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Auteur Sujet :

[POGNON] Épargne / Placements / Investissements - Lisez la 1ère page !

n°63226241
The_Declar​ation
the dark should fear me
Posté le 16-06-2021 à 16:30:32  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

Nico77 a écrit :

Est ce que vous prenez en compte votre patrimoine immo quand vous définissez votre ratio de risque ? Entre 50% risqué/secure, ce n'est pas les mêmes sommes en jeu de compter la RP dedans ou non.
Aujourd'hui je ne raisonne que patrimoine financier pour ce risque.
Faut-il y inclure l'immo ? Est-ce qu'on peut vraiment dire que l'immo c'est du secure?
:jap:


En fait il faudrait diviser son épargne en 4 catégories:
- Secure liquide (cash, livrets d'épargne, Fds euro...)
- secure illiquide (RP)
- Risqué liquide (actions, HY...)
- Risqué illiquide (PE, VC, parts dans des boîtes non cotées, art,...)
et ensuite se fixer:
- un ratio de secure liquide minimum
- un ratio secure minimum
- un ratio liquide minimum
 
C'est bien beau de dire que la l'immo est non risqué, mais qui va vendre sa RP pour pallier à ses besoins de trésorerie immédiats...

mood
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Posté le 16-06-2021 à 16:30:32  profilanswer
 

n°63226287
vofou
Posté le 16-06-2021 à 16:33:34  profilanswer
 

pizoo a écrit :

Aujourd’hui ça fait 17 jours que j’attends l’ouverture de mon compte DeGiro. Ils m’ont renvoyé mon virement parce qu’ils ont été trop long, j’en ai refait un y’a 3 jours, toujours aucun changement.
C’est plus sexy que BourseDirect mais je sens que dans 1 mois j’aurais toujours pas mon CTO


Pis De Giro, c'est chiant à déclarer aux impôts   [:ocube]

n°63226359
Lagoon57
Posté le 16-06-2021 à 16:39:47  profilanswer
 

Nico77 a écrit :

Est ce que vous prenez en compte votre patrimoine immo quand vous définissez votre ratio de risque ? Entre 50% risqué/secure, ce n'est pas les mêmes sommes en jeu de compter la RP dedans ou non.
Aujourd'hui je ne raisonne que patrimoine financier pour ce risque.
Faut-il y inclure l'immo ? Est-ce qu'on peut vraiment dire que l'immo c'est du secure?
:jap:


Uniquement en patrimoine financier.
 
Mon exposition en patrimoine immo est bien supérieure à 100% de mon patrimoine net :o

n°63226534
luoji
Posté le 16-06-2021 à 16:55:42  profilanswer
 

chienBlanc a écrit :


 
J'ai rien en hedgé. Sur le long terme c'est contre productif.  
De de plus je suis investi par ailleurs en €, sur du tracker CAC40  [:atom1ck]  [:cisco1:1]  et des fonds. Donc même si le $ perdait 30% à moyen terme, ça ne m'impacterait pas tant que ça.  :jap:


 

evildeus a écrit :

Pareil pas de hedge, vu que je suis à 10+ ans :jap:


 
Ok, pas de hedge sur cette proportion là alors. J'ai sorti mon ETF à 0.9% de frais au total vers du fond euros et je rééquilibrerai avec de l'ETF sous PEA (95k€ à placer sur 6 mois...)
Je précise que j'ai un horizon 10 ans vu que je suis en train de boucler pour ma future RP, PEE + PERCO débloqué + nouveau boulot et j'ai mis de coté en CC/Livret pour les travaux.
 
Autre question, cette fois sur les fonds HY
 
Pour suivre mon allocation je dois en placer pour 13k€ en HY en parallèle de 10k€ de fond euros.
J'ai une assurance vie Linxea Spirit à 0.5% + Saxo Vie (à 0.75% et rendement F€ boosté suivant %UC)
 
J'ai actuellement

  • Allianz Euro High Yield RC (FR0010032326) sur spirit : 2.1k€
  • Fidelity US High Yield A-Acc-EUR  (LU0261953904) sur Saxo Vie : 1k€
  • Fidelity European High Yld E-Acc-EUR sur Saxo Vie : 1k€


Comme EALT2 est fermé, il ne reste que le fond euros général sur Spirit à 1.30%. De plus, j'ai l'impression qu'il n'y a pas de "bon fond" US HY sur Spirit contrairement au Fidelity sur Saxo Vie.
Comme je suis à 60% d'UC, le rendement de Netissima est de 1.70% en 2020 mais j'ai 0.25% de frais en plus...
 
https://rehost.diberie.com/Uploads/76/20210616-163047-b260328b-cf59-4276-8431-dba08cb8efc6.76.res.jpg
 
Je pensais donc faire moitié/moitié Fidelity US et Fidelity Euro sur Saxo Vie (soit 7.5k€ pour chaque) pour profiter du "bonus" sur le Netissima
 
Ca vous semble cohérent?

Message cité 1 fois
Message édité par luoji le 16-06-2021 à 17:03:38
n°63226666
deK
watching for beerz on the wing
Posté le 16-06-2021 à 17:10:07  profilanswer
 

Citation :


Transfert PEA Boursedirect -> Fortuneo (update)
 
 

  • 20/04/2021: Dossier papier envoyé par la Poste à Fortuneo
  • 03/05/2021: Apparition du CTO et du PEA sur l'interface Fortuneo, vides (0€, aucune ligne).
  • 06/05/2021: Réception d'un mail de Fortuneo confirmant la bonne prise en compte de la demande de transfert depuis Boursedirect, avec un délai annoncé d'entre 6 et 8 semaines.
  • 20/05/2021 : Apparition de tous mes titres côté Fortuneo, disparition des titres côté BD  [:cerveau neuf]  
  • 31/05/2021 : Perte d'accès à mon compte Boursedirect, erreur lors de la connexion (espèces pas encore arrivées chez Fortuneo)
  • 04/06/2021 : Mail de Fortuneo m'annonçant la réussite du transfert et la dispo de tous mes titres et espèces :) après vérification, tout est OK, le transfert est bien terminé [:sebxoii]  
  • 04/06/2021 : Appel au service client BD pour demander un relevé des frais de transfert sortants (96€), réception immédiate du PDF.
  • 14/06/2021 : Envoi au service client Fortuneo du relevé de frais.
  • 16/06/2021 : Message de Fortuneo m'informant qu'ils procéderont au remboursement des frais de transfert sous 5j.




---------------
Feed HA/V          
n°63226766
LooKooM
Posté le 16-06-2021 à 17:21:35  profilanswer
 

luoji a écrit :

Ok, c'est vrai que ce n'est pas énorme, j'ai un budget de risque à 60% en plus dont 40% actions...
 
Pour info, j'utilise ces instruments là
 

  • PEA : Lyxor MSCI World PEA (FR0011869353 - 0.45%) + Amundi MSCI World (LU1681043599 - 0.38%) = 22500€
  • Avenir : Lyxor MSCO World Monthly Hedge - D (FR0011660927 - 0.3% + 0.6%=0.9%) = 6800€
  • Spirit : Amundi Index MSCI World UCITS ETF DR (LU1437016972 - 0.18% + 0.5% = 0.68%) = 19000€


Je privilégie le CW8 depuis quelques temps (rachat de Lyxor, frais moindre, + grosse capi) sur le PEA  
L'historique des autres ETFS est une "monnaie d'échange" pour le F€ boosté
 
Pour vous, j'aurais donc intérêt à virer cet ETF hedgé (6800€)?
 
Je ne pensais pas timer le marché, mais la valorisation en euros en fonction du taux eur/usd évolue et donc change mon % d'USD entre 10 et 20% au sein de mon enveloppe. Je pensais donc rééquilibrer en pour garder un % a peu près fixe en exposition USD. Je ne suis peut-être pas très clair?  :??:


 
Les personnes ici sont majoritairement anti hedging car dans une lecture à très long terme. Pour la plupart ils n'ont pas vecu les violentes depreciations de l'USD fin des années 00s.  
A titre personnel j'ai toujours environ 30% de mon exposition USD que je hedge, 70% unhedgée. Ta proposition de hedgée vs. non hedgée me semble tout à fait saine, sauf à vraiment considerer ces sommes comme transgénérationnelles avec un horizon de 12-15 ans minimum. Ce n'est pas le cas de mon épargne.
 

luoji a écrit :


 
Ok, pas de hedge sur cette proportion là alors. J'ai sorti mon ETF à 0.9% de frais au total vers du fond euros et je rééquilibrerai avec de l'ETF sous PEA (95k€ à placer sur 6 mois...)
Je précise que j'ai un horizon 10 ans vu que je suis en train de boucler pour ma future RP, PEE + PERCO débloqué + nouveau boulot et j'ai mis de coté en CC/Livret pour les travaux.
 
Autre question, cette fois sur les fonds HY
 
Pour suivre mon allocation je dois en placer pour 13k€ en HY en parallèle de 10k€ de fond euros.
J'ai une assurance vie Linxea Spirit à 0.5% + Saxo Vie (à 0.75% et rendement F€ boosté suivant %UC)
 
J'ai actuellement

  • Allianz Euro High Yield RC (FR0010032326) sur spirit : 2.1k€
  • Fidelity US High Yield A-Acc-EUR  (LU0261953904) sur Saxo Vie : 1k€
  • Fidelity European High Yld E-Acc-EUR sur Saxo Vie : 1k€


Comme EALT2 est fermé, il ne reste que le fond euros général sur Spirit à 1.30%. De plus, j'ai l'impression qu'il n'y a pas de "bon fond" US HY sur Spirit contrairement au Fidelity sur Saxo Vie.
Comme je suis à 60% d'UC, le rendement de Netissima est de 1.70% en 2020 mais j'ai 0.25% de frais en plus...
 
https://rehost.diberie.com/Uploads/ [...] 76.res.jpg
 
Je pensais donc faire moitié/moitié Fidelity US et Fidelity Euro sur Saxo Vie (soit 7.5k€ pour chaque) pour profiter du "bonus" sur le Netissima
 
Ca vous semble cohérent?


 
Oui.

n°63226824
batcha
Posté le 16-06-2021 à 17:26:38  profilanswer
 

Bonjour,
 
J'ai lu la première page mais j'ai une question sur l'AV
Je cherche à diversifier mon épargne. Pas de projet d'achat ou besoin d'argent proche.
 
Aujourd'hui :
60k en bourse (30/30 PEA/CTO) + 4k de div/ans.
60k sur les livrets (Livret A, LDD)
70k sur un PEL. Ouvert 01/2015. Taux 2,5%
Epargne mensuelle : 2k à 3k (selon l'humeur)
 
Mon papa à ouvert une AV à mon nom le 02/2006 chez Axa via un courtier. Il y a 1200€.
 
Si je dois placer 20/30k, est ce que c'est mieux sur une AV (type bourso, linxea ?) ou plutôt sur l'AV AXA prévoyance... ouvert en 2006 ? ou encore faire un all in sur le PEL ?
 
Merci  :)  
 
 


---------------
http://forum.hardware.fr/hfr/Achat [...] #t16193277 ==> Topic Vente
n°63226929
LooKooM
Posté le 16-06-2021 à 17:37:10  profilanswer
 

batcha a écrit :

Bonjour,
 
J'ai lu la première page mais j'ai une question sur l'AV
Je cherche à diversifier mon épargne. Pas de projet d'achat ou besoin d'argent proche.
 
Aujourd'hui :
60k en bourse (30/30 PEA/CTO) + 4k de div/ans.
60k sur les livrets (Livret A, LDD)
70k sur un PEL. Ouvert 01/2015. Taux 2,5%
Epargne mensuelle : 2k à 3k (selon l'humeur)
 
Mon papa à ouvert une AV à mon nom le 02/2006 chez Axa via un courtier. Il y a 1200€.
 
Si je dois placer 20/30k, est ce que c'est mieux sur une AV (type bourso, linxea ?) ou plutôt sur l'AV AXA prévoyance... ouvert en 2006 ? ou encore faire un all in sur le PEL ?
 
Merci  :)  
 
 


 
Aucune chance que l'AV Axa soit meilleure qu'une AV Bourso ou Linxea malheureusement. Tu peux donner ses détails mais on connait déja la conclusion.
Prend date sur AV, ça n'a pas de sens d'avoir ton épargne et déja PEA/CTO sans avoir d'AV selon moi :D
 
En revanche te conseiller une allocation quand tu hésites entre PEL (=cash) ou PEA 100% actions est délicat. En AV tu pourras regler comme tu le souhaites entre cash et Actions également.

n°63229085
Pomme-abri​cot
Posté le 16-06-2021 à 21:25:39  profilanswer
 

The_Declaration a écrit :


En fait il faudrait diviser son épargne en 4 catégories:
- Secure liquide (cash, livrets d'épargne, Fds euro...)
- secure illiquide (RP)
- Risqué liquide (actions, HY...)
- Risqué illiquide (PE, VC, parts dans des boîtes non cotées, art,...)
et ensuite se fixer:
- un ratio de secure liquide minimum
- un ratio secure minimum
- un ratio liquide minimum


J'aime beaucoup cette façon de voir :jap:

n°63229314
360no2
I am a free man!
Posté le 16-06-2021 à 21:41:28  profilanswer
 

The_Declaration a écrit :


En fait il faudrait diviser son épargne en 4 catégories:
- Secure liquide (cash, livrets d'épargne, Fds euro...)
- secure illiquide (RP)
- Risqué liquide (actions, HY...)
- Risqué illiquide (PE, VC, parts dans des boîtes non cotées, art,...)
et ensuite se fixer:
- un ratio de secure liquide minimum
- un ratio secure minimum
- un ratio liquide minimum

 

C'est bien beau de dire que la l'immo est non risqué, mais qui va vendre sa RP pour pallier à ses besoins de trésorerie immédiats...

"secure" est, à mon sens, à nuancer quand on parle d'immobilier .
Ok (en première approximation) pour considérer "secure" la RP.
Beaucoup plus discutable pour les investissements (locatifs, rendement, viager, SCI, SCPI,...)


---------------
"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage) | Ça nous coûte un pognon de dingue ! (circa 2018)
mood
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Posté le 16-06-2021 à 21:41:28  profilanswer
 

n°63229356
Oh_damned
Posté le 16-06-2021 à 21:46:48  profilanswer
 

L'immobilier c'est comme les actions, c'est de l'actif d'épargne long terme
Même la RP
C'est sensible aux chocs de volatilité, donc pas à classer dans le secure


Message édité par Oh_damned le 16-06-2021 à 21:47:30

---------------
“Everyone has a plan: until they get punched in the face.” – Mike Tyson
n°63229425
360no2
I am a free man!
Posté le 16-06-2021 à 21:55:10  profilanswer
 

:jap:
En revanche la RP (totalement payée) sécurise de ne plus avoir à payer de loyer.
(Mais reste, comme tout actif, toujours sous la menace d'une lubie fiscalo-politicienne...)


---------------
"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage) | Ça nous coûte un pognon de dingue ! (circa 2018)
n°63229666
Oh_damned
Posté le 16-06-2021 à 22:17:34  profilanswer
 

360no2 a écrit :

:jap:
En revanche la RP (totalement payée) sécurise de ne plus avoir à payer de loyer.
(Mais reste, comme tout actif, toujours sous la menace d'une lubie fiscalo-politicienne...)


 
Ça reste discutable
Une RP mal choisie peut sur le long terme être une moins bonne opération qu'une stratégie basique de loc+capitalisation boursière  
 
Da manière générale :
La RP est un actif hybride, il remplit 2 fonctions qui n'ont rien à voir : se loger ET capitaliser
C'est ce qui pousse beaucoup de gens à le positionner comme socle de leur structuration patrimoniale
 
Mais ça n'est pas l'unique stratégie possible

Message cité 2 fois
Message édité par Oh_damned le 16-06-2021 à 22:22:25

---------------
“Everyone has a plan: until they get punched in the face.” – Mike Tyson
n°63229668
pixelart01
Posté le 16-06-2021 à 22:17:46  profilanswer
 

Hello,
 
Après une (longue) lecture de la première page pour valider des acquis et essayer de commencer ma réflexion sur mes placements je voulais avoir vos avis éclairés.
Rapide présentation :
- 25 ans, JD, CDI depuis septembre, appartement en location, capacité d'épargne mensuelle ≈ 1K.
- A la sortie de mes études j'ai fermé l'ensemble de mes comptes courants ainsi qu'une AV de 3 ans dans les 2 banques en dur pour aller chez bourso. L'argent s'accumule depuis qql mois sur mon compte courant par manque de temps et je voudrais commencer à placer dans différent produits.
- Mon profil : un peu de risque ne me fait pas peur, j'ai pas de réels projets pour le moment mais j'aimerais bien acheter un petit premier bien immobilier pour commencer à faire de la location au vu des taux de crédits plutôt intéressant en ce moment. Donc investissement pour du moyen terme je dirais.
- J'ai actuellement ≈ 40K à placer (rachat de l'ancienne AV dans la banque en dur début d'année + un début d'épargne).
 
Ma première reflexion :
- Un simple LA ou LDDS avec 3 mois de dépense mensuel comme matelas si jamais j'ai un achat un à faire (CT)
- Une AV (bourso je pense) en gestion pilotée pour commencer et une fois que je commence à me faire le main basculer en gestion libre ou semi pilotée (≈30-25K)
- Une deuxième AV ?  :??: chez Linxea ou autre pour prendre position rapidement dans plusieurs AV (≈ 5K)
- Un PEA pour se faire la main (≈5K)
 
Le tout en DCA.
Pour les AV je pense prendre des produits plutôt classiques i.e World, Euro...  
 
Est ce que cette reflexion vous parait cohérente ?  
 :)

n°63230081
lexis84
Posté le 16-06-2021 à 23:03:43  profilanswer
 

Oui sauf la gestion pilotée sur AV.  
 
Sinon ouvrir plusieurs AV oui mais je rajoute que vu le cash que tu as  
, essaie s’ouvrir des AV intéressantes avec les primes. Actuellement si tu places 3k€ sur avenir tu as une prime de bienvenue par exemple.

n°63230400
Profil sup​primé
Posté le 17-06-2021 à 00:12:50  answer
 

Celos a écrit :


 
Personne ?  :hello:


 
Je pourrais éventuellement te retrouver les formules, si ça t'intéresse

n°63230483
suzebull
Posté le 17-06-2021 à 00:56:11  profilanswer
 

pixelart01 a écrit :

Hello,

 

Après une (longue) lecture de la première page pour valider des acquis et essayer de commencer ma réflexion sur mes placements je voulais avoir vos avis éclairés.
Rapide présentation :
- 25 ans, JD, CDI depuis septembre, appartement en location, capacité d'épargne mensuelle ≈ 1K.
- A la sortie de mes études j'ai fermé l'ensemble de mes comptes courants ainsi qu'une AV de 3 ans dans les 2 banques en dur pour aller chez bourso. L'argent s'accumule depuis qql mois sur mon compte courant par manque de temps et je voudrais commencer à placer dans différent produits.
- Mon profil : un peu de risque ne me fait pas peur, j'ai pas de réels projets pour le moment mais j'aimerais bien acheter un petit premier bien immobilier pour commencer à faire de la location au vu des taux de crédits plutôt intéressant en ce moment. Donc investissement pour du moyen terme je dirais.
- J'ai actuellement ≈ 40K à placer (rachat de l'ancienne AV dans la banque en dur début d'année + un début d'épargne).

 

Ma première reflexion :
- Un simple LA ou LDDS avec 3 mois de dépense mensuel comme matelas si jamais j'ai un achat un à faire (CT)
- Une AV (bourso je pense) en gestion pilotée pour commencer et une fois que je commence à me faire le main basculer en gestion libre ou semi pilotée (≈30-25K)
- Une deuxième AV ? :??: chez Linxea ou autre pour prendre position rapidement dans plusieurs AV (≈ 5K)
- Un PEA pour se faire la main (≈5K)

 

Le tout en DCA.
Pour les AV je pense prendre des produits plutôt classiques i.e World, Euro...

 

Est ce que cette reflexion vous parait cohérente ?
:)


Dans l'ensemble oui, sauf la gestion pilotée inutile et l'investissement locatif avant l'achat de RP.
Le locatif c'est pas mal de risques + du temps à y consacrer pour que ça vaille le coup, et ça t'entame ta capacité d'emprunt pour une éventuelle RP dans quelques années.

n°63231213
vorsarius
Keep walking
Posté le 17-06-2021 à 09:08:47  profilanswer
 

Bonjour :D
 
A votre avis, un bien immobilier qui vaut ~800k€ mais qui ne rapport que 24k€ par an, il vaut mieux le garder ou le vendre ?
 
Ca fait 3% brut par an… J'imagine qu'il y a des placements qui rapportent plus, après il faut considérer si le bien va encore prendre de la valeur ?
Suis un peu perdu.
 
Appartement 3 chambres au Luxembourg si jamais.

n°63231331
Celos
Posté le 17-06-2021 à 09:23:02  profilanswer
 


 
Clairement ça m'intéresse :jap:

n°63231341
Luckan
Posté le 17-06-2021 à 09:24:12  profilanswer
 

vorsarius a écrit :

Bonjour :D
 
A votre avis, un bien immobilier qui vaut ~800k€ mais qui ne rapport que 24k€ par an, il vaut mieux le garder ou le vendre ?
 
Ca fait 3% brut par an… J'imagine qu'il y a des placements qui rapportent plus, après il faut considérer si le bien va encore prendre de la valeur ?
Suis un peu perdu.
 
Appartement 3 chambres au Luxembourg si jamais.


 
Vu que les prix augmentent de 10% par an tu peux attendre avant de le vendre, si tu ne t'attends pas à une explosion de la bulle immo.


---------------
Moneyvox, tout savoir pour mieux épargner : https://www.moneyvox.fr/
n°63231473
ironpanda
Posté le 17-06-2021 à 09:37:44  profilanswer
 

Oh_damned a écrit :


 
Ça reste discutable
Une RP mal choisie peut sur le long terme être une moins bonne opération qu'une stratégie basique de loc+capitalisation boursière  
 
Da manière générale :
La RP est un actif hybride, il remplit 2 fonctions qui n'ont rien à voir : se loger ET capitaliser
C'est ce qui pousse beaucoup de gens à le positionner comme socle de leur structuration patrimoniale
 
Mais ça n'est pas l'unique stratégie possible


 
Si tu prends l'hypothèse que tu maximises ton logement ie que ton loyer est égal à tes échéances de prêt (~33% de ton salaire net), tu peux investir autant en bourse dans les deux cas à peu de choses près
 
Mais avec la RP t'as un effet de levier énorme qui te constitue du patrimoine
 
En termes d'irr ta RP est pas forcément le meilleur investissement du monde, en revanche une stratégie location pure + bourse c'est se priver totalement de l'effet de levier donc dans une approche de constitution de patrimoine ça me semble sous optimal

Message cité 2 fois
Message édité par ironpanda le 17-06-2021 à 09:39:10
n°63231744
suzebull
Posté le 17-06-2021 à 10:01:34  profilanswer
 

ironpanda a écrit :


 
Si tu prends l'hypothèse que tu maximises ton logement ie que ton loyer est égal à tes échéances de prêt (~33% de ton salaire net), tu peux investir autant en bourse dans les deux cas à peu de choses près
 
Mais avec la RP t'as un effet de levier énorme qui te constitue du patrimoine
 
En termes d'irr ta RP est pas forcément le meilleur investissement du monde, en revanche une stratégie location pure + bourse c'est se priver totalement de l'effet de levier donc dans une approche de constitution de patrimoine ça me semble sous optimal


Oui mais en réalité, à bien équivalent, ton loyer est très souvent inférieur à ta mensualité de crédit, surtout en grande ville.

n°63231784
Profil sup​primé
Posté le 17-06-2021 à 10:05:15  answer
 

Celos a écrit :


 
Clairement ça m'intéresse :jap:


 
Ah crotte, je pensais que tu me répondrais nan, je cherche une appli toute faite  :lol:   Bon ben, je m’en vais chercher dans mes cartons  :D

n°63231785
evildeus
Posté le 17-06-2021 à 10:05:18  profilanswer
 

Oui par exemple pour moi c'est 1-2 en ratio. Mais après si tu es dans une ville ou les prix augmentent tu profites de l'effet levier si taux de crédit < taux de croissance des prix.

n°63231808
ironpanda
Posté le 17-06-2021 à 10:06:55  profilanswer
 

Comment ça à bien equivalent ? Tu te loges en fonction de ta capa de financement
 
Et quand bien même, encore une fois dans une optique de constitution de patrimoine je doute que ça compense l'effet de levier

n°63231836
evildeus
Posté le 17-06-2021 à 10:08:56  profilanswer
 

Bof, j'aurai pas pris plus grand perso en location...

n°63231887
Karma-desi​gn
Posté le 17-06-2021 à 10:13:46  profilanswer
 

ironpanda a écrit :

En termes d'irr ta RP est pas forcément le meilleur investissement du monde, en revanche une stratégie location pure + bourse c'est se priver totalement de l'effet de levier donc dans une approche de constitution de patrimoine ça me semble sous optimal

Le problème, c'est que la plupart des gens ne font que l'un ou l'autre (surtout coté immobilier). L'idéal reste de diversifier, l'immobilier n'étant pas que la RP (locatif, SCPI, voire foncières cotées)


Message édité par Karma-design le 17-06-2021 à 10:14:01
n°63231955
evildeus
Posté le 17-06-2021 à 10:17:54  profilanswer
 

Oui et la RP c'est déjà la m..., alors ce prendre la tête avec du locatif... Prendre un ETF Real Estate au pire :o

n°63232018
Karma-desi​gn
Posté le 17-06-2021 à 10:22:33  profilanswer
 

L'immobilier en direct reste un très bon levier surtout si revenus faibles + capacité à s'impliquer. J'ai gagné 100-150k de capital en 2/3 ans d'immo (levier+travaux - sans meme augmentation du prix dans la zone), sur le meme temps j'aurais jamais pu gagner autant en bourse avec le meme capital investi (sauf à prendre un risque inconsidéré).
Mais c'est pas le meme effort, surtout physiquement :o

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Message édité par Karma-design le 17-06-2021 à 10:22:46
n°63232051
Profil sup​primé
Posté le 17-06-2021 à 10:25:10  answer
 

Celos a écrit :


 
Clairement ça m'intéresse :jap:


 
J'ai retrouvé mes fiches, mais c'est illisible... Bon alors, il faut calculer la VAN (valeur nette actualisée) de l'investissement. C'est la différence entre la somme des MBA (flux nets dégagés par l'investissement) actualisé et la somme des capitaux investis actualisé. Le problème majeur, en fait, n'est pas le calcul, mais le taux que l'on utilise pour l'actualisation. Ce qui est intéressant: le TIR(taux interne de rentabilité), qui est le taux d'actualisation qui donne une VAN (ou VNA) égale à 0, ou un Ip égal à 1

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Message édité par Profil supprimé le 17-06-2021 à 10:28:57
n°63232167
kimmeria
Posté le 17-06-2021 à 10:34:26  profilanswer
 

Karma-design a écrit :

L'immobilier en direct reste un très bon levier surtout si revenus faibles + capacité à s'impliquer. J'ai gagné 100-150k de capital en 2/3 ans d'immo (levier+travaux - sans meme augmentation du prix dans la zone), sur le meme temps j'aurais jamais pu gagner autant en bourse avec le meme capital investi (sauf à prendre un risque inconsidéré).
Mais c'est pas le meme effort, surtout physiquement :o

 

Du coup, c'est l'immo qui t'a fait gagner du pognon ? Ou bien c'est ton travail, ton énergie et ton temps dépensé dans l'immo ? Ce n'est pas du tout pareil !

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Message édité par kimmeria le 17-06-2021 à 10:35:19
n°63232186
Karma-desi​gn
Posté le 17-06-2021 à 10:36:33  profilanswer
 

kimmeria a écrit :

Du coup, c'est l'immo qui t'a fait gagner du pognon ? Ou bien c'est ton travail, ton énergie et ton temps dépensé dans l'immo ? Ce n'est pas du tout pareil !

Disons que c'est l'un des rares domaines où dépenser de l'énergie peut te faire gagner une belle somme de manière quasi certaine (bon achat, travaux de rénovation, etc). En bourse, tu peux beaucoup te dépenser, tu es à peu près certain de sous-performer l'indice de référence :o
Et meme avec un smic tu peux avoir une banque qui suit (surtout sur RP). L'effet de levier est un outil formidable pour les petits salaires.

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Message édité par Karma-design le 17-06-2021 à 10:37:01
n°63232211
teepodavig​non
Sheraf.
Posté le 17-06-2021 à 10:38:06  profilanswer
 

Karma-design a écrit :

L'immobilier en direct reste un très bon levier surtout si revenus faibles + capacité à s'impliquer. J'ai gagné 100-150k de capital en 2/3 ans d'immo (levier+travaux - sans meme augmentation du prix dans la zone), sur le meme temps j'aurais jamais pu gagner autant en bourse avec le meme capital investi (sauf à prendre un risque inconsidéré).
Mais c'est pas le meme effort, surtout physiquement :o


t'as fait quel genre de réno ?

n°63232245
kimmeria
Posté le 17-06-2021 à 10:41:03  profilanswer
 

Karma-design a écrit :

Disons que c'est l'un des rares domaines où dépenser de l'énergie peut te faire gagner une belle somme de manière quasi certaine (bon achat, travaux de rénovation, etc). En bourse, tu peux beaucoup te dépenser, tu es à peu près certain de sous-performer l'indice de référence :o
Et meme avec un smic tu peux avoir une banque qui suit (surtout sur RP). L'effet de levier est un outil formidable pour les petits salaires.

 

Imagine que tout le travail, l'énergie et le temps que tu as dépensé (et que tu continue de dépenser en régime de croisière) pour gérer tes bien immo, tu l'ai fait non pas pour toi, mais pour un client. Dans les mêmes conditions (donc j'imagine travaux le week-end + soirée en rentrant du taf, etc), quelle facture tu aurai fait au client ?

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Message édité par kimmeria le 17-06-2021 à 10:41:54
n°63232513
tomatux
Posté le 17-06-2021 à 11:04:21  profilanswer
 

Oh_damned a écrit :


 
Ça reste discutable
Une RP mal choisie peut sur le long terme être une moins bonne opération qu'une stratégie basique de loc+capitalisation boursière  
 
Da manière générale :
La RP est un actif hybride, il remplit 2 fonctions qui n'ont rien à voir : se loger ET capitaliser
C'est ce qui pousse beaucoup de gens à le positionner comme socle de leur structuration patrimoniale
 
Mais ça n'est pas l'unique stratégie possible


 
Encore que tu peux compenser une mauvaise opération sur ta RP (genre mauvaise estimation de travaux et mauvaises surprises) en y restant plus longtemps.
Mais si t'as pas de vision très long terme, des fois, vaut mieux juste vendre et repartir en location pour des durées courtes.
 
Perso j'ai fait le calcul, en pensant bouger dans les 3-4 ans, j'ai revendu et je suis reparti en location pour retrouver en mobilité, au lieu d'investir dans des travaux avec un retour sur investissement non garanti, j'investis les cacahuètes que j'ai récupérées via bourse et scpi.
 
Bon je serai probablement perdant mais je pense que ça se défend. J'ai beaucoup plus de tranquillité d'esprit, mon budget est beaucoup plus prévisible (no stress), et j'avais plus la motivation de mettre de l'énergie dans un bien dont je compte me séparer de toute façon...

n°63232531
tomatux
Posté le 17-06-2021 à 11:06:42  profilanswer
 

Karma-design a écrit :

Disons que c'est l'un des rares domaines où dépenser de l'énergie peut te faire gagner une belle somme de manière quasi certaine (bon achat, travaux de rénovation, etc). En bourse, tu peux beaucoup te dépenser, tu es à peu près certain de sous-performer l'indice de référence :o
Et meme avec un smic tu peux avoir une banque qui suit (surtout sur RP). L'effet de levier est un outil formidable pour les petits salaires.


 
Pour moi, t'es loin d'être sûr de faire un bon achat, t'as une part de chance comme en sélectionnant une action, et pour les travaux, soit t'as les compétences et tu ne payes pas la main d'oeuvre, soit tu les as pas... Tout s'apprend mais disons que tu vas pas faire des travaux super qualitatifs du premier coup.

n°63232613
Celos
Posté le 17-06-2021 à 11:14:19  profilanswer
 


 
 
 
Du coup t'as trouvé une appli toute faite ? :whistle:

n°63232631
ironpanda
Posté le 17-06-2021 à 11:15:58  profilanswer
 

Fonction XIRR dans Excel pour calculer ça

n°63232636
simboss
Posté le 17-06-2021 à 11:16:42  profilanswer
 

kimmeria a écrit :


 
Imagine que tout le travail, l'énergie et le temps que tu as dépensé (et que tu continue de dépenser en régime de croisière) pour gérer tes bien immo, tu l'ai fait non pas pour toi, mais pour un client. Dans les mêmes conditions (donc j'imagine travaux le week-end + soirée en rentrant du taf, etc), quelle facture tu aurai fait au client ?


 
Bah meme en prenant en compte qu'il a passé 100 jours de boulot/an, l’équivalent d'un petit mi-temps, ca lui a fait 50k/an, c'est quand meme deja un beau petit salaire non?

n°63232687
Slynox
Posté le 17-06-2021 à 11:20:59  profilanswer
 

kimmeria a écrit :

 

Du coup, c'est l'immo qui t'a fait gagner du pognon ? Ou bien c'est ton travail, ton énergie et ton temps dépensé dans l'immo ? Ce n'est pas du tout pareil !


Du travail complètement défiscalisé et à levier. A Paris par exemple cela peut-être très rentable, parfois plus que son job de cadre dans la finance :o.. Je ne sais pas si c'est une bonne chose mais c'est ainsi..


Message édité par Slynox le 17-06-2021 à 11:30:37
n°63232732
kimmeria
Posté le 17-06-2021 à 11:23:57  profilanswer
 

simboss a écrit :

Bah meme en prenant en compte qu'il a passé 100 jours de boulot/an, l’équivalent d'un petit mi-temps, ca lui a fait 50k/an, c'est quand meme deja un beau petit salaire non?

Oui mais 100 jours de boulot les soirs et week-end en plus du taf de la semaine ! Personnellement, ce n'est pas l'idée que je me fais d'une vie appréciable. C'est un peu comme se mettre à faire plein d'heures supp bien payées ou cumuler 2 jobs en même temps ... :/

 

Je ne dis pas que la totalité de la rentabilité de l'opération immo vient de son travail, la capitalisation et l'effet de levier joue bien son rôle il ne faut pas le nier. Mais la majeur partie de la rentabilité provient du travail dans ce genre d'opération très profitable, et il faut bien le rappeler.

 

Il suffit de faire la comparaison avec des opérations immo faites par des investisseurs qui ne s'y intéressent pas, ni consacrent pas de temps et délèguent tout (recherche du bien + travaux + gestion). Souvent, la rentabilité net finale est proche de 0 car le prix d'achat n'est pas suffisamment négocié, la localité est bof, les travaux sont surpayés et peu optimisés, et la gestion locative en agence trop chère.

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Message édité par kimmeria le 17-06-2021 à 11:26:53
mood
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