Reprise du message précédent :
Oui, avec 6,5% de frais, un rendement autour de 4% pour prendre en compte les frais de gestion, on tourne à un TRI entre 2 et 3.8% sur 5/8 ans avec une revalorisation annuelle entre 0 et 1%.
Donc en effet pas de quoi s'emmerder avec la gestion d'un crédit conso.
 

 
Ca peut être inclus dans la revalorisation annuelle à la louche.
En gros : 0% de revalorisation annuelle, c'est 0,5% de revalorisation des parts, mais -0,5% de frais de gestion AV.

Un fonds €, avec versements réguliers, tu auras un TRI de 2 à 3% (ne pas oublier les PS annuels).
Prêt + SCPI, tu peux atteindre un TRI de 4%, ce qui n'est pas du tout négligeable en période taux bas et d'inflation basse.
Et quand on regarde l'historique des rendements, c'est à l'avantage des SCPI.
 
Mais les SCPI, c'est emmerdant et plein de frais ou d'imposition. Le fonds € immo est une alternative intéressante si on ne peut bénéficier de l'effet de levier. L4AV a plusieurs avantages pour les SCPI comme la fiscalité et la liquidité.

il faut aussi intégrer les 0,5% sur les revenus réinvestis dans la SCPI. Ce que tu fais peut-être.
Par ailleurs, les frais de gestion sont mensuels ou trimestriels, ce qui grignote aussi la perf. Alors que la revalorisation est au mieux annuelle.

 
D'accord avec tout ça.
Mais n'oublions pas qu'on parle ici de SCPI en AV financé par crédit conso à taux intéressant. Or ces crédits conso concernent des 'petites' sommes, 20K€ max par exemple chez Bourso. Et 20K€ sur 5 ans, la petite différence de TRI en faveur de la SCPI à crédit par rapport à un versement classique sur fonds € donne un gain net de peanuts au bout de 5 ans.
S'emmerder avec un crédit conso pas souple du tout pour gagner 400€ en 5 ans par rapport à du fonds € ou autre, perso je passe mon tour.

 
Pris en compte
 

 
Exact.
N'appliquant actuellement la revalorisation qu'en fin d'année, les frais de gestions sont moint pénalisants que dans la réalité de frais trimestriels. Ca ne représente que quelques fragments de pourcents ceci dit.
 
Bref, j'oublie les SCPI en AV pour le moment.

75000€ / 60 mois max chez HB, mais le taux varie selon somme/durée.

A la louche, la différence est de 5 à 10% sur le capital sur 8 ans, ou en TRI de 0,5%.

Dans tous les cas, le TRI reste faible et nécessite donc un cashflow très négatif pour générer quelques K€ de bénéfices en 8 ans.
Il faut pouvoir assumer ce gros cashflow négatif, et ne pas trop espérer emprunter pour acheter sa RP ou autre pendant la durée du crédit.
 

redrap

Je ne connais pas beaucoup d'investissement ou de système d'épargne sans cash flow négatif.

Evidemment, sauf le locatif de la grande époque.
 

J'ai trouvé du locatif à cash flow positif sans trop chercher. Ya un gros spread sur le locatif commercial.

 
On pourrait argumenter que l'assurance-vie, voire la bourse en cas de PV, et globalement tout support te permettant de récupérer ton argent sans conséquences, ne t'ampute d'aucun argent.
 

 
Cashflow net positif ?    
Tenant donc compte des mensualités, charges, assurance, imposition,... ? Et ce sans apport initial ?
 
Je regardais le locatif commercial y'a 2-3 ans, les boulangeries, pharmacie, murs de boutique,... Les rendements sont bons, les baux et conditions un peu particuliers.

 
Pas tout à fait selon moi.
 
Le cashflow mesure les flux depuis ton compte-courant. C'est tout ce que tu ne peux pas convertir en monnaie sonnante et trébuchante dans la minute si l'on veut.
Dès que tu le sors pour mettre sur ton AV, c'est du cashflow négatif.  
Bien-sûr ton argent n'est pas bloqué sur ton AV, si tu le récupères, tu annules ton cashflow, mais ton argent ne génèrera pas non plus de petits.

Oui
Oui
5k d'apport

Quel type de commerce ?

Donc CF négatif

+1

En fait tu veux un emprunt 100% taux 2% qui rapporte 5% ^^

Absolument !  
 
Plus sérieusement, en ces temps de vaches maigres, il n'y a toute façon pas de miracles à attendre. Je vais peut-être me mettre au day-trading finalement.    
 

En fait, cette promotion sur le prix conso permet effectivement d'emprunter à moins de 3% pour un rendement de 4,5% environ (mais capital non garanti, mais investissement qualifié de peu risqué).

Sex shop

C'est déjà mieux que le foot.

 
Secteur porteur s'il en est, mais attention à la concurrence en ligne.    
Convertible en autre commerce sans trop de soucis où il est situé ?

Non mais je plaisante, c'était un assureur. Mais j'en ai trouvé plusieurs, dans de plus ou moins grandes villes.

Demande de baisse du taux envoyée à HB
J'espère qu'ils seront meilleurs que pour l'envoi de ma CB, que j'attends depuis 6 mois

Baisse du taux du crédit conso ?    
 
Tu as de l'épargne chez eux ?

non, rien. Même pas un livret A. Juste un CC en négatif

EDIT: quoique j'ai bien un LDD avec une bonne trentaine d'€ chez eux

J'ai aussi reçu un mail aujourd'hui de sofinco disant que si je trouvais un taux plus bas (3.9%), ils s'alignaient

Quitte à faire un crédit conso modeste, pourquoi ne pas investir dans de bonnes foncieres côtés à dividende mensuelles sur CTO plutot que sur des SCPI en AV chargées en frais ?

Oui tiens pourquoi

Pour un crédit conso je pensais à ça également, mais pour un crédit in fine c'est mort, les foncières peuvent faire -30% d'ici la fin du crédit

Pour un crédit in fine, il y a l'achat de SCPI en nu propriété, mais faut allonger le cash pendant une dizaine d'année sans loyer en visant la plus-value in fine  
 
Un de nos estimés confrères, kurto je crois, est en train de tenter ca

L'achat de baux commerciaux, ca peut etre un bon plan, mais je suis un peu fréiné par les risques de dégradation, tag sur facades.  
Ca doit etre assez fréquent en ces temps de climat social agité

C'est de la responsabilité du propriétaire ça ?

Pour les tags sur façade, c'est bien souvent de la reponsabilité de la copro qui souscrit une option nettoyage des tags auprès d'un service de la mairie.

Non, le 'gros problème' du locatif commercial selon moi, ou plutôt risque que problème, c'est une vacance locative qui peut s'éterniser, sauf avoir THE spot mégé bien situé mais là le prix d'achat s'envole. Il ne suffit pas forcément de baisser le loyer demandé de 10% pour être sûr de retrouver un locataire en 15 jours comme pour un appart'.

Dans ce cas, transformer le local commercial en bien d'habitation, ca pourrait être le jackpot.
 
D'autant que ca t'ouvre la porte à la location saisonnière à l'année pour un autre bien à Paris. Welcome la rentabilité locative si tu as un petit studio dans le marais ou autre coin bien situé.