Reprise du message précédent :

 
120K€ d'écart pour 67m² c'est une très belle rénov', donc ce n'est pas forcément incensé si l'appart du 3e est dans son jus de 1971 orienté nord, sans box et celui du second entièrement refait aux standards de confort moderne, orienté sud avec un box double.
C'est tout le problème de Patrim, il manque souvent beaucoup d'infos pour en déduire quoi que ce soit

ça fait 10 mois que je ne suis plus le friggit... et là je regarde comme ça innocemment... je vois que les prix reviennent au plus haut de 2012-2013 sur Paris
c'est un putain de scénario à la samouraï qui se dessine !!!
mais vous avez foutu quoi HFR là !!    
Me dites pas que vous avez achetez au plus haut !!! et le krach dans tout ça ?!? Notre rêve de se foutre de la gueule de tous les autres qui ont acheté 3 fois trop cher le même bien que vous ! Vous avez oublié ?
et les voyages aux Japon ? Les vacances annuelles dans des 4 étoiles !
 
 MERDE !!!!!!!!!!!!

 

 
J'ai encore 5 ans devant moi pour espérer  
 

 
Perso j'ai acheté dans le point bas de 2015    
 
Sauf qu'en province ça remonte pas, mais ça me va bien car j'acheterai plus cher pour la prochain achat  

 
non, c'est tout le problème d'utiliser Patrim pour comparer 2 biens
Si tu l'utilises "statistiquement", en tout cas en prenant en compte les biais que tu peux estimer/connaître, c'est très bien. Si tu as les prix d'une 30aine de T3 de 70m², qui se répartissent uniformément entre X et 2X €/m², tu peux penser que le prix normal pour un bien normal va être de 1,5X €/m², ensuite à toi de voir où se situe le bien que tu vises par rapport à cette médiane.
 
Perso j'ai pas pu avoir cette approche car il n'y avait que 3 ventes dans la commune que je visais sur 3 ans (bousie inside ), mais en ayant l'endroit exact, la date de construction, la taille du terrain... ça donne une idée.

Et d'ailleurs quand tu fais ça tu remarques que les données de MA sont relativement fiables.
 
Mais pareil, fiable sur la masse, sur les immeubles c'est assez bof.

Pas compris pourquoi le problème ne se pose que si tu paies cash. Certes, le pouvoir d'achat immobilier augmente avec les taux bas, mais au final tu le paies quand même plus cher que celui qui paie cash Si le bien fait -30%, je suis pas sûr de comprendre comment ça t'aide.

C'est comme pour le reste je pense : il faut moduler...

Si tu recherches le bien parfait, sans défaut, grand ascenseur, terrasse, refait avec de l'or partout (j'exagere), donnant sur une rue calme etc etc etc, bah faut bien compter 40 % de plus...

Si tu cherches le bien moyen, année 80, moitié refait moitié pas refait, 2ème sans ascenseur donnant sur une rue passante mais pas trop, micro balcon, le prix moyen du marché doit correspondre...

10/06/2010   5 04 105 102 684 000 6 498,81 6 705,88
 
27/12/2010   1 04 105 102 690 000 6 568,30 6 764,71
 
Autre cas: le mec qui achète un bien, pète toutes les cloisons et le revend au même prix 6 mois plus tard.

C'est tout le ridicule du topic à chouiner sur Friggit, à faire le fier d'avoir acheté "au meilleur moment" ou même "10% en dessous du prix moyen" alors qu'on compare systématiquement des choux et des carottes
Entre l'écart de prix important à bien comparable et l'écart de qualité énorme d'un bien à l'autre....

En fait je voulais dire -30% (hypothèse du krach).
 
Mais bon pas compris non plus avec +30%. Pourquoi tu paies +30% si ton bien prend de la valeur ? Tu veux dire en cas de revente ?

Imaginons un bien à 300K.
1. Tu empruntes 300K à bas taux.
2. Tu achètes cash.

Au final tu paies quand même les intérêts dans un cas et pas dans l'autre. Pour ça que je comprends pas comment tu es gagnant avec l'emprunt. Ni le problème que ça pose d'acheter cash.

 
C'est facile de refaire l'histoire 20 ans après. t'es resté habiter au même endroit ces 20 dernières années ?  

Tu ne peux pas être gagnant avec l'emprunt, juste moins perdre en cas de baisse des taux. A prix du bien constant.

Oui Friggit reste un indicateur que je trouve intéressant
Mais il est loin d'être utile (voire contreproductif) lors d'un achat personnel sur un bien précis.

Ok mais ça je suis d'accord. Mais tu disais "Le problème c'est si tu payes cash ton bien. " et je ne voyais pas de quel problème tu parles.

 
Imagine un bien qui te revient en comptant le prêt à 400k€
 
Avec un  taux de 5%, le prix de vente net vendeur est de X
Avec un taux de 1%, le prix de vente net vendeur est de Y
 
X<Y alors même que le cout final est le même
Par contre si tu paye cash, tu va passé de X à Y...
 
Maintenant vu qu'il y a un gain de pouvoir d'achat immobilier le prix va pas rester le même (il va baisser), mais cela ne suffit pas à compensé l'augmentation "brut" du m² et l'achat en cash est donc pénalisé.

Le prix moyen c'est le prix moyen, je vois pas où est le débat

À toi de voir à combien t'estime la valorisation d'une terrasse ou d'un garage...

Question

Admettons que nous ne puissions pas acheter de logement familial à Paris ou proche banlieue, d'ici 5 ans (~35 ans), quelle est la solution intelligente ?

- Rester en loc' et acheter pour faire du locatif (parking, caves, studio...) malgré les rendements pourris ?
- Rester en loc' et acheter une RS stylée pour la retraite tout en y allant 1x par an ?
- Rester en loc' et faire composer le POGNON + YOLO (solution insoutenable vis-à-vis de femme et belle-famille )
- Se barrer d'IDF résolverait le problème mais quasi impossible pour raisons pro

Pourquoi seraient-ils pourris?

Le 3 tu fais bien ce que tu veux de ton argent. Ta femme tu peux la convaincre en lui sortant les chiffres et les autres tu les emmerdes.
La 4 est souvent la meilleure solution après faut voir pour aller où.

4-3-1-2 feu partez.
Mourir locataire c'est rock and roll quand même.

Bah après on aura forcément du pognon pour acheter cash à la retraite mais je cherche le meilleur compromis

Du moment que tu as un tx d'épargne conséquent, tu n'es pas le couteau sous la gorge. Les solutions 1-2-4 font intervenir le risque, à toi de voir.

 
Ah bah de toutes façons, oui, pas de couteau sous la gorge. C'est plutôt comment se constituer un capital / rente / être à l'aise pour prévoir un achat cash en fin de carrière au cas où on ne puisse pas acheter plus tôt.

Pour se constituer un capital, y a pas de secret il faut investir. Donc la solution 1 avec un financement à crédit. Il faut trouver le bon produit au bon prix.
Les parking c'est pas mal.

Blasé    
 
http://www.guyhoquet-immobilier-ju [...] 46&nrpp=11
 
En vente depuis 1 pige, et a quelques semaines de me lancer, elle vient de partir

C'est pas beau t'as rien loupé man !

 
Solution 3, je travaille ma copine au corps pour qu'elle l'accepte petit à petit

 
Pour combiner légèrement 1 et 2, je prendrais un F2/F3 en centre ville d'une ville ou j'aimerais passer mes vieux jours avec ascenseur et normes "vieux".
Il y a de fortes chances que tu n'aies aucune envie d'y vivre (vu que tu auras de quoi prendre bien mieux), mais au moins tu as une solution de repli acceptable si les choses tournent mal.
Idéalement a louer en meublé pour la flexibilité.
 
C'est bien beau de viser la rentabilité, mais au final rien n'est jamais garanti, un logement en cas de coup dur c'est quand même une belle sécurité.

Pour moi, la seule rentabilité c'est le fait d'être logé convenablement.
Le reste, c'est de la blague.
Exemple verifié:
Appart coutant 250.000€, loué 800€ plus charges et chauffage, ça veut dire que le locataire doit sortir dans les 1100€ par mois, donc pas trop moyen de le faire payer plus.
Voyez la rentabilité, en enlevant les impôts sur le revenu et l'impôt foncier plus charges propriétaires.
C'est juste bon à faire un placement contre la dévaluation de l'agent.

 
On aimait bien, avec quelques meubles design y'avait moyen de faire un truc sympa, foutre un jacuzzi sur la terrasse au 2e et tout.
je vais finir en meulière comme tout le monde

 
Ca me fait penser à un gros bâtiment de scientologue...  

 
3 et 4 ont ma préférence. Ce n'est pas parce que tu ne peux pas acheter ta RP qu'il faut faire un autre investissement immobilier semi-foireux. Même en ayant les moyens d'acheter ça me paraît plus raisonnable.  
Mais c'est sûr, c'est pas facile à vendre à son conjoint / sa conjointe qui ne veut pas "jeter l'argent par les fenêtres". Perso j'ai fait une croix dessus, je suis bien persuadé que c'est stupide d'acheter en région parisienne mais bon, plaie d'argent n'est pas mortelle...
 
edit : de circonstance