Bah meme en prenant en compte qu'il a passé 100 jours de boulot/an, l’équivalent d'un petit mi-temps, ca lui a fait 50k/an, c'est quand meme deja un beau petit salaire non?

Comment ça à bien equivalent ? Tu te loges en fonction de ta capa de financement
 
Et quand bien même, encore une fois dans une optique de constitution de patrimoine je doute que ça compense l'effet de levier

Oui mais 100 jours de boulot les soirs et week-end en plus du taf de la semaine ! Personnellement, ce n'est pas l'idée que je me fais d'une vie appréciable. C'est un peu comme se mettre à faire plein d'heures supp bien payées ou cumuler 2 jobs en même temps ...
 
Je ne dis pas que la totalité de la rentabilité de l'opération immo vient de son travail, la capitalisation et l'effet de levier joue bien son rôle il ne faut pas le nier. Mais la majeur partie de la rentabilité provient du travail dans ce genre d'opération très profitable, et il faut bien le rappeler.
 
Il suffit de faire la comparaison avec des opérations immo faites par des investisseurs qui ne s'y intéressent pas, ni consacrent pas de temps et délèguent tout (recherche du bien + travaux + gestion). Souvent, la rentabilité net finale est proche de 0 car le prix d'achat n'est pas suffisamment négocié, la localité est bof, les travaux sont surpayés et peu optimisés, et la gestion locative en agence trop chère.

Attention j'ai pris 100 jours de taf complet, ca me parait la borne tres haute quand meme, c'etait vraiment pour illustrer.

Je pense que la grande variable d'ajustement dans ce cas la c'est l’expérience et les contacts.
En fait c'est surtout rentable si ton plan dans quelques années est de te lancer dans ce domaine en pro ou semi-pro. Sinon toute l'experience de ton premier investissement sera perdue et la rentabilité horaire aura été assez faible par rapport a ce qu'elle peut devenir une fois bien rodé.

En fait c'est surtout rentable si ton plan dans quelques années est de te lancer dans ce domaine en pro ou semi-pro.

 
Du coup t'as trouvé une appli toute faite ?

Ptites questions de noob sur comment lire les infos de cotations et sur le PEA.

EWLD acheté à 22.836.

Dans le PEA ça m'indique -0,52%. C'est parce qu'il prend la valeur de fermeture de la veille à 22.828 donc ? (remarque même avec ces chiffres là je sais pas comment tombe sur le 0,52   )

Il faut prendre en compte le risque aussi.
Pour faire 100-150k de PV en 2-3 ans il faut avoir acheté un bien relativement cher.
En cas de retournement de marché, de vacances locatives ou autres problèmes liés au locatif, ça peut vite mal tourner si on n'a pas les revenus nécessaires pour faire face.

 
Suite des aventures du Scellier de mes parents, si jamais ça en intéresse. Même si ça a peut être plus sa place sur un topic immo ?
 
La locataire vient de donner son congé quasiment au pire moment, puisque l'engagement des 9 ans de location prend fin dans un an (août 2021) et que donc il ne peut pas être vendu avant. En plus vu ce qu'il se passe dans l'aéronautique, le marché immobilier risque de subir une légère baisse dans le coin.
Le relouer c'est prendre le risque de s'embarquer pour 3 ans (même si dans les faits jusqu'à présent la plus longue location a durée 2 ans et demi). En sachant qu'il n'y aura plus de réduction d'impôt à partir de janvier prochain (donc 400e d'IR en plus tous les mois), et que mon père sera sans doute à la retraite l'été prochain, même s'il fera à priori quelques vacations pour pas trop s'ennuyer.  
 
Mes parents veulent s'en débarrasser le plus tôt possible, cet appartement étant surtout vécu comme une charge mentale.  
On s'acheminerait donc sur une vacance d'un an (en espérant pouvoir signer une vente dés la fin des 9 ans ce qui n'est pas gagné...), à supporter le coût du crédit (dont la renégociation tardive n'aura pas servit à grand chose mais un peu quand même) et les charges avant de le revendre.  
Soit une perte supplémentaire d'environs 5ke. Ce qui nous amènerait sauf bonne surprise à la vente à une perte de l'ordre de 15-20k sur l'ensemble de l'opération.  
En sachant que le fisc pourra éventuellement reprendre 2-3k en cas de contrôle , car du déficit foncier aura été déclaré durant les 3 années qui précèdent la vente (cases grise).
 
Voilà l'autre inconvénient de ce type d'opération, la gestion de fin de la defisc, avec le timing aléatoire de la vente.
 
https://zupimages.net/up/20/33/7thw.png
 
"Avantages" à le relouer :
- Ne pas perdre 5k et limiter la perte de l'opération à 10k.
- Eviter l'éventuel redressement de 2/3k
- Loué, il rapportera 500e net annuel (somme négligeable)
- Une éventuelle hausse de l'immo (peu probable à priori)
 
Avantage de la vente dans un an :
- Plus de charge mentale
- Récupérer 15-20k, mais il n'y a aucun besoin.  
- Récupérer 8k d'épargne par an, sachant qu'il y aura 4,7k d'IR à payer en plus. C'est le point majeur à mon avis.

t'as fait quel genre de réno ?

Imagine que tout le travail, l'énergie et le temps que tu as dépensé (et que tu continue de dépenser en régime de croisière) pour gérer tes bien immo, tu l'ai fait non pas pour toi, mais pour un client. Dans les mêmes conditions (donc j'imagine travaux le week-end + soirée en rentrant du taf, etc), quelle facture tu aurai fait au client ?

Il faut prendre en compte le risque aussi.
Pour faire 100-150k de PV en 2-3 ans il faut avoir acheté un bien relativement cher.
En cas de retournement de marché, de vacances locatives ou autres problèmes liés au locatif, ça peut vite mal tourner si on n'a pas les revenus nécessaires pour faire face.

 
Je déterre ton tableau et ce message
 
Alors finalement t'as fait quoi ?
 
Autre question, sachat que les intérêts des prêts sont déductibles des impots avec Pinel, pourquoi tu ne les as pas inclus en positif dans ton calcul de cashflow ?

Ptites questions de noob sur comment lire les infos de cotations et sur le PEA.
 
EWLD acheté à 22.836.
 
Dans le PEA ça m'indique -0,52%. C'est parce qu'il prend la valeur de fermeture de la veille à 22.828 donc ? (remarque même avec ces chiffres là je sais pas comment tombe sur le 0,52   )

Autre question, sachat que les intérêts des prêts sont déductibles des impots avec Pinel, pourquoi tu ne les as pas inclus en positif dans ton calcul de cashflow ?

C'est sa ligne "coût du crédit", qui participe à la création du déficit foncier (et donc à la réduction d'IR).
 
Dans le cashflow, ça apparait en négatif car c'est un flux de trésorerie sortant. C'est la définition du cashflow  
 
D'ailleurs dans son tableau, on voit bien que les frais de gestion locative en agence sont une vraie catastrophe. Plus de 2k par an de frais de gestion, pour ~6k de loyer encaissé  

Certes les intérêts c'est du flux sortant, mais que tu déduis de impots. Ce que je ne comprends pas, c'est pourquoi les 2% du Pinel sont repris en positif et pas également les intérêts.

 
J'ai dû rater une étape, mais il me semblait que tous les intérêts du prêt étaient déductibles. C'est quoi cette histoire de partie non déductible ?  

Ptites questions de noob sur comment lire les infos de cotations et sur le PEA.
 
EWLD acheté à 22.836.
 
Dans le PEA ça m'indique -0,52%. C'est parce qu'il prend la valeur de fermeture de la veille à 22.828 donc ? (remarque même avec ces chiffres là je sais pas comment tombe sur le 0,52   )

 
Ca dépend du courtier, et de l'endroit où tu regardes dans l'interface. Ca peut être la valeur en temps réel, tout comme cela peut-être la valeur de cloture de la veille qui est affichée, et plein de possibilités intermédiaires (valeur avec 1h de retard, avec 15min de retard, etc.).

 
 
Les frais de courtage sont pris en compte dans ton prix de revient, tu es donc nécessairement en négatif. Tes frais d'ordre sont de 0.5%?

 
Ca fait ça :
 
http://rehost.diberie.com/Picture/Get/r/42664

Comment ça à bien equivalent ? Tu te loges en fonction de ta capa de financement

Et quand bien même, encore une fois dans une optique de constitution de patrimoine je doute que ça compense l'effet de levier

Ben oui tu as la hausse actuelle, et la difference de prix avec ton PRU qui inclut les frais. Donc tu perds 0.52% par rapport à ton investissement incluant les frais

Ha ok je vois le prix de reviens.

Et donc le cours affiche le prix d'achat quand j'ai acheté (22,83) et en dessous en vert c'est la hausse par rapport à ce dit prix d'achat ?

ce n'est pas plutôt par rapport au cours de clôture de la séance précédente?

Hello !
 
Selon vous, ça sert à quoi que ce soit de mettre de la thune sur LA/LDDS ?
Par réflexe je le faisais, mais avec de l'AV style Bourso avec l'argent dispo en ~3 jours, ça limite un peu l'intérêt du LA/LDDS ?
 
Merci

Je regarde des plateaux à refaire pour louer ensuite, et les derniers échanges sont intéressants.
Apres calcul, j'arrive rarement à plus de 4% de perfo brut, dans le meilleur des mondes (pas de vacance locative, etc ... et sachant que je peux réaliser les travaux moi même). A part l'effet de levier, aucun intérêt de s'y mettre vs la bourse ...
On y gagne la liquidité, potentiellement la perfo à plus long terme et la bande passante intellectuelle à ne rien gérer

Oui mais en réalité, à bien équivalent, ton loyer est très souvent inférieur à ta mensualité de crédit, surtout en grande ville.

Le prix de revient et le prix avec frais auquel tu as acheté ton ETF.
Le cours est le prix actuel de l'ETF et le % est la différence par rapport à la précédente cloture.
LEs +/- te donne ta situation réelle (en valeur et en %) par rapport au prix du marché actuel.  

ce n'est pas plutôt par rapport au cours de clôture de la séance précédente?

 
Ca, c’est très variable.
 
Blagnac (ville d’airbus) : appart à 140k€ soit <600€/25ans -> se loue 750€ CC
Chez moi (village 20kms sud toulouse, très réputé) : maison 250k€ soit 1000€/25ans -> se loue 1000€ CC (prix d’il y a 4ans, je pense que ça a augmenté depuis)
Bref, des trucs dont tu rentabilise les FDN en 18 à 24mois VS une loc !

 
Ca, c’est très variable.
 
Blagnac (ville d’airbus) : appart à 140k€ soit <600€/25ans -> se loue 750€ CC
Chez moi (village 20kms sud toulouse, très réputé) : maison 250k€ soit 1000€/25ans -> se loue 1000€ CC (prix d’il y a 4ans, je pense que ça a augmenté depuis)
Bref, des trucs dont tu rentabilise les FDN en 18 à 24mois VS une loc !

Je regarde des plateaux à refaire pour louer ensuite, et les derniers échanges sont intéressants.
Apres calcul, j'arrive rarement à plus de 4% de perfo brut, dans le meilleur des mondes (pas de vacance locative, etc ... et sachant que je peux réaliser les travaux moi même). A part l'effet de levier, aucun intérêt de s'y mettre vs la bourse ...
On y gagne la liquidité, potentiellement la perfo à plus long terme et la bande passante intellectuelle à ne rien gérer

Pour de l’immobilier, les seules façons pour que le rentabilité soit bonne :
- LMNP : déficit  
- Le top : lmnp pour colocation avec bail en direct : ça demande du temps par contre rentabilité énorme et risque de défaillance moindre car plusieurs locataires pour un logement b
- Décomposition du bien en plusieurs logements

Il faut prendre en compte le risque aussi.
Pour faire 100-150k de PV en 2-3 ans il faut avoir acheté un bien relativement cher.
En cas de retournement de marché, de vacances locatives ou autres problèmes liés au locatif, ça peut vite mal tourner si on n'a pas les revenus nécessaires pour faire face.