Reprise du message précédent :
Oui : http://fr.lmgtfy.com/?q=effet+levier+credit

Bah c'est simple :
 
Tu empruntes à 3% de l'argent.
Tu le places à 5% en achetant par exemple des parts de SCPI.
 
Bilan : tu gagnes la différence, soit dans notre exemple 2%, avec de l'argent que tu n'as pas au départ...

J ai déjà regarder mais c est pas clair

 
Tu vas rire.
L'AV Avenir est à mon nom, et celle Evo est au nom de ma femme    
 
On avait prévu à la base de faire 50/50, et j'ai finalement fait 75/25    
 
Je pense que le 100/0 ne serait pas trop passé    
 
Sinon, pour en revenir à l'AV Avenir, le fait que l'assureur veuille se désengager veut il dire qu'à terme, celle ci viendra à disparaitre ?
Car je l'ai ouverte pour prendre date et ça me ferait bien ch*** d'avoir perdu du temps

différence sur laquelle tu payes "un peu" d'impôt quand même

 
Le plus simple pour être sur de pas payer d'impot sur les gains c'est de ne pas en faire sinon...

C'est simplement décrit là : http://devenirriche.blogspot.fr/20 [...] evier.html

bah la rentabilité c'est le résultat de ton opération économique ou financière divisé par ce que tu as investi (avec ton argent à toi...)
Disons que tu gagnes 100, en ayant investit 700
Donc rentabilité de 14 %
 
Tu gagnes 100, t'as investit 500 et emprunter 200
Rentabilité de 20 % (= 100/500)
 
C'est bien quand ça marche en fait, et faut calculer les frais de trésorerie aussi.

Et s'assurer d'une rentabilité réelle, car le loyer de l'emprunt l'est.

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C'est normal, ça part chez Generali...
 

voilà un appercu avec un prêt (ma banque fait un prêt à 3% sur 10 ans pour des scpi, prêt conso et pas immo...)

J'emprunte 10k à 3% sur 10 ans, pour investir dans une SCPI qui rapporte 4.7%
Tous les ans je calcule les rentes, les intérêts et le capital remboursé
Bilan c'est ce que je dois sortir de ma poche: rente-prêt(capital et intérêts)-PS-IR-assurance

La colonne de droite, c'est si je plaçais la même somme (la somme à sortir) sur un compte rémunéré à 2,12%
 
Je sors de la SCPI à 10 ans. donc j'en récupère la valeur moins les frais d'entrée. J'aurai dépensé le total des bilans des 10 ans, et la différence des 2 est mon gain.
la seule subtilité c'est que sur l'année 10, dans les frais déductibles j'ai ajouté les frais scpi à la revente. Ca aide un peu

Au final, placer les mêmes dépenses sur un compte à 2.12% revient au même!!!

Je me suis planté ou y a vraiment un rendement pourri? (il est plombé par 2 choses: impots et PS, et les frais d'entrée de la scpi)

2 remarques :  
 
3% sur 10 ans, c'est moyen. Tu peux avoir mieux.
 
Au bout de 10 ans, tu vas payer un max d'impôt sur la PV (si il y a). Maintenant il faut garder 30 ans...

Je peux avoir mieux mais pas bcp, pour des scpi on te fait pas aussi bien que pour de la résidence principale
 
effectivement pour la PV s'il y a. Je n'en ai pas mis. et de ce que j'ai vu, les SCPI de rendement visent une valeur constante (peut être pour ne pas faire d'impot sur la PV).
 
Et les frais que tu te tapes à la sortie, tu les déduits de la valeur non? Du coup c'est déjà 10% de PV à effacer

Oui, les frais sont prélevés à la sortie généralement...

Ce que tu appelles bilan, c est le cashflow.
Grace à lui tu peux calculer le TRI, ce serait interessant de savoir.
TRI sur 10 ans, 20 ans, 30ans...avec l hypothese dune valeur de part constante.

OK pour le cashflow    
 
Le TRI sera d'autant meilleur que la durée augmente, vu que c'est le frais d'entrée à la SCPI qui plombent pas mal le truc
Si tu les repartis sur 10, 20 ou 30 ans c'est sur c'est pas la même !

Je ne suis pas certain, le credit rattrape peut-etre un peu les 10 premieres annees.

 
J'ai pas refait le tableau pour une sortie du plan à 20 ans, mais
Si je prends un prêt à 20 ans, que je sors au bout de 10 sans IRA, ben le TRI est négatif!
 
Le taux du prêt augmente, on est tous d'accord. Mais on va tout de suite nous dire "oui mais tu déduis plus d'intérêts"
 
Oui mais les intérêts tu les déduis de quoi? Des revenus déclarés, pas des impôts. Déduction des revenus ne veut pas dire cadeau de l'état

C'est un peu comme "oui mais tu peux DEFISCALISER!!!"

Faut voir aussi, bricolo, que l'équivalent de 10k investis à environ 2%, c'est peut-être mieux que rien.
Si tu les as déjà, les 10k, tu peux les investir en parallèle ailleurs, si tu ne les as pas, tu les obtiens au prix d'un effort minimal (moins de 100€ par mois?).
 
Il n'y a pas beaucoup de produits financiers sur lesquels il est possible d'investir avec un emprunt classique et bon marché...

 
 
Je ne comprends pas ton bilan résultat de -790,56
 
 
Tu perçois  470 € d'intérêt de la SCPI
 
Tu rembourses... 300,00 € de crédit
Tu payes..........   20,00 € d'assurance
                         23,25 € prélèvement social  (dans l'hypothèse qu'aucun gouvernement augmente le prélèvement social et la CSG pendant 10 ans)
                         45,00 € d'impôt sur la tranche marginal de 30%
 
 
Tu fais un bénéfice net d'impôt la première année de 101,75 €,  si la SCPI a un rendement brut de 4,7 %.
 
Je n'ai pas fait l'addition, mais au bout de 10 ans, tu aurais gagné tout au plus 1500€ en ayant pris des risques financiers et à condition que le rendement reste le même durant les 10 ans à venir, aucun crak

1172 de remboursement annuel, pas 300

 
De mon côté ça a mis beaucoup de temps également, versement effectué le 11 juillet, comptabilisée le 19 août avec une date de valeur au 9 août...
 
Je suis en GP dynamique donc vu la progression du marché sur cette période je me suis bien fait enfler
 
En parcourant les CG de Boursorama Vie ils précisent bien que la date de valeur est au maximum 3 jours ouvrés après encaissement des fonds par l'assureur, donc je vais gueuler  

Pour verser sur un fonds actions dans une AV, il ne faut pas procéder comme ça !
 
Il faut avoir une réserve de thunes sur le fonds en €, et faire un arbitrage en ligne. C'est fait à J+1 si ordre donné avant 16h (de mémoire pour l'heure).
 

1) si je les ai déjà, j'ai comparé l'investissement de ces 10k en scpi payée cash en direct, payés cash et mis sur une AV, ou un livret A
scpi direct: tu te fais 1900€ en 10 ans
scpi sur av: 3100€ en 10 ans
livret A: 1300€ en 10 ans

Sur l'AV ça se discute, en direct pour moi la SCPI ne vaut pas le risque

2) Si tu ne les as pas, j'ai montré (et j'ai vu que tu as refait le calcul ) que le prêt n'est pas auto financé. Tu sors dans les 800€ de ta poche par an
En scpi+prêt au bout de 10 ans à mettre de ta poche + effet levier toussa : tu sors 8900€
En sortant de ta poche les memes montants, mis sur un livret A: tu sors 8600€
hum tu vois que c'est beaucoup plus l'effort d'épargne que le levier, qui te crée un capital dans cet exemple

 
Exemple : pour arbitrer rapidement en fin de mois, faire le versement vers le 10 du mois sur le fonds euro, puis arbitrer en fin de mois ?

Sauf qu'en gestion pilotée il n'y a pas d'arbitrage possible, l'intégralité des fonds du contrat est affectée à la gestion pilotée...
 
Sinon je suis bien d'accord, en cas de gestion libre il faut procéder par arbitrage du fond euro.

Oui

Tu verses sur le fonds en €, puis ensuite tu passes en gestion pilotée.

 
Il n'est pas possible de faire un versement sur le fonds euro quand le contrat est déjà en gestion pilotée, ce que tu indiques fonctionne pour une ouverture de contrat, mais pas pour les versements complémentaires.

C'est pourri alors.
Déjà que la gestion pilotée bof quoi...

 
Oui mais la , le truc bizarre, c'est que j'ai fait un autre virement plus récent, et il à été validé avant l'autre...(celui du 13/08 statu "a traiter" et celui du 22/08 est "validé" )

 
Oui parfois c'est vraiment long en "à traiter", le temps de l'aller-retour chez Générali. Mais la date de valeur est relativement proche du passage d'ordre, heureusement.

 
Ca vient d'où cette info ?  

 
Je ne suis pas d'accord avec vous, pour faire le résultat de l'opération on ne prend pas en compte le capital emprunté comme l'on ne prend pas en compte le capital placé.
 
Pour simplifier, on emprunte 10000 pour placer 10000, une fois liquider son placement de 10000 on rembourse le prêt de 10000.
 
 
Donc pour faire le compte de résultat on prend uniquement
 
+ Les intérêts perçus = 470
- Les intérêts payés  = 300
- Assurance payé
- prélèvement social
- impôt sur le revenu
 
on oublie le risque, si jamais à l'avenir le taux de rendement devient inférieur
 

 
Je ne vois pas où tu vois un levier, la seule chose c'est la différence entre les intérêts perçus et les intérêts payés + prélèvement social et impôt. Au bout de 10 ans la seule chose que tu auras de plus qu'aujourd'hui ce sont en gros 1500 de bénéfices cumulés au bout de 10 ans
en espérant que le rendement de la SCPI ne diminue pas. C'est 1500€ évalué aujourd'hui en vaudront beaucoup moins après 10 ans d'inflation.
 
 

Je ne suis pas d'accord avec vous, pour faire le résultat de l'opération on ne prend pas en compte le capital emprunté comme l'on ne prend pas en compte le capital placé.
 
Pour simplifier, on emprunte 10000 pour placer 10000, une fois liquider son placement de 10000 on rembourse le prêt de 10000.
 
 
Donc pour faire le compte de résultat on prend uniquement
 
+ Les intérêts perçus = 470
- Les intérêts payés  = 300
- Assurance payé
- prélèvement social
- impôt sur le revenu
 
on oublie le risque, si jamais à l'avenir le taux de rendement devient inférieur
 
[/quotemsg]
 

 
quand tu empruntes une somme, tu payes bien des mensualités pour le remboursement non? c'est pas uniquement les intérêts que tu rembourses, mais aussi du capital.
 
sauf si tu pensais à un crédit in fine, mais tu n'as pas précisé

Non mais je te parle de rester sur un credit de 10 ans, mais de simuler le TRI suivant revente à 10/20/30 ans.
Ca te fera 3 TRI differents selon la fate de vente.

 
Il doit parler d'Evolution.

bon, c'est bien parce que c'est toi
 
TRI sur 10 ans: 2.12%
TRI sur 20 ans: 2.46%
TRI sur 30 ans: 2.52%