Reprise du message précédent :

 
T'as acheté au bon moment frer, bravo
 
J'espère qu'on pourra dire pareil pour 2018-->2024    
 
Après comme tu dis, t'as acheté en pensant que tu pourrais le mettre un loc plus tard, c'est une bonne chose    
Moi je l'ai pas fait vraiment, si j'avais su j'aurais fait une renov un peu plus "vite fait" et j'aurais pris un T2 au lieu d'un T3 (bon courage pour trouver un bon profil pour un T3...).

Coloc  

Dans mon coin, les T3 c'est les couples sans enfants qui les prennent.

Regarde Immorente pendant le krach immo.
Le prix des parts était stable, même un peu en hausse.
Je l'ai prise en fonds de portefeuille SCPI en espérant qu'elle se comporte tjs aussi bien

T'as vu la petite enquête menée sur IH ? Yaurait quelques magouilles sur leurs acquisitions en Belgique

Edit : Tout est supprimé

Faut aussi poster la différence entre futur et conditionnel.
Et voir / voire.
Etc. On n'a pas fini

On a peut-être des frers étrangers qui sont en Macronie depuis pas très longtemps  

On commence par les bases, le présent de l'indicatif

La grammaire c'est comme l'immo, y a un topic pour ça

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

En fait j'ai pas acheté au bon moment, car encore quelques années plus tôt mon bien était encore bien plus abordable, mais bon Bordeaux quoi, mais là je pense que l'on approche du plateau ou même que l'on y est xD

La ville passée de la belle endormie à la ville la plus Parisienne de province, c'est dommage c'était une ville sympa en 2010, aujourd'hui c'est do not want.

Pour recentrer un peu j'envisage de placer  (hors 6 mois de salaire de liquidité) :
55% fonds € (mix des deux fonds € bourso)
15% de World en PEA
5% de foncier (au travers de bourso vie, y'a que 4 fonds immobilier, je ne sais pas encore lesquels prendre)
5% de HY (pareil faut que je réfléchisse aux fonds)
10% de titres vif (car faire des choix de merde dans son PEA c'est toujours fun)
10% d'US hedgé

Vous en pensez quoi? Des idées sur les fonds pour le foncier et l'HY?

Je suis un peu coincé par bourso vie car je n'ai pris date que sur ce contrat et il a déjà pas mal d'années, j'aurai du me prendre du Linxea à l'époque, mais bon ça sera dans une autre vie

 
Il est toujours temps de prendre date sur une autre AV. Pour tes versements dans qqs années ou même maintenant si tu places à LT.
 
Pour le foncier, qu'est-ce que tu appelles fonds immo ? Les SCPI ?
Pour le US hedgé, tu prends un tracker ?

Mail de Bourse Direct à l'instant:
 
"Tous les 2 ordres exécutés
le 3ème est offert* !
 
 

* = ?

Le moins cher des 3 ordres probablement

 
Allianz Foncier FR0000945503 Immobilier - Indirect - Zone Euro
Lyxor ETF FTSE EPRA/NAREIT GlbDevD€ A/I FR0010833574 - Immobilier - Indirect International
Henderson Horizon PanEurpPtyEqs A2EUR LU0088927925 - Immobilier - Indirect Europe
AXA WF Frm Global Real Est Sec E-C EUR LU0266012409 Immobilier - Indirect International
 
Je n'ai pas du tout du tout encore regardé ce qu'il y avait dans ces fonds immo, faut que j'ouvre les prospectus!
 
Oui tracker pour l'US
 
Ouais un jour pour prendre date sur d'autres AV

.

 
 
Les 2 premiers ont plusieurs fois été cités ici.

 
J'ai fait province => Paris oui, du coup avec le salaire multiplié ton prêt passe de 30% à beaucoup moins    
(pour le squatteur c'était un mec qui a "trouvé" l'appartement vide, il est pas resté longtemps heureusement :| les joies de l'immomagique !)

 
 
justement grâce à ton article  ( https://avenuedesinvestisseurs.fr/m [...] r-locatif/ )
 
je l'avais mis dans mon panier l'autre jour.
 
   

 
J'ai du louper tes messages, pas vu passer tes peripeties.
 
Concretement quand tu fais un pret pour une SCPI il faut faire attention au contrat de nantissement, car ca peut changer du tout au tout. Tu as des prets:
 
1/ Qui ne prennent en fait RIEN en nantissement car ils considerent qu'ils ne connaissent pas la SCPI, c'est potentiellement illiquide donc ne veulent pas la mettre sur leur bilan comme collateral et en fait te font un pret sans garantie, un peu comme un pret Cofidis finalement. Les taux sont eleves mais tu peux vendre la SCPI quand tu veux et ne pas rembourser l'emprunt sans qu'ils se stressent outre mesure parfois.
 
2/ Qui prennent juste la SCPI en garantie mais avec une decote enorme, typiquement ils prennent en compte 30-50% de la valeur d'achat de la SCPI comme collateral pour se garder un gros 'coussin' en cas de liquidite plus faible, decote importante etc... dans le cas ou ils doivent liquider cet actif apres un defaut de paiement. Le reste de l'emprunt est donc sans garantie d'ou des taux plus eleves que pour de l'hypothecaire classique.
 
3/ Qui prennent en fait tout ton patrimoine immobilier en garantie + la SCPI et la brutalement ton emprunt immo pour ta RP ou pour une RS/locatif est regarde et s'ils voient par exemple que tu as deja rembourse 50k dessus, ces 50k sont consideres comme du collateral en SUS du collateral pris sur la SCPI avec 50% de discount par exemple. L'assemblage du collateral obtenu de ton bien immo + SCPI couvre 100% ou presque de la somme empruntee et brutalement le taux d'emprunt est meilleur. En contrepartie, si tu ne rembourses pas une traite de SCPI, la banque a le droit de saisir l'immobilier achete par ailleurs. Plusieurs fois j'ai surpris des amis qui avaient fait du locatif Pinel et qui ne realisaient pas que leur RP etait dans la balance aussi...ca peut surprendre
 
Dans MON cas, qui aurait pu s'appliquer pour toi nico dans le contexte de ton financement de SCPI je n'ai pas fait un pret immobilier pour une partie de mon achat de RP, j'ai fait un credit lombard, c'est a dire avec du financier comme collateral et c'est objectivement ce qu'il faut faire quand tu as beaucoup d'epargne financiere: j'ai demande un contrat de nantissement a Generali via Linxea, ca s'obtient sans trop de souci mais il y a des contraintes associees. Avec ce contrat de nantissement, la banque que tu interroges pour le credit lombard peut brutalement se servir sur ton contrat d'AV en cas de defaut de paiement sur le credit lombard. C'est 10x plus facile/liquide que se saisir sur de l'immobilier qu'il faut vendre, etc... pour se servir sur la bete ensuite. C'est avec ce type de montage que tu obtient les meilleurs taux puisqu'en gros avec 100k EUR sur une AV diversifiee, ils acceptent de preter 60-70k (parfois plus si c'est une AV full fonds euro) avec un risque quasi 0 pour la banque.
 
Clairement quelqu'un qui n'a PAS de RP mais qui a 500k en financier sera mal traite par une banque de reseau lambda qui ne sait pas faire de credit lombard car ils ne peuvent prendre en compte QUE du collateral immobilier, donc tu pourrais avoir 50k ou 5m EUR tu n'as rien de prehensible a leurs yeux. A partir du moment ou tu t'adresses a une banque qui sait faire du lombard et qu'ils peuvent prendre ton epargne liquide en collateral, tu changes completement la donne.

Merci
Je comprends un peu mieux le système et la vision des banques pour ce genre de prêts !

 
 
OK je comprends mieux    
 
Je suis dans le cas 3.
Je comprends que j'aurais pu avoir un crédit Lombard. Mais à voir si j'aurais eu un meilleur taux d'emprunt que 2,10% sur 20 ans.

 
Si tu consideres effectivement les SCPI de risque similaire a des actions que tu ne peux pas vendre en pleine tempete alors tu es proche de l'attitude qu'il faut adopter je pense. Mais comprend bien que meme en pleine tempete tes ETF actions sont liquides, tu PEUX les vendre meme a perte. Tu PEUX les nantir contre un emprunt lombard pour faire un achat immo. Tu PEUX les transmettre a tes enfants.
Si la SCPI est en 'gating' complet, tu as vraiment la sensation d'etre depossede pendant plusieurs annees jusqu'a tant que la liquidation intervienne et/ou que le gestionnaire juge la liquidite de nouveau suffisante pour gerer les entrees/sorties.
 
Beaucoup trop de gens prennent des SCPI comme un placement safe/secure intelligent dans le prolongement du fonds euros et si je souhaite qu'elles marchent bien pendant encore tres longtemps il faut avoir en tete les quelques risques associes, meme faibles. Je ne veux pas non plus completement decourager les gens, je sais que ca a bien fonctionne pendant 10 ans+.  
 

 
Chaque crise est en fait tres differente, il est vraiment dangereux de penser que tu classes les crises en fonction du % de chute action et c'est tout.
Crise des taux d'interets dans les 80s, crise immobiliere + pays emergents dans les 90s, crise internet/tech/biotech debut 2000, crise de dette immo et actions et assurances en 2008, crise devise et dette gouvernementale en 2011, crise des taux d'interets mi 2013, etc, etc...
 
Parmis les ETF comme tu le sais tu as en fait plusieurs familles et donc tu ne peux pas mettre tous les ETFs dans le meme sac. Mais meme sans rentrer dans ces parametres, tous les ETF avec des ISIN europeens (IE, LU, FR...) sont au moins couvert par UCITS IV, que je t'encourage a regarder. En gros il y a des obligations d'audit enormes, mais surtout de liquidite, de levier maximum, suivi fin de la tracking error/budget de risque vs le DICI etc... pour contraindre au maximum les gerants a suivre la strategie decrite dans le DICI sous peine de grosses amendes.  
 
GMK est bien plus savant que moi sur les aspects ci-dessous; ma vulgarisation:
Un ETF a replication physique a rarement directement la main sur la custody des centaines de titres sous-jacents qu'il piste. Donc il va se mettre en cheville avec differentes parties du business adjacent, par exemple SGAM pour Lyxor histoire d'avoir une 'tranche' de tous les actifs necessaires pour repliquer l'evolution du CAC40. C'est complexe, l'indice change souvent, il y a des split, des acquisitions etc... mais c'est la facon la plus pure de repliquer l'indice. En cas de grosse crise systemique a la 2008, hormis defaut de SGAM/Lyxor, tu es normalement sans probleme particulier de liquidite.
 
Un ETF a replication synthetique va chercher a pister l'indice en faisant parfois des mix de swap sur des indices aupres de grandes banques d'affaires, de detention physique en direct, etc... contre-intuitivement, cela permet parfois d'avoir MOINS de tracking error car ces swaps sont tres precis et tu peux payer la contrepartie banque d'affaire plus ou moins pour etre plus ou moins precis. Tu ne geres pas de panier de titres, tu geres beaucoup moins de ligne puisque ton swap fait l'essentiel du boulot, bref tu sous-traites la replication. Dans le cas de Lyxor, ils peuvent s'appuyer sur SGCIB, leur banque d'affaire pour ca et evidemment c'est pratique/pas cher pour eux. En contrepartie, tu es expose a une banque d'affaire au bilan generalement bien plus leverage qu'un asset manager lambda. Donc on peut avancer le fait que l'ETF est plus a risque en cas de grande crise systemique. La realite est que SGAM et SGCIB sont tres lies et l'un ne va pas faire defaut sans que l'autre aille tres tres mal aussi donc c'est pari passu selon moi.
 
Ca c'est sur les aspects de liquidites/defaut de l'ETF lui meme. Apres que l'usage d'investissement passif augmente les pics de volatilite a venir, c'est une theorie assez largement repandue. Pour le moment c'est moins de 20% des actions qui sont detenues via ETF et c'est toujours 'faible' par rapport a l'exposition via produits derives et grands fonds de gestion mastodonte qui peuvent aussi largement contribuer a des pics de volatilite. Aussi a titre personnel je n'achete pas cette vue alarmiste mais mon point de vue pourra evoluer dans le futur au gre de mes analyses.

 
Un credit lombard s'exprime quasiment toujours en taux variable Euribor 1 mois + une marge, c'est donc un taux variable. En revanche, ca se rembourse a tout moment et se 'tire' a tout moment c'est une ligne de credit completement flexible. Il n'y a pas de duree precise pour cet emprunt non plus. Si tu ne rembourses pas tu ne payes que les interets.  C'est ce que je fait actuellement.
 
Si les taux montent brutalement j'aurai le choix de soit le restructurer avec un pret hypothecaire classique puisqu'entre temps j'aurai rembourse pas mal de capital, vendre des actifs de mon AV et rembourser la ligne ou tout simplement payer les interets meme plus eleves. J'aime cette flexibilite... et le fait que je paye actuellement moins de 0.5% all-in sur cette partie de mon financement
 
Notez bien que je ne recommande PAS ce montage pour la majorite des gens, il faut suivre les taux d'interets, il faut accepter le risque pris d'avoir du taux variable, etc...

Pour autant, le prêt Lombard est un prêt non affecté, sauf erreur. Peux-tu déduire les intérêts d'un prêt Lombard des revenus fonciers des SCPI ?
Ce point était critique pour nico

Super intéressant LooKooM, même si l'aspect taux variable fait un peu peur en cette période de taux bas.
 
Quelles sont les banques qui proposent ce type de prêt pour des montants de patrimoines <500k€ ?

Boursorama via l'avance sur titres dont on parle souvent ici.
Le prêt Lombard est plutôt un produit de banque privée.

 
C'est effectivement un pret non affecte, tu en fait ce que tu veux. Bien comprendre que les (tres) riches achetent leur immobilier UNIQUEMENT avec du Lombard ce qui donne l'impression au vendeur et au notaire que tu as 'achete cash'. Je ne sais pas si fiscalement tu peux donc deduire les interets d'emprunts, en meme temps les interets sont tres faibles (500 EUR par an pour 100k emprunte...) donc je trouve que c'est un peu un non sujet de toute facon.
 

 
Aucune sauf si tu leur fait miroiter un gros heritage ou ton potentiel futur tres important. Un credit lombard n'est pas considere comme exotique du tout mais c'est typiquement les branches 'patrimoine/prive' des banques classiques qui s'en charge. Pour info j'ai le mien au Credit Mutuel donc pas une banque de prestige incroyable non plus. Je fais mes affaires par relation que je cultive longuement, je n'ai pas selectionne la banque, j'ai selectionne le banquier

 
L'avance sur titre EST un credit lombard, juste un nom plus simple. C'est vraiment la meme chose.
L'avance sur assurance vie a 'taux du fonds euro+1%' est aussi un credit lombard.

 
Ca fait bientot 10 ans qu'on a des taux bas et 6 ans que 'les taux vont bientot remonter' donc il faut savoir garder la tete froide
Je pense qu'en Europe les taux pourraient remonter SI le Brexit etait bien gere mais pour que ca devienne moins interessant que mon emprunt fixe il faudrait que les taux remontent a 0.7% en gros, ils sont encore a 0.25% et ca monte par paliers de 0.25% typiquement. Je considere avoir LARGEMENT de quoi voir venir mais encore une fois il s'agit de MON analyse et avis, je ne cherche pas a te l'imposer
 

 
Je vois, je n'avais pas pensé à la revente en cas de problème majeur de la SCPI, ni au versement des loyers si la SCPI est dans la tourmente.
 
Cela me fait douter sur mon projet SCPI, je vais peut-être uniquement mettre en PEA ETF world & AV f€ finalement (allocation agressive par contre).

Mon but n'est pas de t'influencer, juste de te faire la photo complete des risques du placement.
 
Meme si je n'ai pas de SCPI je reconnais qu'hors periodes de grosse crise c'est un flux de coupons attractif avec une VL qui est tres peu volatile. C'est le pendant des fonds obligataires High Yield dans le contexte immobilier, peu volatiles hors grosse crise. La difference c'est vraiment la liquidite (et les mega frais d'entree et/ou sortie) ce qui peut etre un sujet pour certains, ca l'est pour moi.
 
Compte aussi que j'ai eu une experience familiale desastreuse avec des SCPI par le passe et tu comprends mieux pourquoi je preferes ne pas y toucher. D'autres ont d'excellentes experiences et y reservent une part importante (15-20% de leur patrimoine)

Et les sociétés immobilières cotées en bourse dans tout ça ?

Ça ajoute de la volatilité mais ça supprime les problèmes de frais d'entrée/sortie et de liquidité  

 
Ton message m'a tout de même permis de voir un aspect non négligeable, je ne le voyais pas aussi contraignant, je voyais aussi les SCPI comme étant "sûres".
Même si des lois & process ont été mis en place depuis 2001 (je crois), il y a toujours un risque.
 
Je ne vois pas le même risque, par exemple, pour un etf world.
Si la bourse disparaît, j'aurai d'autres soucis à me faire que de penser à mon épargne   .
 
Ce qui m'attrayait à la base était aussi l'aspect levier via crédit.
Par contre, en calculant, si je mets la même somme en etf world que je mettrai dans le crédit, avec 7% de moyenne (krash compris), au final j'aurai +/- la même chose que si j'avais mis en SCPI, avec des contraintes en moins (pas de contrainte de crédit/taux d'endettement, pas de contrainte/attente à la revente, le coût réel des mensualités dépend des revenus des scpi qui peuvent baisser comme monter, influançant sur ma capacité de remboursement du crédit, etc...)
 
PS: je suis parti du principe qu'on reste sur 7% mini de moyenne pour l'etf, et 4.5% minimum de revenus scpi, sans compter l'évolution du prix des parts qui peut varier dans les deux sens. A première vue, ça varie quand même très peu, bien sûr tout dépend des SCPI choisies...

Perso j'avais planifié de me faire un portif de REIT avec un Beta faible et volatilité faible, en suivant un peu les conseils des experts sur IH, puis j'ai mis le sujet en standby pour l'instant. Pas trop le temps de m'en occuper.  
 
Après, même si c'est liquide il faut être vraiment chaud sur le CTO le jour où il y a un krash, ou alors tu hold parce que t'as un MENTAL très fort

 
Personellement je prefere grace a la liquidite; toutefois les multiples de valorisations sont ceux du marche cote, pas ceux du marche immobilier et il y aura necessairement une certaine deconnexion qui peut etre difficile a tolerer psychologiquement. Ca a le merite d'etre reglemente de facon beaucoup plus severe, liquide et sans frais ou presque de transaction (attention au bid/ask spread parfois)
 

 
C'est quand meme radicalement different d'etre 100% actions et sur une SCPI a levier; d'un cote tu prends une volatilite de 15% ce qui est tres dur a tenir psychologiquement, de l'autre tu prends un risque sur ton bilan financier/collateral immobilier et tres peu/pas de volatilite en revanche un risque de liquidite/baisse radicale en cas de grosse crise immobiliere. Tu echanges finalement un risque de volatilite au quotidien vs. un risque de black swan immobilier, pas facile a trancher selon moi. Rien ne t'empeche de panacher les deux et/ou de prendre de l'immobilier au format liquide egalement via des SIIC avec la volatilite associee toutefois (de l'ordre de 9-10%)

Autre que Genepierre avec le taux salarié (pas l'avance logement)?

Donc en fait, non pour nico. Tu n'aurai pas pu avoir un crédit Lombard car tu es bien en-dessous de 500k.
Ou alors j'ai mal compris  

N'est-il pas possible de simplement apporter des nantissements d'AV pour "améliorer le dossier" et donc obtenir des meilleures conditions de prêt (un meilleur taux et/ou dépassement du taux d'endettement 33%), mais sans pour autant faire un crédit lombard, ni apporter la somme totale en nantissement ?

Exemple tout bête :
Pour un crédit RP à 350k, il faut justifier des revenus de 5400€/mois (33% d'endettement pour un crédit à 2% sur 20 ans). Si on justifie seulement 4500€/mois, mais qu'on apporte une AV nantie de 100k, est-ce que cela peut faire accepter le dossier de prêt ?

Merci frère loukoums pour ces explications

Linxea a envoyé sa niouzlaiteur, au moins ils prennent position

Nous préférons  
nous concentrer sur ce que nous maitrisons c’est-à-dire les fondamentaux et la valorisation des  
entreprises et nous positionner dans une perspective de long terme. Cela nous amène malgré tout bien  
souvent à privilégier des classes d’actifs mal aimées et sous évaluées ce qui peut être douloureux (comme  
à présent, lorsque les actifs déjà surévalués continuent de s’apprécier). Pour autant nous restons  
convaincus que c’est la bonne approche pour tout investisseur ayant un horizon de long terme.

Mais comme Yomoni / WeSave, ils se font retourner par un tracker world... Jusqu'au prochain changement de paradigme ?