FR le soit disant banquier d'affaires qui découvre l'IS à taux réduit sur un EBE réduit par les lourds amortissements de l'immo

Bravo
La faiblesse des charges d exploitation ET des interets me surprend
Si t as achete des trucs a tres haut rendement, avec un taux d interet c1% je comprends pour les interets, mais du coup jai du mal a comprendre la faible charge d exploitation (deja rien que la tf ca devrait representer environ 1 mois de loyer minimum ?)

 
Oui j'ai un taux moyen pondéré de 1% d'intérêts sur mes dettes, majoritairement contractées entre 2019 et 2021
Pour les charges d'exploitation ça varie, en effet 10 de charges c'est les bonnes années (pas / peu de rotation), les moins bonnes années je suis plutôt à 80 d'EBE / loyers (un peu plus de vacance, petits travaux à la rotation de locataires, etc). Pour la TF j'ai au moins 1/3 - 40% refacturé en baux commerciaux

Sans la présence dans le konpromat Epstein non plus  

I I still believe in your eyes
I just don't care what you've done in your life
Baby, I'll always be here by your side
Don't leave me waiting too long, please come by

 
Oui j'ai un taux moyen pondéré de 1% d'intérêts sur mes dettes, majoritairement contractées entre 2019 et 2021
Pour les charges d'exploitation ça varie, en effet 10 de charges c'est les bonnes années (pas / peu de rotation), les moins bonnes années je suis plutôt à 80 d'EBE / loyers (un peu plus de vacance, petits travaux à la rotation de locataires, etc). Pour la TF j'ai au moins 1/3 - 40% refacturé en baux commerciaux

 
Bonne journée à tous.t.e.s  

 
bah t'as 25% d'IS en SCI IS non ? Et en lmnp s'il a des intérêts ridicules aussi non ?
 
J'y connais rien mais ça me surprend

 
 
Respect    
WACC de 1%
Quel est ton yield moyen? 7-8%?

 
Je pense pas que nono est un cout des fonds propres a 1%  

 
 
What ?!?  

m'étonne pas que vous arrivez pas à pécho des meufs

 
Wacc = cost of equity & cost of debt en pondéré modulo tax shield
 
Cost of equity c’est ton coût des fonds propres.  
 
Du coup il dit qu’il ne pense pas que le coût des fonds propres de Nonoo soit de 1%. Mais si Nonoo est 100% debt 0% equity alors wacc 1% théoriquement.

 
 
C'est pas pour la définition mon "what" merci
 
C'est l'idée qu'il puisse être 100% debt sur l'ensemble des opérations justement.

Tu soulèves des points justes sur le plan académique, mais je pense que tu surestimes l'écart avec la réalité pratique dans le cas spécifique de l'immobilier locatif français à fort levier.

Sur le WACC à 1% : ce n'est pas une "borne basse théorique", c'est le reflet mécanique d'un financement à 95-100% par dette bancaire à ~1.5-2% (taux d'emprunt pré-2022) ou ~3.5-4% aujourd'hui. Quand ton equity réelle est de 5-10% du montant total, même avec un coût d'opportunité implicite élevé sur cette poche (disons 8-10%), la pondération fait que le WACC reste très bas. Exemple concret : 95% dette à 3.5% + 5% equity à 10% = WACC de 3.8%. Pas 3-5% de fourchette haute — on est dans le bas de ta fourchette même avec des hypothèses conservatrices.

Sur le "0% equity n'existe pas" : d'accord, mais c'est un peu un homme de paille. Personne ne prétend financer à 100% sans friction. Le point est que l'apport dans l'immobilier locatif français est structurellement faible (frais de notaire + éventuellement un petit delta), ce qui est fondamentalement différent d'un LBO corporate où l'equity est 30-50%. L'ordre de grandeur compte plus que la précision au point près.

Sur la marge de 80% (80/100) : attention à ne pas mélanger marge brute d'exploitation et rendement sur capital investi. Le fait que le cash-flow avant amortissement soit élevé en % du loyer ne dit rien sur le ROE ni sur la création de valeur nette. C'est justement le levier qui transforme un rendement locatif brut médiocre (3-5%) en ROE attractif — ce qui ramène au point initial sur la structure de financement.

Ta mère affirmait le contraire hier soir

Ta mère affirmait le contraire hier soir

Solide mon vp szur

 
Wacc = cost of equity & cost of debt en pondéré modulo tax shield
 
Cost of equity c’est ton coût des fonds propres.  
 
Du coup il dit qu’il ne pense pas que le coût des fonds propres de Nonoo soit de 1%. Mais si Nonoo est 100% debt 0% equity alors wacc 1% théoriquement.

 
C'est du slop IA hein  

 
Qu'est-ce que t'y connais, t'es en audit ?

mieux
 
il a fait SKEMA

FR tu dates un peu ?
 
Maintenant que t'es riche + fit ça doit accélérer un peu

Tout le monde a fait SKEMA ici. Hein.

tu veux voir ma GROSSE SAUCISSE ?

j'ai repris contact avec une ancienne de ma promo
 
CA se passe bien pour le MOMENT

 
DT, nonoo, MacVince et moi, qui d'autres?