Reprise du message précédent :

 
Bah non, c'est faux. Tu dis au départ que les frais d'agence sont une perte sèche et c'est factuellement faux.
 
Tu achètes un bien et tu paies des frais d'agence et des frais de notaire.
Le lendemain tu revends (sans passer par une agence, personne te force hein).
Bah la seule perte sèche subie, c'est bien les frais de notaire.

 
  Tout dépends à combien tu vends ton bien    

 
 
On a un fils qui gambade partout, j'ai envie de le foutre dehors pour être OKLM

 
 
Ca veut tout de même dire qu'en cas de mauvaise année, tu peux avoir -4% sur ton F€ ^^
 
Pour info ils ont déjà deux fonds € "innovant" chez Spirica: http://www.patrimea.com/fr/assuran [...] s-en-euros
Euroselection à d'ailleurs 2% de frais de gestion et des performances très mauvaises: http://www.patrimea.com/uploads/me [...] iginal.pdf
 
--> 1.15% p.a. sur les 4 dernières années avec une année à 0%.
 
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Pour moi, s'ils créent un nouveau F€ ils faudra acheter de nouvelles obligations qui rapporteront peu ou prou 0% de rendement. Seule la partie risquée (Immo, HY, Actions) déterminera alors la performance. Si on part sur une répartition 75%/25%, cela voudra dire qu'il faut accepter de mettre 3€ dans un poche qui rémunère 0% en échange de pouvoir mettre 1€ dans une poche qui va rémunéré le risque du marché en offrant une certaine garantie.
 
Je me trompe peut être sur ce dernier point, il faudrait voir l'avis d'un connaisseurs. Notre ami LooKooM peut-être ? Je sais qu'il y a des histoires de réserves transferable, aussi il est probable selon moi que les assureurs sabordent "virtuellement" les F€ classic pour rendre les F€ nouvelle génération attractifs.
 
D'ailleurs voici une fiche du nouveau F€ qui semble déjà présent sur certains contrats https://www.mon-epargne.com/actuali [...] nible.html
 
--> 10% actions, 10% immobilier et 10% private equity je ne trouve pas ca très attractif. En particulier le private equity ne me semble pas pertinent dans un tel fonds...

Ha oui je vois bien. Mais t'inquiètes même dehors tu ne seras jamais OKLM

 
Si tu le revends le lendemain moins cher, c'est que tu l'avais acheté trop cher (donc pas au prix du marché).

 
ca fait des années que je vois cela et je n'arrive toujours pas à comprendre le cheminement intellectuel pour conclure cela.

Prenons un bien à 300k, 20k de frais de notaire et 10k de frais d'agence (payés par le vendeur). En tant qu'acheter tu vas payer 320k et ton vendeur va toucher 290k.
Si tu le revends le lendemain au même prix, tu touches également 290k, donc tu as 30k de perte sèche : frais d'agence et frais de notaire.

 
à partir de 4/5 ans si beaucoup plus, surtout s'il a des copains au parc

 
what ?
 
tu as un doctorat de maths ou seulement un master ?

 
Pourquoi tu revendrais à 290k€ ? Tu revends au prix du marché donc 300k€.

 
sauf si tu vends avec une agence

 
si tu repasses par une agence (ce qui n'est en rien obligatoire)

Bah tu vends 300k parmi lesquels 10k de frais d'agence que tu paies comme l'a fait ton vendeur.
Effectivement si tu vends sans agence tu  n'as pas de perte sèche de frais d'agence.

 
Bah voilà, personne te force à prendre une agence. Donc ce n'est pas une perte sèche, c'est un choix de confort de pas avoir à vendre soit-même.

 
Oui mais la future PV couvrira toutes tes dépenses et tu ressortiras positif    
 
Et accessoirement c'est similaire pour les SCPI aussi --> frais de souscription qui viennent amputer le montant de l'opération au départ, vu qu'on valorise à la valeur de retrait. Ensuite ça remonte progressivement selon les revalorisations, etc. (pour l'instant ).

 
 
Si tu achètes un bien dans une zone où tout le monde passe par agence, tu vas te manger la moitié des frais d'agence de façon indirecte (le marché aura convergé en prennant en compte ces frais).
 
Si une grande partie ne passe pas par des agences c'est différent.
 
 
Bref sinon oui c'est bien l'idée starlette :
En achetant (puis en revendant) tu aurais des frais fixes. Puis tu as des frais sur la durée (taxe, charge, travaux). En échange tu gagnes un loyer fictifs, qui te permettra d'amortir cet investissement initial au bout d'un certain temps (durée qui dépend du marché dans lequel tu achètes)

Non, tu touches 300k.
Si tu passes par une agence pour vendre tu toucheras 290k, mais c'est uniquement du au fait que tu as choisi de passer par une agence au moment où tu as vendu.
Donc tu ne peux pas considérer que ces 10k de frais sont une perte au moment de l'achat, ils le sont (éventuellement) au moment de la vente.

Je ne vois pas en quoi c'est différent.
Le prix du marché, c'est le prix frais d'agence inclus.
 
Dans ton exemple, tu supposes que celui qui vend de PAP va baisser son prix du montant des frais d'agence fictifs ?
Ca n'a pas de sens pour moi.

Gaffe au jardin, j'ai pas de terrasse (prévu pour dans 2 semaines) et le jardin est rempli de rosiers, certe c'est joli mais pas spécialement envie que ma progéniture devienne borgne

Depuis que l'on a acheté la maison (début 2017), l'épargne dispo de suite (livret A) ne fait que baisser pour tous les deux (bon à côté je remplis un livret A pour payer un double garage). L'épargne "mensuelle" passent dans des travaux quasiment chaque mois

Oui pardon je voulais dire "tu vends au même prix dans les mêmes conditions".

Bien d'accord sur la deuxième partie.

Nah, dans mon exemple justement je pars d'abord du principe que personne ne passe par PAP. Et donc tu te payes la moitié des frais d'agence en achetant, puis en vendant (peu importe en fait de s'avoir qui les paye réellement, le marché d'équilibrera comme ça).

Quelqu'un vend via PAP va pouvoir effectivement économiser une partie de ces frais. Dans le meilleur des cas il vendra au marché (et overall il aura économisé effectivement tout les frais d'agence en faisant un aller retour)
Dans les faits, il n'attirera pas un acheteur en vendant au même prix par contre. Si c'est au même prix je préfère autant prendre l'agence pour acheter non? Il devra à un moment lâcher un peu de gras pour attirer l'acheteur. Si le marché est efficient, il est probable que ça s'équilibre a la moitié (ou a un Split qui correspond au "coût" de faire la transaction hors agence pour chaque partie)
A ce moment là il faudrait bien que tu passes par PAP a la fois pour acheter et vendre si tu veux rien payer

Sauf que pour connaitre les prix du marché beaucoup de personnes passent par le site meilleursagents (ou autre) afin d'avoir une estimation de ce qui s'est vendu. Ta maison achetée 300k (avec 10k de frais d'agence payé par le vendeur) y sera affiché à 290k (voir moins si lors de la vente une partie du prix était considéré comme "mobilier" ).

 
perso, si je peux éviter une agence, j'évite.  
je ne vois pas beaucoup d'avantage à passer par une agence en tant qu'acheteur.
 
Edit: en plus si pap à même prix qu'une agence, je sais que j'ai une petite négo possible

Ok pour la première partie si tu fais l'hypothèse qu'on est obligé de passer par une agence pour vendre.
Même si pour chipoter, tu ne paies pas la moitié des frais à chaque opération mais 0 à l'achat et la totalité à la revente, à mon avis.
 
Pour la suite, c'est documenté le fait qu'un particulier doit vendre moins cher qu'une agence pour attirer les acheteurs ?
Du point de vue de l'acheteur, pourquoi être prêt à payer plus cher si le vendeur passe par agence ? Quel est son intérêt ?
Vraies questions, je n'ai jamais acheté ni vendu de bien immo.

Dans ce cas ça veut dire que le vendeur se trompe et vend en dessous du prix du marché (i.e. moins cher que ce qu'un acheteur aurait été prêt à mettre).
Du coup les 10k de perte ne sont pas liés aux frais d'agence mais à une mauvaise estimation du prix de son bien.

Excusez-moi, je cherche le topic Épargne ?

Par contre, j'ai trouvé deux topics Immobilier...

 
Tu as un service rendue en passant par agence. On t'aide, on te propose des biens, on te fait les visites. Une partie est implicite & psychologique aussi. Une agence est meilleur pour vendre, c'est son job. Elle peux te donner envie d'acheter un bien en étant moins regardant sur le prix. Il peut y avoir du staging par exemple, avec un mobilier loué pour l'occasion qui met en valeur le bien.
 
Et dans l'autre sens, si en tant qu'acheteur tu passes par PaP tu as envie d'aller gratter un bout de gras. Cf le msg si dessus.
 
Note: en tant que vendeur particulier, tu peux aussi faire du bon boulot, mettre en valeur, faire un staging etc. Et tu viendras alors peut être proche du marché, et tu récupèrera ces frais. C'est normal c'est le fruit de ton temps + travail

Je trouve que cette question relève de la théorie pour le principe de la théorie. Il s'agit d'un bien avec une valeur déterminée par l'accord des parties (grandement influencée/encadrée par la valeur de marché). En conséquence la seule certitude est celle du prix auquel on a acheté le bien, et une hypothétique revente immédiate n'aurait aucune raison d'être exactement au même prix.
On peut "supposer" que le prix serait similaire (ie: dans une fourchette de +- 10/15%), et cette "marge" de similarité est de toutes façons supérieure au montant des frais.
-> vous êtes en train de faire un raisonnement qui ne s'applique pas à la réalité du terrain.

Grillage autour des rosiers  
Genre ça : https://www.castorama.fr/grillage-s [...] 0_CAFR.prd que tu enroules en cylindre autour du rosier et que tu fixes au sol avec des sardines.
   

oui on a fait du gros HS  

 
En région parisienne, tu payes l'agences (X0 000 euros) :
1) pour organiser les visites : recevoir les appels, tenir un agenda, être sur place pour les visites (essentiellement pour ouvrir la porte), éventuellement taper du poing sur un mur pour dire qu'il est porteur ou non
2) parce que c'est un cercle vicieux : la plupart des biens étant en agence, les acheteurs sont obligés d'aller en agence (même s'ils peuvent AUSSI regarder les biens vendus de particulier à particulier, mais ça serait fou de s'y limiter), et tu vas donc mettre en vente en agence pour atteindre ces acheteurs
 
Je parle bien sûr des transactions immobilières classiques, pas du très haut standing à plusieurs millions d'euros.
Je serai curieux de voir si des personnes ici ont pu bénéficier de "staging", et même de location de mobilier (!) par une agence immobilière

En quoi c'est au bénéfice de l'acheteur de surpayer un logement parce que la décoratrice d'M6 a su choisir 3 meubles et 2 papiers peints ?
 
edit : le seul intérêt potentiel que je vois pour l'acheteur, s'il vise un bien particulier surévalué de beaucoup par un vendeur déconnecté de la réalité du marché, c'est que l'agence fera le travail de ramener le vendeur sur terre ; mais hormis ce point ?

Pas sûr qu'il soit réellement déjà disponible. Ce même site indique que le fonds NG est dispo sur Spirica/NetLife et sur UAFLife/VersionAbsolue.
https://www.francetransactions.com/ [...] nants.html
 
J'ai vérifié hier sur un contrat UAFLife/VersionAbsolue: le fonds NG n'y est pas. Les seuls fonds euros disponibles à l'investissement y sont:

• Fonds Euros Général
• Euro Allocation Long Terme 2
• Euro Allocation Long Terme (???)
• EuroSélection
• EuroSélection Différé
• NeoEuro Garanti

Tu veux parler HY ou ETF ? ETF HY ? Tu as une bonne réf ?

Pour revenir au sujet et ceux qui ont souscrit à L’AV Darjeeling: Swisslife met combien de temps à envoyer les identifiants/ mot de passe?

HY? Lyxor LU1215415214?

Je comprends l'intérêt pour le vendeur de prendre une agence, encore qu'on peut discuter du service rendu par rapport au coût.
Par contre je ne vois pas l'intérêt de l'acheteur.
Au contraire, elle t'incite avec l'aide d'"artifices" à acheter un appart que tu n'aurais pas acheté (ou moins cher) en temps normal.

EDIT : c'est HS de parler immo sur ce topic ?

Ben ai c’est pour parler frais et AI de long en large... un peu oui.

Des amis a Toronto ont staged leur appart pour vendre, avec un service géré par l'agence. Ça rendait clairement le bien beaucoup plus attirant. Après les mœurs en France sont différentes, ce n'aurait peut être pas forcément le même effet.

Édit: Le débat est parti des frais à prendre en compte dans le suivit du patrimoine. Donc ce n'était pas complétement HS, mais oui y'a un topic dédié pour rentrer dans les détails de l'investissement immo.

Tout à fait. L'acheteur dans ce cas achète clairement plus cher, sans forcément sans rendre compte... (Ha le coup de coeur )

C'est bien ce que je dis : c'est intéressant pour le vendeur  
 

Dossier validé complet et accepté par Swiss.Life fin mai : je te préviens quand je reçois mes identifiants (le prélèvement initial n'est passé que la semaine dernière ).
Quand je vous dis que HFr/ADI ont surchargé Swiss.Life !