Reprise du message précédent :
somme que tu n'as pas mais qui doit être remboursée et qui génère des impôts et frais.
pas simple.

 
Le tri c'est sur l'argent que tu decaisses non? Donc que tu as? Ou alors j'ai toujours rien compris à ce truc...

 
mais non justement, vu que tu fous 300€ par mois.
c'est là ou vous ne comprenez pas vraiment ce que veut dire effet de levier et que, selon moi, vous l'utilisez à tort et à travers.
 
si tu as un investissement x qui donne 4% par an, tu mets 315€ par mois, tu auras +/- les 120k€ après 20 ans.
pareil qu'avec l'emprunt.

C'est amortissable, ça se situe entre en in fine et en direct, au départ tu fais travailler un capital que tu ne rembourses pas encore. Au début c'est comme du in fine, à la fin c'est comme du en direct, glissement de l'un vers l'autre entre temps.
In fine > amortissable > en direct (en capital, pas en perf)

@nico6259 :
 
Sur ton choix de SCPI, à mon avis tu considères trop Epargne Pierre comme étant une "valeur sûre".  
C'est une SCPI créée en 2013 donc plus récente que Corum. Elle doit encore fait ses preuves dans une période difficile, contrairement à un mastodonte comme Immorente qui a déjà traversé pas mal de tempêtes (après ce n'est pas le même rendement c'est sûr).
 
Bon sinon plus globalement j'ai depuis 2015 un portefeuille pas dégueu de SCPIs via une SCI à l'IS (dans les 500k total par emprunt + 150K d'achats d'usufruits). Je ne prétends pas être un expert mais si des gens ont des questions pratiques, je peux répondre sans soucis.  

 
+1.
 

 
certes mais un TRI de 4% veut dire que si tu fous chaque mois sur un investissement de 4% (net), tu auras la même chose qu'avec l'emprunt et le tri de 4%.
(après oui les 2 produits financiers ne sont pas les mêmes)
 
Après si, vous n'y croyez pas et que vous pensez que c'est différent car effet de levier, pas grave, l'effet de levier, c'est génial    
en fait, on peut assimilier l'effet de levier comme une sorte d'illusion d'optique

"les résistances passées ne présagent pas des résistances futures"

 
ça m’intéresse. Comment as tu financé ton levier pour des SIIC ? compte sur marge IB ?
 

J'avoue que je   ... Ça mérite Excel. Là où je tique,  c'est qu'en amortissable la 1e année tu fais composer le capital entier (en absolu, en réel tu retires le cash flow) tandis qu'en plancant 300/mois t'as une composition d'un capital moyen de 1800 sur cette même 1e année.. .
 
Le TRI ne change pas, mais le capital moyen change.
Capital possiblement grand en grévant sa capacité d'emprunt,  c'est surtout la que ça diffère.

TRI ou VAN sont des outils pour permettre de comparer xx investissements différents, je pense en effet qu'ils permettent de lisser les écarts de financement et de créer une base équivalente de comparaison.

 
compte sur marge sur degiro
cependant mon exemple était théorique (et risqué). J'étais monté en levier en actions autour de 2 l'an dernier. J'ai réduit mon exposition vers 1.25 aujourd'hui.
 
L'inconvénient est que le taux n'est pas fixe mais indexé sur l'EOnia(minimum 0) +1.25% donc "devrait" augmenter dans le futur.
L'avantage, c'est qu'on peut l'utiliser quand on considère que c'est bas et moins/pas l'utiliser quand c'est haut (alors qu'un emprunt bancaire est valable pour la durée du prêt).
 
Un DCA avec un peu de levier (ou pas au début, vu que les marchés sont hauts) sur des SIIC et/ou REITS (mais risque de change) ou sur des actions peut être une solution pour booster sa rentabilité (et son risque court terme aussi).

SIIC avec marge Degiro à considérer évidemment..
Si t'as des "cartouches" en réserve c'est vraiment une solution intéressante !  
Lien avec les actions c'est sûr.. On a rien sans rien !

Selon moi ça peut être intéressant si ça génère un CF positif ou au moins nul pour dire que dans 15/20 j'aurai des revenus complémentaires "sans effort".
Les autres scénarios, si c'est pour acheter une dette de 200 balles par mois pendant 20 ans ça me dirait pas trop.

 
n'oublie pas les frais d'entrée en SCPI 10% quand même....

Tout dépend également du capital que tu augmentes tous les mois.
200 d'effort pour 1000 de capital ca se discute.

Ah oui ça complique l'équation. Excel nécessaire.

ça ne change rien, car on note que les flux de trésorerie pour le tri ! tu sors 10 000€ tu marques -10 000€, tu vends 9000€ à la fin du mets +9000€ !

+1 avec glandoll.

Avec le tri, osef du mode de financement.

 
oui j'explique juste pourquoi c'est pas vrai que les premières années, c'est beaucoup mieux avec l'emprunt  
(et pourquoi le tri n'est que de 4% alors que c'est censé donner du 5/6% de loyers).

J'ai une question concernant un PEL qui vient de fêter ses 5 ans :
 
Je n'ai plus de versements programmés qui me sont débités (les 45 €/mois). Bourso m'indique (alors qu'il a été transféré chez eux de manière effective en juin, après 2 mois de tractations) qu'après 5 ans, il n'est plus obligatoire de faire des versements programmés sur ce type de contrats, mais qu'il est évidemment prorogé et que ça ne me change rien... (Je viens d'appeler le SC)
 
J'ai un doute concernant cette affirmation : ça risque quoi ? une fermeture en fin d'année ? (sachant qu'en juin j'y ai versé 3,6 K ce qui couvre LARGEMENT mes 540 €/an mais bon... )

 
en fait, le tri (sans emprunt) de la "SCPI de Nico" doit être assez horrible vu que même avec un emprunt ca donne qu'entre 4 et 6% (si valorisation très correcte des parts)

oui

 
délicat, perso je m'étais engagé sur 10 ans de versements auto, mais toi tu as fait un transfert...
par sécurité je laisserais un versement auto de 50€ mois ( pour la beauté du chiffre plutôt que 45€ ).

Frères, le mail connu de tous ceux payants l'IR par tiers est arrivé:

Dernier tiers, j'avais prévu (mais déjà oublié le montant   ) mais ça fait mal pour l'épargne!!!!        

Sans penser au Pinel , je vais peut-être ouvrir un autre Madelin moi

Il nous faut vite un Pinel là

Je sais que vers Nanterre Université ça construit beaucoup

C'est effectivement ce que j'étais en train de me dire.
Entre 4 et 6 avec effet de levier et le risque que ça comporte...

Augmentez de 1 à 3% le rendement de votre épargne :

https://www.yomoni.fr/blog/augmente [...] re-épargne

Ca va être ma première fois  

J'ai initié le teleprelevement pour fin septembre

Première fois que je recois un virement des impots.C'est l'effet solde de tout compte il y a deux ans et la mise en place de services à la personne

 
Je peux a priori plus faire de versements libres.
 
Appel au SC --> envoyez-nous un mail avec vos conditions on fait le nécessaire --> les BEL putain ce pied

Ouais, qu'ils s'occupent déjà de leur robot eux

Hello, je n'ai pas suivi la conversation à ce sujet en entier mais j'ai l'impression qu'il y a quelques confusion sur le levier et le TRI.

Le fameux effet de levier consiste à faire travailler de l'argent qui ne t'appartient pas encore. Autrement dit, à ne pas immobiliser du capital mais celui de la banque. Puis à rembourser celle-ci, selon des modalités à définir (durée, tôt, in fine ou pas...).

Ça tu vas me dire que tu l'as compris. Mais ce qui me semble t'échapper c'est que le TRI tient compte de cet effet d'immobilisation du capital. Tu peux avoir un projet A qui a une meilleure rentabilité que le projet B mais un TRI plus faible car le projet B immobilise moins longtemps du capital (parce que tu commences à recevoir les fruits de ton investissement plus rapidement par exemple).

Au final comparer des TRI me semble délicat car la notion est assez complexe à mon avis. Le plus simple me paraît de se limiter à comparer le TRI d'un projet avec celui d'un investissement fictif avec les mêmes mensualités, rapportant au TRI.

Par exemple tu considères un investissement en scpi avec levier où tu mets 500 balles par mois et pour lequel après impôt et coût du crédit tu as un TRI de 5%.

Ça veut dire que si tu trouves un autre investissement qui te permet de gagner plus de 5% après impôt en mettant 500 balles par mois sans emprunt, et avec le même niveau de risque (en passant outre la diversification des placements), et bien ton premier projet avec emprunt semble moins intéressant que le deuxième.

Note bien que si tu obtiens 5% de TRI pour ton projet avec levier, c'est qu'après impôt la renta était inférieure (peut être nettement) à 5%, l'écart dépendant notamment de tes conditions de crédit.

Bon je ne sais pas si le post était utile, et par ailleurs j'utilise probablement des termes financièrement imprécis ou inappropriés, mais c'est ce que j'ai compris du TRI d'après sa def et en faisant joujou avec.

en fait, quand tu calcules ton TRI, tu confonds le TRI du projet et le TRI des capitaux investis

J ai peur à vous lire

On ne voit que les scpi

On n en parlait à peine il y a 2-3 ans....

Je pense aussi à en prendre

Donc sentiments d aller faire mon achat en haut de bulle.
Sachant que j ai récupéré de la nu propriété de scpi de mes parents.

Après je trouve que le calcul de prendre un crédit amortissable pour se financer les scpi comme revenu complémentaire est un mauvais choix fiscalement.

C est comme pour les perp. On pense avoir une tmi faible à la retraite. Quand on commence à avoir un beau patrimoine jeune il le sera encore plus à la retraite

Ainsi pas de baisse de la tmi à terme

Par conséquent les revenus des scpi seront taxée à mort dans 25 ans.

Sur la partie achat de nu propose C est mieux fiscalement mais il ne faut pas prendre pour acquis la capitalisation

Si la valeur de la part baisse ça peut faire très mal. Faire des tests se sensibilité pour voir ce qu il peut arriver

Hello All,

Sur le ploint d'acheter (J -10 jours) une nouvelle voiture (non pas une prius ), je pensais l'acheter cash = 15K
Je repense à l'option AST Bourso, c'est 0.95% en ce moment sur 36 mois.
J'ai 3 AV chez eux en GP qui capitalisent 14K + 7K + 7K

Est-ce interessant selon vous de faire une AST de ces AVs ou bien c'est juste des clopinettes ?
Si tel etais le cas, je les rebasculerait en GL full € je pense (du moins celle de 14K)

Merci pour vos lumières

Le calcul = 15K @ 2% net durant 3 ans rapporte grosso modo 1K€
le cout total du credit hors assurance (obligatoire ?) est de 220,80€ 399€, c'est du in fine, pas du amortissable
L'avantage de l'AST c'est que c'est du in fine
Bilan de l'opération = 700€ 500-600€ a priori

EDIT2 :

C'est déjà sécurisé avec le nantissement du coup : cela n'occasionne aucun frais ?

EDIT3 :
Ca fait 100€ d'intéret de différence entre une AST à 0.95% vs 0.75% comme proposé recemment, je vais peut etre plutot attendre.
J'ai peut etre meme interet a faire un rachat partiel d'une assurance vie MPV qui a 8 ans également ou j'ai 40K sur le fond netissima et de les verser chez bouro afin de faire + levier ?
Avec la remontée probable des taux des fonds €, ca peut etre un coup

Mais tes 28K sur AV donnent droit à combien d'emprunt en AST ?

14K mais si je verse les 15K de mon apport pour la caisse, ca monte à 21K

C'était ça l'astuce ? Que le calcul du TRI ne tient pas compte de la provenance (épargne ou emprunt) du pognon ?  

Donc tu préconises d'acheter quoi exactement ?

Je n'ai pas d’agréments de conseiller financier pour donner des conseils    
 
 
Être diversifié
 
J'ai déjà des SCPI en nu prop.  
 
Je suis aussi inquiet sur les actions (j'ai réduit fortement mon expo).
 
Les SCPI c'est pas si mal pour investir dans l'immo sans être emmerdé. On peut investir sans desequilibrer son patrimoine, et en restant sélectif et diversifié.

En alternative aux scpi dont vous parlez ici, il existe des SCPI à capital fixe. Qui n'ouvrent les souscriptions qu'à partir du moment où elles trouvent un immeuble à acheter. Ces scpi sont plutôt rares.