0% d'impot?
 
Franchement les gars , je comprends la defisc, mais participez un peu à l'effort national  

Je suis en train de me plonger dans les fonds vendus par le retail suisse (BCV https://www.bcv.ch/Asset-Management [...] -placement) pour ma maman. c'est savoureux :

- Des fonds de fonds partout (pour certains, 80% de l'actif est constitué d'autres fonds);
- Des commissions partout (à négocier certes) et des frais en conséquence fort importants.
- Anecdote: un des gérants à un PhD en maths de l'EPFL. Au lieu d'utiliser son intellect, à n'en point douter fort puissant, pour concocter un algorithme qui bat le marché, quelle est la première position de son fonds ? VFINX=Vanguard 500 ! Merci l'expert.

Euh, tu crois vraiment que c'est possible de créer un algorithme pour battre le marché ?

- Anecdote: un des gérants à un PhD en maths de l'EPFL. Au lieu d'utiliser son intellect, à n'en point douter fort puissant, pour concocter un algorithme qui bat le marché, quelle est la première position de son fonds ? VFINX=Vanguard 500 ! Merci l'expert.

Renaissance technologie a l'air de bien y arriver.

Euh, tu crois vraiment que c'est possible de créer un algorithme pour battre le marché ?

Ce n'est pas aussi simple que de “faire un algorithme”, c'est un milieu compétitif et il faut avoir accès aux bonnes infrastructures (et évidemment un type lambda catégorisé “retail” n'a pas accès aux types d'ordres nécessaires).
 
Par ailleurs, il y a des annés lumières entre une thèse en maths et le trading algorithmique Au contraire une gestion passive est très saine à mes yeux.

Question sur les fameuses obligs HY, on est d'accord c'est beaucoup plus proche en terme de perf/rendement/risques à un fond € (sans garantie je le sais bien) qu'à des actifs types actions ?

Je suis moi-même un fervent partisan du passif. Mais cela fait mal de payer grassement une grosse tête qui va te rajouter sa couche de frais en arguant de sa pseudo-expertise des marchés, et qui derriere, va siroter son café sur son desk OKLM.

900k€ de crédit immo, 2/3 environ des FN à 7,5%, ça fait ~47k€ pour l’état, donc il participe peut-être plus que toi à ce que tu appelles l’effort national.

Frais réels, micro-foncier, ... ce monde obscur de la fiscalité immobilière dont tu ne sembles pas connaitre la moindre chose.
Au hasard, les intérêts déductibles des revenus fonciers.
 
Le problème n'est pas de faire l'immo locatif en connaissant et en minimisant les risques mais tu sembles vouloir t'accrocher tous les boulets au pied pour le faire.
Le locatif se fait à crédit pour développer son patrimoine.
Le locatif se fait sur un bien de qualité avec une bonne "pression locative" afin de pouvoir choisir son locataire (exit l'immeuble à bas coût dans une micro ville pas sexy attirant que des locataires au profil très risqué).
Le locatif se fait près de chez soi (plus facile à gérer et à entretenir si on a pas 2 mains gauches).
Le locatif se fait dans un endroit géographique qu'on connait (attractivité économique de la zone, éviter les quartiers pourris, éventuellement les temps de trajet, éventuellement les risques météo (type inondation), prévoir le niveau de sodoculage des impôts fonciers (ultra important), ...).
 
Tu es à la frontière Suisse ? Je connais pas la zone mais j'irais bien plus vers un appart à Annemasse (proche de Genève, ca doit pas trop poser problème pour le louer ... modulo tous les paramètres à étudier que j'ai évoqué au dessus) qu'un immeuble dans un micro ville perdue je ne sais où.
 

Aucun autre compte en parallèle même si je lurke HFR depuis un certain temps.
Aucune originalité dans mes placements financiers, c'est du très basique via les banques / courtiers web bien connus ici : LA, PEL, AV (Generali, Suravenir, Spirica, Aviva, Apicil), CTO, ...
Seul le PEL est resté en bankandur du fait que ce soit un vieux PEL du début 90's donc le dernier truc que je casserai (et que Boursorama facture des frais de transfert).

Ce sont plutôt les obligations IG qui sont comparables aux fonds euro. https://fr.m.wikipedia.org/wiki/Investment_grade
 
Ces dernières années, les obligations HY sont en moyenne entre les actions et les fonds euro en terme de rendement - risque. Tu peux papillonner sur des sites comme Morningstar pour voir les indices de référence à ce sujet.

 
Je parlais des prévisions 2019:
https://placement.meilleurtaux.com/ [...] -2019.html

 
 
Comment valorisez vous la RP dans votre fichier de suivi ? Pour ma part je n'en tenais pas compte mais j'ai envie de le faire.
 
Sans avoir un calcul prise de tête je partirais bien sur le formule suivante :
 
Notre RP vaut 200K€ (prix d'achat d'il y a quelques années, je ne prends pas en compte les quelques travaux, hypothèse pessimiste du coup on va dire)
le crédit est à 2 50/50 sur 15 ans
Je serai donc tenté de dire que ma valorisation augmente de 200 000/2 (ma part)/15 (durée crédit)/12 (ca parait évident ) par mois.
 
C'est volontairement simpliste (par de prise en compte de l'évolution des prix, des travaux) mais ca me parait pas trop mal, vous en pensez quoi ?

 
 
Comment valorisez vous la RP dans votre fichier de suivi ? Pour ma part je n'en tenais pas compte mais j'ai envie de le faire.
 
Sans avoir un calcul prise de tête je partirais bien sur le formule suivante :
 
Notre RP vaut 200K€ (prix d'achat d'il y a quelques années, je ne prends pas en compte les quelques travaux, hypothèse pessimiste du coup on va dire)
le crédit est à 2 50/50 sur 15 ans
Je serai donc tenté de dire que ma valorisation augmente de 200 000/2 (ma part)/15 (durée crédit)/12 (ca parait évident ) par mois.
 
C'est volontairement simpliste (par de prise en compte de l'évolution des prix, des travaux) mais ca me parait pas trop mal, vous en pensez quoi ?

Non, c'est pas bon.
Si vous avez acheté à 50/50, tu le valorises à 100 k€.
 
Et après tu déduis le capital restant dû de ton patrimoine total pour avoir ton patrimoine net.

oui je suis d'accord qu'il faut valoriser à 100K (madame aussi )
 
ok pour le net    
 
merci

 
 
100 k non ça n'a pas de sens.
Le prix d'achat il y a qqs années wtf.
 
C'est la valo à l'instant T qui compte.
 
Pour valoriser ton PEA, tu prends ton PRU ou la valo actuelle ?

Question stupide : comment ça se passe quand on souhaite investir dans une privatisation d’une boite, par exemple la FDJ.  
 
Supposons que j’ai un PEA, que faut-il faire pour "participer" à l’événement ?

Question stupide : comment ça se passe quand on souhaite investir dans une privatisation d’une boite, par exemple la FDJ.  
 
Supposons que j’ai un PEA, que faut-il faire pour "participer" à l’événement ?

 
 
Comment valorisez vous la RP dans votre fichier de suivi ? Pour ma part je n'en tenais pas compte mais j'ai envie de le faire.
 
Sans avoir un calcul prise de tête je partirais bien sur le formule suivante :
 
Notre RP vaut 200K€ (prix d'achat d'il y a quelques années, je ne prends pas en compte les quelques travaux, hypothèse pessimiste du coup on va dire)
le crédit est à 2 50/50 sur 15 ans
Je serai donc tenté de dire que ma valorisation augmente de 200 000/2 (ma part)/15 (durée crédit)/12 (ca parait évident ) par mois.
 
C'est volontairement simpliste (par de prise en compte de l'évolution des prix, des travaux) mais ca me parait pas trop mal, vous en pensez quoi ?

100 k non ça n'a pas de sens.
Le prix d'achat il y a qqs années wtf.

C'est la valo à l'instant T qui compte.

L'IFI prend en compte le prix d'achat ou la valeur marché ?
Pour valoriser ton PEA, tu prends ton PRU ou la valo actuelle ?

Non, c'est pas bon.
Si vous avez acheté à 50/50, tu le valorises à 100 k€.
 
Et après tu déduis le capital restant dû de ton patrimoine total pour avoir ton patrimoine net.

L'immo ne fait pas + 10 % par an sur tout le territoire.  

 
 
Je me pose aussi cette question en tant que futur propriétaire.  
 
J’achète une maison à un prix donné.
 
Mais comment savoir ce que coûte réellement mon bien?
 
J'ai bien pu l'acheter à un prix haut, ou bas, comment savoir?
 
Le discourt de l'agent immo est qu'il faut avoir une vision de l'ensemble du bien (surface habitable, prestations du bien, sous sol , terrain, quartier, commerces, gare, écoles aux alentour, ...)
 
Le discourt d'un expert (à qui j'ai demandé) était un peu plus précis : prendre le coût moyen des biens vendu dans le quartier/ville , puis, calculer la surface habitable (ajouter des pondération de 0,5 pour les véranda    , 0,1 sous sol et 0,1 pour le terrain)
 
De plus, en prenant mon exemple, j'ai laché 250k€ dans le bien, mais aussi 20k€ de frais de notaire : suis-je donc en moins value?
 
Bref, pas facile de s'y retrouver et de comptabiliser cela dans un suivi budgétaire ou de patrimoine (ou tout est à la virgule prés pour ma part   )
 
 

 
Cela veut dire que l'on peut avoir un capital net négatif?

 
 
Je me pose aussi cette question en tant que futur propriétaire.  
 
J’achète une maison à un prix donné.
 
Mais comment savoir ce que coûte réellement mon bien?
 
J'ai bien pu l'acheter à un prix haut, ou bas, comment savoir?
 
Le discourt de l'agent immo est qu'il faut avoir une vision de l'ensemble du bien (surface habitable, prestations du bien, sous sol , terrain, quartier, commerces, gare, écoles aux alentour, ...)
 
Le discourt d'un expert (à qui j'ai demandé) était un peu plus précis : prendre le coût moyen des biens vendu dans le quartier/ville , puis, calculer la surface habitable (ajouter des pondération de 0,5 pour les véranda    , 0,1 sous sol et 0,1 pour le terrain)
 
De plus, en prenant mon exemple, j'ai laché 250k€ dans le bien, mais aussi 20k€ de frais de notaire : suis-je donc en moins value?
 
Bref, pas facile de s'y retrouver et de comptabiliser cela dans un suivi budgétaire ou de patrimoine (ou tout est à la virgule prés pour ma part   )
 
 
 
 
 
 

Cela veut dire que l'on peut avoir un capital net négatif?

Je fais pas rentrer la rp.  
 
Comme ca pas de pb. De toute manière, on rembourse un montant tous mes mois et le jour ou on vendra on utilisera le solde de la vente comme apport... donc c'est du pognon que je ne gere pas donc ne compte pas.

Comment tu fais pour valoriser ton bien dans ce cas ? Entre les travaux/ la dépréciation potentielle / l'augmentation ou diminution du prix au m² de par chez toi ..

Le PEA tu as une valeur actuelle , pas pour de l'immo  

Après mon souhait est d'avoir qqch "grosse ligne" et je préfère partir un peu plus pessimiste que de me dire que mon bien a pris 20% sans en avoir la preuve

ok , je comprend mieux merci

Pour l'exemple, en cette fin d'année, mon patrimoine financier approchait la barre des 200k€

Mais vu que j’achète un bien à 250k€ , je m'endette avec un pret de 278k€ (pret + interets)

De ce fait, mon patrimoine net est de -78k€ ?

Comment tu fais pour valoriser ton bien dans ce cas ? Entre les travaux/ la dépréciation potentielle / l'augmentation ou diminution du prix au m² de par chez toi ..
 
Le PEA tu as une valeur actuelle , pas pour de l'immo    
 
Après mon souhait est d'avoir qqch "grosse ligne" et je préfère partir un peu plus pessimiste que de me dire que mon bien a pris 20% sans en avoir la preuve

Il faut le compter, car c'est du patrimoine. Et souvent même une part importante de ce patrimoine !

Non il faut compter ton bien à 250k.
Patrimoine brut = 200 + 250 = 450k
Patrimoine net = 450- 278 = 172k
 
Dans l'opération tu as simplement perdu les 28k de frais de notaire.

Ben oui... crash, termites, inondations,.... regarde le terme "négative equity" aux us dans les années 2010....
 
Là tout de suite on est dans l'immomoinemagik

Vraie question : pourquoi compter ?
Pour respecter votre allocation actions/immo/fonds € ?
Pour le plaisir de savoir combien on a ?
Pour l'IFI ?