Reprise du message précédent :

parfois il faut savoir prendre quelques risques Je pense qu'ils sont limités, ils constituent un vrai gros patrimoine immo, dans le pire des scenarii je ne vois pas ce truc perdre plus de 25% dans le cas d'un retournement immo majeur,  mais bon, techniquement même si je perd 100% ca changera pas ma vie
et si le marché immo se retourne je vais me faire une putain d'orgie d'achat, donc je gagne toujours

 
Ok, je laisse tomber l'idée.
Merci.

Pourquoi en prendre autant comparativement aux actions ?

Vraie question.
Je comprends pas trop la hype SCI / SCPI bien que j'ai que failli succomber lorsque c'était vraiment la mode

L'immo  

 
Le forum vieillit et prépare sa retraite    

Parce que les actions sont chères en ce moment.
 
Mais j'ai 260k en actions, c'est comparable.

Bah il a quand meme pas mal d'actions non?
La hype en immo est partout et toujours , la scpi ca permet de ne pas se faire chier a gerer la merde au quotidien avec un bien detenu en propre. Dans mes connaissances la plupart des gens ont des apparts, tres peu ont des actions.
 
Apres les actions se portent certes bien depuis 10 ans, mais attend la prochaine crise et tu verras tout le monde retourner sa veste une fois de plus. Pour avoir vecu la bulle internet c'etait quelque chose, avant, pendant ,et apres.
Je suis passé du tocard qui ne prenais pas d'actions a celui qui regardait tout le monde pleurer 1 an plus tard
 
Le.meilleur conseil depuis toujours c'est la diversification

 
Esalia c'est simplement le nom des PEE gérés par la société générale. Visiblement il bossait chez Worldline.
 

 
C'est pas ton PEE qui performe, les fonds sont pourris, c'est ton stock plan Worldline (excellente boite) qui fait toute la perf.

L'acharnement est lourdingue... mais il faut reconnaître que certains smileys sont drôles...
 

Tout est dit, ça répond à 90% des questions et débats

J'ai fait une demande d'ouverture de PEA chez BforBank (juste un PEA). N'ayant pas de nouvelles je leur ai téléphoné, et là le mec me dit que ma demande est refusé sans qu'il veuille m'en dire plus, en me disant que je recevrai un courrier que j'attends toujours...
 
Je comprends pas trop le problème, j'ai pas d'autres PEA d'ouvert, j'ai un profil HFR-compliant, et j'ai pas de compte à rendre à l'administration fiscale US.
 
C'est déjà arrivé à quelqu'un ? Une idée de la raison ?

Etant observé qu'on ne va pas se mentir, des parts de SCPI ce sont des titres de sociétés, sans grosse différence (fiscalité mise à part) avec un titre vif de société commerciale ou une part d'OPCVM. Et là, ChienF concentre un max une très grosse part de ses investissements sur UN secteur d'activité unique (immobilier locatif) dans UNE zone géographique (France, un peu Europe).

De mon point de vue, c'est exactement l'inverse de la diversification ; c'est un pari sectoriel et géographique.

Part du secteur Real Estate dans l'indice MSCI WORLD : 2.73%.

La fausse diversification est un trompe l'oeil classique oui.
 
Cela me rappelle la personne à qui je demandais pourquoi elle avait rajouté des trackers CAC40, DAX, Energie à son tracker MSCI World "pour diversifier" alors que tous ces trackers sont déja compris dans le MSCI World.
 
Pour ce qui est des SCPI c'est un peu plus fin car il s'agit d'immobilier "privé", non detenu via des societés listées. Les biens auxquels on s'expose sont donc bels et bien à l'exterieur du MSCI World. Donc c'est effectivement une diversification.
 
Toutefois c'est une diversification concentrée en France/Europe dans des sous secteurs de l'immobilier. Et concentré auprès d'une petite poignée de gérants. Pas simple donc d'estimer l'apport bénéfique de cette diversification à l'aune des nouveaux risques introduits (risque de gérant, fraude/audit, liquidité, secteur).

 
 
Toujours mieux que la stratégie de BB d'avoir une grosse RP gouffre à pognon et 1 ou 2 appart en locatif dans une zone à faible rentabilité

Je comprends ton point de vue. Cependant, amha, modifier le vecteur d'investissement n'est pas en soi une source de diversification, si le secteur économique concerné reste le même. REITs ou SCPI, c'est la même chose (le raccourci est évidemment très exagéré mais tu comprends l'idée). Evidemment, si tu envisages l'investissement en non coté comme une source de diversification avec un prisme PE ou VC c'est autre chose car il y a une vraie différence de philosophie d'investissement. Mais SCPI =/= PE ou VC.
 
Ceci étant, il y a autant de définition de la "diversification" que d'intervenants sur ce topic, donc...

 
Ca se discute je trouve : si l'immo locatif est en zone à faible rentabilité c'est généralement parce l'immo est dans une zone chère/en tension DONC le bien est ultra liquide. Potentiellement beaucoup plus liquide qu'une SCPI.
La transparence est totale, les frais sont moindres... et les embetements beaucoup plus grands clairement
 
Mais ce n'est pas une évidence pour moi que faire un peu d'immo locatif en direct est necessairement moins bien que de prendre des SCPI.
 

 
La logique est differente mais PE/VC et SCPI s'interessent à des actifs non cotés inaccessibles via un MSCI World. En Chine par exemple sans PE/VC tu loupes la grande majorité de la croissance économique du pays.
En Europe, l'immobilier s'investit à titre perso ou via SIIC ou via SCPI pour simplifier. Pas simple d'être diversifié sur ce segment sans avoir des moyens d'investissement très importants. Les SCPI le permettent mais au prix d'illiquidité, opacité relative et frais monstrueux, donc je n'arrive toujours pas à le conseiller

Je crois que tu te trompes de personne... Même si l'acharnement est peut-être vrai  

 
Pour le petit porteur, la différence n'est-elle tout simplement pas qu'il est possible d'investir en immo en s'appuyant sur d'importants crédits bancaires, ce qui est impossible pour placer en bourse ?

Je ne concentre pas trop je trouve. Regarde la liste de mes SCPI.  

Assez d'accord avec cette vision, la nouveauté implique un risque plus élevé.

Le viager sous forme de fonds n'est pas totalement nouveau, ce qui est nouveau c'est le fait de supprimer la rente, et de ne payer qu'un bouquet. Certes cela diminue l'aléa mais en contrepartie cela diminue aussi la décote. Le principe d'un fonds étant de mutualiser l'aléa je ne suis pas convaincu de l’intérêt de supprimer l'aspect rente, si ce n'est que ça permet à priori d'augmenter la taille du marché (les vendeurs préféreraient le bouquet à la rente).

Par contre l'offre était assez confidentielle donc difficile d'avoir des idées de la performance. Je sais qu'il y avait Certivia (réservé aux instit), un fonds chez Périal et un fonds nommé 123 viagers. Pour ce dernier il semblerait que la perf ait été mauvaise, de l'ordre de 1-2%/an sur 7-8 ans (il me semble d'ailleurs que le fonds a été dissous, ce qui a sans doute aussi pesé sur la perf). L'actif net n'avait rien à voir : ~2-3M€.

A mon avis il faut émettre plusieurs réserves sur ces SCI :
- le rendement des 3 dernières années d'une des SCI (6,5%/an) ne peut que diminuer à MT (toutes choses égales par ailleurs), contrairement à ce que beaucoup de personnes imaginent

- c'est un produit plus complexe avec des risques qui n'existent pas dans un fonds immo classique (surlongévité, tables de mortalité, moindre liquidité..)

- frais récurrents élevés, +/- dans la lignée des autres SCI cela dit

- format SCI distribuée exclusivement en AV. Structure la moins transparente et la moins protectrice des intérêts des souscripteurs (vs SCPI, OPCI, qui ne sont déjà pas parfaits).

- actif immo bien moins liquide que l'immo en PP, donc il faut être convaincu que 30% de réserve en cash sera suffisant (quand on voit le niveau de décollecte sur les fonds H2O après le scandale, 30% me semble raisonnable)

- last but not least : très très forte collecte car distribution grand public en AV, vendue comme "une alternative au fonds €" (irresponsable..), sans trop de barrière ni à l'entrée ni à la sortie, perf initiale "trop bonne". Bref ça collecte comme les plus grosses SCPI de bureaux (marché très profond) alors que ce sont des fonds 10x plus petits, sur un marché beaucoup plus étroit, et qui en plus se font surprendre par la collecte (outils et équipe non adaptée). Forcément cela risque de peser sur la performance future.

Oui comme on dit hindsight is 20/20. Toujours est-il que concernant la résidence principale, le coût d'opportunité à ne pas s'endetter est plus important que ce que je le pensais compte tenu des avantages sur le crédit et la fiscalité (entre autres). J'ai la désagréable impression que mon pouvoir d'achat sur l'immo parisien baisse un peu plus chaque année, malgré un revenu et une épargne qui progresse. Bref il ne me reste plus qu'à essayer de rage quit en province

Après les SCPI ça a rapporté quand même largement moins que de l'immobilier bien placé sur ces dernières années.

Je suis en train de remplir ma déclaration d'impôt et je me rends compte que l'assureur de Linxea Zen (Apicil) n'a pas teletransmis aux impôts et ne m'a pas envoyé d'IFU. Je suis le seul dans ce cas ?

Tout à fait d'accord. C'est très loin d'être évident.

 
C'est les fameuses scpi "à l'étranger" sur lesquelles on ne paye pas d'impots ?
Par quel intermédiaire es tu passé pour les acheter ?

Si on paye des impôts, mais moins.    
J'ai acheté directement auprès de la société de gestion.

 
la limite a 40% de l'encours total du contrat (pour Viagénérations) sert quand même de barrière, mais il est vrai qu'une trop forte collecte peut poser problème. Dans ce cas le mieux serait de fermer le fonds temporairement, comme les SCI Aviva par exemple.

 
Ou d'acheter à Paris pour rentrer dans le jeu et ne plus enrager autant
 
A noter que Lyon fut pire que Paris ces dernières années et Bordeaux en très forte hausse également. Paris n'est plus la seule ville à voir son immobilier progresser à 2-3x l'inflation.

 
J'avais la même chose avec Spirica, suite à un rachat partiel en 2020. Ne voyant rien à part l'IFI sur le site web et n'ayant rien reçu au format papier, j'ai demandé à LinXea.
Vu la réponse (que je n'ai pas compris réellement) je ne vais pas chercher plus loin :
 
"Après vérification, nous vous informons que le rachat effectué en 2020 n'a pas d'assiette fiscale, il n'y a donc pas d'IFU et donc rien à déclarer."

Rachat sur un contrat en moins-value ?

Disons que Paris ça dure depuis presque 20 ans 'es autres villes que tu cites ça fait moins de 5 ans et visiblement c'est fini pour Bordeaux depuis 1 ou 2 ans.

 
Les emmerdes de gestion en moins

 
L'immo a Paris a tout de même stagné/baissé de 2009 à 2012, 3-4 ans. Mais, tout comme les marchés actions, ça a vraiment boosté depuis 2012.

 
Je trouve ça très dur de trouver des infos pour choisir des SCPI.
 
Y'a pas un site "indépendant" type équivalent de ADI ou épargnant3.0 pour la bourse, qui explique comment bien faire ?

Y a eu un plateau en léger creux non négligeable de 2013 à début 2016.
Le boost c'est surtout 2016-2020.

Ca y est mon ancien PERE art83 est transféré sur mon PERO !

Pas à ma connaissance. Oui je pense effectivement qu'il est difficile de faire un choix quand on débarque car il y a de nombreux critères. Et ce n'est pas toujours simple, par ex un TOF de 85% pour une vieille scpi qui rénove son patrimoine me gène moins qu'un TOF de 90% pour une jeune scpi ; une scpi à capi variable qui collecte trop c'est pas top, mais une qui ne collecte pas non plus... Il y a aussi de la désinformation, par ex lors du covid beaucoup vantaient le RAN de certaines SCPI. Mais le RAN est loin d'être une baguette magique, il n'est pas forcément distribuable et le faire revient à appauvrir la SCPI. Raisonner selon les SdG peut aider aussi. A ma connaissance la source la plus complète d'info c'est le forum IH. Il est aussi utile de lire le dernier rapport annuel de la scpi (en gardant à l'esprit que la SdG tient toujours un discours optimiste, et les conseils de surveillance manquent parfois d'esprit critique).

Mais la 1ère étape et le plus important c'est déjà de se poser les questions : scpi oui ou non, et si oui scpi comptant en PP ? / NP ? / AV ?, à crédit ?, au sein d'une SCI ?

Il y a ce site qui regroupe beaucoup d'infos : https://www.primaliance.com/

Sur combien en tout ?

De patrimoine ?
 
1,35 M brut
1,23 M net
(patrimoine du ménage)
 
Pourquoi ?

C'est toi le créateur du site ?