Reprise du message précédent :
tu as également un petit délai entre le mois où tu détiens les parts et le moment où elles rapportent

En fait c'est toujours le même problème avec les produits d'investissement de diffusion réduite (SCPI, FIP, FCPI, hedge funds & co) : c'est truffé de frais format XXL. Je prédit un grand avenir à la banque en ligne qui s'attaquera à ce marché...

Vi j'ai vu ca, merci
 

A ce jour, ils n'en acceptent même pas le financement, du moins bourso Je ne comprends pas bien pourquoi, du reste... Je fermerai probablement mes comptes chez eux à cause de ca.

 
Y'a les deux: 5% de droits de mutation et une commission qui varie entre 5 et 7% qui consiste à t'inscrire dans le registre. Au total, il faut compter 10 à 15% de frais à l'achat. ²

Tu as une source pour les droits de mutation ? Ce que j'ai trouvé n'en indique pas (par ex: http://www.sicavonline.fr/index.cf [...] scpi.frais )

Ci-dessous le bulletin de souscription à Participation Foncière 1 (connu parmi les Scpi).
Ils disent bien que le prix d'achat contient en plus leur commission de 7.66% HT et les droits de mutation de 5% (page 2), enfin je l'ai compris comme ça  

http://www.perial.com/dms/telechar [...] uillet2009

Je t'avoue que c'est pas très clair pour moi.
Dans ton lien, ils parlent des droits d'enregistrement (= droit de mutation) de 4.8% uniquement pour des SCPI à capital fixe :

http://www.sicavonline.fr/index.cf [...] achatvente

Ce qui semble cohérent avec ce guide de l'AMF sur les SCPI (pages 13 à 15):

http://www.amf-france.org/documents/general/5256_1.pdf

 
thx j'ouvre un livret !

Bon, je me lance sur bourso pour une 'tite AV.
J'ai rempli la paperasse, j'enverrai tout ça lundi, manque juste le parrain. Si j'ai bien compris il suffit d'indiquer son nom en bas de la page du formulaire "profil investisseur"?
 
Je m'attends à faire un record de MP aujourd'hui

MP sent

OK, 1er arrivé 1er servi.
Stop les MP SVP

Tu as raison, apparemment y'a 4,8% de droits de mutation à régler en plus.
C'est encore pire que ce que je pensais alors.

Du coup les sociétés foncières cotées en bourse sont d'autant plus rentables en comparaison (par contre fiscalité des actions et difficile de faire un prêt pour en acheter )

Concrètement, sur le premier marché (pas sur le second), la plupart des SCPI se payent ~10% de plus que leur valeur.
 
Le rendement est cependant calculé sur la valeur à l'achat, et non pas sur la valeur de la part.  
Par ailleurs, un investissement immobilier en direct réclame ~7% de frais de notaire.
 
L'intérêt (intrasec) des SCPI ne me parait pouvoir être comparé à l'acquisition d'actions de sociétés immo côté, puisqu'effectivement pas de prêt (c'est un intérêt majeur de l'investissement immobilier), et rendement trimestriel.

Petit exercice pour étudier le meilleur placement financier pour constituer notre patrimoine dans les années à venir:
 
Mon TMI actuel est de 30%; mais je me marie l'an prochain, et le TMI du ménage sera alors de 14%.
 
La capacité d'épargne que nous souhaitons valoriser correspond à peu près à 250€/mois.
 
Scénario 1: Investissement en SCPI avec crédit amortissable.
 
Investissement de 65000€ de parts de SCPI.
- 5000€ de frais à la souscription
- crédit amortissable à 3,8% TEG sur 15 ans (mesualité= 511€)
- Rendement de 5% /an (3250€/an)
- Pas de revalorisation de la part
- Pas de revalorisation du rendement.
 
Effort d'épargne (hors impot) : 2880€/an soit 240€/mois
Impact fiscal: entre 0€ au début et 438€ la 15eme année (augmente avec l'amortissement). Au total: 3753€ sur 15 ans.
 
Donc au global, pour constituer un patrimoine de 65000€ en 15 ans, celà me coute 15*2880 + 3753 = 46953€
 
 
Scénario 2: Placement d'une somme équivalent sur AV
 
Placement anniuel de 46953/15 =3130€/an (soit 260€/mois)
Placement sur une AV - O% frais entrée.
Rendement moyen estimé à 3,5%/an net.
 
Epargne constituée au terme des 15 ans: 61700€ .
Impact fiscal nul.
 
Conclusion:
 
Avantage pour les scpi , mais c'est au prix d'un risque sensiblement plus important bien sur.
 
Meta-Conclusion:
Ben, je sais toujours pas quoi faire!

Plutôt que de tout miser sur le noir ou le rouge tu pourrais partir sur une répartition équilibrée type :
1/3 actions (genre un panier de titres défensifs et de rendement : foncières, utilities, labos)
1/3 immobilier (SCPI avec le montage de ton choix)
1/3 sécurisé total (AV ou OAT)
 
Faudrait un jour que je fasse un post sur le "krach test" pour gérer un patrimoine, je trouve ça super utile.

Sachant que ton calcul ne joue pas spécialement en faveur la SCPI (à raison ! Je fais pareil ), pour moi la question ne se pose pas : hop SCPI.

Je penchais entre CIFOCOMA 3 et Atlantic 1, je vais surement prendre cette dernière.

[J'ajoute avoir déjà une épargne financière qui serait 2 fois supérieur à l'achat de la SCPI]

Bien d'accord, la diversification c'est bien.

Est ce judicieux d'acquérir et d'emprunter en SCPI alors qu'on a pas acheté sa résidence principale ?

A mon sens, non, tout du moins si tu penses acheter "rapidement", puisque l'emprunt de la SCPI impactera ta capacité d'achat sur ta résidence principale (évidemment, suivant les besoins et capacité de chacun, on n'est pas obligé d'aller au max de ce qu'on épargner pour sa résidence principale).
 
Si en revanche on ne souhaite ou ne peut acheter (mutation probable, prix top élevé...)... Why not ?

C'est pas forcément idiot même si c'est pas dans l'ordre "normal".
Fait attention à ta capacité d'emprunt lorsque tu voudras acheter ta RP. Ta capacité d'emprunt sera diminuée si tu as déjà un emprunt sur le dos avec les SCPI.

edit: +1 avec jameson

quelqu'un pour me parrainer pour ouvrir un livret épargne orange chez ingdirect ?
merki

comme d'autres chez Hedios j'imagine, j'ai reçu une doc pour leur Performance 3 (http://www.hedios-vie.com/hedios_performance3.php), ça vous semble plutôt bien, plutôt nase ou plutôt sans opinion ?

yep, présent

Hop, après le topic immo, je poste aussi ici :
 
Actuellement je suis en recherche d'une maison pour acheter.
A priori qu'elle est la meilleure durée et la meilleure répartition crédit / cash à envisager (sachant que je considère le crédit comme de l'optimisation de revenu, vu que je table sur de l'inflation à moyen terme et que les taux sont très bas actuellement).

30 à 40% d'apport, 15 ans d'emprunt max, négociation et mise en concurrence des banques, et surtout -15% de proposition sur les prix affichés.
 
Là tu pars sur de bonnes bases

Je crois que si on le peut (assise financière), on a intérêt a emprunter le max, parce que y'a que l'immobilier qui permet de s'endetter à si bon marché et a taux fixe. Il vaut mieux dégager du cash pour investir - à condition évidemment de pas coller ça dans une AV à 4% brut (donc de prendre des risques   ). Perso je n'envisagerait pas d'acheter de l'immobilier sans emprunter raz la gueule.
 
Et pour la durée : en général le taux monte avec la durée, donc faut chercher un équilibre durée longue/taux bas (plus il est bas plus il sera facile de faire un effet de levier avec d'autres placements, mais évidemment moins longtemps on disposera de ce levier).

 
+1 avec Betcour
 
pourquoi mettre autant d'apport avec des taux aussi bas?
 

Il n'y a pas que le taux qui monte, il y a surtout le coût de l'emprunt qui croit de manière exponentielle avec l'allongement de la durée d'emprunt (au taux constant).
 
non ?

 
certes, mais ce surcout total, corrigé de l'inflation et de la capitalisation des sommes épargnées et placées plutot qu'injectées dans le bien immobilier, peut etre assez faible

Le "coût total de l'emprunt" est en réalité strictement sans aucun intérêt du tout : si tu empruntes plus longtemps tu rembourses effectivement plus à la banque, mais tu dispose d'un capital investi plus longtemps aussi et qui va générer plus de revenus. En fait seul le coup annuel est important (le taux donc), relativement à l'inflation et aux taux auxquels on peut investir.

Oui... mais les revenus générés sont linéraires avec l'augmentation de la durée d'immobilisation.
(ex 12K€ de loyers / an)
 
alors que le coût de l'emprunt lui n'est pas linéraire :
rembourser 1K€/mois sur 10ans @4%, ça offre un levier de 98K€, mais coute 21K€
rembourser 1K€/mois sur 20ans @4%, ça offre un levier de 165K€ (+68%), mais coute 75K€ (+258%)
rembourser 1K€/mois sur 30ans @4%, ça offre un levier de 209K€ (+113%), mais coute 150K€ (+615%)
 
Il y a donc forcément un moment où le coût du crédit va devenir problématique pour la rentabilité de l'investissement.
 
 
 
ou alors il y a un aspect que je ne comprends pas (ce qui est fort possible , je me suis jamais intéressé de près à ce genre d'investissement).

 
Oui, mais il faut également prendre en compte le fait que tes 209k sur 30 ans placés par exemple sur une AV à 4.5%, généreront également beaucoup plus d'intérêts que 98k€ sur 10 ans. Pour peu que le taux du placement soit supérieur à celui du crédit, même si le cout du crédit augmente drastiquement avec la durée de l'emprunt, il en va de même pour l'autre côté du levier.  

Il faut raisonner de façon financière : tous les ans tu payes X% pour disposer d'une certaine quantité de cash. Ton coût c'est donc X% chaque année. Là si j'ai bien compris c'est pour une résidence principale : au lieu de payer cash, tu emprunte 100% (disons à 3,5% par an). Tu places cet argent (ou plutôt celui que tu aurais mis dans la maison, mais c'est pareil) sur un placement à 7% net par an : chaque année c'est 7% - 3,5% = 3,5% de la somme empruntée qui te rentre dans les poches. Plus tu empruntes, et plus longtemps tu empruntes, et plus ça rapporte.
 
Si tu part sur un crédit in-fine (c'est plus facile à calculer) sur 10 ans : ça fait 1,035^10 = 41% d'intérêts à rembourser sur le principal et 96% de dividendes/intérêts sur le placement = ça t'a rapporté 55% de la somme empruntée
 
Sur 20 ans : 98% d'intérêt et 286% de dividendes/intérêts perçus = ça t'a rapporté 188% de la somme empruntée
 
Donc plus ça dure et plus ça paye, à taux constants. Après y'a l'inflation, le risque et les variations de taux qui entrent en jeux... mais c'est pas pour rien que les gens qui deviennent riche par l'investissement s'endettent à fond la caisse

oué voila Par contre vous pensez quoi des taux variables cappés, par rapport à du taux fixe ? (parce que mine de rien ca me parait quand même interessant, même dans le cas actuel ou les taux fixes sont bas)

Réponse de normand : "ca dépend". Du capage (1 ou 2% ?), de l'écart avec le fixe, de la durée (l'écart grandi peut être avec la durée : du coup c'est peut être plus valable sur 30 ans que sur 10 ?). Je sais que des gens ont eu droit à des variables capés qui dans le pire des cas étaient pas plus élevés que le fixe, donc le choix était aisé dans ce cas là.

sur ce choix, la question à se poser est : les taux ont-ils plus de chance de baisser ou de monter à l'avenir...
pour moi la réponse est claire
 
edit : comme dit Betcour, si taux variable+cap~=taux fixe alors dans ce cas autant prendre le variable, c'est sûr
edit2 : se méfier des faux capés... (mensualités capées mais durée du prêt variable)

en ce moment sur un variable capé +1% tu es mieux que sur le fixe, maintenant le consensus est à la hausse pour le S2

 
ouais enfin la reprise et l'inflation sont loin d'etre là... je pense que si augmentation des taux il y a, elle sera de +25bp ou +50bp tout au plus
 
on a encore un petit bout de chemin à faire avec des taux au ras des paquerettes

J'suis globalement d'accord avec le raisonnement mais c'est pas forcément évident d'avoir un placement qui rapporte en moyenne 7% net par an pendant 10 ou 15ans. Tu as des pistes?  
Comme ça, je vois les actions émergentes et les matières premières mais bon les perfs passées ne présagent pas des perfs futures toussa...

Il suffit d'un bon krach pour que ton gain dû à l'effet de levier disparaisse non?
Pour un investissement quelquonque pourquoi pas mais je trouve que c'est assez risqué pour l'achat d'une RP.

 
j'ai jamais compris ce raisonnement... en quoi le fait que ce soit la RP change quelque chose
 
je suis en train d'acheter ma RP, et je considere cet achat tout d'abord comme un investissement.
et aussi rien n'empeche de revenir en location un jour

Obligations haut rendement, trusts immobilier (REIT en Amérique du nord ou Asie-pacifique), actions de rendement (on trouve du 8% sur le CAC et même du >10% sur le SBF 250). Évidemment plus ça rapporte plus c'est risqué, mais à 7% on est pas encore dans des acrobaties délirantes (France Telecom sert 8% de rendement et c'est pas exactement une start-up aux pieds d'argile). Après faut optimiser la fiscalité au besoin.
 
Tu peux aussi viser moins rentable, du moment que ça rapporte net plus que le taux du crédit tu es gagnant.
 

No pain no gain
 
C'est pour ça que je disais "si on a l'assise financière" : faut être capable de gérer le cas où par ex. son portif se prend -50% (gros krach) sans se retrouver sous les ponts. Maintenant un portif d'actions de rendement, sur 20 ans, tu as nettement plus de chances de faire une grosse plus value qu'une grosse perte.

fondamentalement même une AV à 5% te rapporte un peu