Reprise du message précédent :

s’endetter sur 25 ans pour un investissement bullesque irrigué par l'Etat et les BB , je préfère aussi le full CW8 en DCA (sans l'effet de levier)  
 
Oui ça reste difficile à comparer sur l'aspect purement "financier" mais on peut comparer ces deux philosophies

Tu ne réponds pas à ma question...
 
EDIT: et non, pas d'accord : je préfère un TRI plus faible tant que le gain € final est supérieur. Je répète : mieux vaut faire 2% sur 200k que 5% sur 20k.

 
 
Sinon on peut aussi faire une comparaison historique et on verra que l'un dans l'autre avoir fait de l'immo ces 20 dernières années c'est pas mal.    
Parce que les investissements philosophiques c'est quand même pas forcément le meilleur moyen de gagner de l'argent...

 
Non mais je crois que glandoll faisait juste du bashing anti immo...

 
le bien coûte 100k€
notaire 7k€
 
donc tu empruntes 107k€
tu commences avec un -7k€, super levier, tu commences en étant négatif
 
et ensuite tu dois payer par exemple 200€ de cash flow = différence entre loyer emprunt et impôt
 
donc en gros tu fais un DCA de 200€ chaque mois sur la durée du prêt pour avoir le bien au final
 
le levier c'est un vue de l'esprit qui ne veut rien dire sur la rentabilité ou non du projet
 
et regarde le message de xbala qui résume mon message.

 
pas du tout mais j'ai développé le sujet la semaine dernière ou la semaine passée sur l'illusion de l'effet de levier.
 
je ne dis pas qu'il ne faut pas investir dans l'immo mais que ca n'est pas comme il y a de l'effet de levier (soi-disant, enfin un prêt derrière) que c'est forcément plus rentable que le faire par DCA car au final, un prêt immo locatif avec un cash flow négatif, c'est juste un DCA en fait (sur le bien défini au début avec un prix défini au début).

Je ne parle pas d'investissements philosophiques mais bien de comparaison philosophique.  
Tu viens d'acheter de l'immo au plus haut, pas certain du bon plan pour les 20 années à venir :  un jour le soutien immo de l'État-providence s'arrêtera, les BB décéderont,  immo 1991  
 
L’immobilier est une vache à lait  

 
  tu comptes le levier négatif mais pas le levier positif ?  
la rentabilité osef, si je peux investir 10x mon patrimoine net à petite rentabilité, ce sera mieux qu'investir 0,5x mon patrimoine net à grosse rentabilité.

 
T'as un exemple concret de calcul comparatif?
J'ai un peu la flemme de poser des chiffres.  

selon le   les ordres sont centralisés vers 12h mais en Irlande, donc décalage horaire.
je pense que tu seras dans les ordres de demain avec VL d'après demain

12h irlande c'est pas 13h france ?

Ah d'accord tu n'as pas compris ce qu'est le tri je pense. Même si je t'accorde volontiers que tri plus élevé n'equivaut pas à gain plus élevé.

Très schématiquement le tri permet de comparer le rendement de l'argent que tu injectes pour rembourser ta dette avec celui d'une situation où tu placerais directement le montant correspondant aux mensualités de ton crédit sur un autre produit.

Je t'avais pondu un pavé à ce sujet, sinon y'a pas mal d'explications à ce sujet sur le net.

 mesurer les TRI c'est bien à iso-capital, sinon c'est HS

probablement
mais avec heures d'été,hiver etc etc je me laisse de la marge

 
Je parle d'un investissement locatif pas de ma RP !
Ma RP je ne spécule pas dessus c'est effectivement pour me loger (je suis POUR la taxation de la PV sur la RP perso pour arrêter cette spéculation sur les RP).
Par contre du locatif en mode invest là je compare Immo/PEA/AV/CTO pour arbitrer mes choix...
 
Des biens choisis de façon optimale, bon placement, belle renta et levier je dis oui. De l'immo en mode YOLO tout ça pour le fameux levier je suis moins chaud. Mais il en faut pour tous les tempéraments..

NON

C'est bien à injection d'argent équivalente.

Compare tu verras. Sur 20 ans du world à 7% vs ton emprunt qui donne du 2% par an tout compris, à même mensualités.

Édit : compare l'argent total gagné au bout des 20 ans

à même mensualité ou à même effort d'épargne ?

 
 
 
J'ai pas vu ca...  
 
Bon, je ne pense pas que cela change grand chose de toute façon, mais merci de l'info. (pourtant j'ai lu le DICI, mais j'ai surtout regarder au niveau des frais    )
 
Je ferai attention maintenant.  

Un petit exemple:
J'achète un bien à 100k donc ça me coute 107k que j'emprunte sur 25 ans.
Donc mensualité 477€/mois sur 25 ans.
Rentabilité net de 4,8% donc je rentre 400€/mois après impots et charges.
Donc ça me coute 77€/mois.
Au bout de 25 ans j'ai un bien qui vaut 100k (aux variations de l'immo près )

Maintenant placement financier de l'équivalent donc 77€/mois
Si je place a 4,8% net j'arrive avec un capital de 43762€ après 25 ans.
Si je place a 10% net j'arrive à 94889€

En faisant le calcul j'ai pu voir que suivant le cashflow les résultats sont très différents. Par exemple j'ai fait pareil avec 2% de rentabilité net et clairement il suffisait de placer a 2% pour être aussi rentable sur 25 ans.
Ce qui est important est donc le delta entre taux d'emprunt et rentabilité.
/Ok c'est evident mais ça va mieux en le disant...

EDIT: fixed une erreure de calcul.

Oui ok 7 vs 2 y a pas photo.
Maintenant 3nets vs 4bruts ça se discute    
 
Dans ce que je disais initialement, c'est que l'immo permet d'investir un capital inaccessible autrement, je n'ai jamais dit que c'était plus rentable.
Àmha, si (net net) perf WLD < 2x perf immo, alors l'immo l'emporte, car la moyenne d'un capital allant linéairement de 0(t=0) à K(t=fin) vaut K/2...

Effort d'épargne pardon.

En terme de flux finalement, ce qui est logique parlant de tri.

en vrai je te taquine, ce n'est ptet pas dans le   mais dans un autre document encore plus  dark genre prospectus ou notice machin. Mais c'est bien écrit qque part.

 
mais quel levier positif ????
 
tu comprends ce que ca veut dire de devoir mettre 200€ chaque mois quand tu as un investissement locatif ?

 
l'exemple de Nico avec les SCPI et son tri de 4%.
 
je fais du DCA à 7% de rendement et hop j'ai plus au bout de 20 ans  

 
Ben oui, les OPCVM ont leur propres fréquences de cotation / échanges. De mémoire l'ISIN correspond au Comgest Growth Europe qu'on conseille, et effectivement je n'ai pas réussi à trouver l'info mais il me semblait que c'était 11h pour les souscriptions / rachats.

 
Encore une nouvelle chose d'appris sur ce topic  

Tout est dans      
 
faut l'savoir hein

 
avec la RP, tu as en plus l'économie du loyer, qui n'existe pas dans du locatif

 
oubli pas les impôts    
 
faut calculer précisement mais en gros, c'est cela l'idée    
et le prix final de l'immo change beaucoup la rentabilité, si on croit à une croissance, effectivement ca sera rentable.

 
c'est quoi l'intérêt d'investir un capital inacessible autrement pour un truc moins rentable ? à part augmenter les risques ?
 
avec ta phrase, j'ai l'impression que tu viens de te rendre compte de "l'illusion du levier".
 
et ne pas oublier que levier => risque "très" élevé
DCA => pas de risque ou presque

DCA immo meilleur combo ?

Ben après impôts a 30% ou plus et intérêts d'emprunt, le capital emprunté mis dans ta scpi te rapporte pas forcément beaucoup beaucoup plus. Allez 3 ou 4% soyons fous.

Avec de très bonnes conditions d'emprunt sur longue durée le tri sera bien supérieur à ces 3 ou 4% évidemment.

Attention comme dit glandoll que le risque explose avec le levier.

Attention à ton calcul de linéarité, pour des gains en bourse sur 20 ans c'est n'est pas linéaire, même si tu injectes la même somme chaque année. Enfin j'ai pas compris ce que tu voulais dire honnêtement, mais le mieux reste un vrai calcul plutôt que des impressions de coin de table.

Moi c'est dans l'hypothèse où les prix immo  sont les mêmes dans 20ans
Toi c'est l'hypothèse où les actions montent de 4% par an (7% avec les div).
Si je prends l'hypothèse d'une hausse de l'immo je t'expose

 
Il y a un truc pas clair dans rentabilité net?    
Après tu peux me challenger sur le chiffre choisi...

 
plus que 7%, c'est pas dit    
 
mais oui, une renta de 4% brute de l'immo doit s'accompagner d'une croyance d'une hausse du prix du bien pour faire du levier.
 
par exemple, suffit de regarder ton Robien à Epinal. Tu avais du levier et pourtant  

 
ah ok    
 
c'est qu'il manquait le "te" pour que je comprenne    
 
donc 4,8% net, ca veut dire 8% brut ? là oui, c'est rentable, je suis d'accord.
mais souvent on voit du 4-5% brut et là je dis non

 
Après tout le monde est d'accord qu'il faut choisir le bien judicieusement.    
Mais bon dire que le topic n'est pas de base anti immo c'est quand même assez osé....

Si tu prends l'hypothèse d'une baisse de l'immo tu te fais epinaler  

L'intérêt je l'ai dit. Gagner plus d'€.
Je n'ai pas abordé le risque. ça a son importance dans l'absolu, pas dans ma réflexion initiale.
Non, non et encore non.
 
Vous voulez me faire dire ce que je n'ai pas dit.
 

Je suis d'accord.
 
 
De la même manière que comparer des perfs indécemment différentes ; si elles ne sont que peu différentes (net net), je maintiens que ce n'est pas évident que "l'immo c'est d'la merde", et même qu'investir de l'argent qu'on n'a pas peut être + rémunérateur (évidemment rendement > taux d'emprunt).
 
Exemple fictif (en espérant que les valeurs concordent...) pour glandoll avec la capacité d'épargne : investir 100k€ pendant 10 ans à 4% supernet rapportera plus que 900€/mois pendant 10 ans à 6% supernet. Je
ne dis rien de plus, ni en rentabilité, ni en risque, ni en [insérer le paramètre allant dans votre sens].

 
pourtant tu disais précedemment : "je n'ai jamais dit que c'était plus rentable. "
 
bref, tu es perdu  

 
justement je ne trouve pas, hop ca parle de tri à 3/4% et hop levier de fou alors que bon, pas du tout.............(avec en plus un risque de se faire epinaliser)