Reprise du message précédent :
Les fameuses UC Cigares  

Oui c’était cette époque  

Puisqu’on est sur le sujet SCPI, j’ai une ligne Primovie et une ligne Épargne Pierre, toutes deux acquises en 2020, en direct. Je vais bientôt rentrer dans la TMI à 41% (donc autant dire que, net d’impôt, le rendement n’est pas faramineux).  
 
Ces deux lignes représentent aujourd’hui ~10-12% de mon patrimoine net (le reste est purement ETF World, AV euros, livrets). Épargne Pierre ne s’en sort pas trop mal, ce qu’on ne peut pas dire pour Primovie. Je m’interroge sur le fait d’essayer de tout liquider aujourd’hui, ou hold et me reposer la question en 2030 (ça fera donc 10 ans).  
 
Je sais que le consensus du topic est plutôt de se débarrasser de ces actifs. Ce qui me retient c’est i) je m’étais fixé une période d’investissement de 10 ans mini, et ii) ça me permet d’avoir un peu d’immo dans mon patrimoine. D’autres font face au même dilemme ?

Je n'en ai pas, donc pas de dilemme pour ma part.
 
1) Se fixer une période d'investissement, pourquoi pas. Mais si un actif s'avère pourri ou potentiellement moins performant que d'autres, il est dommage de ne pas arbitrer au plus tôt. Je comprends que psychologiquement beaucoup ont du mal avec ça. Il est important de savoir vendre dès que les risques apparaissent, sans tergiverser pendant des années (sinon c'est un coût d'opportunité). Malgré les baisses de nombreuses SCPI et SCI, certains continuent de minorer les risques de ces produits. Les faits sont pourtant là !
 
2) Comme dit pat Lookoom plus haut, et répété fréquemment ici, un ETF World constitue à lui seul une excellente diversification. Vouloir de l'immo juste pour diversifier, cela ne présente aucun intérêt et est même probablement contre-productif. Je suis full ETF World et je dors mieux qu'en cherchant à diversifier avec de l'immo, sous toutes ses formes.
 
Evidemment, d'autres personnes auront des avis différents.  

Est ce que tes 2 SCPI ne sont pas bloquées déjà ?

Moi je suis sorti de primovie en 2 ans
Passé  de 26k à  14k hors loyers qui baissaient graves.  
Déjà faut se mettre  dans la queue et voir à  quel horizon
Tu peux toujours  changer d'avis au dernier moment et rester dedans mais bon... tous les signaux sont au rouge chez praemia et tous leurs produit

On sent que le dernier krach boursier commence à dater, je quote pour le prochain

L immo est globalement une bonne classe d actifs en termes de rendement/risque quand on n a pas la capacité psychologique d encaisser un -50% sans vendre. Apres, sur les scpi en particulier, je n ai pas vraiment d avis, si ce n'est que leur fonctionnement m a paru assez opaque les quelques fois où j ai essayé de creuser

Des nouvelles de mon DCA sur mon ETN BTC commencé en avril 2025, pour ceux que ça intéresse.    
 
https://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] #t75173641

On a un krach sur certaines SCPI ...
 
Et l'immo physique en France c'est compliqué
Tout ceux qui ont acheté avant le montée des taux d'emprunt ... on est en perte et on sait pas dans combien d'année on va revenir au prix avant crise  

 
Même pas non.
 
Ajusté de la volatilité l’immobilier est l’une des pires classe d’actif, avec l’or. Volatilité non nulle et performance très modeste nette d’inflation, au global.  
 
Avec de nombreuses exceptions. Quand des travaux sont effectués cela change toute l’équation ce n’est plus de l’investissement passifs
 

Merci du partage. Il y a un topic Eoargne en crypto qui est adapté également pour ce retour d’expérience.

Merci, j'y ai mis l'info.  

 
Primovie est bloquée oui… Épargne Pierre ne l’est pas (encore ?  )

 
Preneur de ton retour d’expérience en MP

 
pourquoi en MP ? On y a pas droit nous ?  

Je mets la réponde en mp pour aider du monde s'il y en a coincés sur Primovie
La file d'attente était de 130 ans lors de ma demande de vente
Personne n'achète donc personne ne peut vendre.  
Les loyers ont baissé en plus sur 2 ans
 
Ils bloquent tout le monde pour éviter de vendre des immeubles
Par contre la situation n'est pas encore aussi pourrie que sur primo pierre
Ils ont mis en place un fond d'indemnisation mais il est pas illimité
mais tu te tapes une baisse de 10% supplémentaire
au 50% déjà encaissé
 
ou alors vendre sur le marché d'occasion mais négo à prévoir
 
Primopierre se tape une action collective indirecte sur Facebook, une banque a vendue du Primopierre à crédit.  
Mais les gens remboursent maintenant un crédit avec des loyers qui ont baissé.  
Mais s'ils arrivaient à vendre, la part a tellement baissé que compléter sur denier personnel devient impossible ...

Tu peux quoter, pas de souci.
J'ai plus de 20 ans de bourse, des krachs j'en ai traversé et je sais ce que c'est.
L'illiquité de l'immobilier et ses performances que je qualifierais de pas très bonnes (pour du passif, parce que si tu passe tes week-ends à faire des travaux, c'est un métier à part) me mettent beaucoup moins à l'aise que d'être exposé à la croissance des pays développés.
Chacun voit midi à sa porte. En ce qui me concerne, mon avis est tranché depuis longtemps.

 
n'importe quoi. Il y a 10% de SCPI en souffrance. 10%.
c'est comme à dire il y a 10% d'actions pourries sur le marché donc toutes les actions sont pourries.  
 
après fiscalité c'est mauvais ? J'ai du 6% net de tout impôt sur les miennes. Et acquises pour partie avec emprunt et effet de levier qui allège la fiscalité.  
Risque élevé ? par rapport à quoi ? du fonds € en A/V ? oui, mais c'est pas le même rendement. De l'ETF world ? ça reste à prouver. En tout cas ce n'est pas ce qui est indiqué dans la classification DIC.
démarches ancien monde ? Via louve invest, tout se fait de manière fluide et dématérialisée y'a rien de plus simple, pour acheter comme pour vendre.
 
 

J'ai ces deux SCPI, à crédit.

En TMI 41% et sans crédit, il faut se débarrasser d'Epargne Pierre, qui n'est pourtant pas mauvaise. Un F€ bonifié fera mieux net de fiscalité.

Primovie vient de passer à capital fixe, il faut vendre sur le marché secondaire. La première confrontation est en septembre mais il faut s'attendre à une grosse baisse comme primopierre. Je pense qu'il faut la garder.

 
 
130 ans, ca va tranquille on est large

Les SCPI c’est vraiment 2 salles 2 ambiances!
 

 
10% en nombre peut-être (et encore, j'avais plutôt ~50% en tête). Mais elles représentent quel % du capital total du marché des SCPI ? Beaucoup.

Et il sort d'où ton 10 % ? Il est pondéré par la capitalisation et avant krach j'espère (ps :c'est impossible que ce soit si peu vu la masse concernée, même si c'est déjà vertigineux), sur les 10 plus grandes SCPI française combien sont en crise ? Une seule ? J'en doute fort.

Pour le reste tu racontes n'importe quoi, donc je vais pas épiloguer, faut un sacrée culot pour venir défendre les SCPI vu le contexte, et la crise est bien inhérente à la médiocrité de ce placement, elle ne tombe pas du hasard, et faut un culot supplémentaire pour oser venir parler du DIC vu le contexte.

PS : Louveinvest permet d'améliorer l'achat mais ça ne fait pas de miracle ça reste de l'ancien monde customisé, et concernant la vente ça ne fait aucun miracle.

Moins-value REALISER de mon coté, autour de 10K€, ayant vendu mes parts liquides au moment du blocage et de ma prise de conscience du scandale.
 
Par contre je fais partie du collectif porteurs H2O. Vu l’ampleur des manquements à tous les niveaux (y compris BPCE, KPMG, CACEIS) pour un fonds UCITS, et la justice étant souvent favorable aux particuliers face aux institutions financières (prêts immobiliers en CHF, etc.), j’ai bon espoir d’une condamnation exemplaire qui réduise la douloureuse.

https://www.lemonde.fr/argent/artic [...] 57007.html
 
 

 
 
le monde vous lit
 
 

J'ai hésité à rentrer dans le collectif. Je me suis dit que c'était une bonne leçon me concernant et ai préféré "tourner la page"

Mais je suis un mauvais "investisseur" : après H2O, j'ai tenté les SCPI (discussion en cours sur le topic) et pareil j'ai pris mes pertes  

D'ailleurs suite des épisodes les "placements qui passent mal" (pour les abonné.e.s) : https://www.lemonde.fr/argent/artic [...] 57007.html

grillé !

Je viens d'arbitrer les poussières de SCPI Primopierre, Primovie et PF02 que j'avais sur Spirit, sans problème, tout petit montant ceci dit.

Pendant ce temps la presse spécialisée se focalise sur les gagnants
 
( source: Mieux Vivre Votre Argent juin 2026 )
 

Qui suit ces classements de merde ?

 
A ton avis ?  

Lookoom, déjà.  

 
https://forum.linxea.com/t/spirica- [...] cpi/198868, l'avenant est dispo dans le fil pour ceux qui ne veulent/peuvent se connecter à leur interface.
 
Je suis sorti aussi de PFO2/Primovie un peu avant, je ne sais pas si la liquidité d'une des SCPI a déjà dans les faits étaient réellement bloquées.  

Salut topic,
 
En parlant de SCPI, je vais sans doute revendre ma louche de Pierval Santé (délai de 3 ans depuis l'investissement dépassé).
Pour Remake Live, il me semblait que le délai pour revendre sans pénalité était de 5 ans mais je retrouve le chiffre de 3 ans sur l'avenant.
Quelqu'un pourrait vérifier svp (Linxea Spirit) ? Merci
 
Edit : a priori c'est bien 3 ans chez Spirica.

Personne ?

Merci de nous avertir de ton prochain investissement, qu'on s'en tienne éloignés le plus possible!

 
Et surtout quels sont les critères du classement ?

 
oui tu as raison, en % de capitalisation c'est beaucoup plus.  
J'avais ce 10% en tête donc je suis allé vérifié : 35 sont en souffrance sur les 232 SCPI présentes sur le marché. Donc ça fait du 15%.
J'en ai profité pour vérifier ce que cela représente en % de capitalisation, et cela donne 40%. Il y a dedans majoritairement les mastodontes historiques gérées par les banques & assureurs majeurs.  
 
Donc 60% en capitalisation, et 85% en nombre, se portent bien. Tous les chiffres sont dispo sur le site de l'ASPIM.  
 
Après, à chacun de se forger sa propre conviction. Quand j'ai commencé à entrer sur cette classe d'investissement y'a 7 ans, j'avais assez vite choisi d'éviter celles gérées par les banques & assureurs car je ne comprenais pas leur stratégie. Des SCPI exclusivement de bureau, exclusivement en France, parfois même exclusivement en RP, et souvent avec des actifs large-cap qui me semblaient suicidaires. J'ai préféré mettre des billes dans des SCPI européennes avec orientation small ou mid-cap max, diversifiées à la fois géographiquement et en secteurs d'activité. Pour l'instant je ne regrette pas ce choix, on verra dans 10 ans.

 
Je vais prendre un ticket dans la file pour Primovie, on va voir ce que ça donne.

J’utilise les SCPI comme des comptes à terme. Détention exclusivement en AV de SCPI qui se lancent / sont très récentes. La distribution est typiquement très généreuse les premières années (supérieure à 7% par an dans mon cas) et on peut arbitrer sans frais au bout de trois années de détention.
 
Le risque me paraît limité compte tenu du début de vie de la société et le gain est conséquent par rapport à un CAT ou à un F€.

40% vérolé ça fait beaucoup quand même.
C'est à l'appréciation de chacun ...
 
Mais toi tu as eu une sélection active des SCPI ce que ne font pas les CGP
L'équipe dirigeante d'une scpi peut changer avec le temps et se dégrader, cf celles qui souffrent maintenant
C'est tout sauf vraiment passif

 
Regarde les capitalisations AVANT le crash, et tu verra que ça touche quasiment la totalité du marché.

Est-ce qu'il y a déjà eu des scandales avec des équipes tierces qui surévaluent la valeur des parcs immobiliers contre des valises de billets ?

Euh c'est risqué ton truc. La liquidité n'est pas garantie même en AV.