C'est le cas de tous les HFRiens du topic immo

C'est le cas de tous les HFRiens du topic immo

Ils font comment ?    

On a aussi des gens qui ne cachent pas leurs difficultés : locataire qui ne paye pas, travaux de remise aux normes énergétiques économiquement infaisables, projet d'investissement qui s'avèrent foireux,...

 
Bof c'est pas mon cas...

 
 
Sauf à déléguer aussi toute cette mise en place (trouver le bien, travaux, aménagement) à une société spécialisée type Immocitiz.
Ce que j'envisage de faire...mais ça va encore représenter autour de 6 % de frais
 
Y'a pas de secret en immo locatif en dur, soit on bosse (et si on est bon on a une bonne perf), soit on délègue mais ce sont des frais donc moins de rentabilité et finalement on tombe au niveau des SCPI voire en-dessous...

elles trouvent ? Déjà réduis le nombre de femmes, ca réduira les problèmes

 
 
Sauf à déléguer aussi toute cette mise en place (trouver le bien, travaux, aménagement) à une société spécialisée type Immocitiz.
Ce que j'envisage de faire...mais ça va encore représenter autour de 6 % de frais
 
Y'a pas de secret en immo locatif en dur, soit on bosse (et si on est bon on a une bonne perf), soit on délègue mais ce sont des frais donc moins de rentabilité et finalement on tombe au niveau des SCPI voire en-dessous...

Oui mais quand on arrive à trouver systématiquement des biens a -20% du prix du marché et à sentir les villes de province qui vont monter, ça serait dommage de pas continuer à le faire c'est tellement plus rentable que des SCPI...:o

Thanks Nico. Very helpful. Je vais réfléchir au CGP pour dans qq temps.  
 
J’avoue que les SCPI sont tentantes. L’immobilier en dur est en effet prenant en énergie et en temps.  
 
Question supplémentaire à la communauté :
J’ai un arbitrage à faire dans les prochaines semaines ou mois :
 
J’ai le PEE de mon ancien employeur à clôturer (il est exposé sur une seule action, celle de mon ancien employeur qui fluctue beaucoup sans monter avec le temps; et le rendement en dividende est inférieur à 5%…)
 
De ma compréhension de la réglementation, j’ai deux options me semblent intelligentes :
 
1/ le solder et l’investir moi même en ETF WORLD sur un support de mon choix (PEA, AV…)
+ : je bénéficie de la meilleure performance  
- : je paye les prélèvements sociaux sur les gains cumulés dans le PEE (donc 17,2% des gains disparaissent au départ)
 
2/ le transférer Een totalité sur le PEE de mon nouvel employeur sans payer aucun frais ni prélèvements sociaux :
+ : aucune perte  
- : offre limitée au catalogue de produits (fonds) du broker du nouveau PEE  
Voici les fonds qu’ils proposent : https://epsor.fr/landing/gamme-de-f [...] ent=footer
 
Je sais que ma question est délicate mais en jetant un œil à cette liste, vous diriez qu’il vaut mieux fuir ou y’a qq trucs valables ?…
 
Preneur aussi d’autres options si mon analyse est incomplète voire erronée.

Bonjour à tous,
Besoin de petits conseils. Ma femme, au petit déjeuner ce matin, m'a parlé des impôts... Elles trouvent que l'on commence à en payer beaucoup et voudrait voir pour optimiser un peu ça.
Après lui avoir fait la morale comme quoi les impôts permettent de payer les services publics et en particulier son salaire , je me tourne vers vous pour avoir des conseils.

Actuellement, elle fait des dons à des associations (66% de réduction) . On a aussi une femme de ménage (48h/mois).
A peu près les mêmes salaires (50k€/45k€) et un peu de revenu foncier (6k€) pour au final 90k€ de revenus imposable avec 2 enfants. Pas de prêt.
Actuellement elle met tout sur des livrets A et des clopinettes sur Lita.co.
Moi de mon côté, je mets full PEA pour réequilibrer un peu tout ça
Que pouvez-vous me conseillez ? En tant que fonctionnaire, elle a peut-etre moyen de mettre une partie de son salaire sur un PER ou autres ? L'investissement immobilier est à proscrire vu déjà notre répartition je pense.
https://i.imgur.com/1RDsRde.png

 
Up    
Si quelqu'un a 5min pour regarder, je serais super reconnaissant  

Bof c'est pas mon cas...

Je prendrais le choix 1), même si il y a quelques fonds pas trop mal dans le choix 2).
 
A long terme le choix 1) devrait être plus performant, même si on perd les PS au départ.  

Tu caricatures. Ce n'est pas systématique. C'est dur.

En revanche, avec un travail d'étude du marché, de recherche et de la patience, tu arrives à trouver des biens en dessous du prix moyen du marché, oui.

Cf. mon post plus haut, on peut faire le même parallèle avec l'investissement financier. L'écrasante majorité des épargnants sont sur des AVs dégueulasses de leur BED, bourrées de frais et aux perfs médiocres.
Toi, tu as le meilleur broker en ligne français et tu sélectionnes tes ETFs et leurs dosages respectifs aux petits oignons.
C'est magique cette sélection systématique des meilleurs produits ? Non... c'est le fruit de ton travail, de ton investissements pour comprendre le mécanisme sous-jacent de ce type d'invest...

134 milliards d'emprunts immo sur les 6 mois de 2021.
Record battu !  
https://immobilier.lefigaro.fr/arti [...] 6c86f51e0/
 
Et tous ces gens qui cherchent à acheter 20% sous le prix, ça va piquer ...

Comment ça, ça va piquer ?

J'ai pas compris ?

Difficile de comparer le temps passé à chercher des ETF (surtout avec l'aide de forums) et celui passé à chercher un bien exceptionnel, surtout si l'on veut trouver un bien à la fois à haut rendement et à gros potentiel de plus value... Sans parler de la fiscalité plus compliquée à optimiser qu'une AV
Et même en déléguant la gestion ça prendra toujours plus de temps que d'ouvrir le site de son assureur ou broker ETF
Quant aux SCPI, monter une SCI IS pour y investir ça prend un peu de temps au début mais après c'est vraiment tranquille quand ça tourne (et les taux actuellement sont entre 1.00 et 1.20 sur 20 ans pour ce type de montage, pas 2%)

Après les vendeurs de tes biens avaient le couteau sous la gorge ? (au sens figuré sauf si tu es venu avec un ami serbe ou albanais).
Car sinon pourquoi vendre 20% sous le prix du marché ?

 
   
Thanks
 
Par curiosité, car même si je fais pas le transfert, faudra bien que j'investisse l'I/P/abondement de l'an prochain, quels sont les fonds que tu choisirais dans la liste si tu étais moi ?

Ca dépend de ton horizon de placement, on ne peut pas répondre comme ça.

 

Type ETF World, l'idée est de s'en rapprocher
Perf recherchée "maximale" et durée 7-10 ans

Bonjour à tous,
Besoin de petits conseils. Ma femme, au petit déjeuner ce matin, m'a parlé des impôts... Elles trouvent que l'on commence à en payer beaucoup et voudrait voir pour optimiser un peu ça.  
Après lui avoir fait la morale comme quoi les impôts permettent de payer les services publics et en particulier son salaire , je me tourne vers vous pour avoir des conseils.
 
Actuellement, elle fait des dons à des associations (66% de réduction) . On a aussi une femme de ménage (48h/mois).
A peu près les mêmes salaires (50k€/45k€) et un peu de revenu foncier (6k€) pour au final 90k€ de revenus imposable avec 2 enfants. Pas de prêt.
Actuellement elle met tout sur des livrets A et des clopinettes sur Lita.co.
Moi de mon côté, je mets full PEA pour réequilibrer un peu tout ça
Que pouvez-vous me conseillez ? En tant que fonctionnaire, elle a peut-etre moyen de mettre une partie de son salaire sur un PER ou autres ? L'investissement immobilier est à proscrire vu déjà notre répartition je pense.
https://i.imgur.com/1RDsRde.png

 

J'entends. Très franchement, je pense aussi qu'on oublie ici que le bon investissement est celui qui nous correspond.
Quand je te lis, ça me prend aux trippes. J'ai clairement pas envie de me lancer dans une SCI IS etc etc.
Quand vous me lisez, ça vous prend aux trippes.
 
Au delà de la supériorité intrinsèque du placement A ou B, je pense que c'est une question de motivation, de goût de la chose, d'envie.
On est très cartésien / ingénieur ici mais la vie est plus complexe que ça...
 

 
Mais du coup vu les salaires vous devez payez rien en impôt. Tu veux réduire quoi exactement ?

Bonjour à tous,
Besoin de petits conseils. Ma femme, au petit déjeuner ce matin, m'a parlé des impôts... Elles trouvent que l'on commence à en payer beaucoup et voudrait voir pour optimiser un peu ça.  
Après lui avoir fait la morale comme quoi les impôts permettent de payer les services publics et en particulier son salaire , je me tourne vers vous pour avoir des conseils.
 
Actuellement, elle fait des dons à des associations (66% de réduction) . On a aussi une femme de ménage (48h/mois).
A peu près les mêmes salaires (50k€/45k€) et un peu de revenu foncier (6k€) pour au final 90k€ de revenus imposable avec 2 enfants. Pas de prêt.
Actuellement elle met tout sur des livrets A et des clopinettes sur Lita.co.
Moi de mon côté, je mets full PEA pour réequilibrer un peu tout ça
Que pouvez-vous me conseillez ? En tant que fonctionnaire, elle a peut-etre moyen de mettre une partie de son salaire sur un PER ou autres ? L'investissement immobilier est à proscrire vu déjà notre répartition je pense.
https://i.imgur.com/1RDsRde.png

 
Il n'y a pas grand chose à optimiser sur l'IR à mon avis, PER éventuellement mais je pense que vous ne tapez pas une tranche suffisamment élevée et je n'aime pas trop l'énorme effet tunnel du produit (il faut aussi lourdement l'investir en action pour que ce soit rentable, pas à 90% en fonds euro... donc un profil qui remplit le livret A n'est pas prêt à mon avis...).
 
Tu peux le réduire, c'est un peu ce que tu fais avec les dons/femme de ménage, mais tu n'optimises rien, car tu payes en plus de l'économie d'impôt (certes pour un confort de vie ou le fait d'orienter l'argent vers autre chose).
 
La majorité des produits à "optimisation d'IR" qu'on te vend, ce sont des produits très rentables pour ceux qui les vendent et pas pour ceux qui les souscrivent, c'est à fuir.
Et il vaut mieux payer ses impôt à l'état (ça sera toujours ça de moins en dette pour vos enfants) qu'engraisser un margoulin...
 
Il sera bien plus rentable pour elle d'arrêter de mettre sur le livret A et de s'intéresser à d'autres investissements (notamment PEA comme tu le fais, qui est une très bonne optimisation fiscale mais elle ne verra pas la différence sur son IR), plutôt que d'essayer de trouver la martingale de l'optimisation d'IR qui est une légende urbaine (à l'exception de ceux qui ont des revenus de milliardaires...).
 
A noter aussi que c'est une erreur fondamentale de croire que l'IR constitue l'essentiel des impôts. C'est juste la partie la plus visible parce qu'on voit le prélèvement sur le compte, mais il faut regarder la situation dans son ensemble.

 
Je pense que tu peux passer par ces sociétés et quand-même faire mieux que les SCPI.
;
Car trouver un bien à potentiel, ça semble infaisable vu de ce topic mais c'est avant tout de la recherche.
Qu'est-ce qui vous a mené aux meilleurs brokers et aux meilleurs ETF, aux frais les plus bas ? C'est avant tout de la recherche, une connaissance de l'investissement et des placements.
 
En immo, cette recherche est essentielle. Même en passant par Immocitiz/Masteos/InvLocatif & co. il te faudra mettre la main à pâte dans cette phase de recherche pour trouver un bien à potentiel : soit à un prix en dessous du marché (ça prend plusieurs mois... pas de secret, et ça demande d'étudier le marché, comme on étudie le marché des ETFs ou des brokers... sauf qu'à chaque ville, il faut tout refaire...)
 
Ensuite, tu as moyen d'optimiser les choses par toi-même ensuite dans la gestion que tu en fais (comptable avec offre en ligne vs. comptable en dur, agence locale qui prend 3% versus 6% en frais, une assurance loyers impayés à 2% versus 3%, etc.)
 
Enfin, l'emprunt et donc l'effet de levier est bien simple et plus avantageux avec le locatif en dur.
Je suis à 1% sur 25 ans financement total (yc travaux). En SCPI, de ce que j'ai compris jusqu'ici (mais je commence tout juste à m'y intéresser donc n'hésite pas à me corriger), tu as des taux >2% sur 20 ans, etc.
Le levier du crédit et la qualité du financement est plus driver numéro 1 pour construire le TRI immo.
 
Pour finir, quand tu revends, le potentiel de plus-value est réel si tu achètes dans des villes intéressantes (encore une fois, c'est de la recherche, un pari, un risque... comme avec tout investissement yc un ETF ou une SCPI). Perso, j'ai justement choisi de l'immo locatif plutôt patrimonial. Donc ma rentabilité tient sur cette espérance de plus value en bonne partie.
 
Du coup, même avec ces sociétés, si tu bosses pendant la phase de recherche du bien, tu devrais arriver au dessus des SCPI (je pense).

Des témoignages de bouleversement de la gestion de leur épargne/placement suite "changement de vie"
 
Mon cas:
- en couple dans une loc pas chère en RP de mes 23 ans à mes 29 ans, cap d'épargne annuelle de l'ordre de 15 voire 20 Ke
- séparation et arrivée dans une loc plus chère, retour rythme de vie de célibataire, cap d'épargne annuelle ramenée à 8/10 Ke (principalement IP/abondement)
- a bientôt 31 ans, j'achète une RP dans Paris, j'y investis 75 % de mon patrimoine (110 Ke), me restera après signature de l'acte 20 Ke dont 15 Ke de placés (PEA, AV) et 5 Ke de liquide. Capacité d'épargne inconnue et surtout, mes charges fixes seront + du double vs la loc quand j'étais en couple, avec un salaire qui a certes progressé mais nettement moins rapidement of course  

 
Mais du coup vu les salaires vous devez payez rien en impôt. Tu veux réduire quoi exactement ?

Tu caricatures. Ce n'est pas systématique. C'est dur.

En revanche, avec un travail d'étude du marché, de recherche et de la patience, tu arrives à trouver des biens en dessous du prix moyen du marché, oui.

Cf. mon post plus haut, on peut faire le même parallèle avec l'investissement financier. L'écrasante majorité des épargnants sont sur des AVs dégueulasses de leur BED, bourrées de frais et aux perfs médiocres.
Toi, tu as le meilleur broker en ligne français et tu sélectionnes tes ETFs et leurs dosages respectifs aux petits oignons.
C'est magique cette sélection systématique des meilleurs produits ? Non... c'est le fruit de ton travail, de ton investissements pour comprendre le mécanisme sous-jacent de ce type d'invest...

Moi rien du tout, c'est ma femme. Mais je suis plutôt d'accord avec toi que pour l'instant on est plutôt tranquille. Un chèque d'avance par les impôts et un nouveau chèque de remboursement de trop perçu à la fin. C'est plutôt cool. C'était plus au niveau de son salaire. Moi je peux mettre mes primes dans un PEE qui les défiscalise mais je connais pas trop si équivalent pour les fonctionnaires et si le PER fonctionne un peu de la même façon.

Merci pour ta réponse.  
 
Concernant ses investissements, elle est un peu anti capitaliste/écolo/riche=méchant donc anti investissement boursier.  
Je l'avais orienté sur Lita qui avait des investissements écolo-friendly qui pouvait donner droit à des réductions d'impôts. Mais bon c'est illiquide au possible et plus un puit sans fond style avant les ruches (pas sûr du nom).
J'avais trouvé un truc également sur des investissements dans des (gros) projets d'énergie renouvelable mais je n'arrive plus à retrouver le site.
Sinon il y aussi Terre de Liens qui pourrait lui convenir mais idem c'est illiquide à mort.
 
Donc je préfèrais l'orienter sur du livret A pour un prochain achat immobilier de RP et de mon côté être plus à l'aise sur du full actions. Elle a envisagé le jardinier, je vais voir peut-être de ce côté là.

L'achat de ta RP était à la limite du financièrement faisable apparemment, mais si tu prévois d'y rester plus de 5-6 ans ce sera très probablement plus rentable que de continuer à louer.
 

Merci pour ta réponse.  
 
Concernant ses investissements, elle est un peu anti capitaliste/écolo/riche=méchant donc anti investissement boursier.  
Je l'avais orienté sur Lita qui avait des investissements écolo-friendly qui pouvait donner droit à des réductions d'impôts. Mais bon c'est illiquide au possible et plus un puit sans fond style avant les ruches (pas sûr du nom).
J'avais trouvé un truc également sur des investissements dans des (gros) projets d'énergie renouvelable mais je n'arrive plus à retrouver le site.
Sinon il y aussi Terre de Liens qui pourrait lui convenir mais idem c'est illiquide à mort.
 
Donc je préfèrais l'orienter sur du livret A pour un prochain achat immobilier de RP et de mon côté être plus à l'aise sur du full actions. Elle a envisagé le jardinier, je vais voir peut-être de ce côté là.

Elle considère que riche = méchant, alors que vous êtes un foyer top 10 % en termes de revenu et de patrimoine

On dirait qu'elle se trouve méchante car riche (consciemment ou non), donc elle cherche à se donner bonne conscience avec ses "investissements qui ont du sens"...mais en même temps elle joue le game du capitalisme en étant propriétaire bailleur et elle se comporte comme une méchante capitaliste en voulant échapper à l'IR...belle dissonance cognitive

EDIT : dans le respect, mais c'est cocasse , et du coup dur à comprendre et à conseiller car profil très contradictoire.

...mais en même temps elle joue le game du capitalisme en étant propriétaire bailleur...