Reprise du message précédent :

A la base je viens pour simplement trouver des informations sur les prêts, le reste des frais je pense avoir anticipé et je sais que j'ai les reins pour les supporter, surtout qu'à la base c'est pas pour faire du POGNON mais pour aider mon paternel.

Maintenant je peux détailler et on peut voir ensemble si je fais des boulettes dans mes prévisions:
- Taxe foncière de 400€
- Travaux étalés sur 3 ans : la première année je fais 10k€, les travaux du RDC avec le EPTZ, puis 1,5K€ la deuxieme et 1,5K€ la troisième année pour l'étage (abattre une cloison, refaire l'electricité) = inscription au régime réel = déficit foncier sur 4 ans (350x12 = 4200€), une fois les 3 ans du régime réel obligatoire et le déficit foncier appliqué par les travaux et les charges d'intérets, je passe au micro donc 30% d'abattement sur les 4200€ soit 2900€ imposable qui s'ajoutent à mes revenus soit dans 4 ans je serai surement à 3000€ net de salaires dans mon domaine voire plus et si le PAS existe encore ça me fait rester à 12% voire 14% au pire, ça fera une augmentation marginale de mon IR par rapport à mon salaire (environ 450€ d'impots sur l'année en plus soit 40€ par mois).

Soit en tout, 850€ d'impots en plus à l'année = environ 70€ mensuel d'impots à payer en plus sur un salaire de 3000€.

Pour offrir une belle retraite, je trouve ça très convenable.

Après j'ai ptet fait des erreurs dans mes calculs, je reste à l'écoute, évidemment je raisonne toutes choses égales par ailleurs.

Le pognon est toujours utile pour aider ton paternel ou toi même.
Si l'opération peut s'optimiser pourquoi ne pas le faire?
 
Je ne comprends pas ce dégoût de l'argent...
 
Regarde aussi si tu serais éligible Pinel ancien ou Denormandie.

Soit je m'exprime mal, soit tu ne comprends pas mais je vois pas où j'exprime du dégout de l'argent en disant que l'objectif n'est pas de faire du pognon mais simplement aider.

L'investissement en lui-même n'est pas à finalité de pognon mais d'aide, ça m'empeche pas d'optimiser l'investissement en ayant reflechi à plusieurs pistes comme le fait que mon père va demander à faire des travaux en tant que locataire pour faire passer des travaux en crédits d'impots.

Maintenant je pense que discuter de tout ça est un peu hors-sujet, c'est pour ça que je préfère recentrer le débat sur le sujet du topic : le prêt immobilier.

Donc, pour recentrer un peu:

- Emprunt de 39k€ pour l'achat, on m'a proposé 1,5% assurance comprise sur 12 ans.
- Emprunt de 10-11K en EPTZ pour les travaux la première année (pour l'énergie en totalité).

Pour optimiser, vous me proposez d'augmenter la maturité mais sachant que mes mensualités sont payées, je pense que la maturité est bonne. Pour le taux, cela semble correct de ce que j'ai pu lire, si vous avez des infos sur des bons bails que j'ai omis

Pour zeratul, si tu as des moyens d'optimiser que je n'ai pas mentionné, je suis tout ouie. Pour ce qui est du Pinel, je suis pas éligible, ni au Denormandie. J'ai aussi checké pour l'ANAH, le Pacte de Solidarité. Par contre j'ai la Prime Energie.  

Enfin la FP hospitalière c'est plutôt des cdd de 3 mois en 3 mois

Salut, j'ai eu le retour de mon courtier et des banques en ligne que j'ai contacté.  
On est en train de réfléchir entre ces deux offres  
- 1.39% sur 20 ans chez Fortu
- 1.23% sur 20 ans à la Banque Postale, en deux lignes de prêt (une sur 10 ans, l'autre sur 20 ans)
 
A priori, même avec des frais plus élevés pour LBP (tenue de compte, CB, garantie crédit logement, courtier…), leur offre reste plus intéressante financièrement.  
 
Est-ce qu'il y a des désavantages à un prêt gigogne vs prêt en une ligne ?  

Deux emprunts à garantir/assurer. Les frais seront plus que proportionnels sur ce côté là.
 
Édit : je me suis trompé, je parlais de l’assurance et pas de la garantie.

ça dépend du montage.

S'il y a une partie "in fine", le taux annoncé à la poste n'est pas comparable avec un crédit "classique". Mon frère s'est fait avoir comme ça chez eux. Il rembourse 1 crédit à un taux pas cher sur un des crédits mais que des intérêts sur les deux autres (mon frère avait 3 lignes), puis quand le premier est fini, ça bascule sur le second (puis le 3e dans son cas). Du coup, arnaque totale, le taux qui paraissait intéressant était en fait plombé par une partie où il ne remboursait que des intérêts.
Deuxième effet kisscool, fortunéo & co ne rachètent que des lignes >80k€. Du coup impossible d'aller chez eux avec 3 lignes à 70k€. Obligé de rester dans une banque avec des frais.

Bref, à calculer en fonction de l'échéancier.

 
Disons que en prenant sur 25ans, tu passe de 320€/mois à 180€/mois de crédit.
La dessus, tu peux donc lui faire un loyer moins cher (genre 230 au lieu des 350 que t'avais prévu au début) et donc tu payeras encore moins d’impôt (normal car loyer moins cher) donc tu devrait pouvoir mieux aider ton père (pas d'argent à sortir tout les moins au lieu de 70€/mois et 120€ de loyer en moins par mois pour lui !! Presque tu pourrais lui faire le loyer entre 180 et 200 que vous seriez encore gagnant tous les deux !! )
 
Surtout que tu nous demande notre avis alors que tu postes un taux avec assurance (le truc que l'on ne peux pas comparer car l'assurance varie en fonction de l'age et du questionnaire de santé)
 
Ici, les taux ne se comparent que "sans assurance" car c'est le seul truc comparable.

Merci pour ta réponse.

En effet, ça permettrait de diminuer l'IR & augmenter mon cashflow à CT pour des placements en AV par exemple.

Maintenant le fait d'augmenter la maturité de 12 à 25 ans double mon coût en intérêts à peu près, il faudrait que je fasse un petit calcul pour savoir si c'est optimal non ?

Et doublement merci pour le taux, en effet ça parait plus logique de comparer un taux sans assurance, de toute façon je reviendrai vers vous, je vais voir pour un courtier et faire une comparaison de taux.

 
Pour l'assurance, notre courtier a négocié une délégation chez April, moins chère que celle proposée par Fortu (CNP).  
Même j'avais lu que les deux contrats ne sont pas vraiment comparables (capital restant vs emprunté)
 
 
 
Merci, je n'ai pas encore eu l'offre définitive, que l'accord de principe.
Mais le document du courtier indique que c'est un prêt classique/amortissable, avec la somme des intérêts à rembourser (46,5k€ vs 52,9k€ chez Fortu)
 
En ajoutant les frais de courtier et bancaires, l'offre de la poste n'est "que" 3k€ moins chère.
En plus ils ont mis pas mal de conditions : assurance appart et compte épargne à ouvrir chez eux.
Ca vaut quand même le coup selon vous ?
 

 
Tu t’en fou du cout des intérets !
 
Le but, c’est d’avoir le loyer le moins cher pour ton père et toi de faire opération blanche et de payer un minimum d’impôts ! (Surtout vu les taux actuels !!! )

Le double en intérêts vs impots + placement du delta sur AV ?

Yes.

Ca a du sens de comparer ou pas du tout ?

@aldayo: En effet, vu comme ça, c'est plutôt bon bail.

 
Pour moi, clairement. La donne change s'il y a déménagement de ton père avant que ça soit rentable. Perso, je privilégie le cash flow vu les taux.

Prêt accepté chez Boursorama, 1,19% sur 19 ans / TAEG à 1,44%.
 
Assurance sur 2 têtes à 100%  
 
Assurance, y'a mieux je pense on changera dans 1 an
 
Vous en pensez quoi ?

Je pense qu'il faut changer d'assurance le plus rapidement possible et ne surtout pas attendre un an.

 
 
Effectivement, je pensais que c'était a chaque date d'anniversaire mais si je comprend bien je peux le faire n'importe quand dans la 1ère année ?

C'est ça
Sinon 1,19 sur 19 c'est ce que l'on a eu également.

 
C'est chez Boursorama aussi ?
Et tu as changé d'assurance ensuite ?

C'est un dossier en cours de finalisation, on a eu ça chez Bourso et Hello
On fait une délégation d'assurance directement.

 
 
Chez Boursorama ils ont pas rechigner pour la délégation ?  
 
Délégation chez qui ?
 
Je trouve du 0,07%    !

Boursorama se moque totalement de la délégation visiblement vu qu'ils ne négocient de toute façon pas, donc tu peux y aller. Ils me l'avaient confirmé par téléphone, leur accord reste le même avec ou sans délégation (mais finalement je vais chez La Banque Postale malgré son archaïsme ). Maintenant c'est pas impossible que ça rallonge un peu les délais pour vérifier l'équivalence des couvertures, surtout si le dossier de santé est un peu particulier (mais si tu à 0.07%, je suppose que ce n'est pas le cas).

C'est la loi de devoir l'accepter en théorie
Macif au final

Ouais, autant CNP te vend l'assurance super cher mais se pose pas trop de questions sur ton dossier, autant une délégation ils vont chiffrer l'assurance au plus juste et te feront faire une prise de sang (selon le capital emprunté, ton âge et les réponses au questionnaire de santé).

 
 
Je vais garder celle à 0,25% qu'il propose à la CNP et je changerai le mois suivant
 
Car sinon ça va effectivement retarder le dossier

En fait faut préparer la délégation dès le début de la constitution du dossier Boursorama pour être dans les clous. J'ai perdu 3 à 4 semaines à cause de la délégation.

 
Le dossier est pas encore finalisé, j'ai le questionnaire de santé à compléter en ligne. Donc peut-être qu'il n'est pas trop tard ?

 
Ou le faire par la suite, ce que je vais faire moi

T'as déjà choisi la délégation quand t'as fait le dossier en ligne?

Mouais, autant le faire dès le départ, surtout que Boursorama ne rechigne pas à ce qu'on fasse une délégation dès le départ (pas comme certaines banques...)

 
Non justement  

Vous visez / avez pris qui comme assureur ?
 
Vous êtes passé par un courtier ?
 
C'est la jungle, et je suis perdu

Bonjour,
j'espère que ce sujet n'a pas été abordé. Savez vous si avec le PAS, la règle des 33% si chère aux banques est vouée à évoluer ?

Les 2 fois de ma vie que j'ai contracté un crédit immo, le banquier a pris mon avis d'imposition pour avoir mon revenu annuel et a divisé par 12 pour avoir le revenu mensuel et a enfin appliqué la règle  des 33%.
Comme je me suis toujours endetté bien en dessous des 30%il n'a pas eu à faire de calculs savant pour calculer le reste à vivre après les charges (donc l'IR)
En résumé pour les dossiers faciles il  n y aura aucun changement.

Dites moi, dans le cas d'une construction neuve, et d'un prêt relais le temps de la construction, au final ca se passe comment ?
On continue de payer son premier bien immo+les interets intercalaires de la construction ?
On a plus le pret immo a payer (enfin on paie que les intérêts du prêt relais ?)+les intérêts intercalaires ?
Pour savoir, vu qu'on revendrait notre bien actuel pour coller le plus a l'emménagement de la construction, savoir si on va continuer a rembourser le capital restant dû de notre bien actuel ou non, ou si libérés des mensualités on va pouvoir mettre de côté a mort (apres zn continuant a rembourser on récupère plus d'argent apres la revente de la maison vous me direz).
Merci de vos retours si quelqu'un a deja fait.
Question bonus : y'a possibilité a la fin du pret relais de dire "en fait je garde la maison et je la met en loc" ou pas ?

Ah c'est con. À mon avis t'es parti pour refaire un dossier...

Il ne faut pas, pour avoir les meilleurs tarifs de la concurrence ensuite

[quotemsg=55405602,33155,148529]Dites moi, dans le cas d'une construction neuve, et d'un prêt relais le temps de la construction, au final ca se passe comment ?

 
généralement , tu continue a payer les mensualités (intérêt+capital) de ton prêt , + les intérêts des somme débloqué pour la construction au fur et à mesure de l'avancement des travaux.  
mais vue les taux actuel , c'est gérable      
 
 
 

 
ça je crois pas , mais différé les intérêts des sommes débloqué pour la construction ; il me semble que c'est possible mais cher  
 
 
 
 
 

 
heu non  
 
attention a ne pas surestimé son bien pour le prêt relais , parce que ce genre de prêt qui dure 2 ans  , c'est vite la banqueroute.
 
 

On a fait estimer par plusieurs agences et on se mettraient en fourchette basse de toute facon.
Apres les taux des prets relais sont très bas actuellement.
Et notre bien actuel est situé dans une zone très recherchée, la derniere maison identique a la notre (enfin elle était sans garage et un jardin divisé par deux par rapport a la notre) s'est vendue en 3 jours

Ca devrait aller

 
oui
 
petit conseil , prévoir plus de budget que ce qu'indique le contrat de construction.
 
il y a toujours des frais supplémentaires non prévu au contrat.
 
genre : enlèvement de la terre + recyclage après le gros oeuvre  
           planche de rive pvc