Parce que les bureaux, c'est cyclique. C'est donc "normal" que la vacance soit plus importante en ce moment.

Donc tu crois à une reprise de l'économie française    
Moi pas du tout

 
Par chez moi et dans de très nombreuses aires urbaines en France, c'est surtout les centres villes qui se vident (commerce, pour les bureau je ne sais pas), avec un problème majeur, des places de parking qui correspondaient au parc de véhicule des années 70, alors qu'il y a 3 fois plus de voitures maintenant, donc les gens ne vont tout simplement plus en centre-ville vu qu'ils ne peuvent pas se garer.
 
Perso, je privilégierai une approche concentrée sur les grandes villes, et moitié moitié bureaux / commerce, mais c'est purement subjectif.

On est pas aux US où les gens sont amoureux de leur caisse et veulent TOUT faire en voiture TOUT le temps et n'importe OU.

J'ai plusieurs exemples de centre ville en tête où la voiture est quasi prohibée avec du piéton/pyste cyclable/ tram partout, et pourtant la fréquentation moyenne ne cesse d'augmenter. On est pas aux US où les gens sont amoureux de leur caisse et veulent TOUT faire en voiture TOUT le temps et n'importe OU.
 
Les parking relais en entrée des grandes agglos c'est plutôt bien accepté maintenant. Les gens cherchent de plus en plus à utiliser métro/tram/bus pour se rendre en plein coeur de ville. Après y a toujours des gros beaufs qui ne peuvent se passer de leur scenic dci pour balader bobonne, bryan, jenifer et le labrador...

Déplacements professionnels dans les Landes, la Creuse, la Drôme : les centre-ville sont morts, tout est exporté dans les zones résidentielles et les centres commerciaux.

J'ai plusieurs exemples de centre ville en tête où la voiture est quasi prohibée avec du piéton/pyste cyclable/ tram partout, et pourtant la fréquentation moyenne ne cesse d'augmenter. On est pas aux US où les gens sont amoureux de leur caisse et veulent TOUT faire en voiture TOUT le temps et n'importe OU.

Les parking relais en entrée des grandes agglos c'est plutôt bien accepté maintenant. Les gens cherchent de plus en plus à utiliser métro/tram/bus pour se rendre en plein coeur de ville. Après y a toujours des gros beaufs qui ne peuvent se passer de leur scenic dci pour balader bobonne, bryan, jenifer et le labrador...

Ah parce qu'il y a des villes dans ces départements ?

En plus ça prête à confusion avec GAV (garantie accident de la vie) qui est un autre filon pour pigeonner les clients

Ce sera douloureux, mais, oui, j'y crois.
Je pense que nous avons une élite entrepreneuriale de haut niveau. Et que les politiques commencent à réaliser le merdier.

J'ai plusieurs exemples de centre ville en tête où la voiture est quasi prohibée avec du piéton/pyste cyclable/ tram partout, et pourtant la fréquentation moyenne ne cesse d'augmenter. On est pas aux US où les gens sont amoureux de leur caisse et veulent TOUT faire en voiture TOUT le temps et n'importe OU

Salut les enfants,
 
Je bosse depuis peu chez Primo, et j'ai l'honneur de vous annoncer 3 nouveaux fonds euros qui arriveront d'ici quelques semaines, du même niveau que le Pierre Euro (qui carbure à 4%/an pour les incultes)
Qui a dit qu'on ne pouvait pas VRAIMENT diversifier ses fonds euros ?

 
Pas dans les villes moyennes. Les grandes villes sont saturées, ça va sans dire que la bagnole n'est pas faite pour rentrer dans les hyper centre de ces villes, mais quoi qu'il en soit, dans dans ces grands centres urbains, il faut quand même des parking relais comme tu le soulignes.  
 
Je schématise : si tu veux aller t'acheter 2 sachets de thé, ou au marché, ou dans une boulangerie, ou que sais-je, tu vas pas accepter d'aller garer ta bagnole à 20 minutes du centre ville d'une petite ville parce que les élus n'ont pas été assez intelligent pour installer des parkings, tu n'iras pas, tout simplement, tu iras dans la périphérie, et c'est comme ça se que ça se passe, plus ou moins, dans toutes les villes moyennes. Les périphéries tuent les centre-villes qui ne savent pas s'adapter aux conditions d'aujourd'hui (moins de gens qui vivent en centre ville, + de voitures).

Je schématise : si tu veux aller t'acheter 2 sachets de thé, ou au marché, ou dans une boulangerie, ou que sais-je, tu vas pas accepter d'aller garer ta bagnole à 20 minutes du centre ville d'une petite ville parce que les élus n'ont pas été assez intelligent pour installer des parkings, tu n'iras pas, tout simplement, tu iras dans la périphérie

et c'est comme ça se que ça se passe, plus ou moins, dans toutes les villes moyennes. Les périphéries tuent les centre-villes qui ne savent pas s'adapter aux conditions d'aujourd'hui (moins de gens qui vivent en centre ville, + de voitures).

Bonjour le topic,
 
vous conseillez quoi pour du placement long terme sans avoir à passer du temps à gérer/surveiller ce qui se passe ?
 
Pour l'instant j'ai 2/3 de mes économies sur une AV bourso en dynamique (elle a 5 ans). Je comptais la passer en offensif, mettre le tiers restant dessus et prendre un crédit in fine... et replacer ça sur l'AV. Si nécessaire j'ai une AV Linxea Evolution et un PEA chez Binck, de 4-5 ans aussi.
 
Normalement, dans 3-4 ans, j'atteindrais les 4600 euros d’intérêts annuels - la defisc maximal de l'AV. Je comptais me repencher sur le problème à ce moment là.
 
Vous suggerez quoi ?

Bonjour le topic,
 
vous conseillez quoi pour du placement long terme sans avoir à passer du temps à gérer/surveiller ce qui se passe ?
 
Pour l'instant j'ai 2/3 de mes économies sur une AV bourso en dynamique (elle a 5 ans). Je comptais la passer en offensif, mettre le tiers restant dessus et prendre un crédit in fine... et replacer ça sur l'AV. Si nécessaire j'ai une AV Linxea Evolution et un PEA chez Binck, de 4-5 ans aussi.
 
Normalement, dans 3-4 ans, j'atteindrais les 4600 euros d’intérêts annuels - la defisc maximal de l'AV. Je comptais me repencher sur le problème à ce moment là.
 
Vous suggerez quoi ?

Investissement en Bourse : Tutoriel de la technique de louche / écrémage
 
En résumé, cette technique consiste à investir dans des fonds commun de placement, en profitant des phases de baisse et de hausse pour doper la performance et gagner plus de POGNON.    
 
Elle ne garantit pas forcément d’en gagner, chacun doit être conscient des risques pris.
 
Voici la manière dont je procède. En toute transparence.
 
 
 
1) les 4 règles d’or à respecter avant d’investir le moindre euro
 
Règle n°1 : investir seulement de l’argent dont on n’a pas besoin
Règle n°2 : entrer en plusieurs fois.  
Règle n°3 : toujours garder des liquidités pour pouvoir renforcer pendant les phases de baisse
Règle n°4 : avoir du temps et être patient. La performance boursière se fait sur la durée, et on peut passer par des phases de fortes moins-values.  
 
Si vous ne respectez pas l’une de ces règles, ce n’est pas la peine d’aller plus loin ! passez votre chemin, la bourse n’est pas faite pour vous…
 
 
2) Phase de sélection des fonds
 
Cette étape est très importante car elle conditionne 70% de la performance.
 
Il faut sélectionner plusieurs fonds performants. Ces fonds doivent être à 0% de frais d’entrée sur Assurance Vie et PEA. Et sans frais de vente et d’arbitrage. Sinon on se fait piquer une partie de la perf par la banque.
 
Idéalement, il faut une bonne répartition géographique.  
 
Pour sélectionner les fonds je conseille les 2 sites suivants :
http://www.quantalys.com/
http://www.morningstar.fr  (s’inscrire pour accéder aux rapports d’analyse)
 
Vous pouvez aussi vous inspirer des palmarès publiés dans les magazines, ainsi que des discussions sur les forums comme celui-ci.
 
Par exemple en ce moment j’ai sélectionné 4 fonds suivants :
- CPR Silver Age
- Moneta Multi Caps
- H2O MultiEquities
- Comgest Magellan C
 
http://reho.st/self/5b94b0f2a7ca9b [...] 22f9fa.png
 
 
 
3) Phase de constitution du portefeuille
 
Se fixer un montant d’investissement global, et un montant max par fonds.
Afin de respecter la règles n°2, je vous conseille d’entrer en plusieurs fois sur un an ou deux. Voire plus !
 
Par exemple si on veut mettre 10 000 € sur Moneta Multi Caps, eh bien verser par exemple 500 € par mois pendant 20 mois. Idem sur les autres fonds.
 
Pour reprendre mon exemple, en ce moment mes objectifs max par fonds sont :
- CPR Silver Age : 31 000 €
- Moneta Multi Caps : 31 000 €
- H2O MultiEquities : 31 000 €
- Comgest Magellan C : 16 000 €
 
Et afin de respecter la règles n°3, garder du POGNON !
 
Une fois les objectifs par fonds atteints, arrêter d’investir et passer en phase de louche / écrémage
 
 
4) Phase d’écrémage
 
   
 
Si la valeur d’une des lignes augmente au dessus de l’objectif fixé, vendre ce qui dépasse.
 
Par exemple si Moneta Multi Caps augmente de 5%, ma ligne se retrouve à 32 550 €. Alors je revends pour 1 550 € afin de revenir à 31 000 €.
 
Quel est l’intérêt de cet écrémage ? Il est double :
1 – diminuer le prix de revient de la ligne  
2 – mettre de la PV à l’abris pour renforcer plus tard quand ça baissera. Ce qui arrivera forcément.
 
On voit bien sur ce graphe la diminution du prix de revient pour Moneta Multi Caps :
 
http://reho.st/self/938a342adde114 [...] 89553c.png
 
 
 
5) Phase d’achat : les louches
 
   
 
En cas de correction des marchés, renforcer les lignes qui ont baissé. Pour cela passer en mode louches régulier.  
 
Par exemple acheter 500 € de Moneta Multi Caps tous les 15 jours.
 
A partir de quelle correction faut-il passer en mode louche ? C’est à chacun de fixer le curseur. Parfois je commence à loucher à -8%. Parfois à -10%... Là c’est un peu au feeling.
 
Tant que les marchés ne sont pas remontés, ne pas interrompre les louches. C’est là que la Règle n°3 est importante. Car si on se retrouve à court de POGNON, on ne va pas profiter des phases de creux ! Donc il faut bien garder des liquidités, et fixer la taille de ses louches en fonction des liquidités que l’on a gardées + sa capacité d’épargne mensuelle.
 
 
6) Augmentation de la taille des lignes
 
Quand on louche pendant plusieurs mois, les lignes vont grossir pas mal, et quand les marchés vont remonter on va vite dépasser le montant max par ligne fixé au départ. Pour éviter ça, je remonte la tailles max des lignes petits à petits.
 
On voit bien le phénomène sur ce graphe qui représente la valeur de ma ligne Moneta Multi Caps sur 6 ans. Les paliers (20 000, 25 000, 27000 et 30000 €) représente la valeur que je m’étais fixée :
 
http://reho.st/self/d0bbfe753faea8 [...] 85b9c8.png
 
 
 
Cette technique permet année après année de faire grossir son portefeuille global, en même temps que son patrimoine total.  
 
 
7) Swap de fonds
 
Comme pour les actions, il ne faut pas s’attacher à ses fonds !
 
Il faut surveiller que les fonds que l’on a sélectionnés en 2) sont toujours bons. Et ce n’est pas le plus facile, car il peut s’écouler plusieurs années avant qu’on s’aperçoive qu’un fonds est devenu mauvais.
 
Si un fonds est devenu mauvais, le remplacer par un autre en appliquant la même technique qu’en 2).
 
Dans le cas d’un Swap, entrer en une seule fois. Ne pas étaler les achats sur un an ou deux. Sinon on va diminuer son exposition globale.
 
 
8) Conclusion
 
Les Intérêts de la méthode sont multiples :
 
- Grâce aux allers et retours des louches / écrémages, on arrive à dépasser la performance annuelle des fonds.  
Par exemple cet année Moneta Multi Caps a fait +11,4%, mais ma ligne est à +14,4%.    
 
Sur plus long terme (6ans), ça donne :
http://reho.st/self/eb4f529e95fed2 [...] 8bcca1.png
 
 
 
- Bonne perf : j’ai réalisé une performance globale annualisée de 9,6% sur les 10 dernières années.    
 
- Risque plus faible.
 
- On n’a pas à prévoir l’évolution du marché. On louche ou on écrème suivant que ça monte ou que ça baisse. C’est tout.
 
- Pas de frais. A part les frais de gestion des Assurance vie : 0,50 à 0,60% dans mon cas.
 
- Demande peu de temps.  
 
- Pas de stress.
 
 
 
Si vous avez des questions ou des remarques, n’hésitez pas.

Tiens, je mettrai ici le bilan détaillé de mes Scpi achetées il y a 7 ou 8 ans...

 
Je ne voudrais pas casser ton délire mais je ne suis pas sûr que les louchages/écremages que tu effectues apportent une amélioration statistiquement significative à ta méthode.
Quid de l'évolution du PF si tu avais louché 1/4 1/4 1/4 1/4 sur les 4 fonds régulièrement ? J'imagine que c'est laborieux de tester cela mais en toute rigueur,comme dans n'importe quelle expérience scientifique, il faudrait un test, un "témoin", pour valider une méthode.    
 
Je me permets de te dire cela car j'ai personnellement pris du temps il y a quelques semaines pour backtesté une méthode similaire mais basée non pas sur des fonds mais des actions d'entreprises solides aux revenus récurrents, en louchant/écrémant selon que l'on soit dans l'euphorie ou le pessimisme, et cela n'a pas apporté grand chose par rapport à la simple détention des titres.

 
Le bilan sera très bon sans aucun doute.
 
Peu probable de faire aussi bien en rentrant maintenant pour 7 ou 8 ans.

Me faut une info concernant l'avance sur titre chez Bourso en utilisant l'AV.
 
Je peux emprunter 50% des avoirs de l'AV dans mon cas vu quelle est full fonds euros.
 
Avec 70k en fonds euros, je peux donc demander une avance de 35k, mais concernant le nantissement, qu'est ce qui est nanti ? Les 35k empruntés ou le total de l'AV et donc les 70k  ?
 
   
 

Tu parles du prêt sur avoir ou de l'avance sur AV ?

Avance sur titre.

Je n'ai jamais utilisé.

Normalement la totalité du contrat
 
Bourso devra valider "manuellement" toute demande de rachat.

Très bon non. J'ai gagné 10 K environ.

Me faut une info concernant l'avance sur titre chez Bourso en utilisant l'AV.
 
Je peux emprunter 50% des avoirs de l'AV dans mon cas vu quelle est full fonds euros.
 
Avec 70k en fonds euros, je peux donc demander une avance de 35k, mais concernant le nantissement, qu'est ce qui est nanti ? Les 35k empruntés ou le total de l'AV et donc les 70k  ?
 
   
 

 
Si t'avais investi 10K€ c'est très bon.