout moment pour un spread de 0.23%
Donc un retail peut acheter/vendre directement 130kEUR à 780kEUR à NAV +/- 0.115% à tout moment, même si ça traite en moyenne 5k parts/jour, soit 65kEUR.