[POGNON] Épargne / Placements - Le temps des cerises

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Auteur	Sujet : [POGNON] Épargne / Placements - Le temps des cerises

chienBlanc

Reprise du message précédent :
Avez vous fait votre déclaration ? :hello:

Message cité 4 fois

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langoisse

Ashkaran a écrit :

Question mathématique/financière :

Comment valoriser théoriquement un actif dont on perd la propriété apres xx ans ?

Exemple : estimer le prix d'un anneau de port de plaisance générant un flux mensuel de 300€ sur 35ans. Niveau de risque : légèrement inférieur à l'immo résidentiel.

J'ai fait un calcul de tri avec vente finale à 0€ :

date libellé montant perf
01/01/2000 amodiation anneau -100 000 €
01/01/2001 3 600 €
01/01/2002 3 600 €
01/01/2003 3 600 €
01/01/2004 3 600 €
01/01/2005 3 600 €
01/01/2006 3 600 €
01/01/2007 3 600 €
01/01/2008 3 600 €
01/01/2009 3 600 €
01/01/2010 3 600 €
01/01/2011 3 600 €
01/01/2012 3 600 €
01/01/2013 3 600 €
01/01/2014 3 600 €
01/01/2015 3 600 €
01/01/2016 3 600 €
01/01/2017 3 600 €
01/01/2018 3 600 €
01/01/2019 3 600 €
01/01/2020 3 600 €
01/01/2021 3 600 €
01/01/2022 3 600 €
01/01/2023 3 600 €
01/01/2024 3 600 €
01/01/2025 3 600 €
01/01/2026 3 600 €
01/01/2027 3 600 €
01/01/2028 3 600 €
01/01/2029 3 600 €
01/01/2030 3 600 €
01/01/2031 3 600 €
01/01/2032 3 600 €
01/01/2033 3 600 €
01/01/2034 3 600 €
01/01/2035 3 600 €

tri annuel 1,34%

C'est trompeur je pense.
J'amortirais 2857€/an (100000/35) pour la valeur finale à 0.
Ce qui ferais à l'année 3600 encaissé pour 2857 perdu.
Soit net 3600-2857= 743 / 100000 = 0,74% de rentabilité [:melinouie:9]

Message cité 3 fois

---------------
Vous devez séparer votre opinion de celle de la foule.

evildeus

aldayo a écrit :

Pourquoi réduire les impôts ?

Mieux vaut gagner 1000€ et en filer 300 aux impôts que gagner 200 avec une réduction d’impôts de 300€ !! (700€ de gain net VS 500)

Il faut donc chercher le placement qui rapporte le plus tout en respectant ton niveau de risque.

Petit rappel : tous les trucs avec réduction d’impôts, c’est des trucs (très) risqués donc l’état ne veut pas prendre le risque lui-même !!

Perso, j’ai 2 PER 100% actions. Sur 20+ ans je me vois pas prendre autre chose que du risqué, sinon la perte d’opportunité est énorme. Et on profite de l’effet de levier (TMI 41%).

evildeus

chienBlanc a écrit :

Avez vous fait votre déclaration ? :hello:

J’ai regardé le montant déclaré et fait une simulation. J’ai pas encore tous les IFUs mais ça me donne une bonne approximation à 500€ près sachant que nous n’avons pas d’éléments complexes (pas d’immobilier hors RP, très peux de mouvements sur CTOs)

Ashkaran

Vive la Liberté, bordel !

langoisse a écrit :

mais en partant donc sur un flux annuel net de 743€, je tombe sur un tri annuel de l'opération à -6.17%

ton calcul est bon SI on vend l'anneau à la fin 100k€

Message cité 2 fois
Message édité par Ashkaran le 17-04-2021 à 11:34:17

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didjib

glandoll a écrit :

Oui, sauf si tu sais que le 2 mai au plus tard, il y aura le krach

[:wiids:2] Y'a quoi le 2 mai? Une hausse des taux de la Fed?

Message cité 1 fois

Profil supprimé

didjib a écrit :

[:wiids:2] Y'a quoi le 2 mai? Une hausse des taux de la Fed?

Y a l'effondrement systémique. T'as pas eu le mémo ?

Message cité 1 fois

evildeus

[:hansaplast] Les extraterrestres

Message cité 1 fois

chienBlanc

Dites moi pour le micro foncier, le loyer à prendre en compte pour la limite de 15k c'est avec les frais d'agence ou pas ?

J'ai le cas suivant :
14,7k de loyers reçus, donc c'est bon.
Mais j'ai 475 € qui sont prélevés par l'agence en amont. Si je les ajoute je passe au dessus des 15k, donc c'est pas bon.

Dans l'IFU envoyé par l'agence, c'est le 14,7k qui est indiqué.

:??:

Message cité 2 fois
Message édité par chienBlanc le 17-04-2021 à 11:33:46

Profil supprimé

chienBlanc a écrit :

Dites moi pour le micro foncier, le loyer à prendre en compte pour la limite de 15k c'est avec les frais d'agence ou pas ?

J'ai le cas suivant :
14,7k de loyers reçus, donc c'est bon.
Mais j'ai 475 € qui sont prélevés par l'agence en amont. Si je les ajoute je passe au dessus des 15k, donc c'est pas bon.

Dans l'IFU envoyé par l'agence, c'est le 14,7k qui est indiqué.

:??:

De mémoire (à vérifier donc), je crois que ce sont les loyers bruts hors charges. Il y a tout un dossier impôts dans le dernier numéro d'investir, ça en parle peut-être.

Message cité 1 fois
Message édité par Profil supprimé le 17-04-2021 à 11:35:51

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didjib

evildeus a écrit :

[:hansaplast] Les extraterrestres

[:max evans] ah?

Si c'était dans la dernière newsletter Linxea ou alors si ça a fait l'objet d'un article sur ADI, j'ai effectivement pu manquer l'annonce...

Message cité 1 fois

Profil supprimé

didjib a écrit :

[:max evans] ah?

Si c'était dans la dernière newsletter Linxea ou alors si ça a fait l'objet d'un article sur ADI, j'ai effectivement pu manquer l'annonce...

Pire : c'est dans le topic Bourse. C'est là-bas qu'on a les vraies infos !

Message édité par Profil supprimé le 17-04-2021 à 11:37:18

manuches

What the fuck did I do ?!

LooKooM a écrit :

Tu es l'illustration faite homme que l'impot sur le revenu est mal accepté par les citoyens.

Payer 20% de TVA pas de souci, c'est accepté.
Le fait que les employeurs payent 50-80% (!) de cotisations et taxes sur ton salaire brut, c'est indolore

Par contre payer 1k d'IR, c'est douloureux car tu dois les sortir, tu vois le montant, tu vois le prelevement sur ton compte bancaire.

Je ne dis pas que ce n'est pas humain mais c'est toujours amusant.

Tout est là. La TVA c'est quasi transparent car les prix sont affichés avec la TVA. Hormis chez les artisans où on voit clairement la différences et d'ailleurs ça fait toujours mal.

Message cité 1 fois

glandoll

Ashkaran a écrit :

mais en partant donc sur un flux annuel net de 743€, je tombe sur un tri annuel de l'opération à -6.17%

ton calcul est bon SI on vend l'anneau à la fin 100k€

Tu confonds plusieurs choses. Pour calculer le tri ta méthode est la bonne.
L'angoisse te propose juste une méthode comptable, qui fait +/- sens je trouve.
Le truc vaut 100k au début puis 100/35 de moins chaque année (au bilan pour la valeur finale).
Les 743 euros ne représentent que les cash flow supplémentaires qui sont en fait les 25000 de gain répartis sur 35 ans. (si 3600 euros sont vraiment encaissés)

Message cité 1 fois

Ashkaran

Vive la Liberté, bordel !

glandoll a écrit :

d'accord, je maitrise moins ces raisonnements comptables.

Message cité 1 fois

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evildeus

manuches a écrit :

Tout est là. La TVA c'est quasi transparent car les prix sont affichés avec la TVA. Hormis chez les artisans où on voit clairement la différences et d'ailleurs ça fait toujours mal.

Ceci dit je préférerais payer la TVA sur nos salaires

Message édité par evildeus le 17-04-2021 à 11:49:33

langoisse

Ashkaran a écrit :

intéressant [:toobar] , mais le fait que le flux final n'affiche PAS le prix de vente ne fait pas déja que le tri intègre l'amortissement ?
ajouter l'amortissement ne le ferait pas compter 2 fois ?

mais en partant donc sur un flux annuel net de 743€, je tombe sur un tri annuel de l'opération à -6.17%

ton calcul est bon SI on vend l'anneau à la fin 100k€

:non: , c'est le cas classique d'un bien que tu jettes une fois totalement amorti (matos pro par ex).
Il faut qu'il te rapporte + que son amort annualisé pendant sa durée de vie. Ici 0,74%.
Pour le TRI, je vois pas.

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Vous devez séparer votre opinion de celle de la foule.

chienBlanc

Cool.

Par contre on est vraiment limite. Je vais bien surveiller pour 2021, quitte à offrir 200 balles de loyers à nos deux locataires en fin d'année pour rester sous les 15k. Je vais faire des heureux.

Les aberrations du système fiscal français ! [:clooney24]

SaucissonMasque

chienBlanc a écrit :

Avez vous fait votre déclaration ? :hello:

Non j'attends l'IFU Saxo.
Et je suis pas spécialement pressé de faire la déclaration...

Ashkaran

Vive la Liberté, bordel !

Je suis dans ma journée TRI

Je m'amuse à calculer le TRI de ma résidence principale, avec comme hypothèses :
augmentations:
loyers implicites: +1%/an
tf +2%
th +2%
charges +3%
vente 31 12 2030 à 142 000

Hypothèse conservatrice de prix de vente = prix d achat, j'ai testé avec des progressions à la parisienne, TUDIEU, forcément que les BOOMERS ne vont pas sur les marchés avec une telle martingale. [:toobar]

Message cité 4 fois

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chienBlanc

Ashkaran a écrit :

Je suis dans ma journée TRI

Je m'amuse à calculer le TRI de ma résidence principale, avec comme hypothèses :
augmentations:
loyers implicites: +1%/an
tf +2%
th +2%
charges +3%
vente 31 12 2030 à 142 000

https://i.imgur.com/a9eOrkj.png

Hypothèse conservatrice de prix de vente = prix d achat, j'ai testé avec des progressions à la parisienne, TUDIEU, forcément que les BOOMERS ne vont pas sur les marchés avec une telle martingale. [:toobar]

Ca dépend où c'est, mais AMHA c'est optimiste.

Message cité 1 fois

sadlig

chienBlanc a écrit :

Avez vous fait votre déclaration ? :hello:

Bien sûr, ça fait longtemps :jap:

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"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)

Ashkaran

Vive la Liberté, bordel !

chienBlanc a écrit :

Ca dépend où c'est, mais AMHA c'est optimiste.

et cette fameuse inflation [:smb2307:1]

Message édité par Ashkaran le 17-04-2021 à 12:43:23

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nico6259

Facilitateur, coach POGNON

chienBlanc a écrit :

Il me semble qu'il faut compter 15 200 € de loyers.

Dans ce cas tu n'es plus éligible au régime micro-foncier.

Message cité 1 fois
Message édité par nico6259 le 17-04-2021 à 12:42:30

---------------
Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

chienBlanc

nico6259 a écrit :

Il me semble qu'il faut compter 15 200 € de loyers et tu comptes en charges les 500 € de l'agence.

:??:

Tu ne peux déduire aucune charge en micro foncier. C'est un abattement forfaitaire de 30%.

Message cité 1 fois

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

chienBlanc a écrit :

:??:

Tu ne peux déduire aucune charge en micro foncier. C'est un abattement forfaitaire de 30%.

Oui pas de charge fiscale, mais une ligne "charges" dans ton fichier Excel

Message cité 1 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Ashkaran a écrit :

Je suis dans ma journée TRI

Je m'amuse à calculer le TRI de ma résidence principale, avec comme hypothèses :
augmentations:
loyers implicites: +1%/an
tf +2%
th +2%
charges +3%
vente 31 12 2030 à 142 000

https://i.imgur.com/a9eOrkj.png

Hypothèse conservatrice de prix de vente = prix d achat, j'ai testé avec des progressions à la parisienne, TUDIEU, forcément que les BOOMERS ne vont pas sur les marchés avec une telle martingale. [:toobar]

Et oui

Entre investir 100k en bourse, ou injecter 100k en apport pour acheter 600k d'immo qui grimpe de 10 % par an, vaut mieux acheter l'immo :
+10 % composés sur 600k [:capitalist haha]
versus +7 % composés en bourse sur 100k [:galom]

Et si tu n'as pas besoin d'injecter d'apport c'est encore mieux.

Message cité 3 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

chienBlanc

nico6259 a écrit :

Oui pas de charge fiscale, mais une ligne "charges" dans ton fichier Excel

Par charges tu parles des charges payées par les locataires ? Ou les frais d'agences ?

mouillotte

0/10 en dictée

nico6259 a écrit :

Bravo pour votre optimisme et votre auto-rassurement face à votre achat immo. [:psykooo:2]

Message cité 1 fois

Web4444

blinkfan70 a écrit :

Non chef le problème c’est la CARMF, qui financeles retraites de médecins boomer qui ont 5 millions de patrimoine alors que je ne la toucherai pas moi même... Ou alors 1000 balles par mois à 72 ans.

Passe en sociétéunipersonnelle chef [:zyzz:2]
Tu mets une société entre toi et ta structure actuelle , tu te verses un micro salaire et tu te rémunères en gras dividendes.
Moi je trouve pas ça si élevé c'est plafonné à 32k non ?

Team IR 140k ici payés sourire aux lèvres seule la femme de ménage me defiscalise

Message cité 2 fois
Message édité par Web4444 le 17-04-2021 à 13:48:41

glandoll

nico6259 a écrit :

Et oui

Entre investir 100k en bourse, ou injecter 100k en apport pour acheter 600k d'immo qui grimpe de 10 % par an, vaut mieux acheter l'immo :
+10 % composés sur 600k [:capitalist haha]
versus +7 % composés en bourse sur 100k [:galom]

Et si tu n'as pas besoin d'injecter d'apport c'est encore mieux.

Enfin l'immo, ça monte quand même pas de 10% par an en moyenne... Sauf sur des micro marchés qui étaient trop peu chers.
Après même 5% sur 600k vs 10% sur 100k c'est mieux.
C'est surtout la hausse des prix l'effet de levier immo (et pas juste l'emprunt avec les loyers reçus).

RomainD2

blinkfan70 a écrit :

80K ici. Le problème c’est pas le montant c’est à quoi et pour qui c’est attribué dans ce pays.

En premier lieux, je me demande combien on gagne pour payer 80k d'impôt, c'est 20 fois plus que moi qui pensais en payer beaucoup, surtout si je compare à ma compagne ^^.

Ensuite, je suis toujours surpris de trouver des gens qui gagnent autant qui sont toujours sur hfr ^^

Message cité 3 fois

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vazyvite

nico6259 a écrit :

Tabler sur + 10% chaque année pendant les 15 ans qui viennent, c'est un chouia flamboyant
Par contre, l'effet de levier bien sûr reste un bon moyen de faire du POGNON.

100K en Bitcoin sur 10 ans, c'est encore mieux :hello:

evildeus

Oui c’est compliqué de battre le rendement immobilier avec l’effet de levier. Chez nous c’est environ 4%/an et même à ce niveau faudrait que je place plus 40% de la somme à 10% pour faire mieux

chienBlanc

RomainD2 a écrit :

C'est exponentiel le barème des impôts, donc tu arrives vite à plusieurs dizaines de k. [:moundir]

evildeus

RomainD2 a écrit :

300 k faut pas oublier que les taux augmentent avec les revenus, donc si tu as des revenus 2 fois plus élevés tes impôts augmente de plus de 100% :cry:

Message cité 1 fois
Message édité par evildeus le 17-04-2021 à 13:54:12

chienBlanc

evildeus a écrit :

300 k faut pas oublier que les taux augmentent avec les revenus, donc si tu as des revenus 2 fois plus élevés t’es impôts augmente de plus de 100% :cry:

Non, beaucoup plus à cause du système de tranche.

Message cité 1 fois

evildeus

chienBlanc a écrit :

Non, beaucoup plus à cause du système de tranche.

Plus de 100%

Message cité 1 fois

chienBlanc

evildeus a écrit :

Plus de 100%

Ca va être dans les 500% AMHA.

Message cité 1 fois

evildeus

Et c’est toujours plus de 100% ça dépend de ton revenu de départ mais ça peut faire + 500%
Nous pour +66% de revenus on fait *2.33 :sweat:

Message édité par evildeus le 17-04-2021 à 14:02:37

Shadow666

Citoyen du Monde

Poutinounou a écrit :

Tu as bien compris :jap:
On signe le PACS en juin !

Alors tu ne pourras choisir de faire une déclaration commune que pour les revenus 2021 ou 2022 (le choix est laissé pour l'année du PACS ou la suivante).

chienBlanc a écrit :

Avez vous fait votre déclaration ? :hello:

Sans avoir reçu tous les IFUs, le bilan comptable de ma compagne, etc. ? :non:

Message cité 2 fois

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