Je reviens de la Société Générale, pour une demande de crédit immo.

J'ai eu le droit au "petit café"

J'ai passé plus d'une heure à détailler mon patrimoine financier et à expliquer à la conseillère ce que c'était un ETF World...

Bref, au vu du taux proposé (1.95%), j'ai perdu mon temps...

A mon avis elle a senti à 10kms qu'elle ne pourrait jamais te fidéliser et te faire ouvrir 8000 produits de la SoGe, et ce taux c'est sa façon de ne pas te faire de propal

 
Clairement pas 50.... on est HS mais a Paris c'est rentabilise au bout de 4-5 ans sur les petites surfaces a bon rendement locatif. 6-7 sur les appartements plus familiaux.
 
Si l'immo a Paris s'effondrait, les conditions de credit se resserrent a MORT et c'est toujours tres dur pour un primo de rentrer sur le marche.

 
Mouais, donc achetons à Paris  
 
Un investissement rentable à Paris à 4/5 ans en amortissant sur la durée, c'est faisable mais quasi impossible et surtout très risqué.
 
Je prends 400k à 30 ans et 1.3% taux de malade) Apport les fdn. A ce prix t'as 34m2 dans quartier non central.  
- le coût de crédit sur la période (5000€/ an soit 25k€ sur 5 ans).  
- le coût de l'assurance emprunteur : 1k€
- la caution crédit / frais de dossier s'il y en a (2k€)
- les frais de notaire (bien élevés vu les prix) 32k€
- les charges mensuelles sur 5ans 5k€
- TF : 2.5k€
- l'impôt si pas Lmnp ou absence de déficit foncier...  Entre 0 et 15k€ (et si lmnp compter le prix des meubles à acheter).  
 
En ajoutant à ces frais le contexte de l'encadrement des loyers....  
 
J'ai été plutôt doux sur les charges.... Car c'est un vrai minimum.  
 
Sur 5 ans faut réussir à dégager plus de revenus que 67.5K€ si pas d'impôt et 83k€ si pleinement imposable (en TMI 30).  
 
Je te laisse imaginer l'impact d'une baisse de ne serait ce que 10% des prix sur la rentabilité de l'opération....  
 
On est à 5 ans pour être rentable si pas d'impôt et 0 vacance  
 
Franchement pour du locatif, la seule raison valable pour investir à Paris c'est de jouer la hausse des prix donc la spéculation.
 
Alors qu'en proche banlieue tu payes direct 100k€ de moins pour une location à tarif équivalent.  
 
Quand je vois les locataires sur Paris de ces surfaces, ce sont des jeunes couples encore étudiants ou des trentenaires celib en mode tinder et sorties non stop qui se désolent de voir leurs amis en couples se barrer et fonder une famille en banlieue, voir quitter l'idf

 
Il parle de RP et pas de locatif non ?

Mouais, donc achetons à Paris

Un investissement rentable à Paris à 4/5 ans en amortissant sur la durée, c'est faisable mais quasi impossible et surtout très risqué.

Je prends 400k à 30 ans et 1.3% taux de malade) Apport les fdn. A ce prix t'as 34m2 dans quartier non central.
- le coût de crédit sur la période (5000€/ an soit 25k€ sur 5 ans).
- le coût de l'assurance emprunteur : 1k€
- la caution crédit / frais de dossier s'il y en a (2k€)
- les frais de notaire (bien élevés vu les prix) 32k€
- les charges mensuelles sur 5ans 5k€
- TF : 2.5k€
- l'impôt si pas Lmnp ou absence de déficit foncier...  Entre 0 et 15k€ (et si lmnp compter le prix des meubles à acheter).

En ajoutant à ces frais le contexte de l'encadrement des loyers....

J'ai été plutôt doux sur les charges.... Car c'est un vrai minimum.

Sur 5 ans faut réussir à dégager plus de revenus que 67.5K€ si pas d'impôt et 83k€ si pleinement imposable (en TMI 30).

Je te laisse imaginer l'impact d'une baisse de ne serait ce que 10% des prix sur la rentabilité de l'opération....

On est à 5 ans pour être rentable si pas d'impôt et 0 vacance

Franchement pour du locatif, la seule raison valable pour investir à Paris c'est de jouer la hausse des prix donc la spéculation.

Alors qu'en proche banlieue tu payes direct 100k€ de moins pour une location à tarif équivalent.

Quand je vois les locataires sur Paris de ces surfaces, ce sont des jeunes couples encore étudiants ou tout jeunes actifs ou des trentenaires celib en mode tinder et sorties non stop qui se désolent de voir leurs amis en couples se barrer et fonder une famille en banlieue, voir quitter l'idf

Le tracker BNP SP500 "ESE " n'est plus achetable sur Bourse Direct "Le Document d'Information Clé pour l'Investisseur (DICI) pour l'instrument financier demandé n'est pas disponible ou inexistant. Conformément à la réglementation, en l'absence de DICI, Bourse Direct ne peut pas autoriser la souscription.".

Je viens d'envoyer un message à BD pour qu'ils puissent remettre la possibilité d'achat sur cet ETF car le DICI existe bien... Avant, cela fonctionnait correctement.
A suivre.

Bon courage, la dernière fois que j'avais essayé (pour VEUR) ils m'ont répondu après un mois (!) en gros “c'est à cause de morningstar, on peut rien faire, cdt”.

(Saxo, ils répondent le lendemain, mais la réponse est similaire… )

 
 
Personnellement, je me lance en locatif sur Paris et j'ai décidé de faire comme tout le monde... ne pas respecter l'encadrement.
C'est un risque, mais faible à mon sens comparé au gain potentiel en rentabilité.
Tant que ça restera au locataire d'aller se plaindre, le risque est faible.

 
De mon coté je l'ai fermé pour éviter de stagner sur des supports médiocres.  
Une AV à rachat rapide le remplace.

Clair. Il faut jouer le jeu du pigeon si tu veux gagner. L'unique but de ces RDV, c'est d'avoir un taux ultra bas pour maximiser le POGNON. Une fois que t'as ça, tu pourra toujours ne pas prendre les produits supplémentaires et/ou les résilier dès le premier renouvellement.

 
C'est indigne et ridicule.
Entre ca et SerresJP qui propose tout simplement de ne pas respecter la loi pour faire + de pognon..
 
Et c'est ca qu'on nous vend comme modèle?  
Je préfère rester du côté du bon sens, peu importe les moqueries

 
C'est indigne et ridicule.

Encore une fois, je suis étonné qu'on puisse investir de tels montants dans de telles conditions, à ce niveau de risque, sans connaître la loi.

Je cite

Concrètement, le locataire avant de résilier son bail, t'assignes, et tu dois lui verser l'ensemble des trop perçu et c'est rétro actif. Des que ça t'arrivera, crois moi que tu auras tôt fait de respecter la loi.

Sans compter l'amende de 5k€ qui n'a rien à voir avec l'action du locataire.

A ça tu ajoutes la rentabilite qui est juste pourrie, si tu me dis que tu n'achètes pas pour la marque "Paris" et le sorry telling qui va avec + espoir de plue value, et bien pour la rentabilité de l'opération, alors je ne comprends plus.

Ce qui me fait dire encore une fois que si chute du marché il y a, il va y avoir du sang et des larmes pour certains, qui achètent pour acheter sans s'intéresser à la législation en vigueur, ni à anticiper son application et son évolution (potentielle fin des avantages du lmnp (déjà attaqué récemment), hausse de la fiscalité sur les multi propriétaires, hausse de la fiscalité à Paris hyper endetté, limitation drastique du Airbnb sur Paris, et fin de cycle economique proche).

Ce qui ne veut pas dire qu'il ne faut pas investir ni être trop catastrophiste mais plutôt qu'il faut avoir ces éléments en tête pour pouvoir (éventuellement) y faire face.

 
Tu es un peu peureux ! mais je respecte.
 
en gras :  
 
-c'est contournable relativement facilement, en choisissant son locataire par le bouche à oreille..donc recommandé par un proche par ex et non le locataire moyen du bon coin qui n'aura -peut etre, et c'est un gros point d'interrogation - aucun scrupule à t'assigner.
Peut être car vu comment c'est dur d'obtenir un appart (petite surface) je suis vraiment pas certain qu'un locataire ait envie de mal s'entendre avec son proprio pour grapiller 100 euros mensuel.  
 
Au pire, tu provisionnes le trop perçu, et tu le reverses si tu te fais assigner. (et en général sur les petites surfaces, le locataire part au bout de 1 an ou 2 donc tu as la chance de tomber sur un nouveau locataire qui te fera pas chier)
 
-la sanction administrative ne vient pas toute seule (sinon 100% des proprios respecteraient l'encadrement) , elle vient suite a un signalement ou un controle aleatoire peut être (l'etat n'a pas en sa possession une copie des baux de chaque proprio..)
 
Vu les recentes nouvelles sur le fond euros qui va se casser la gueule, je peux t'assurer que j'ai revu mes idée reçues quant à la rentabilité locative sur paris ( hors PV à la revente )
 
Dans mon cas, avec calculs très précis, elle est de 3,1 % net (hors PV potentielle) en respectant l'encadrement et de 4,5% en dépassant de 80 euros l'encadrement.
Pas si mal non ?  
 
Il suffit d'avoir un peu de bol et de trouver le bon bien. Et prendre un peu de risques aussi.
 
ps : taxe foncière : 34 euros... donc pour le moment la fiscalité à Paris est vraiment douce.  
 
Seule inconnue : le LMNP. Mais là encore, je pense que les politiques ne sont pas bêtes.
La suppression des avantages du LMNP ménerait à une nouvelle pénurie de logements à Paris.
 
 
 

[…]

 
C'est indigne et ridicule.
Entre ca et SerresJP qui propose tout simplement de ne pas respecter la loi pour faire + de pognon..
 
Et c'est ca qu'on nous vend comme modèle?  
Je préfère rester du côté du bon sens, peu importe les moqueries
 
Achat cash.
Ou avec apport mini de 20% sur un taux fixe pdt 15 ans avec une mensualité tout compris n'excedant pas le quart des revenus mensuel net.
Ce qui implique de prendre le temps de constituer la somme necessaire.
 
Qu'on néglige à ce point la patience et le bon sens pour se jeter avidement dans l'achat à crédit me désole.  
 
Voici mes 3 hypothèses.  
Merci de ne pas revenir vers moi avec vos hypothèses à bases de 150k de cerises, 200k de revenus annuel, fraude/mensonge divers ou autre qui ne sont pas representatif...
 
 
Hypothèse 1: achat cash dans 10 ans.
J'aurai alors 46 ans. 200k. Achat petite maison en campagne.
Travaillant à Dublin, mais ne me voyant pas y passer ma retraite, cela fait sens. Je pourrai meme attendre jusque 50 ans, qui me permet de débloquer en lump sum 25% de mon fonds retraite. Epargne de précaution sauvegardée de 15 à 20k.
Libéré de toute dette, avec l'équivalent loyer/mensualité en épargne additionnel dès mes 46 ans, sur une esperance de vie moyenne de 83 ans, cela laisse 37 ans pour envoyer 2k/mois sur un tracker world.  
Avec une moyenne annualisée de 6% on obtient 1.5 M euros de patrimoine fi en + de la RP payée.
 
Hypothèse 2: Achat à crédit 30 ans, avec apport minimal de 10% pour couvrir les frais de notaire.
Petit appart en ville ou 3 pièce excentré. 450k. Tout le capital actuel + partie importante de l'épargne de précaution y passe.
Sur un taux à 3.3%, on en revient à payer 640k. Sans compter toutes les depenses stupide d'apparat, maintenance qui auront inévitablement lieu sur 30 ans...
A 66 ans passé, reste 17 ans pour composer significativement sur PEA pour atteindre 700k.
 
Hypothèse 3: Achat à crédit 15 ans, avec apport de 20% et des mensualités tout compris n'excédant pas 1/4 des revenus nets.

On arrive en fin de paiement à 52 ans. Reste 31 ans d'esperance de vie moyenne pour construire ses investissements, changer son "arbre genealogique", et leguer 1.2 M minimum en plus de la RP payée.  
 
Clairement, les hypothèses 1 et 3 font davantage sens que la 2.
Sauf si on se place dans le point de vue court termiste de son plaisir immédiat, en suivant la "foule" qui se précipite sur les taux, pour maintenir une image devant des personnes réelles ou virtuelles... "Keeping up with the Joneses" comme disent les ricains.  
 
Sous l'optique d'une durée de vie globale, de la constitution d'un patrimoine qui nous survit, bref, avec du recul, je me sens conforté dans mon modèle.  
 
 

Stop les posts hors charte sur la fraude fiscale svp.
Y'a eu des topics lockés pour moins que ça.
 
@serrejp : rien de personnel contre toi.
 
/pissefroid

 
Tu es un peu peureux ! mais je respecte.
 
en gras :  
 
-c'est contournable relativement facilement, en choisissant son locataire par le bouche à oreille..donc recommandé par un proche par ex et non le locataire moyen du bon coin qui n'aura -peut etre, et c'est un gros point d'interrogation - aucun scrupule à t'assigner.
Peut être car vu comment c'est dur d'obtenir un appart (petite surface) je suis vraiment pas certain qu'un locataire ait envie de mal s'entendre avec son proprio pour grapiller 100 euros mensuel.  
 
Au pire, tu provisionnes le trop perçu, et tu le reverses si tu te fais assigner. (et en général sur les petites surfaces, le locataire part au bout de 1 an ou 2 donc tu as la chance de tomber sur un nouveau locataire qui te fera pas chier)
 
-la sanction administrative ne vient pas toute seule (sinon 100% des proprios respecteraient l'encadrement) , elle vient suite a un signalement ou un controle aleatoire peut être (l'etat n'a pas en sa possession une copie des baux de chaque proprio..)
 
Vu les recentes nouvelles sur le fond euros qui va se casser la gueule, je peux t'assurer que j'ai revu mes idée reçues quant à la rentabilité locative sur paris ( hors PV à la revente )
 
Dans mon cas, avec calculs très précis, elle est de 3,1 % net (hors PV potentielle) en respectant l'encadrement et de 4,5% en dépassant de 80 euros l'encadrement.
Pas si mal non ? Compte tenu de ce qui est dispo ailleurs en matière d'investissements.
Et c'est sans compter la PV (ou MV potentielle)
 
Il suffit d'avoir un peu de bol et de trouver le bon bien. Et prendre un peu de risques aussi.
 
 
Seule inconnue : le LMNP. Mais là encore, je pense que les politiques ne sont pas bêtes.
La suppression des avantages du LMNP ménerait à une nouvelle pénurie de logements à Paris.  
 
ps : taxe foncière : 39 euros... donc pour le moment la fiscalité à Paris est vraiment douce.  
 
 
 
 

C'est beau de rêver. Les locataires actuels cassent les baux pour relouer avec encadrement. De toute façon, comme c'est connu et reconnu, tu auras des soucis. Et moi, même si j'avais un appart par le bouche à oreilles dès le bail signé je fais tout ce qui est nécessaire pour faire respecter la loi.

A mon avis elle a senti à 10kms qu'elle ne pourrait jamais te fidéliser et te faire ouvrir 8000 produits de la SoGe, et ce taux c'est sa façon de ne pas te faire de propal

Clair. Il faut jouer le jeu du pigeon si tu veux gagner. L'unique but de ces RDV, c'est d'avoir un taux ultra bas pour maximiser le POGNON. Une fois que t'as ça, tu pourra toujours ne pas prendre les produits supplémentaires et/ou les résilier dès le premier renouvellement.
 
Faire le bô-gosse en expliquant les ETF à la conseillère, je ne vois pas ce que ça peut t'apporter à toi. Suffit de lui dire "c'est des fonds d'investissement actions" et c'est tout. De toute manière le détail de tes docs sera (éventuellement) analysé par une personne que tu ne rencontres pas.

 
Bien sur, un locataire peut décider comme ça, de casser son bail unilatéralement, et le propriétaire accepte ensuite de relouer au mec qui a casser le bail   là c'est toi qui rêve.
Un bail ne se casse pas comme ça  
 
Ps : pourquoi ne pas faire le nécessaire avant signature du bail ? C'est assez mesquin et très français comme attitude...

 
En zone tendue, c'est un mois le préavis.... Alors franchement ça se casse facilement. Et là je parle du bail classique.  
Faut se renseigner sur la législation.
 
Ce qui est nul c'est de ne pas respecter la loi pour se faire du fric. 80 ou 100 euros c'est énorme par mois pour quelqu'un.  

Définir librement (dans une démocratie) le prix d'un bien qui nous appartient, c'est de la fraude fiscale maintenant ?

+ 1,  
faudrait arrêter là  
 
et revenir au SIIC, HY et actions à DIV

 
 
Définir librement (dans une démocratie) le prix d'un bien qui nous appartient, c'est de la fraude fiscale maintenant ?

C'est indigne et ridicule.
Entre ca et SerresJP qui propose tout simplement de ne pas respecter la loi pour faire + de pognon..

C'est le dernier Friggit ? je suis étonné des prix en province, ça baisse donc  

Ps : pourquoi ne pas faire le nécessaire avant signature du bail ? C'est assez mesquin et très français comme attitude...

Stop les posts hors charte sur la fraude fiscale svp.
Y'a eu des topics lockés pour moins que ça.

@serrejp : rien de personnel contre toi.

/pissefroid

C'est indigne et ridicule.
Entre ca et SerresJP qui propose tout simplement de ne pas respecter la loi pour faire + de pognon..

Et c'est ca qu'on nous vend comme modèle?
Je préfère rester du côté du bon sens, peu importe les moqueries

Achat cash.
Ou avec apport mini de 20% sur un taux fixe pdt 15 ans avec une mensualité tout compris n'excedant pas le quart des revenus mensuel net.
Ce qui implique de prendre le temps de constituer la somme necessaire.

Qu'on néglige à ce point la patience et le bon sens pour se jeter avidement dans l'achat à crédit me désole.

Voici mes 3 hypothèses.
Merci de ne pas revenir vers moi avec vos hypothèses à bases de 150k de cerises, 200k de revenus annuel, fraude/mensonge divers ou autre qui ne sont pas representatif...

Hypothèse 1: achat cash dans 10 ans.
J'aurai alors 46 ans. 200k. Achat petite maison en campagne.
Travaillant à Dublin, mais ne me voyant pas y passer ma retraite, cela fait sens. Je pourrai meme attendre jusque 50 ans, qui me permet de débloquer en lump sum 25% de mon fonds retraite. Epargne de précaution sauvegardée de 15 à 20k.
Libéré de toute dette, avec l'équivalent loyer/mensualité en épargne additionnelle dès mes 46 ans.
Sur une esperance de vie moyenne de 83 ans, cela laisse 37 ans pour envoyer 2k/mois sur un tracker world.
Avec une moyenne annualisée de 6% on obtient 1.5 M euros de patrimoine fi en + de la RP payée.

Hypothèse 2: Achat à crédit 30 ans, avec apport minimal de 10% pour couvrir les frais de notaire.
Petit appart en ville ou 3 pièce excentré. 450k. Tout le capital actuel + partie importante de l'épargne de précaution y passe.
Sur un taux à 3.3%, on en revient à payer 640k. Sans compter toutes les depenses stupide d'apparat, maintenance qui auront inévitablement lieu sur 30 ans...
A 66 ans passé, reste 17 ans pour composer significativement sur PEA pour atteindre 700k.

Hypothèse 3: Achat à crédit 15 ans, avec apport de 20% et des mensualités tout compris n'excédant pas 1/4 des revenus nets.

On arrive en fin de paiement à 52 ans. Reste 31 ans d'esperance de vie moyenne pour construire ses investissements, changer son "arbre genealogique", et leguer 1.2 M minimum en plus de la RP payée.

Clairement, les hypothèses 1 et 3 font davantage sens que la 2.
Sauf si on se place dans le point de vue court termiste de son plaisir immédiat, en suivant la "foule" qui se précipite sur les taux, pour maintenir une image devant des personnes réelles ou virtuelles... "Keeping up with the Joneses" comme disent les ricains.

Sous l'optique d'une durée de vie globale, de la constitution d'un patrimoine qui nous survit, bref, avec du recul, je me sens conforté dans mon modèle.

Alors que planifier de violer la loi pour gagner illégalement plus sur le dos d'un de tes concitoyens, c'est vrai que c'est extrêmement généreux et très "citoyen de la Terre"

Dans ce cas, si gagner de l'argent sur le dos d'un concitoyen c'est très mal, pourquoi tu ne demandes pas une loi pour encadrer le prix des fruits et des légumes à franprix ou sur les marchés?
Tu les paies 15 fois le prix qu'ils les achetent

Sauf que tu es dans l'illégalité.
Que la loi soit peut-être pas top OK mais selon moi, tu mériterais une belle amende.
Et tu n'as pas le droit de te plaindre des prix hauts à Paris car ton attitude contribue à cette hausse.
Globalement, la fraude (fiscale ou autre) n'est pas assez condamnée avec des amendes ridicules.

Sauf que tu es dans l'illégalité.
Que la loi soit peut-être pas top OK mais selon moi, tu mériterais une belle amende.
Et tu n'as pas le droit de te plaindre des prix hauts à Paris car ton attitude contribue à cette hausse.
Globalement, la fraude (fiscale ou autre) n'est pas assez condamnée avec des amendes ridicules.