Reprise du message précédent :

 
Si le but c'est de dire qu'en vendant moins cher tu augmentes tes possibilités de vente, j'ai pas besoin de faire venir un AI chez moi pour cela.
La dedans il y 0 valeur ajoutée.

 
Il "suffit" de regarder autour de soi, connaître un peu le mode de vie des habitants du quartier et enfin être objectif !    
Ce dernier point n'est pas forcément évident.  
 

 
Vu ou tu es ce que je pensais effectivement

 
Cad que les AI t'ont donné le prix moyen avec une marge de +/- 10%
 
C'est vrai, payer 100€ pour cela serait vraiment cher payé

Vous ne comprenez pas que pour de très nombreuses personnes (peut-être même la majorité), quand vous leur demandez la valeur actuelle de leur bien, ils vous disent "ben je l'ai acheté XXX francs il y a 25 ans..." et n'ont aucune idée d'une méthode pour se faire une idée du prix actuel (regarder les annonces sur internet, chercher les bases de données).

 
J'en sais rien en fait, je n'ai même pas regardé tant que je n'accorde aucun crédit à ces notions de prix moyen d'un quartier.
 
Quel site utiliser comme référence ? MeilleursAgents ? Efficity ? Autre ?  

enveloppe+cash = pot de vin/dessous de table (forcément non vus par patrim )

 
Ben franchement ça se voit, non?
Au niveau de l'aménagement à priori c'est assez facile de savoir de quelle gamme on parle (tips: si tu ne notes rien de particulier c'est que c'est du milieu/bas de gamme).
Et pour le logement en lui même tu sais assez facilement si ton bien à un avantage comparatif significatif par rapport à la concurrence (genre vue mer panoramique, terrasse immense, piscine immense, calme particulier...)

 
Ah !
On parle de Lyon Monsieur, pas de la côte d'Azur.      
 

 
En zone très urbaine meilleuragents est pas mal, en tout cas à Paris ça marchait bien.
Sinon un recherche croisée entre patrim, leboncoin et seloger permet de se faire une idée du marché. Sachant qu'à moins de réussir à voir un bien vendu dans la journée, il faut se dire que ce qu'on voit sur les sites de vente et ce qui ne se vend pas...

Pour infos, à Mont.reuil, à une rue de Vinc.ennes, rue Car.ole Fre.dericks :
Annonce déposée par les proprios le 5 octobre. Contactés dans la journée, visite la semaine dernière soit le 1er jour ou ils étaient dispos :
Moins :
- Appartement 1er étage expo Nord/Est,
- balconnet ou on ne met pas une petite table
- 1er étage (vue sur le parc, qui a donc vue sur l'appart)
- Ca reste Montreuil (taxes, écoles..)
- Vis à vis coté chambres

Plus :
- 93/94m2
- Cuisine équipée
- 2 parkings (enfilade)
- Vue sur le parc
- Immeuble 2013 bien isolé,...
- agencement agréable
- 6 minutes a pied du RER de Vin.cennes

Affiché a 590k€. Il a été vendu hier, après leurs 13 visites programmées, au prix (2 offres au prix, plus la notre à 575)

 
Update.
 
On a discuté, et effectivement, son idée était que je m'occupe de l'entretien de la maison. Pendant qu'elle, elle l'occupe.
 
"Mais qu'est ce que j'y gagne moi ?    
- Ben une maison en bon état quand je décède !"    
Je lui ai gentillement expliqué que soit elle me donne l'intégralité de la maison, soit j'attendrais patiemment 30 ans pour hériter du tas de cailloux.  

bof  
qu'elle te donne la nu-proprieté et qu'elle s'occupe de l'entretien puisqu'elle y vit

 
gusano a deja partiellement répondu
 

 
J'ajouterais aussi que chacun a sa définition de "bon sens" et aussi de "qualité", un bien avec du marbre partout, c'est un matériau noble, mais pas sur du tout que ca plaise au plus grand nombre.
A l'inverse tu peux avoir un truc pas cher mais qui fait briller les yeux de tout le monde (testé et approuvé avec une salle de bain avec baignoire en îlot et la fameuse double vasque ). Ca c'est pour les matériaux.
Pour l’aménagement, dans une région tres recherchée par les familles, 2 chambres ca sera un peu juste, et 3 chambres pourra etre plus recherché, si il se trouve en plus qu'il y a pénurie de biens avec plus de 3 chambres, ca se valorise.
 
L'AI a discuté avec pas mal de tes acheteurs potentiels, il a une liste de critères qui ont été établis par chacun et a vu les reactions lors des visites de dizaines de bien differents, il doit aussi savoir les vrais prix de vente de plus de biens et plus récents. Avec tout cela il devrait etre en meilleure position pour faire une estimation. La fourchette initiale n'est vraiment pas tres intéressante evidemment, mais ils devraient fournir un prix de vente tres rapidement apres, ils y sont bien obligés pour la mise en vente elle meme. Et ce chiffre la a une valeur non négligeable.
C'est clair que si un AI voulait facturer l'estimation elle-meme, il aurait interet a sortir un chiffre un peu plus precis que +-10% autour du prix moyen au m2.  
 
Je suis le premier a trouver que le service fourni par les AI est indigne du prix qu'ils font payer, mais l'estimation n'est pas la partie ou c'est honteux (meme si certains sont aussi tres mauvais la dessus, mais il y a des mauvais partout).

Bonjour,
 
Ma femme et moi commençons a regarder pour acheter. Pour donner le contexte, nous sommes actuellement en loc et notre proprio souhaite vendre et donc nous doit la primeur.  Le deal étant assez particulier j'aurais aimé avoir votre avis.
- La maison fait environ 170m² + 80m² sous/sol aménagé (garage + salle de jeu) + 130m² de sous/sol non amménagé
- le terrain est en copro avec la maison mitoyenne (974/2 => 487m² pas bien grand)
- pas de servitude en dehors de la canalisation du voisin qui passe sous la terrasse (et qui empeche d'y installer une piscine que je n'aimerais pas à avoir à entretenir de toute façon)
 
jusque la c'est assez standard. Là où cela se complique :
1/ La maison est coupée en deux :
  - la partie que nous louons actuellement (140m² yc salle de jeu 16m² env. en sous sol)
  - un appartement de 50m² : en usufruit à un couple en viager.
2/ La maison habitable mais des travaux seraient quand même de rigueur :
   - dans ce que nous louons : l’électricité laisse a désirer dans son cheminement dans le sous sol et certain endroit même si le tableau a été refait, les sdb également avec une plomberie bricoleur du dimanche, les ouvrant à moderniser, et le faux marbre au sol à remplacer. Au moins la chaudière à 3 ans donc c'est ça de moins.
   - l'autre appartement : dans son jus de 1975 (ou presque dixit ma femme qui y a déjà fait un tour). Le chauffage a été refait et ils gèrent leur truc au fuel (ça pue quand il font le plein !)
   - Isolation phonique entre les deux à revoir.
   - Un ravalement ne ferait pas de mal non plus...
 
Le prix au m² du secteur est donné par meilleursagent à 3.6k à 3.8k€ du m² - Patrim indique des transaction de 2k€ à 6k€ du m² dans les 500m autour.
La maison est à 5" à pied de la mer (500m) dans un secteur touristique donc une location saisonière est possible quand nous partons en vacances (j'ai de la famille sur place qui peut gérer). Sur BNB, pour partie de 140m², cela se loue à environ à 1.2 - 1.5k€ la semaine (certainement 2k+ si pisicne... je tourne en rond ).
 
Pour l'instant le propriétaire actuel en demande 510k€ + il y a 578€ de rente viagère.
 
Tel que je vois la chose :
1/ La partie qu'on loue pourrait valoir le prix haut du marché après renovation (la distance à la mer joue positivement dans ce coin quand même) donc pourrait justifier un prix de l'ordre de 500k€ mais a relativiser avec la superficie du terrain et l'absence psychologique de pouvoir mettre une piscine. Comment prendre cela en compte pour affiner l'estimation (travaux à faire + taille terrain) ?
2/ Les 50m² en viager... je ne sais vraiment pas quoi en penser. Dans l'immédiat de l'opération je n'y voit qu'un coût supplémentaire avec une surface non négligeable en prime à la mort des voisins (vive l'ambiance !) Avez vous une idée de comment cette dépense est comptabilisé par les banques lors d'un emprunt immo ? Il existe des abaques pour calculer en fonction des ages le coût de ce type d'opération ?
 
Voyez-vous autre chose qu'il faudrait que je prenne en compte dans ma reflexion ?
 
Merci !

 
 
Ca avait consisté en quoi ta fake annonce? Quand les gens t'ont contacté tu leurs as dit que c'était déjà vendu?  
 
80 mètres carrés à Saxe ça se vendra sans problème un peu en dessous de 350.  Je vois des biens faciles à ce prix là au mètre carré entre métro Garibaldi et Sans Souci.  
 

Juste une chose, il ne te doit rien : S'il donne congé pour vente, là il te doit la primeur. S'il vend occupé, le bail est transféré au nouveau propriétaire, tu restes locataire aux anciennes condition de ton bail.  
 
Il y a donc une "juste" décote pour un bien vendu occupé que tu dois prendre en compte dans ta future proposition. Au doigt mouillé 10-15% est un bon chiffre.

X-topic conflit de canard générationnel :
La nue-propriété, suivant l'âge de ta mère, représente 50, 60, 40, 30, 20 ou 10% de la valeur vénale du bien.  
(plus de détails ici : http://droit-finances.commentcamar [...] inistratif (valeur NP = 100%-usufruit)  
Ta mère a la possibilité de te donner 100 000€ tous les 15 ans sans fiscalité.  
Si elle te donne la NP aujourd'hui, tu ne seras pas fiscalisé, dans 30 ans, sur la valeur de la maison (ni la nue-propriété + ni l'usufruit)  
Par ailleurs, il est possible, devant notaire, de faire mentionner sur l'acte authentique que l'usufruitier conserve la charge de l'entretien et des taxes afférentes au bien.  
 
Explique à ta mère que, pour l'entretien, tu refuses ; mais que, pour la donation, tu es OK, moyennant le bémol ci-dessus.  
(si elle n'est pas d'accord, indique-lui que tu t'opposeras, en contrepartie, à toute close retour s'il te venait la mauvaise idée de décéder avant elle ; et que tu auras chargé, en cette éventualité, ta compagne (qui héritera de la nue-propriété), de lui rendre la vie aussi impossible que légalement possible )
 
Bien évidemment, c'est surtout utile si ta mère a plus de 100 000€ à te donner à date.  
(et pour que ça ne soit pas nids à emmerde lors de la succession, si tu es enfant unique )

ça marche aussi avec un rabais pour cooptation dans une loge maçonnique      

Ma seule expérience avec les estimations c’est que deux AI (un indep et un gros institutionnel) m’ont estimé 11% en moins que le prix de vente.
 
Alors oui ça paraît peu, mais putain quand pour toi c’est 30k€, c’est pas rien !
 
In fine j’avais mieux estimé

 
Je n'avais pas répondu aux AI déjà (puisque je demandais très explicitement dans l'annonce à ne pas être contacté par des professionnels cherchant un mandat), ce qui avait éliminé une bonne moitié des mails reçus.
 
Je n'avais répondu qu'aux particuliers qui avaient fait l'effort d'écrire un mail intelligible et poli. J'avais répondu 2 jours après avoir retiré l'annonce en prétextant un changement de projet (projet d'achat qui tombe à l'eau), ce qui était presque vrai en plus...    
 
Bon le jour où l'on vendra vraiment, je ferai un petit effort pour répondre même aux mecs qui t'envoient un mail du genre : "Dispo ? Appel moi au 06XXXXXXXX" ou même pire...  

 
Il va me donner me donner congé pour vente en juillet 2018. Donc il me "doit" bien

 
Donc les AI sont bien teubés au point de ne pas savoir lire ?
Tu mets "agence s'abtenir" et les AI te balancent des mails ?  

 
Toi tu n'as jamais publié une agence immo...

 
Bah oui, c'est leur chasse gardée cômmème.
 
Et en parallèle, leurs associations font du lobbying pour interdire ou taxer les ventes entre particuliers

finalement, il n'y a eu que le candidat à leur image qui a accepté de les suivre dans ce délire
 
https://www.capital.fr/immobilier/i [...] rs-1218892

Eh oui, le prix affiché ne semble pas cher quand on connait l'environnement. Ce n'est pas étonnant qu'une offre en-dessous ait été dépassée par celles d'autres visiteurs. Dommage pour vous, mais c'est la vie.  
 

 
On s'y attendait, on aurait largement pu proposer les 590k.
Je leur avait demander de nous tenir informés d'autres offres vu qu'on passait les premier et qu'on était les premier a leur présenter une offre. Ce qu'ils ont fait d'ailleurs, et on ne s'est pas aligné.
 

 
 
Ce gros délire...

Pourquoi ? Tu connais le coin ? Tu y as été scout comme moi il y a longtemps ? Tu y as travaillé comme moi ? Tu y as encore des amis ?

J'ai seulement acheté, pas vendu  

Mais je n'en attendais pas moins de ces sous Hommes

 
590k€ (*pas cher*) pour un appart (*!*)en 1er étage (*!!*) dans le 93 (*!!!*)
Pas de soucis tout va bien.
 
Mais je t'en prie fait ton marché

 
Va faire un tour dans ce « 93 »

tu as des choses dont tu voudrais nous parler ?  

 
La taxe foncière devait douiller

2015€

22,6€ le m2, spa donné ouais
 
Mais à s.aint m.aur c’est un peu moins cher (20€).

 
Donc j'avais raison. Merci qui ? Merci Bouhi93 qui voit les coups fourrés arriver.
 
Là où c'est, ça ne prendra pas de valeur et il y a bien plus à perdre qu'à gagner comme je te le disais, surtout si elle va en maison de retraite.  
 
Même en y étant aidée à 50 %, si sa retraite est faible et l'établissement pas pourri, elle devra débourser au bas mot 500 € (là bas, tu dois trouver du lit à 2000 €/mois hors services le cas échéant). Certains y restent 10 ans voir plus. Tu auras bien remarqué qu'il faudra vite que tu payes ou qu'elle vende la maison. Du coup, tu seras bien en dessous du seuil fiscal et tu te seras épargné bien des soucis.

C'est bien ce que j'avais deviné. Tu ne connais rien du tout au secteur. C'est peut-être uniquement une occasion d'étaler un racisme anti-93. Ou c'est peut-être seulement de l'ignorance. On ne peut pas tout connaitre. Donc voici des explications complémentaires.
 
Les emplois en Ile de France, surtout ceux des HFRiens parce qu'ils travaillent dans les nouvelles technologies, sont concentrés en grande partie à La Défense. Donc les logements proches sont très recherchés. La réaction banale consiste donc à rechercher dans l'ouest de Paris. C'est d'ailleurs pour cela que les prix y sont élevés. Mais il existe une astuce extraordinaire qui consiste à être proche en temps de transport plutôt qu'en distance. Or, justement il se trouve que Vincennes est bénie des Dieux de par sa situation privilégiée sur la ligne A du RER, juste avant la fourchette. Elle bénéficie donc de rames de RER toutes les 2 minutes en heures de pointe et toutes les 5 minutes en heures creuses, alors que ceux qui sont plus à l'est ont des intervalles deux fois plus importants, sans compter les risques plus importants d'incidents sur leur branche. Le tronçon central du RER A est bien entretenu et très surveillé car il est l'axe de communication le plus important de Paris. Les incidents y sont traités beaucoup plus rapidement qu'ailleurs. Bref, rien que pour le transport, les Vincennois et Montreuillais proches de Vincennes ont la grande chance d'avoir un RER très fréquent et très régulier.
 
De plus, le bois de Vincennes est l'un des deux poumons du centre de l'Ile de France. Il est même plus étendu que l'autre, qui est le bois de Boulogne. Toutes les habitations proches de ces deux grands espaces verts sont évidemment assez recherchées.
 
De plus, la carte de MeilleursAgents montre très bien que le 93 n'est pas homogène.

Les communes proches de Paris sont de la même couleur rouge que beaucoup de communes de l'ouest et du sud, pourtant plus réputées. Montreuil n'a rien à voir avec Sevran.
 
Plus finement, à l'intérieur de Montreuil, il existe de grosses disparités.

Par exemple on passe du rouge au vert entre l'endroit décrit par ooOO00OOoo et Croix de Chavaux. L'accès au transport, le type d'habitation et l'environnement sont très différents.

Vous découvrez que le logement est moins cher dans une téci que dans une rue bourgeoise