Reprise du message précédent :

 
T'as oublié de taper contre un mur avec ton poing, pour montrer ce que c'est vraiment du concret.
 
Sérieusement ... une action d'entreprise c'est pas du concret ? WTF man.

J'ai bien mis des guillemets à concret, une action c'est être détenteur d'une part du capital d'une boîte bla bla. sauf qu'au final cela reste une ligne dématérialisée visible sur ton CTO Bourso ou Bourse Direct quoi

Bien sûr que l'immo c'est plus concret. En cas de crise ou autre, qu'est-ce qui prend de la valeur ? l'immo, l'or. Et quand je parles d'or, je parle encore de physique.  
 
Donc oui avoir 99% de ton patrimoine sur du financier et des lignes dématérialisés quand il est conséquent, c'est une erreur, pour moi.
 
Et idem l'immo permet de profiter du levier du crédit. Moi perso mon bien immo, c'est le locataire qui le rembourse. Donc quand bien même il ne paierait plus, au pire, ça ne reviendrait qu'à le rembourser moi même, comme le font tous ceux qui ont une RP.
 
Et avec un immo physique, au moins tu as un titre de propriété à ton nom. Et quand tu choisis bien (j'ai pris secteur la défense), tes charges et TF sont ridicules.
 
Et les profils de locataires excellents. Avec possibilité de faire facilement du meublés et une demande juste hallucinante. Je peux vous garantir que quand je l'ai mis en location sur PAP, j'ai eu un nombre de demande énormes, de cadres. Et pour ceux qui parlent du risque, dans ce secteur (La Défense), en meublé c'est les entreprises qui payent, donc ton risque d'impayé et d'expulsion est à presque zéro.
 
Et on parle d'une zone (faubourg de l'arche) juste exceptionnelle, en terme de potentiel (locative, voir habitation, de plus en plus de famille). Appart à 5 mins de la défense, ligne 1, RER A, bientôt E et ligne 15, en face d'un parc, aucune voiture. Monoprix à 1 minute à pied, Tram à 1 minute. La gare Ouibus pour des transports en bus pour le reste de la France à 5 minutes. Et des logements de 2005, qui n'ont rien à voir avec le charme de l'ancien mais la vétusté et l'isolation des apparts parisiens.
 
Faut juste passer du temps à regarder, visiter, saisir les opportunités, et moyen de tomber sur des pépites et de diversifier son patrimoine avec du "concret".
 
D'ailleurs mon aversion au risque à largement diminué depuis que je possède du concret. Car maintenant je me dis que, en allant à l'extrème, grosse faillite et crise d'une ampleur sans précédent,  si je perds tout ce que j'ai sur du financier, au moins j'ai un toit. Donc je peux me permettre plus de risque.
 
Donc oui, je rejoins Halfsup, je trouve ça dommage quand tu as plus de 700K € de rien mettre dans du concret, car la pière c'est concret.
 
La pyramide de Maslow je sais pas si ça te parle, mais de la bouffe, un toit, et à manger ça arrive avant les dividendes que tu touches qui sont plus une forme "d'accomplissement", le haut de la pyramide quoi. Quand tu possèdes totalement ton toit, quoi qu'on en dises, tu as sécurisé la base de la pyramide ;-)

Je pense qu'on a bien compris les avantages de ton bien locatif. Mais ton locataire cadre peut ne pas payer son loyer pendant 1 an ou 2, et dégrader ton bien. ça arrive. Certes la probabilité est faible, mais dans ce cas, t'es dans le pétrin. Non seulement il ne t'apporte pas d'argent, mais en plus tu te retrouves avec un bien (une fois que t'as investi de l'argent, du temps et de l'énergie à le faire dégager) avec une valeur moindre, avec des travaux à faire. Sauf à avoir un patrimoine tel qu'il permet de diversifier les locataires, je trouve très dangereux de mettre ses oeufs (voire ceux du banquier, finalement), dans le même panier.
Chaque investissement a ses avantages et inconvénients, et à chacun d'en juger selon le rapport rendement/risque souhaité

Quand le dématérialisé ne vaudra plus rien, ton immobilier sera au même niveau. Des cailloux, rien de plus.

 
C'est pas ce que la crise nous a appris, quand les valeurs du dématérialisés ont dégringolé (je parle surtout de la bourse), avec risque de faillite des banques et des tonnes d'explication sur la garantie à hauteur de 100 K pour rassurer les gens (dont on sait qu'elle ne vaut rien) les valeurs de tout ce qui est concret (immo, or, etc.) se sont embrasés.
 
Et le jour ou le dématérialisé ne vaudra plus rien, ça ne sera pas des cailloux, mais un actif me permettant de me loger.
 
En revanche, celui qui a tout perdu fera quoi ? Trouver un squat ? Mode Ken le survivant ? Faut arrêter un peu...

C'est vrai, il faudrait arrêter prendre le topic Épargne pour le topic Immobilier...

J'apprécie l'argumentation. Désolé mais l'immobilier fait pour moi partie de ton patrimoine au même titre que ton épargne.
 
C'est un placement et c'est aussi le sujet de ce topic => Ou placer son pognon. Alors oui on parle surtout du financier, mais je réagissais à une intervention dont le sujet était le placement de plus de 700K € et où certains trouvaient dommage qu'il n'y ait pas une part d'immo.  
 
Mon discours n'est pas "achetez de l'immo" à tout prix, mais plutôt de dire qu'à un certain niveau de patrimoine, ne pas en posséder me semble être une erreur car cela fait partie de la diversification. Du dématérialisé c'est du virtuel tant que tu ne récupères pas tes sous, les actions aussi. Ceux qui ont tout perdu avec Eurotunnel par exemple pourront t'en parler. La valeur de l'immo peut certes dégringoler, mais à la fin tu as toujours quelque chose. Et si tu veux appeler ça tas de cailloux, libre à toi.
 
Mais je vois que certains ont des boutons quand on parle de l'immobilier

 
Si dégradation sérieuse => Assurance et/ou caution et en général, d'experience, l'assurance te répare bien plus que nécessaire (genre pour une connerie sur le parquet ils te refont tout).
Si travaux nécessaires car usure normale => Travaux déductibles, tu ne paye que 50% du montant des travaux.
Location meublé => Bail de 1 an max.

Tout à fait d'accord avec toi. Il faut absolument de l'immobilier pour avoir un patrimoine équilibré et diversifié !

Stefanef : oui donc en fait t'étais plutôt d'accord avec mon post initial : diversification et équilibre des grandes masses

Merci Danounours92 pour le développement, je te rejoins sur la majorité des points mais j'avais la flemme de développer

Je reste pas persuadé que la rentabilité locative soit exceptionnelle à Puteaux/Courbevoie en revanche

Justement, un ou plusieurs biens locatifs (possible avec 780k€ de patrimoine et des revenus élevés peu imposés), voir des bonnes SCPI c'est diversifier son patrimoine. Tout avoir chez son banquier surtout à ces niveaux d'actifs me semble légèrement imprudent. Comme le dit Danounours92, si demain le CAC repasse à 2500 points voir que plusieurs Etats/banques systémiques font faillites (remember 2008-2011), avoir un toit c'est un moindre mal, même si valorisation a été réduite de 20-30% car dégonflement des prix bullesques actuels (dans ce cas les actions auront fait du -80% voir pire, certaines boîtes auront disparu purement et simplement, ton "titre de propriété" d'actionnaire pigeon te servira plus à grand chose).

PS : je bosse en banque, je boursicote, et j'ai l'immense majorité de mon patrimoine en financier (je réfléchis depuis peu à l'acquisition de SCPI cela dit )

A l'occaz faudrait que je vous raconte l'histoire d'un ex-collègue CGP qui avait plus de 400k€ en PEE Société Générale avec un PRU > 100€ (tips : l'action est descendue à 15-16€, et elle vaut actuellement un peu plus de 44 boules). Son PEE devait lui servir à payer cash sa RP et bénéficier d'une retraite confortable (50ans passé et toujours locataire )

 
Totalement d'accord ! Je bosse en banque aussi et j'ai beaucoup de collègues qui ont bosse à la SG avant d'être dans la boite dans laquelle je bosse. Et j'ai encore en tete l'histoire qu'on me raconte d'une collaboratrice de la SG qui a mis tout son PEE en actions SG et qui devait s'en servir pour sa retraite qui arrivait vers 2011. Elle a juste pleuré. Et j'imagine qu'elle n'est pas seule....
 
Concernant la rentabilité locative de mon bien, non elle est pas top, mais je visais surtout un coin avec "moins" de risque de baisse, et surtout près de là ou je bosse pour pouvoir peut-être l'habiter un jour. Ce qui m'a lancé c'est les taux collaborateurs pour l'immo dont je bénéficiais. Mais sinon en renta pure je suis à 4,85% brut soit 3.6% net net de tout impot, ce qui ne reste pas dégueulasse, ça reste au dessus d'un fond €. Mais effectivement il y a beaucoup mieux Et ce qui me permet surtout aujourd'hui de ne pas mettre une bille de ma poche pour payer mon crédit.  
 
Pour faire simple avant mon patrimoine annuel montait d'environ 20K / an, aujourd'hui grâce à cet investissement et à l'effet levier du crédit (+ mon taux immo vraiment exceptionnel), je suis plutôt aux alentours des 30K de patrimoine / an en plus, à salaire équivalent et en considérant le capital remboursé du prêt immo sans effort.

Les fameux banquiers qui font all-in sur les actions de leur banque pour la retraite ...
Ils méritent rien ceux là.  J'adore acheter leurs actions bradées à -60% pour les aider un peu.

 
 
+1
Un CGP qui oublie les bases de son métier et fait all-in sur une seule action    

Ils croient en leur boîte !  

Tout à fait vrai, mais il y a aussi le revers de la médaille: tu as toujours quelque chose... qui peut te couter pas mal d'argent (taxe, entretien, ...).
Pas trop un soucis si tu loges dedans, c'est peu probable que ça coute plus cher qu'un loyer, mais pour un investissement il faut le prendre en compte.

D'expérience, il te refont tout une fois, deux fois (sans trop regarder à la dépense tant que c'est pas franchement abusé ), et après ils te disent "allez voir ailleurs".

Va aux assemblées générales des entreprises pour lesquelles tu détiens des actions, et fais les visites d'usines, tu verra que ce n'est pas juste une ligne dématérialisée visible sur ton CTO.

Oui, mais cela concerne ta RP uniquement (et RS, soyons large). De l'immo locatif, ca ne sert pas à avoir un toit sur la tête.

Je ne cherche pas à troller hein, je suis d'ailleurs d'accord avec Stephanef (et les autres) : il faut de l'immo dans un patrimoine pour être diversifié. Mais ce n'est pas plus concret qu'une action d'entreprise.

ah les jeunes et leurs produits financiers, moi depuis toujours de fait de l'immobilier, vous devriez essayer, ce sont les locataires qui payent votre prêt et 15 ans après vous prenez 2 appart puis 3 puis 4 et à la fin vous êtes biens avec des vrais biens dans lesquels vous pouvez vous projetter.
En plus on ne spécule pas, on rend service

 
Fabuleux ta vision globale d'une boite. Tu sais dans une banque, tu as un service clientèle, des juristes, de l'étude de dossier, des secrétaires, un service poste, des services généraux, des RH etc.
Bref 3/4 des salariés d'une banque ne sont pas à proprement parler des banquiers mais des personnes qui pourraient travailler dans n'importe quelle entreprise. Des (parfois) petits salaires dont la majeure partie de l'épargne est leur PEE et qui sont totalement reconnaissants envers l'entreprise qui leur a permis de travailler toute leur vie.
 
Cette vision "je bosse dans une banque = je suis le méchant banquier type Kerviel". C'est tellement ne rien comprendre à l'organisation d'une banque et d'une entreprise en générale.

On parlait pas des méchants banquiers, on parlait du danger de mettre tout son patrimoine sur une seule action. C'est valable que l'on soit particulier ou salarié d'une entreprise.
Même une bonne boite peut voir son cours prendre -50% en cas d'accident ou d'erreur comptable.

 
Pour un CGP ok j'avais pas vu. Après se réjouir du malheur des autres.... Un CGP c'est souvent plus un commercial qu'autre chose...

Tu sais que dans la plupart des PEE tu n'est pas obligé d'acheter des actions de ta boite ?

Je suis dans une grande cogip cac40, très exposé à ma boite évidemment mais on a des fonds différents sur lesquels on peut diversifier.

Et au bout de 5 ans tu peux retirer et mettre sur autre chose.

Donc 400k€ d'actions SG je comprend pas désolé ^^

Moment idéal pour chanter la chanson des CGP :
 

Jeanne Mas "En rouge et noir"

Dites, pendant qu'on est dans le PEE, celui de ma boîte est hébergé dans une célèbre société de gestion d'actifs.
 
Il contient 4 fonds :
 
- Un monétaire qui rapporte rien
 
- Un obligataire qui rapporte peu (moins de 3%/an et 0% cette année)
 
- Un machin solidaire qui protège 90% du capital (mais avec la même volatilité que le fonds actions)
 
- Un fonds actions France  
 
J'aimerais bien qu'on puisse avoir accès à d'autres fonds plus performants, voire des trackers, est-ce que vous savez comment je pourrais faire ? Je suppose qu'on doit avoir un contrat ? Est-ce que ça couterait cher ? etc....

Tu n'as pas la main là dessus. C'est la boîte qui décide avec les représentants du personnel.  

Oui d'accord, donc c'est aux représentants du personnel de faire la demande ? (c'est une petite société qu'on a en France donc tout le monde se connaît   )
 
Vous savez combien ça coûte ce genre de contrat ?

Je suis le premier à trouver cela stupide je te rassure

J'arrive pas à m'accorder avec toi sur ce point.

Une action ça vaut plus rien si la boîte fait faillite, normalement et sauf catastrophe (et encore t'es assuré), les murs de ton bien immo ils restent.

En général le DAF intervient dans les négos également. Le coût du contrat pour la boîte dépend notamment du nombre de salariés, des encours sous gestion, des négociations à la mise en place etc.

Bonjour,
 
Je souhaite investir une partie (la majorité ) de mon argent en dehors des banques. Un proche (famille) me propose le plan suivant : acheter un bien immobilier avec des travaux (pas de gros œuvre), faire faire les travaux, et lui louer l'appartement. Chacun y trouverait son compte :
 
 - J'investis mon argent dans l'immobilier et je le loue à quelqu'un en qui j'ai confiance
 - La personne en question y trouve son compte car choisit l'appartement qui lui va bien
 - Une grosse partie des travaux peut être faite par les futurs locataires (l'un travaille dans le bâtiment)
 
Le bien ne serait pas dans mon coin et il s'agirait plutôt d'un petit montant (75k + 15k de travaux).
 
Quelqu'un a déjà fait ce genre de plans ? Quel point de vigilances ?
 
Je me pose des questions car ce serait mon premier investissement. Je suis locataire mais je ne compte pas acheter "pour moi" à moyen terme (RP, pas installé, ...). J'ai peur de perdre des avantages pour un futur achat "pour moi" en achetant du locatif en premier ...
 
Edit : je n'y connais rien en immobilier.

Le combo immo/proche/pognon
S'il paye pas vous faites comment ? Assurance / Albanais / huissiers ?
Les travaux ne seront pas déductibles sans factures de pro.

 
 
Calcule le rendement net et le cashflow.
 
90k€ à l'achat, on va dire 100k€ FDN in.
Pour le louer à combien hors charges ?

1) prendre rendez vous chez un notaire pour prendre conseil
2) comprendre la fiscalité des revenus immobiliers
3) lire le message d'Ashkaran 10x
 
Bonne chance

Je rajouterais qu'il serait nécessaire de financer au taquet ce type de bien et éviter des injections de disponibilités persos.

Ca ne coute rien d'essayer, mais 0.5% c'est très peu comme frais d'entrée. Et 30k c'est peu comme montant -> peu de chance de pouvoir négocier une baisse.
 

Personnellement je n'ai pas les connaissances ni l'envie pour analyser en détail une REIT. Mon but c'est simplement de diversifier mon portefeuille en gardant un profil de risque équilibré et une gestion très passive, comme bon nombre d’investisseurs à mon avis.
 
Les REITs sont-elles adaptées à mon profil ?
 
D'ailleurs, un truc qui m'échappe : les SCPI émettent de nouvelles parts pour faire croitre leur parc immobilier. Sur les REITs ça fonctionne comment ?

Oui je pense.
Les REIT peuvent émettre ou racheter des actions, comme n'importe quelle entreprise cotée.

Du tout ! Juste optimiser l'abondement, au delà c'est très risqué surtout sans décote...

Pour rebondir sur votre discussion, des SCPI en assurance vie, c'est un produit financier ou de l'immobilier pour vous ?

La boîte fait faillite = scénario catastrophe. C'est pourtant facile non ? Et c'est plus facile d'acheter des morceaux de plusieurs boîte pour diversifier son exposition que d'acheter des morceaux de plusieurs RP.

Côté rendement, je le compte comme immobilier.
Le risque financier se situe côté assureur. S'il fait faillite (suite crise financière), on perd des plumes. Ou en raison de la politique de taux bas, l'assureur peut modifier certaines règles modifiant les conditions de ton investissement initial.