J'ai besoin de votre aide. Je vous lis régulièrement et je suis globalement les stratégies et supports proposés ici.
 
Je me suis fait coller par ma femme hier. En profession libérale, elle s'est fait approchée par un super conseiller de Predictis, ... à base de super frais rien que pour elle (1.5% à l'entrée, 1.2% max en gestion, 0.7% sur fonds euros). Bref c'est l'arnaque.
 
Il propose 2 pistes d'investissement :
- Fonds obligataires pour servir genre 5%, un truc FF CAP 2029 (FR001400QNM3) à capital garanti, d'autres équivalents
- Fonds structurés0 conçus sur des sous-jacents uniques (Orange par ex, ...) où il annone 8% après avoir pris les frais.
Le tout est sur des contrats Abeille.
 
Forcément c'est des trucs où tu restes 1 an, 2 ans max avant de (si j'ai bien compris) repasser à la caisse pour aller sur d'autres fonds.
Ma compréhension des fonds structurés est limitée, à part que ce sont des fonds bien compliqués vs des ETF. Si j'ai bien compris, ils lancent un contrat quand l'action Orange est à 9% par ex. Il te promette 8% de rendement. L'action a fait +30%, il garde le reste. La contrepartie est que si ça baisse tu es "protégé" jusqu'à une certaine limite.
 
Au final, quand elle m'a demandé qu'est ce que j'avais qui servait autant sur les placements actuels, je me suis retrouvé un peu à court d'arguments à part dire c'est trop de frais, on peut tout gérer nous même facilement, tant que tu n'as pas vu les 5 et 8% ils ne sont pas servis, etc  J'ai du ETF world etc mais la visibilité dessus semble beaucoup plus volatile. Ok des fois je pourrais montrer que c'est à +8% mais aussi des fois à -8% ou plus. J'ai des petites lignes en MV par ex.
 
J'imagine que ce type de fonds sont dispos sur les contrats classiques Linxea et autre. Ca pourrait être une stratégie de diversification, pourquoi pas. Par contre, je serais probablement incapable de choisir lesquels.
 
Donc question simple, quels sont les arguments que je peux avoir pour répondre à ce tacle en règle ? Par ex, là j'ai 100K à placer, je veux défendre ma stratégie au mieux.
 
Merci.

ah ouf    
 
Il faut prendre quoi chez eux, Spirit 2 ?

Fortuneo Vie a des inconvénients sur le fonds en euros : contrainte maintenue la plupart du temps et bonus sur versement moins important mais en contrepartie il y a un bonus sur le rendement de SO2 sur l encours qu ils sont les seuls à avoir.

Rendement du fonds en euros Suravenir Opportunités 2 pour 2024 selon l'encours moyen investi en unités de compte sur l’année 2024, tel que détaillé ci-dessous :

- Supérieur à 70 % : 4 % net1

Bonjour à tous,
 
De retour en France après plusieurs années à l’étranger, je souhaite acheter ma RP.
 
Savez-vous quelles sont les banques :
- Qui acceptent de financer au minimum à hauteur de 100% (idéalement 110%)
- Qui prennent en compte les investissements locatifs avec la méthode « différentielle » (revenus moins charges ajoutés/retirés aux revenus, pour ne pas pénaliser le ratio d’endettement)
 
A priori, Bourso n’applique pas la méthode différentielle ce qui ne m’arrange pas.
 
Merci !    
 

Je n'avais jamais entendu parler du financement à 110 %, c'est potentiellement intéressant (pour mon cas en tout cas) comme concept.
 
Je n'imaginais pas qu'une banque pouvait financer totalement l'achat d'une RP.

Bonjour à tous,
 
De retour en France après plusieurs années à l’étranger, je souhaite acheter ma RP.
 
Savez-vous quelles sont les banques :
- Qui acceptent de financer au minimum à hauteur de 100% (idéalement 110%)
- Qui prennent en compte les investissements locatifs avec la méthode « différentielle » (revenus moins charges ajoutés/retirés aux revenus, pour ne pas pénaliser le ratio d’endettement)
 
A priori, Bourso n’applique pas la méthode différentielle ce qui ne m’arrange pas.
 
Merci !    
 

 
joue avec une calculatrice interets composés.  
sur 20 ans entre un placement a 5% sans frais et avec 1.5% de frais les pv sont divisées par 2.  
 
donc pour le long terme il faut absolument degager ce vent de face.
 
les produits structures a base obligataire on a deja debunke 2 3 offres sur le topic. Le rendement annoncé n'est pas garanti, le desengagement de la tierce partie est possible quand ca les arrange eux et pas toi.
 
les obligations a haut rendement viennent avec un haut risque. C'est du high yield sans diversification, si la boite coule c'est zob.

J'ai besoin de votre aide. Je vous lis régulièrement et je suis globalement les stratégies et supports proposés ici.
 
Je me suis fait coller par ma femme hier. En profession libérale, elle s'est fait approchée par un super conseiller de Predictis, ... à base de super frais rien que pour elle (1.5% à l'entrée, 1.2% max en gestion, 0.7% sur fonds euros). Bref c'est l'arnaque.
 
Il propose 2 pistes d'investissement :
- Fonds obligataires pour servir genre 5%, un truc FF CAP 2029 (FR001400QNM3) à capital garanti, d'autres équivalents
- Fonds structurés0 conçus sur des sous-jacents uniques (Orange par ex, ...) où il annone 8% après avoir pris les frais.
Le tout est sur des contrats Abeille.
 
Forcément c'est des trucs où tu restes 1 an, 2 ans max avant de (si j'ai bien compris) repasser à la caisse pour aller sur d'autres fonds.
Ma compréhension des fonds structurés est limitée, à part que ce sont des fonds bien compliqués vs des ETF. Si j'ai bien compris, ils lancent un contrat quand l'action Orange est à 9% par ex. Il te promette 8% de rendement. L'action a fait +30%, il garde le reste. La contrepartie est que si ça baisse tu es "protégé" jusqu'à une certaine limite.
 
Au final, quand elle m'a demandé qu'est ce que j'avais qui servait autant sur les placements actuels, je me suis retrouvé un peu à court d'arguments à part dire c'est trop de frais, on peut tout gérer nous même facilement, tant que tu n'as pas vu les 5 et 8% ils ne sont pas servis, etc  J'ai du ETF world etc mais la visibilité dessus semble beaucoup plus volatile. Ok des fois je pourrais montrer que c'est à +8% mais aussi des fois à -8% ou plus. J'ai des petites lignes en MV par ex.
 
J'imagine que ce type de fonds sont dispos sur les contrats classiques Linxea et autre. Ca pourrait être une stratégie de diversification, pourquoi pas. Par contre, je serais probablement incapable de choisir lesquels.
 
Donc question simple, quels sont les arguments que je peux avoir pour répondre à ce tacle en règle ? Par ex, là j'ai 100K à placer, je veux défendre ma stratégie au mieux.
 
Merci.

En collant l'ISIN du fonds obligataire dans Google, je trouve ça : https://www.sicavonline.fr/index.cf [...] 000X179042

Ils visent 4%, pas 5, et évidemment ce n'est absolument pas garanti.
Le capital non plus n'est pas garanti.
Attention aux formulations trompeuses des conseillers vendeurs.

C'est encore mieux décrit dans le prospectus avec les perfs selon les différents scénarios et on voit bien que le capital n'est pas garanti : https://doc.morningstar.com/Documen [...] 7692c2f1e0

Bourso a des etn sans frais dès 500€…

Avenir 2, juste pour prendre date, alors.
Car trop de frais UC et fonds euros nazes.

Je répète :

Les quatre/cinq meilleurs contrats d'assurance-vie sont, à ma connaissance :
- LinXea Spirit 2 (Spirica)
- Meilleurtaux Placement Liberté (Spirica)
- Assurancevie.com Lucya Cardif (BNP).
- Placement-direct Vie (SwissLife)
0,5% de frais de gestion annuel pour les quatre (hors fonds euros, dont le taux est net de frais de gestion).

BoursoBank reste intéressant (sans être le meilleur) pour du 100% fonds euros Exclusif + offres boostées et ses nombreuses primes sur versement.

 
Pourquoi pas ETF world ishares aussi ?

Avenir 2, juste pour prendre date, alors.
Car trop de frais UC et fonds euros nazes.
 
Je répète :
 
Les quatre/cinq meilleurs contrats d'assurance-vie sont, à ma connaissance :
- LinXea Spirit 2 (Spirica)  
- Meilleurtaux Placement Liberté (Spirica)
- Assurancevie.com Lucya Cardif (BNP).
- Placement-direct Vie (SwissLife)
0,5% de frais de gestion annuel pour les quatre (hors fonds euros, dont le taux est net de frais de gestion).
 
BoursoBank reste intéressant (sans être le meilleur) pour du 100% fonds euros Exclusif + offres boostées et ses nombreuses primes sur versement.

 
Pourquoi pas ETF world ishares aussi ?

Tu peux tenter le topic Prêt : https://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] #t73326007
Mais je pense que c'est au cas par cas pour chaque agence bancaire, voire chaque conseiller.
 
 
C'était très courant à l'époque des taux hyper bas.
Ca l'est beaucoup moins aujourd'hui.
 

 
Sortie de lurkage  
 
La méthode différentielle a été supprimée sur recommandation du HCSF. Tu ne trouveras plus de banque qui le pratique.

Merci !

Mauvaise nouvelle…
Comment font les gens qui ont aussi des investissements locatifs pour acheter leur RP ?

ils vendent les biens locatifs  
ou ont suffisamment pour que les 2 rentrent dans le taux d endettement

La réponse est dans son post!
Les frais de gestion sur UC.

Frais sur UC de 0,75% chez Bourso.
Les meilleures AVs sont à 0,5%.

 
Mauvaise nouvelle…
Comment font les gens qui ont aussi des investissements locatifs pour acheter leur RP ?

 
Disons que je cherche un peu à avoir le beurre et l’argent du beurre…
 
Est-ce que les mensualités (intérêts trimestriels) d’un crédit lombard Bourso sont à prendre en compte dans les charges ?    
Je vais regarder du côté du topic « prêts »  

Salut les jeunes,
 
J'ai lancé l'ouverture d'un CTO chez Fortuneo il y a quelques temps. Tout semble dans l'ordre mais je ne vois toujours pas le CTO dans mon espace, seul un compte courant avec les 100 demandés est visible.  
 
Savez-vous combien de temps cela prend en général ?

Le même post pour les CTO histoire de mettre un peu d'ambiance

ils vendent les biens locatifs  
ou ont suffisamment pour que les 2 rentrent dans le taux d endettement

Bordel,
Je m'avions mélangé avec le PEA.

Edit : mais niveau F€, y'a pas de vrai différence avec celui de Spirit 2 si ?

 
L’analyse dans mon établissement c’est que c’est vu comme un prêt in fine dont le remboursement est à lisser sur un an et on intègre ce calcul à l’endettement. La plupart du temps, pour ne pas dire tout le temps, ça coince. En plus de ça, on prend pas en compte l’accroissement potentiel des actifs et les dividendes versés. Double douille.

 
 
Ils ont du pognon, ils ont un gros cash flow, ils achètent pas ou ils ont des structures qui ne sont pas en lien avec les règles de l’endettement (IS)

 
Très intéressant, merci. Pas de solution miracle donc… C’était mon plan pour générer de l’apport si besoin   .

 
Un autre plan serait effectivement de créer une SCI à laquelle revendre les biens locatifs.
Mais ça génère des frais non négligeables, et mes emprunts à des taux relativement bas (1 - 1,5%) devront être soldés…

Pourquoi pas ETF world ishares aussi ?

 
Mauvaise nouvelle…
Comment font les gens qui ont aussi des investissements locatifs pour acheter leur RP ?

 
Ouvres les AV Spirit 2 et Avenir 2 (plus d'infos en cliquant ici), ne serait-ce que pour prendre date.
 
[edit] par norilor[/edit]

 
Faut démarcher les banques, elles n'ont pas toutes les mêmes règles et souplesses.
Une de mes banques m'a lâché depuis plusieurs investissements, et une autre nous suit encore pour un nouveau projet alors que l'on est à  50% d'endettement selon leur calcul.

Un autre plan serait effectivement de créer une SCI à laquelle revendre les biens locatifs.
Mais ça génère des frais non négligeables, et mes emprunts à des taux relativement bas (1 - 1,5%) devront être soldés…

 
Ca ne change rien.
La SCI devra emprunter, et la banque demande systématiquement que les associés (toi) soient cautions du prêt pour la SCI, souvent pour un montant qui est d'ailleurs supérieur au capital prêté (~120%).

Bon je regarde pour le spirit 2 déjà
 
Le versement mensuel automatique est obligatoire ? Ou alors on peut le dégager après ?

Oui et non. En théorie, l’endettement ne s’applique pas à une SCI à l’IS quand bien même tu demandes aux associés d’être caution. En pratique, et là où tu as raison, la banque peut avoir ses propres règles d’octroi de crédit et au regard de l’endettement des associés refuser de financer. Notamment car on va estimer qu’ils ne seront pas en capacité d’apporter en compte courant en cas de difficulté. Ce que tu pourrais contrecarrer en justifiant d’une épargne importante. Mais dans tous les cas la caution des associés ne les fait pas rentrer dans les règles HCSF et donc dans l’endettement.

Oui mais dans tous les cas tu es obligé de déclarer tes cautionnements consentis. Donc même si tu vas dans une banque différente de celle qui a fait le prêt de la SCI, la nouvelle banque aura l'info et cela jouera en ta défaveur pour obtenir ton nouveau prêt.
 
Et il faut avoir en tête que les règles HCSF ne représentent pas les règle d'analyse de risque pour une banque. Les règles HCSF représentent les règles minimums à appliquer réglementairement. Souvent (tout le temps ?) la banque applique ses critères par dessus, qui sont encore plus stricts que les règles HCSF.
 
Dans le cas spécifique des SCI IS, le problème viendra aussi du fait qu'en face du cautionnement consentis, les associés ne reçoivent aucun revenu car les bénéfices et le cashflow de la SCI sont généralement conservés au sein de la structure sans redescendre sur les associés (c'est le but de la SCI IS). Bref, faudra batailler fort avec la banque. La situation n'est pas perdue d'avance, mais il faut avoir conscience que ce n'est pas gagné d'avance non plus