Reprise du message précédent :

Et aller habiter en Suisse pour ne plus être imposé sur les pv boursières ?

Et c'est quoi le rapport entre TMI 41% et achat cash/emprunt ?

Franchement ouai, il s'est inscrit juste pour me taper dessus. Quelqu'un qui n'aurait pas le courage de faire ça avec son propre compte ?

Résultat : il se fait recadrer par Absot

Nice try

Je ne me suis pas encore intéressé à la fiscalité Suisse parce que je suis français et que je souhaite vivre en France pour le moment même si je sors souvent en Suisse.

Etant en TMI à 41% et que j'emprunte pour de l'immobilier, il faudra que je paye 41% d'impôts sur les loyers que je vais toucher, je dois également prendre en compte le remboursement de la banque, ça veut dire qu'il faut une bonne rentabilité pour que je ne mette rien de ma poche.
Alors que si j'achète cash, je serais toujours imposé à 41% mais je n'aurais rien à rembourser aux banques donc plus d'argents dans ma poche directement.

Quelqu'un connait son patrimoine?

 
A priori les dividendes ne sont pas une tare pour faire de la performance !
http://www.morningstar.fr/fr/news/ [...] -paie.aspx

 
Plus généralement, derrière son écran, il y a déjà un filtre et certains se permettent des choses qu’ils ne diraient pas en face.  
Après, les échanges virtuels ne permettent pas d’appréhender la situation complète des différents protagonistes (déjà qu’IRL, ce n’est pas toujours le cas) donc parfois excusable.
En revanche, créer un multi dans ce but, cela est simplement pathétique.
 
Ici, j’espère donc que ce n’est pas un multi et qu’il s’agit juste d’incompréhension.  

 
Je n'ai pas dit ça !

Hello le topic !  
 
Mon entreprise propose de souscrire à des obligations à gros coupon (5%) dans le cadre du PEE. Qu'en pensez vous ? Est-ce une opportunité en or pour laquelle il faudrait vider certains fonds euros qui vont avoir tendance à ne plus rien rapporter (e.g. Generali) ?
 
Secteur du service au entreprises, on se porte bien.

Présentation  

Quelle maturité

La définition etznt surtout que 5% en EUR = risque important, sinon pas besoin de payer 5%.

Bin passage de 1,8 à 1,3 en 2019 ( prevision), ca fait une baisse de 0,6% qd même en un an.

Quelle merde ce lemaire.

Les réserves appartiennent aux assureurs, ca peut etre absorbé silencieusement sans problème. Aucune obligation de reverser aux épargnants.

Oui, comme cela a déjà été abordé, les assureurs reversent les réserves aux détenteurs d’UC, c’est bien ca ?

Frais réels, micro-foncier, ... ce monde obscur de la fiscalité immobilière dont tu ne sembles pas connaitre la moindre chose.
Au hasard, les intérêts déductibles des revenus fonciers.

Le problème n'est pas de faire l'immo locatif en connaissant et en minimisant les risques mais tu sembles vouloir t'accrocher tous les boulets au pied pour le faire.
Le locatif se fait à crédit pour développer son patrimoine.
Le locatif se fait sur un bien de qualité avec une bonne "pression locative" afin de pouvoir choisir son locataire (exit l'immeuble à bas coût dans une micro ville pas sexy attirant que des locataires au profil très risqué).
Le locatif se fait près de chez soi (plus facile à gérer et à entretenir si on a pas 2 mains gauches).
Le locatif se fait dans un endroit géographique qu'on connait (attractivité économique de la zone, éviter les quartiers pourris, éventuellement les temps de trajet, éventuellement les risques météo (type inondation), prévoir le niveau de sodoculage des impôts fonciers (ultra important), ...).

Tu es à la frontière Suisse ? Je connais pas la zone mais j'irais bien plus vers un appart à Annemasse (proche de Genève, ca doit pas trop poser problème pour le louer ... modulo tous les paramètres à étudier que j'ai évoqué au dessus) qu'un immeuble dans un micro ville perdue je ne sais où.

Aucun autre compte en parallèle même si je lurke HFR depuis un certain temps.
Aucune originalité dans mes placements financiers, c'est du très basique via les banques / courtiers web bien connus ici : LA, PEL, AV (Generali, Suravenir, Spirica, Aviva, Apicil), CTO, ...
Seul le PEL est resté en bankandur du fait que ce soit un vieux PEL du début 90's donc le dernier truc que je casserai (et que Boursorama facture des frais de transfert).

Pas de frais de sortie , c’est plus liquide qu’une Pure SCPI  lookoom ?

 
De toute façon les opérations de versements / arbitrages passent par l'interface de l'assureur, donc le site du courtier...
Et je préfère largement celui de Mes-Placements pour leurs news, simulateurs, etc. que celui de LinXea ou je ne vais jamais !

Hello,
 
Des gens qui ont tenté le retrait sur PEA Bourse Direct entre 5 et 8 ans depuis la loi Pacte ? Leur site est pas à jour sur la réglementation et incite pas à le faire

 
Je me disais que les 5% pouvaient représenter une sorte de cadeau aux employés, comme une décote pour des actions. Si c'est une obligations classique disponible sur le marché, effectivement faut être prudent

Tu es mignon mais je ne connais pas ton patrimoine immobilier mais je possède déjà de l'immobilier, mon ancienne RP qui est actuellement en location donc j'ai déjà réfléchi à plusieurs questions sur l'optimisation.

Tu ne sais même pas la zone que je convoite pour investir et tu me parles d'Annemasse sans connaître la zone..

Je vais répondre à ta suggestion, la zone frontalière avec la Suisse est moyenne, pourquoi?
Parce qu'elle est chère du fait des frontaliers comme moi et parce que beaucoup de personnes viennent dans la région en se disant que c'est le rêve américain et se retrouvent comme des cons quand au bout de quelques mois ils ne trouvent travail parce qu'ils n'ont soit aucune qualification (comme la majorité car à quoi bon se faire chier à se faire des études quand être serveur ou barman rapporte à peu près 3k net par mois) soit ils ont un peu d'étude et il y a 20 personnes qui postulent au même poste.
Donc ces personnes repartent au bout de quelques mois, il y a donc un gros mouvement et Annemasse est mal fréquenté, c'est un peu comme le petit Aubervilliers de la montagne, c'est mal famé et mal réputé (que ce soit du côté Suisse ou en Haute-Savoie), à chaque fois que j'y sors, je vois tout le temps des choses bizarres comme des salariés d'un fast food qui se battent à coup de chaise avec des clients..

Au-delà de ça oui, il y a une forte demande de logements sur la zone frontalière mai bon vu le mouvement..

Pourquoi penses-tu que j'ai écris plusieurs fois le mot "SCI" en détaillant pourquoi si je ne connais pas un minimum de fiscalité et au vue de ma situation?

Présentes-toi dans ce cas et fais-nous rêver de ta science?

 
Pour ceux que ça intéresse, j'ai étudié récemment les UC immobilières en AV autres que les SCPI et FCP immo, donc essentiellement des OPCI ou SCI, et voici un résumé de mes conclusions:
 
Le statut OPCI/SPPICAV nécessite 30% environ de produits de taux qui ne rapportent plus rien actuellement... Cette partie financière de l'actif était sans doute censée être une protection pour le souscripteur en augmentant la liquidité de l'investissement par rapport à un investissement immobilier "pur", mais va sans doute être un boulet dans les années à venir - puisque le rendement des obligations et des liquidités net de frais de l'OPCI sera négatif- et handicaper le rendement global.  
En revanche, les OPCI ont l'intérêt de posséder souvent (mais pas toujours) leurs immeubles en direct (ie pas via des parts de SCPI), et une structure un peu plus lisible et un peu plus encadrée (présence de rapports annuels avec actif détaillé, commissaires aux comptes, etc...)
 
Les SCI peuvent avoir une proportion liquidités+obligataire plus faible, ce qui est actuellement favorable du point de vue rendement, mais leur actif contient souvent une proportion importante de SCPI sur lesquelles est appliquée une couche de frais supplémentaire par rapport à la détention directe (je veux dire comme UC de l'AV) de la dite SCPI. Et il semble que les SCI peuvent se contenter d'une documentation assez pauvre, je cherche en vain une doc détaillée dépassant le rapport de gestion sommaire... Si vous êtes prêts à l'accepter, alors choisir plutôt des structures qui ne soient pas de simples fonds de fonds de SCPI et détiennent une majorité des biens en direct (hors SCPI), Capimmo par exemple.
 
Dans tous les cas, les investissements sont souvent communs avec les SCPI de la même société de gestion, donc y penser pour la diversification.
 
Pour la SC Tangram spécifiquement: "A l’horizon de 5 ans, elle vise une allocation en SCPI autour de 43%, en FIA immobiliers autres que SCPI autour de 22%, en immobilier direct ou sous forme de club deals à hauteur de 20%, et en ETF et liquidités pour le solde (autour de 15%)." (d'après cet article). Donc on retrouve le défaut précédent: sur la partie SCPI, pourquoi payer les frais supplémentaires de la SCI par rapport à une détention directe de la SCPI comme UC? J'ai peur que la partie immo direct ne soit pas suffisante selon mes critères... Et les SCPI Amundi qui sont favorisées par la gestion ne sont pas vraiment les meilleures en terme de rendement.
 
Bref, j'en prendrai peut-être une somme symbolique pour suivre la question, mais j'ai pour le moment surtout continué les achats de SCPI pour la partie immo non côté en AV ...

 
   
Si tu as un CTO, tu es le bienvenu sur le Topik Bourse    que ce soit en lurkeur ou intervenant.
 

 
intéressant    

Des obligations de ta propre boite en pee c'est bien la 1ere fois que j'entends parler de ca...

Mais pas forcément idiot et en etant plus optimiste que lookom, ca peut etre une petite obligation pas nécessaire pour la boite mise en place pour verser du rendement et qui evite la dilution d'actionnaires familiaux ou institutionnels.

La fiscalité des obligations etant pénible pour les particuliers ca pourrait être sympa en pee. Plus de détails possibles (en mp éventuellement). Ça m'intéresse à titre perso et pro...

Tiens voila une RP devenue investissement immo qui sort de l'ombre.

Annemasse ou ailleurs, bref, la frontière suisse vu ton lieu d'habitation.
Je doute que Genève n'attire que des douchebags violents bac-3 qui n'y restent que quelques mois mais même si gros turnover il y a, l'afflux de bons profils est promordial pour limiter les longues périodes de vacances locatives / avoir le choix du locataire.
De plus, il est préférable d'avoir du profil type "jeune cadre dynamique" qui certes, fera plus de turnover que celui d'une famille avec enfants mais qui, en cas d'impayés, posera beaucoup moins de problèmes (la présence d'enfants dans l'équation complique bien plus les choses si ça tourne mal).
Le jeune cadre dynamique permettra aussi d'y accrocher plus facilement une caution. Moyen de pression supplémentaire en cas d'impayés.

Mais sinon, donne nous plus d'infos sur ta zone de recherche alors car de la micro ville de 5k hab à l'immo pas cher qui aurait un bon vivier de locataires au profil correct pour s’intéresser à des T2, ça me semble être pas loin d'une division par 0.

Tu sembles obnubilé par ton taux d'imposition et par le fait de payer cash un investissement locatif impliquant de ne pas profiter de l'effet de levier de l'emprunt immo pour te constituer un patrimoine ... sans avoir notion de pouvoir déduire des intérêts d'emprunt.
L'effet de levier, c'est pourtant l'énorme avantage de ce genre d'investissement.
Après, vu que tu as déjà un bien locatif, les loyers tombent pas en totalité nets dans ta poche ... entre les PS, l'IR, les impots locaux, ... il est évident que l'état, le département et les communes se font plaisir !
Et vu la trajectoire actuelle, c'est pas près de s'inverser ! (j'anticipe l'explosion des impôts fonciers suite à la disparition de la taxe d'habitation).

Ma science ? C'est simplement du bon sens.
Est ce que j'ai de l'immo locatif ? Non, je n'en veux pas.
Une connaissance proche en a fait son business et a largement eu le temps (il a commencé au début des années 70) pour :
- se taper les pièges de l'investissement immobilier (emplacement, type de bien, profil des locataires, la gestion par agence, ...),
- se taper les emmerdes de l'investissement immobilier (procédures d'expulsion, abandon du domicile, ...),
- voir l'évolution fiscale de ce type d'investissement (explosion des PS de 0 à 17.2%, explosion des impôts locaux, ...).
Au fil des années, il a simplement remanié son portefeuille de biens pour ne garder que 2 choses : du premium (j'ai pas dit luxe++) et du logement étudiant (qu'on pourrait aussi qualifier de "premium" en réalité).
Selon son expérience, le plus gros risque reste de tomber sur des crasseux car une bonne fiche de paie n'implique pas forcément un niveau de ménage minimal.
Pour le reste :
- les logements premium trouveront toujours à se relouer. Le choix des locataires sera toujours assuré et de bonnes fiches de paie impliquent une certaine solvabilité (une procédure au tribunal débouchant sur une éventuelle saisie sur salaire, c'est souvent la honte aux yeux de l'employeur),
- les logements "étudiant premium" trouveront aussi toujours à se relouer. L'astuce pour ne pas se taper des vacances locatives ? Louer un peu moins cher que le "marché".
L'étudiant ne lâchera pas son logement l'été de peur de se retrouver avec moins bien / payer plus cher à la rentrée (+ l'emmerdement du déménagement, stockage de meubles, recherche d'un nouvel appart, redéménagement, ...). Il aura aussi plus de candidats pour trouver des dossiers avec bonnes cautions.
Et même si l'étudiant se casse en cours d'année, le fait de louer "pas cher" attire toujours du monde.
De plus, c'est rapide de refaire un studio si l'étudiant était un crasseux.
Au final, il gagne plus car entre louer un peu moins cher 12 mois / 12 et louer "au marché" 10 mois / 12, la première solution est préférable.

Dernier tips, ne pas appliquer systématiquement les augmentations annuelles de loyers ... surtout quand ce sont des augmentations merdiques du type +0.x% et que les relations proprio/locataires sont correctes.
Tu gagnes quasi rien en plus et ca met le locataire de mauvaise humeur qui peut avoir la mauvaise idée d'aller voir sur LBC.

Des obligations de ta propre boite en pee c'est bien la 1ere fois que j'entends parler de ca...

Mais pas forcément idiot et en etant plus optimiste que lookom, ca peut etre une petite obligation pas nécessaire pour la boite mise en place pour verser du rendement et qui evite la dilution d'actionnaires familiaux ou institutionnels.

La fiscalité des obligations etant pénible pour les particuliers ca pourrait être sympa en pee. Plus de détails possibles (en mp éventuellement). Ça m'intéresse à titre perso et pro...

Edit je viens de vérifier, effectivement on (l'entreprise) peut mettre plein de choses dans un pee et pas que ces propres actions ou un fcpe (http://www.wk-rh.fr/preview/BeDhHlDgHnCfHkGjGjOs/editionXHTML/gldtq/116-70_-_comment_sont_gerees_les_sommes_placees_dans_le_pee_/116-70_-_comment_sont_gerees_les_sommes_placees_dans_le_pee_)

Après de l'obligation en direct va demander une pédagogie bien particulière parce que vu le niveau moyen du cogipien en finance, expliquer comment varie le nominal en fonction des taux et de la maturité.....ouch...

C'est plutôt une baisse de 30%

Question d'ailleurs sur le rendement du fond euro : si on rentre à la moitié de l'année, comment sont calculés les plus valus ? Si par exemple l'année X l'assureur annonce un rendement à 2% et qu'on est rentré en juin, on aura +1% sur la somme placée ?

oui

En gros oui.

C'est pour la sortie / clôture que c'est plus litigieux (lisez vos contrats).
En règle générale, une AV se clôt en début d'année post arrivage des intérêts de l'année n-1.
Si besoin des fonds en cours d'année, faites un rachat partiel en laissant le minimum (genre 10€) sur l'AV.
Ca peut éviter les règles du type (on calcule à 70% du taux servi l'année n-1).

 
Oui d’où l'idée que cette "crise de la fin imminente des fonds euros" est une construction marketing, un simple choix délibéré qui utilise le prétexte d'un contexte difficile, comme il est pourtant bien naturel d'en rencontrer un jour.  
 
Tel que je vois les choses, l'intérêt de l'enveloppe assurance vie, hors problématique de la succession, c'est justement principalement les fonds euros. L'essentiel des investissements (80% ?) sont sur fonds euros, pour un public qui recherche avant tout la sécurité.
 
Si demain leurs rendements tombent à 0, je vois mal ce public basculer significativement en UC. Je l'imagine plutôt se tourner vers l'or physique, l'immo etc. ou toute valeur refuge, réelle ou supposée. Ceux tenté par la bourse, choisiront comme aujourd'hui des enveloppes plus avantageuse que l'AV et ses couches de frais.
 
Bref, dans cette hypothèse, il me semble que la stratégie adoptée par les assureurs pourrait conduire à des désinvestissement massifs, les AV n'ayant plus d’intérêt que pour préparer sa succession. Ce choix me parait trop risqué pour les intéressés, je pense donc qu'ils vont réduire les rendements des fonds euros en douceur et sur la durée.

Ok c'est intéressant merci.    
 
Sinon concernant les rendements des fonds euro, s'ils venaient à être très mauvais d'ici 3-4 ans, que proposerons les assurances vies ? Spirica semble par exemple se tourner vers l'immobilier avec SC Tangram (fin de ALT2 ?)
Comme tu l'as dit, je vois mal les épargnants continuer à utiliser l'AV dans ce cas...

si les fonds euro devaient disparaitre, il faudrait aller vers ce genre de chose par exemple : LU1100077442
amHa
(allocation prudente)

Dans la nouvelle saison de Peaky Blinders ça parle de krash boursier

Je connais le crack, le crash ou le krach, mais pas le krash  

Ici on aime bien le Kirsch  

Désolé frer j'ai écrit à l'arrache pendant que je regarde la série  

 
Alors je vois un rendement moyen à 1.83% en 2017, idem en 2018, selon l'ACPR.  
 
"les assureurs ont donc réussi à stabiliser le rendement de leur support à capital garanti, tout en augmentant leurs réserves. Le niveau de provisionnement de la participation aux bénéfices continue d’augmenter en 2018 mais à un rythme légèrement inférieur à celui des dernières années"
 
https://www.cbanque.com/assurance-v [...] 83-en-2018

 
Je serai fourbe, mais je le conseille à personne.
 
Je ferai un prêt bourso à 0,95% pour mettre dessus, puis je nanti le pee pour reprendre e l'argent... et je me couvre les fesses avec des CDS.    

Je suis en train de me plonger dans les fonds vendus par le retail suisse (BCV https://www.bcv.ch/Asset-Management [...] -placement) pour ma maman. c'est savoureux :
 
- Des fonds de fonds partout (pour certains, 80% de l'actif est constitué d'autres fonds);
- Des commissions partout (à négocier certes) et des frais en conséquence fort importants.
- Anecdote: un des gérants à un PhD en maths de l'EPFL. Au lieu d'utiliser son intellect, à n'en point douter fort puissant, pour concocter un algorithme qui bat le marché, quelle est la première position de son fonds ? VFINX=Vanguard 500 ! Merci l'expert.
 

 
Je parlais des prévisions 2019:
https://placement.meilleurtaux.com/ [...] -2019.html

900k€ de crédit immo, 2/3 environ des FN à 7,5%, ça fait ~47k€ pour l’état, donc il participe peut-être plus que toi à ce que tu appelles l’effort national.