Reprise du message précédent :

C'est peut-être mieux d'acheter une grosse partie cash, mais il faut voir l'aspect psychologique de perdre 150/200k d'épargne.
Le fait de payer mensuellement un crédit est rassurant je trouve, et avec l'inflation, ce montant se réduit en proportion (par rapport à ses revenus) au fil du temps.
Balancer 200k / 5-10-15-20 ans de mensualités selon les coins me ferait mal au cœur et surtout laisserait moins de place à l'incertitude future (perte d'emploi,...). Le fait de garder beaucoup d'épargne laisse encore plus de temps pour se retourner (il y a le chômage déjà) et réfléchir à la situation et n'oblige pas à agir dans l'urgence.

 
Même 10 a 20% de baisse, ça reste pas génial vu la hausse des dernières années, il faudrai un -40 pour que ce soit intéressant

En immobilier les périodes de "baisse" ressemblent plutôt à des pauses entre deux périodes de hausse  

This.
 
Mais certains croient encore au père noël.
 

Oui il faudrait aussi que le père Noël existe et qu'il n'y ait plus de guerre pour que le monde soit juste et heureux. Faut pas rêver quand même, déjà 20/25% de baisse aurait un impact fort.

De toute façon, il y a de grande chance qu'au moment où je deviendrai primo accédant, alors l'immo commencera sa chute inexorable.  
Je vous préviendrez avant mon achat pour que vous puissiez vendre à temps.

Vendre pour faire quoi ?
 
Localoser ? nan merci

+1

L'air de rien avec 15-20% d'inflation depuis que j'ai acheté ma maison les 1200€ n'ont plus le même poids. Surtout en tenant compte des augmentations salariales en plus des revalos liées à l'inflation (mais dues essentiellement à des changements de poste tout les 2 3 ans , donc ça compte pas).

Ensuite, simplement pour revenir aux prix de ma bousie à l'époque qui étaient déjà bullesques faudrait 25% de baisse   en euros courants.

Tiens un truc que je me dis sur les (anciens) Pinel : ça ne vaudrait pas le coût/ coup d'en racheter avec la triple décote (déflation/ surcote / logement occupé) ?

J'ai un exemple à env. 8% brut (100k et 660 de loyer ).

J'ai du mal à comprendre comment fonctionne le prêt que l"on peut avoir avec un PEL.
 
Avec les taux d'intérêts actuels (et dans un futur proche), je me dis que mon PEL ouvert en avril 2015 peut être intéressant (taux de rémunération 2%; taux du prêt 3,2 %) pour emprunter le maximum possible, 96.000€ pour un achat immobilier.
 
D'après mon relevé de compte de décembre 2022, j'ai un droit à prêt de 7000 € (il est d'ailleurs inférieur de 1000 € aux intérêts cumulés, je me demande pourquoi).
 
D'après cette page : https://www.lafinancepourtous.com/p [...] et-du-cel/ , il faut multiplier ces droits à prêt par 2,5, soit 17.500 € dans mon cas, pour avoir le total des intérêts à rembourser.
 
A partir de ce 17.500€, avec ce simulateur, https://www.lafinancepourtous.com/o [...] mmobilier/ , je vois que 96.000 € empruntés sur 128 mois à 3,2% donnent un total d'intérêt de 17441 €.
 
Je conclus donc que je peux, grâce à mon PEL, emprunter 96.000 € sur à peu près 11 ans à 3,2%.
 
Ce que je ne comprends pas, c'est qu'avec un autre simulateur, par exemple : https://www.credit-agricole.fr/part [...] r-pel.html si je rentre un droit à prêt de 7000 €, il est indiqué que je peux emprunter sur 15 ans, avec un coût total d'intérêt de 25600 €, dépassant les 2,5 fois mes droits à prêt    
 
Par contre ces 3,2% n'incluent bien sûr pas l'assurance. Au passage, je n'ai pas trouvé si, dans un cas d'un PEL, on est obligé de prendre l'assurance de la banque ou si on peut en changer comme pour un autre prêt.

La réponse :  

Perso, je suis bien plus à l'aise avec l'idée d'avoir un crédit et de mettre le plus petit apport possible, avec pour objectif de profiter d'un effet de levier (que l'on espère gagnant).    
 
Et je vois un grand nombre de personnes qui ont peur d'avoir un crédit, même si elles ont suffisamment d'épargne pour le rembourser à tout instant.
 
L'important, c'est que chacun puisse dormir sereinement avec ses choix. C'est encore le critère le plus important.  

Oui perso nous avons un crédit immobilier à 1.2%. Même si on pourrait le rembourser aujourd’hui, je vois pas l’interêt vu que même le sans risque rapporte d’avantage.

Ah mais c'est sûr avec un crédit autour de 1% je me poserais moins de questions. Là on est en mai 2023 et le taux c'est 3,79% sur 25 ans...

Le truc, c'est que si on fout de l'epargne, elle est perdu à jamais (du moins jusqu'à la vente du bien). Dans le cas contraire, on peut toujours adapter, rembourser plus, renégocier son taux.. En gardant son épargne liquide.

Petite question concernant l'IFI, la maison principale a un abattement de 30% mais peut-on appliquer un abattement pour des biens mis en location non meublé ?
Et un bien démembré, où l'on a plus que l'usufruit. Pas de décote non plus ?
En général, vous prenez fourchette basse de meilleursagents ?
 
Pour un immeuble de 4 étages avec 4 appartements, comment l'estimer ? Pour l'instant, je partais sur estimation de chaque appartement sur meilleurs agents et somme mais pas sûr de la méthode.

La méthode semble bonne, l'immeuble ne vaut pas plus que la somme des 4 appartements par définition d'une copropriété. Reste à voir si MA est fiable mais les impôts ne tiqueront que si c'est manifestement sous-évalué.
Pas d'abattement en dehors de la RP selon mes connaissances.

Quel est l'intérêt pour une banque de renégocier un taux ? Elle perd de l'argent ? Ou alors c'est une obligation légale ?

Ben avoir un nouveau client / garder un bon client...

 
 
Je fais des simulation de rachat partiel d'AV sur Bourso, à la fin il propose de télécharger un .pdf.
Il propose de choisir la fiscalité IR ou PFL mais en fait j'ai l'impression que ça ne sert à rien car le .pdf en sortie est identique
 
Je suis sur une AV de 5 ans, de 10ke, et rachat de 2ke, il me sort ça :
 
Total plus-value imposable : 135,77 €
Dont montant relevant du PFO (produits des primes versées à compter du 27/09/2017) : 135,77 €
Retenue au titre PFO 12.8% : 17,38 €
Retenue au titre des prélèvements sociaux : 0,01 €
Montant du rachat brut à réaliser : 2 017,39 €
Montant du rachat net réglé : 2 000,00 €
 
En fait il me donne le résultat concernant les deux fiscalités :
- Soit je choisis l'IR et j'ajouterais 135,77€ sur ma déclaration de revenu l'an prochain
- Soit je choisis le PFL et je paie immédiatement 17,38€
 
Est-ce bien cela qu'il faut comprendre ?  
 
 

 
En fait c est pareil que le ETF World.
Vous pensez qu'il y a une bulle dessus et que ça va perdre 40% dans les prochains mois ?
 
Je pose la question car je suis tjrs surpris sur HFR du nombre de personne qui ont l'air d'avoir une confiance inébranlable dans leur ETF world sur PEA (qui est en ATH) mais considère que l'immobilier est une "bulle" et que c'est sur évalué de 30%.  
Je trouve que c 'est une dissonance cognitive assez forte.
 
J'imagine les raisons:
- quasiment tt le monde a au moins un peu d'épargne financière mais bcp n'ont pas encore acheté d'immo
- Le confort supplémentaire si on achetait 30% plus grand est plus tangible que le confort apporté par 5 actions lvmh plutôt que 4
- Le retail achète son immo à crédit mais ses actions cash donc ne perçoit pas vraiment l'impact d'une hausse des taux sur le marché actions de manière intuitive
 
mais bon...

 
Ah l'ETF World est à l'ATH ?

Il y a le risque de faire racheter le crédit par une autre banque, donc ça peut faire perdre un (bon) client (il y a maximum 6 mois d'intérêts de pénalité).

 
https://www.google.com/finance/quot [...] window=MAX
Ca me parait pas loin
c5% en dessous.
Soit plus proche de l'ATH que pour les prix de l'immo à Paris par exemple

Bonjour,
 
est-ce que les 4 ETF donnés en 1ère page sont toujours recommandés sur AV pour du DCA?
 
1/ Lyxor World (FR0011869353 - EWLD en € non hedgé) OU Amundi World (LU1681043599 - CW8 en € non hedgé exposé 55% USD, 20% EUR, 15% JPY, 5% GBP, 5% autres / FR0010871160 - CW8U en $)
2/ Lyxor S&P 500 (FR0011871128 - PSP5 en € non hedgé) OU Amundi S&P 500 (FR0013412285 - PE500 en € non hedgé exposé 100% USD / FR0013412293 - P500H en € hedgé / FR0010912576 - 500U en $)
3/ Lyxor Emergents (FR0011440478 - PLEM) OU Amundi Emergents (FR0013412020 - AEEM)
4/ Lyxor Eurostoxx (FR0007054358 - MSE)  
 
Aujourd'hui, plutôt prendre du Hedgé ou non-Hedgé?
 
Merci.

320k à 1.17% sur 25 ans et sans apport début 2022, juste avant la remontée des taux.  

 
Autant dire qu'il a peu de chance de voir des remboursements anticipés ce crédit.

Tu compares des choux et des carottes.

L'ETF World représente des actions d'entreprise qui font du GRAS profit redistribué aux actionnaires, et pour lesquelles le marché anticipe encore davantage de GRAS profit à l'avenir. C'est pourquoi l'ETF World monte globalement depuis toujours.

L'immo, c'est soit une fonction d'usage pour les RP/RS avec des prix qui sont davantage basés sur l'émotion que la rationalité, soit une fonction d'investissement pour le locatif avec des profits futurs qui n'ont pas spécialement de raison d'augmenter.

Les multiples ont bien baissé l'an dernier.

Quand on regarde la prime de risque des actions, calculée par Damodaran par exemple, on est quasiment au même niveau qu'il y a deux ans alors que les taux sans risques ont pris plus de 3%.

C'est pas la même histoire pour l'immo, avec des rendements qui seront sous les taux de crédit dans quasi toutes les grandes métropoles d'ici quelques mois.

La différence essentielle c’est que le world concerne… le monde, avec des situations particulières alors que l’immo c’est dans ton coin particulier. Personnellement je crois pas en -30% mais tu compares quand même 2 choses très différentes (pareil qu’un action et le world par exemple)

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Un vrai professionnel écrirait un "fonds", mot cher à Nico.
Ce ne sont vraiment pas de bons escrocs.  

 
Ne serait-ce qu’envisager de balancer 100k sur la base de ce doc c’est
 
Il y a rien sur Google, aucun historique.
Renfield Equity ne sort rien sur Linkedin.
 
S’il a 100k€ en trop autant me les envoyer à moi, qui suis gentil et pas un scammeur Je ferai bon usage des fonds

 
Le document n'indique pas l'ISIN du fonds. Donc tu n'as aucun moyen d'avoir des infos, surement parce qu'il n'ont pas d'ISIN ... surement parce que le fonds n'existe pas vraiment et que c'est juste un scam.

Beau projet, pas de red flag @yachting pour moi perso.
Acheter des mines d'or en Afrique, on sait tous (journalistes, ONG, populations locales...) que c'est un très beau projet de vie, qui va amener démocratie, du travail, la médecine, des routes, infrastructures, construction d'écoles aux populations locales...

 
Message rapide mais en gros
 
- Personnellement je suis long l'immo parisien "prime" et LVMH. J'ai la conviction qu'il y aura de plus en plus de riches dans le monde (la croissance venant des pays émergents) et de fait une demande de plus en plus importante pour ces produits, dont l'attractivité au niveau mondial ne fait que croître (cette semaine encore je parlais à une personne américaine de famille "riche" qui me disait "what's the point of buying a modern flat in Paris? I can buy that anywhere in the world. I want Haussmannian" ). Le point fort de LVMH est la gouvernance avec un top mgt/actionnaire principal parfaitement alignés et uniquement doués pour créer de la valeur actionnariale. Le point faible de Paris étant également la gouvernance actuelle avec une équipe de direction exceptionnellement incompétente, mais cela est passager. A la limite pour Paris ça ne peut que s'améliorer alors que pour LVMH il y a des risques dans le futur, même si la succession semble avoir été préparée. L'avantage de Paris est que l'offre est contrainte et que le produit ne peut pas vraiment être concurrencé. En gros une offre qui par définition ne croît pas alors que la demande ne peut que croître.  
 
- Sur l'immo et les marchés actions en général je peux développer plus tard mais en gros je pense que les deux sont attractifs, vont continuer à croître (selon la theorie financière, les actions plus, du fait de leur risque plus important), mais que tout cela n'est pas sans risque ni évident. Ya des plus et des moins aux deux.  
 

On discutait de l'ETF World et de l'immo, et tu enchaines sur le microcosme parisien "prime" et une action unique LVMH ?
Tu prends des niches ultra spécifiques et pas du tout représentatives, et tu essayes d'en faire une conclusion générale sur la bourse et l'immo ?
 

 
C'était une digression car
le message dans lequel je m etais lancé était trop long à écrire.
 
Mais en résumé
- il y a des arguments pour et contre l'ETF world tout comme pour l'immo prime (l'équivalent de l'etf world en qq sorte).  
- Etre super bullish l'un et bearish l'autre me semble très biaisé    
- a titre perso, je recommenderais d'être dans les deux dès qu'on peut, sans trop se soucier du market timing.

L'ETF World c'est ~85% du marché actions. C'est très représentatif de l'ensemble du marché actions.
L'immo prime, c'est une niche de quelques quartiers spécifiques dans quelques métropoles. Ce n'est pas du tout représentatif de l'ensemble de l'immo.

Tu fais fausse route en pensant que l'immo prime est l'équivalent de l'etf world pour l'immo.

 
Je ne savais pas que c etait un % aussi important, même si, petite correction, MSCI dit que c est c85% du freefloat de chaque pays inclus dans l'indice (donc 0% pour la chine par exemple).  
Flippant comme stat quand tu mets ça en lien avec le fait que les USA représente 68% de l'indice et que les 7 premieres valeurs sont des boîtes tech américaines.
 
https://www.msci.com/documents/1019 [...] fc565ededb

Je viens juste de regarder une video de Xavier Delmas sur les regles que s'impose l'investisseur Guy Spier.
l'une d'elle est : Si quelqu'un essaie de vous vendre quelque-chose, n'achetez pas.

Regle applicable d'ailleurs en toutes circonstance, pas qu'en bourse

La Chine pèse très peu dans le marché actions.

La market cap de MSCI World c'est environ 55 000 milliards USD.
Si tu compares avec l'indice global MSCI ACWI IMI (qui inclut le monde entier investissable), c'est 68 000 milliards USD.

Les pays manquants et les small caps manquantes dans le MSCI World sont franchement négligeables.

C'est là où est le POGNON. Il y a 50 ans, les premières valeurs étaient les pétrolières.