[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Dirty sanchez

labellisé Max Havelaar

Reprise du message précédent :

Voxinat a écrit :

Perso j’aurai été très heureux de pouvoir m’enrichir culturellement a Marx Dormoy, pas étonnant qu’il y ait un premium :jap:

Il doit y avoir moyen de faire une colocation avec des étudiants de Paris 8 en mal d'exotisme.

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etoile64

Pas de bras, pas de 8a!

Grenouille Bleue a écrit :

Hello !

On va toujours plus loin dans nos délires (au moins ça fait vivre le fofo ) mais on a visité une maison qui nous convient sur tous les aspects, genre faite pour nous, et pour un prix raisonnable... pour une bonne raison: la maison a des soucis structurels avec quelques fissures, et il faudrait injecter de la résine dans les murs.

Est-ce que c'est quelque chose qui vous paraît complètement irréaliste, ou est-ce qu'un bon maçon serait capable de réaliser ces travaux ? Parce qu'on n'a jamais reculé devant les rénovations, on a déjà décaissé comme des oufs, installé l'électricité, la plomberie, changé entièrement un toit... mais c'est la première fois qu'on tombe sur un problème structurel [:tinostar]

Faut un super diagnostic au départ. J’y connais rien mais je ne pense pas que la résine « résolve » le problème. Si le sol a déjà bougé, je doute que la résine l’empêche de bouger à nouveau. Résine + reprise des fondations peut être?

En tout cas faut vraiment être béton sur le diag et les devis pour résoudre le problème pour être sûr de ce dans quoi vous vous engagez!

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« Moi, je suis un désespéré joyeux. J'ai cette mélancolie slave collée à l'âme. J'aime boire et pleurer. »

chienBlanc

Grenouille Bleue a écrit :

Pourquoi aller au devant des emmerdes ?

Tu es du genre à acheter une Peugeot avec un moteur Pure tech ? [:junk1e:3]

Message cité 1 fois

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«Si vous ne trouvez pas le moyen de gagner de l’argent pendant que vous dormez, vous travaillerez jusqu’à votre mort» Warren Buffett

Electrochoc

chienBlanc a écrit :

Pourquoi aller au devant des emmerdes ?

Tu es du genre à acheter une Peugeot avec un moteur Pure tech ? [:junk1e:3]

+1 fuis pauvre fou
Les proprios essayent de tirer qqchose de leur ruine à un pigeon

Message édité par Electrochoc le 13-05-2024 à 20:04:06

yanomamii

Grenouille Bleue a écrit :

Hello !

On va toujours plus loin dans nos délires (au moins ça fait vivre le fofo ) mais on a visité une maison qui nous convient sur tous les aspects, genre faite pour nous, et pour un prix raisonnable... pour une bonne raison: la maison a des soucis structurels avec quelques fissures, et il faudrait injecter de la résine dans les murs.

Est-ce que c'est quelque chose qui vous paraît complètement irréaliste, ou est-ce qu'un bon maçon serait capable de réaliser ces travaux ? Parce qu'on n'a jamais reculé devant les rénovations, on a déjà décaissé comme des oufs, installé l'électricité, la plomberie, changé entièrement un toit... mais c'est la première fois qu'on tombe sur un problème structurel [:tinostar]

Si ils ont déjà décidé qu'il faut injecter de la résine c'est qu'il y a eu une étude structure. Il faut que tu la vois. J'ai déjà vu des trucs mal barré se rattraper en gros œuvre.

FRACTAL

Grenouille Bleue a écrit :

vous cherchez les emmerdes , faudrait se renseigner sur l'existence d'un artisan dans le coin qui gère (mais genre VRAIMENT) , parce que le risque ba euh... que tout s'écroule c'est toujours sympa

tiens ça me fait penser quand j'ai visité des maisons avec des cavités en dessous (carrières dans le 92). c'est pas du tout le meme boulot que la résine, mais le devis que j'avais vu c'était mettre des plots (refaire les fondations en somme), 40.000 € pour 40m².
les vendeurs ont fait faire des devis ? ils ont un ptit arrêté de péril au cul ?

r06

Grenouille Bleue a écrit :

Hello !

Je vais être plus positif que les autres j'ai un pote expert en btp pour les assurances qui voit régulièrement ce genre de trucs et qui a le soucis sur sa maison d'après lui ça arrive dans le coin à cause des sécheresses.
Ça n'a pas l'air de le traumatiser visiblement ça se répare et voila.
Après j'imagine que chaque cas est différent et qu'il faut quand même prévoir un billet.
Par contre lui voit souvent des cas via les expertises qu'il fait. Dans votre cas c'est pas couvert ?

mr_rouge

Grenouille Bleue a écrit :

Un diagnostique simpliste de l'AI ?

Grenouille Bleue

Batracien Azuré

A priori l'ancien proprio a fait un devis pour une réno complète (avec des tarifs assez élevés je trouve):

Mais du coup je ne vois pas trop comment il compte traiter le problème de fond. Avec le drain périphérique ?

Message cité 1 fois

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Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale

Braindead

Pour une prise en charge assurantielle de ce type de désordre, sur de l'ancien, il faut un arrêté de catastrophe naturelle, sinon c'est zobi.

Message édité par Braindead le 13-05-2024 à 21:00:11

---------------
la superstition ça porte malheur.

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EtiennePhoto

canti75 a écrit :

A Paris ça chute de façon spectaculaire dans les quartiers populaires :
https://www.pap.fr/annonces/apparte [...] a=17757473

ça veut dire quoi "quartier populaire" ? :??:

Message cité 1 fois

yanomamii

Grenouille Bleue a écrit :

A priori l'ancien proprio a fait un devis pour une réno complète (avec des tarifs assez élevés je trouve):

https://scontent-mrs2-2.xx.fbcdn.ne [...] e=6669C344

Mais du coup je ne vois pas trop comment il compte traiter le problème de fond. Avec le drain périphérique ?

Je vois même pas d'étude dans ton devis. Le mec a fait au doigt mouillé ?

Message cité 2 fois

Lagoon57

EtiennePhoto a écrit :

ça veut dire quoi "quartier populaire" ? :??:

Quartier où tu peux à tout moment te faire agresser par un crackhead ou te délecter en terrasse en regardant un clodo chier dans la rue

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Dirty sanchez

labellisé Max Havelaar

yanomamii a écrit :

Je vois même pas d'étude dans ton devis. Le mec a fait au doigt mouillé ?

Pas d'étude des sols type G5 ? A mon avis il faut fuir très loin.

EtiennePhoto

Grenouille Bleue a écrit :

Tu me fais halluciner GB... :lol:

3 jours avant tu dis :
"Franchement un diag plomb positif c'est un no-go total surtout avec des enfants en bas age"

Alors que ça représente absolument aucun danger et qu'il y a rien de plus simple à faire que d'encapsuler une peinture au plomb derrière une peinture récente (ça coute rien, et c'est rapide à faire) mais à côté de ça tu envisages sérieusement de te lancer dans l'achat d'une baraque dont les désordres structurels sont avérés au niveau des murs... :whistle: :lol:

Les désordres structurels au niveau des planchers c'est une chose facile à résoudre. Au niveau des murs et avec des lézardes, personnellement je fuirais déjà loin. Les emmerdements sont signalés en rouge écarlate, à mon avis il vaut mieux pas tenter le diable. ça suppose que le BET structure soit compétent dans le diagnostic (et comme il ne connait pas l'antériorité du bâtiment qui doit être très ancien, du coup c'est à la déduction) et aussi derrière d'avoir un artisan capable de réaliser ces travaux. Souvent, c'est de l'injection d'une sorte de béton dans les murs. Un pansement sur une jambe de bois car derrière, en général le mur ne respire plus et stock l'humidité, et d'autres problèmes finissent par apparaître à terme.

Je dis pas que c'est insolvable, mais tu auras toujours "un doute" (surtout que tu as l'air de bricoler, donc tu vas scruter ça de près, et in fine tu vas finir par stresser car personne ne pourra te garantir que l'ouvrage sera pérennisé).

Message cité 1 fois

Grenouille Bleue

Batracien Azuré

yanomamii a écrit :

Je vois même pas d'étude dans ton devis. Le mec a fait au doigt mouillé ?

Si, y'a une étude plus haut à 3500€

Et un diagnostic réalisé par un bureau d'études technique.

Spoiler :

- La façade présente un recouvrement effectué en partie avec des parements pierres,
de l’enduit et de la peinture. Ils sont tous anciens et sont donc très usés. Les parements
pierre se décollent en certains endroits à cause des mouvements de sol et de leur
vétusté. L’enduit n’est pas tramé et ne peut donc pas reprendre les efforts due à la
dilatation de la température. La peinture est craquelée à cause de sa vétusté.
- La maison ayant été réalisé dans les années 30 et 60, il n’y a pas eu de sondage et
de rapport géologique afin de déterminer la nature du sol, ainsi que la profondeur du
bon sol. La maison est donc sensible aux mouvements de sol et cela se voient avec
les fissures à 45°. On en retrouve en amont sur la partie arrière.
- Les descentes des eaux sont anciennes et il est probable qu’elles fuient notamment
sur la partie haute du terrain (à l’angle du carrefour au-dessus du garage) entraînant
des mouvements de sol supplémentaires.
- La grande quantité de mousse visible au sol et sur les murs nous permets de
supposer qu’il n’y a surement aucuns ou peu de matériaux drainant autour de la
maison (trottoir périphérique) permettant l’évacuation des eaux rapidement.
- Il n’y a aucuns caniveaux sur la périphérie de la maison.
- Les parties enterrées ne sont sûrement pas protégées par une étanchéité.
- Aucun joint de dilatation a été effectué entre les 2 blocs, on peut voir qu’il s’est fait de
lui-même notamment à gauche de la porte de garage, sur le balcon et sur le relevé
en toiture. Il est aussi visible en intérieur, à l’étage, au niveau des poteaux et des
carreaux qui sonnent « creux » indiquant leur décollement.
- Dans le garage les murs de briques sont décollés des murs porteurs. Ils sont posés
sur le dallage existant et sont assujetti à ses mouvements réguliers dus aux
infiltrations d’eaux, à l’absence d’étanchéité et de trottoir périphériques autour de la
maison.
- Il y a beaucoup de traces d’humidité malgré la présence d’un extracteur d’air dans la
salle d’eau au RDC. Elles sont dues aux absences de trottoir périphériques,
d’isolation, d’étanchéité et de l’absence d’hérisson sous le dallage ou sous-
dimensionné.
- Les murs de briques à l’étage se désolidarise des murs porteurs à cause des
mouvements de sol et à l’absence de ferraillage continue des fondations à la toiture.
- Le carrelage se fissure à cause des mouvements de sol.
- La casquette béton laisse apparaitre la trame de son ferraillage car l’enrobage n’a
pas été respecté.

Message cité 3 fois

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Grenouille Bleue

Batracien Azuré

EtiennePhoto a écrit :

Les prix ne sont aussi PAS DU TOUT les mêmes

Disons que là on pourrait injecter 3k de travaux au m² qu'on ne serait même pas au prix du manoir avant travaux.

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EtiennePhoto

Grenouille Bleue a écrit :

Si, y'a une étude plus haut à 3500€

Et un diagnostic réalisé par un bureau d'études technique.

Spoiler :

:lol: :lol: :lol: :lol: :lol: :lol: :lol:
Rien que la désolidarisation des cloisons en brique avec les murs porteurs ça veut tout dire. La maison est entrain de s'ouvrir complètement. Il va falloir mettre des croix de saint andré de part et d'autres etc :lol:
Ton machin est complètement rongé par l'humidité. Dans le prochain diagnostic il y aura de la mérule dans les caves.
et ça sent la reprise des fondations en micro-pieux. C'est presque écrit en toutes lettres...

Message cité 1 fois
Message édité par EtiennePhoto le 13-05-2024 à 21:13:55

Dirty sanchez

labellisé Max Havelaar

Grenouille Bleue a écrit :

Si, y'a une étude plus haut à 3500€

Et un diagnostic réalisé par un bureau d'études technique.

Spoiler :

Pas sûr que la résine suffise, s'il faut des micropieux t'es mal.

Message cité 2 fois

Lagoon57

Grenouille Bleue a écrit :

Si, y'a une étude plus haut à 3500€

Et un diagnostic réalisé par un bureau d'études technique.

C'est une ruine, c'est à démolir. À voir le coût d'une destruction et reconstruction si l'emplacement du terrain est OK.

Message cité 1 fois

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Grenouille Bleue

Batracien Azuré

EtiennePhoto a écrit :

Dirty sanchez a écrit :

Pas sûr que la résine suffise, s'il faut des micropieux t'es mal.

Lagoon57 a écrit :

C'est une ruine, c'est à démolir. À voir le coût d'une destruction et reconstruction si l'emplacement du terrain est OK.

A priori, la conclusion du rapport est rassurante.

Citation :

Bien que la liste des désordres soient longues, à l’heure d’aujourd’hui et avec tout ce
qu’il est possible d’avoir vu, et ce sans sondages ou investigations complémentaires, il n’y a
aucun péril imminent. En effet, la plus grande partie des fissures sont dus à la vétusté de la
peinture et l’absence de trame dans les enduits.

Cette maison individuelle à été réalisé il y a plus de 90 ans pour l’extension et même
presque 120 ans pour la partie originelle. Il est normal que celle-ci présente des dégradations
dus aux intempéries, à l’usure et aux climats ainsi qu’a l’urbanisation des sols autours d’elles
et la mauvaise évacuations des eaux. La conception de la maison ne correspond pas aux
normes d’aujourd’hui et présente donc des signes de fatigue.

L’urbanisation des sols à entrainer une augmentation de la quantité d’eau se
déposant au pied de la construction, cela me semble être le désordre le plus important. Le
sol en place met beaucoup de temps à éliminer l’eau présente.

La conception ancienne de la structure avec peu de ferraillage fait que la construction
n’est pas capable d’absorber correctement les contraintes du sol et de la température. Cela
se traduit par les fissures visibles dans les cloisons brique intérieures et entre les matériaux
différents. Bien que la structure bouge et subissent plus de mouvements parasites venant du
sol que prévu, les fissures les plus importantes ne remette pas son intégrité en cause

Message cité 1 fois

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EtiennePhoto

Dirty sanchez a écrit :

Pas sûr que la résine suffise, s'il faut des micropieux t'es mal.

- La maison ayant été réalisé dans les années 30 et 60, il n’y a pas eu de sondage et
de rapport géologique afin de déterminer la nature du sol, ainsi que la profondeur du
bon sol. La maison est donc sensible aux mouvements de sol et cela se voient avec
les fissures à 45°. On en retrouve en amont sur la partie arrière.

Pour moi, c'est ce que je comprends aussi... C'est pas écrit en toutes lettres, mais presque.

Tu peux renforcer les murs autant que tu veux (bon, ils sont déjà rongés par l'humidité, le sol bouge, donc les imperméabiliser avec du béton je suis pas convaincu que ça aide beaucoup notre ami GB à terme :lol: Mais le connaissant il aura probablement vendu 3 fois depuis :lol: ) mais si les fondations se cassent la gueule à cause de la mobilité du sol qui va aller de mal en pis avec les sécheresses...

Et GB oublie pas, t'as quand même l'air d'avoir la bougeotte. Si tu fais ces travaux, et que dans 2 ans ou 3 ans il te vient l'idée saugrenue de vouloir encore déménager Tu vas devoir informer l'acquéreur de ces travaux...

maxpuissance

Des micropieux c'est 60k€ et après t'as une maison qui bouge plus du tout, il ne faut pas dramatiser non plus.
C'est la tuile quand ça t'arrive et que tu dois payer de ta poche + faire les travaux alors que la maison est habitée mais dans le cas de GB c'est presque rien par rapport à ce qu'il a déjà fait dans son ancien appartement.

Message cité 1 fois

EtiennePhoto

Je me rends pas compte du marché d'Aix GB, mais donne nous des ordres de grandeur pour qu'on se rende compte ?

Le prix de la maison et ses spécificités ?

Grenouille Bleue

Batracien Azuré

maxpuissance a écrit :

Oui, franchement, 60k€ c'est que dalle vu le prix de la maison. On peut faire dans les 500k de travaux et s'en sortir gagnants.

Message cité 2 fois

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EtiennePhoto

Grenouille Bleue a écrit :

Oui, franchement, 60k€ c'est que dalle vu le prix de la maison. On peut faire dans les 500k de travaux et s'en sortir gagnants.

Après avoir fait autant de travaux dans ton appartement précédent tu as encore envie de te lancer dans des 500k de travaux (bon, je vois pas comment tu vas atteindre ce montant même avec des micropieux mais admettons...)
Je comprends bien que maintenant que tu as certainement un réseau d'artisan dont tu connais la fiabilité, c'est plus simple, mais c'est quand même des emmerdes et un suivi de plusieurs mois... Après si c'est ton kif et que tu prends plaisir à ça, c'est tant mieux. Moi je sais que je suis assez vacciné des gros travaux... 2 fois, mais avec l'âge j'ai de moins en moins envie ...

Message cité 1 fois
Message édité par EtiennePhoto le 13-05-2024 à 21:35:24

Grenouille Bleue

Batracien Azuré

EtiennePhoto a écrit :

Non, c'était une hyperbole, je pense qu'on en aura pour 200k. C'est juste pour dire que si le budget dérape pour une raison x ou y on a de la marge

Et de la même manière, la GROSSE différence avec le manoir précédent, c'est qu'on peut se permettre de garder un peu notre appart (ou une loc si on a vendu) pendant qu'on fait les travaux, ce qui change tout. S'il le faut, on peut faire 6 mois de travaux sans difficulté. Alors que le manoir nous foutait ras la gueule donc:
1) Si on se plante, on se plante VIOLEMMENT
2) Ne pas habiter dedans pendant les travaux aurait été compliqué financièrement

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Dirty sanchez

labellisé Max Havelaar

Grenouille Bleue a écrit :

Oui, franchement, 60k€ c'est que dalle vu le prix de la maison. On peut faire dans les 500k de travaux et s'en sortir gagnants.

Je ferais a minima une contre-expertise avec mon propre BET.

Message cité 1 fois

EtiennePhoto

Dirty sanchez a écrit :

Je ferais a minima une contre-expertise avec mon propre BET.

Oui, quitte à faire descendre un BET spécialisé en bâtisses anciennes de Paris ou d'ailleurs si besoin.
de toutes façons vu le niveau de dépense, t'es pas à 5000 euros près..

MonsieurPoney

Rapport avec ''à l'heure d'aujourd'hui '' c'est non

zakatana

Crève Babylone

mr_rouge a écrit :

Quiberon, c'est quand même un peu boeuf quand même

Je crois que me sens mieux avec les "beaufs" qu'avec ceux dont les pets ne sont audibles que par les chiens.

Message cité 1 fois

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Mon existence m'est insoutenable par son insignifiance ///// Le flickr

Oura_

Citation :

Cette maison individuelle à été réalisé il y a plus de 90 ans pour l’extension et même
presque 120 ans pour la partie originelle. Il est normal que celle-ci présente des dégradations
dus aux intempéries, à l’usure et aux climats ainsi qu’a l’urbanisation des sols autours d’elles
et la mauvaise évacuations des eaux. La conception de la maison ne correspond pas aux
normes d’aujourd’hui et présente donc des signes de fatigue.

Construite au 19eme siècle / début 20eme soit comme la majeure partie du bati des centre-villes en France. C'est donc "normal" qu'elle s'écroule. :lol:

Message édité par Oura_ le 13-05-2024 à 22:08:44

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Goudjaaaaaaa....

Kiriou

Vicious...

Pour avoir eu un problème similaire (fissures, reprise de fondations avec micro pieux, cerclage) dans un bâtiment en milieux très urbanisé, je ne m’y risquerais pas.
TOUT coutera cher, TOUT sera compliqué, TOUS les corps de métier vont te violer le portefeuille et rallongeront leurs délais, TOUS les postes budgétaires vont faire +30%.
Au minimum, comme dit plus haut, il faut refaire une étude avec un autre BET que TU payeras (pour pouvoir suivre l’étude, inclure des études complémentaires et poser toutes les questions au fur et à mesure) avec un sondage des fondations.

Message cité 1 fois

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Si tout fonctionne correctement, c'est que vous n'avez manifestement pas remarqué quelque chose.

mr_rouge

zakatana a écrit :

Je crois que me sens mieux avec les "beaufs" qu'avec ceux dont les pets ne sont audibles que par les chiens.

Ce n'est pas contre toi mais l'été à chaque fois que je m'y pose en attendant le bateau, ce n'est pas la folie et pourtant je ne suis pas difficile.
La côte sauvage est sympa mais les abords de la grande plage, c'est que des trucs de touristes.

Message cité 1 fois

EtiennePhoto

Kiriou a écrit :

Autant dire que l'étude ne va pas couter 1500 euros...
D'autant que le rapport d'un BET structure a une certaine valeur juridique. Le BET engage sa responsabilité. C'est pourquoi en général ils ouvrent de trèèèès larges parapluies, car ils ne maitrisent pas l'historique du bâti, et n'ont pas accès matériellement à certaines données (pour lesquelles il faudrait engager des frais, de la démolition, etc). Ils font donc un plan de reprise au scénario défavorable, pour se couvrir. Et parfois les rapports qu'ils rendent, quand ils sentent que ça sent pas très bon, et que le BET ne veut pas engager sa responsabilité, ils rendent juste un rapport de "préconisations".
A la fin tu vas devoir peut-être allonger 150k€ de travaux quand seulement 50k€ auraient suffit.

Message édité par EtiennePhoto le 13-05-2024 à 22:36:16

canseliet

mr_rouge a écrit :

ouais mais ça c'est parce que c'est vraiment l'ultra centre et c'est sûrement août

liveandplay

canti75 a écrit :

A Paris ça chute de façon spectaculaire dans les quartiers populaires :
https://www.pap.fr/annonces/apparte [...] a=17757473

Bon j'ai visité 2 autres placards aujourd'hui :

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 092589.htm

9 avenue Fremiet. En vrai il parait plus grand, et est très pratique pour du rangement : rectangulaire, pas de porte-fenêtre, sain. Et j'aime bcp la vue tour Eiffel si un jour on veut voir un feu d'artifice :love: 9

Pour le 2è visité, l'annonce est désactivé (je pense qu'elle a juste expiré ). Il était au 94 rue de la Tour. Pas mal en terme de surface avec de la sous-pente qui fait gagner de l'espace. Mais un peu de moisissure sur les murs et une vieille fenêtre pourrie. No go direct.

Jusqu'à maintenant ce n'étaient que des apparts accessibles via escalier de service et sans ascenseur. Les parties communes de ces espaces 'de service' étant très souvent peu entretenues. Ca ne donne pas très envie.

Je continue les recherches.

Message cité 5 fois

---------------
"This Is Hell" - Buffy Summers -

salsifi34

canseliet a écrit :

https://www.google.com/maps/@43.528 [...] ?entry=ttu

Jai un appart là pas trop mal à aix
GB confirme t il qu'il s'agit d'une très bonne localisation ?
par contre il s'agit d'un hotel particulier classé. Y a t il des moyens de mettre une clim dans l'appart ? A priori non il semblerait
comment font les gens dans le centre ville de Aix ?

Tiens c'est marrant, j'étais à Aix il y a environ 1 mois.
Le premier truc qui m'a frappé, ce sont les barreaux aux fenêtres des logements en RDC.

Ça serait vraiment un nogo pour moi.

Ça craint tellement que ça Aix ou ils sont paranos ?

Message cité 5 fois

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Le tuning c'est tabou, on en viendra tous à bout !!!

LePcFou

Delinquant textuel

liveandplay a écrit :

J'aime bien "calme absolu" dans l'annonce ça fait penser à un cerceuil ou une tombe

Belisarios

salsifi34 a écrit :

Tiens c'est marrant, j'étais à Aix il y a environ 1 mois.
Le premier truc qui m'a frappé, ce sont les barreaux aux fenêtres des logements en RDC.

Ça serait vraiment un nogo pour moi.

Ça craint tellement que ça Aix ou ils sont paranos ?

C'est toujours mieux que dans des coins comme Nogent sur Marne ou les barreaux sont aussi aux étages .

Message cité 3 fois

kolian

Grenouille Bleue a écrit :

Pour moi ca se gère "facilement".
Par contre il te faut absolument une personne de confiance pour gérer le dossier et t'éviter de te faire sodomiser à sec avec du gravier par certains intervenant

Je suis sur un dossier du genre...j'ai fait jouer au max la concurrence et il y a de sacré écart de prix/propos suivant si on te prendre pour un pigeon ou non

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