Reprise du message précédent :
Statistiques de Q1
- Epargne de précaution chez la BeD : Ouverture d'un LDD fin décembre, check à ce jour ( 12k)
- Epargne de précaution chez la BeD : Ouverture d'un CEL fin décembre, 300€
- Ouverture d'un PEA : 4 EWLD, 2 Ubisoft, 1 LVMH
- Ouverture d'une AV chez Linxea pour prendre date : 100€
- Achat exotique ( une montre à 3.7k)
- Fin de ma cotisation mensuelle sur mon PERP qui dort désormais avec 3.3k
 
Total de placement pour Q1 : 12 585€
 
Objectif fin Q2
- Diversifier le PEA, plus de ETF, mixte entre EWLD et CW8, via des mini louches mensuelle voir bi-mensuel histoire de mieux lisser les 1.95€ de comission + recherche de "lignes supplémentaires" afin de mieux panacher le risque
- Rajouter 7k d'épargne sur le CEL, une partie de l'apport pour le remplacement du véhicule, prévu pour la fin de l'année
- Peut être ouvrir une AV en fond euros chez Boursorama, encore une fois pour prendre date
 
Ma femme veut désormais acheter une maison cette année, les recherches ont commencés, je vais donc me concentrer sur le renforcement de l'apport et continuer de diversifié l'épargne / prendre date, malgré que je ne suis pas sûr que 2 AV me soient utiles.
 
Si l'achat immobilier se fait cette année cela veut dire la fin du PEL / LDD / grosse part du LA, de ce fait ma "stratégie" pour finir l'année serait d'épargner à nouveau sur ces produits afin d'avoir, une fois le véhicule changé, jamais en dessous de 10k en épargne "liquide", idéalement un LA + LDD, soit 35k.

 
Heureusement que le big data est arrivé pour pouvoir ingurgiter et analyser ces données ultra complexes que sont  les rendements locatifs / vacances par ville

 
Lève le pied sur le PEA, reste sur des trucs liquides et peu volatiles pour une échéance si proche
 
12k d’epargne achat d’une montre à 4k  

Tu sais ça marche aussi avec les hfriens.

Certains croient acheter un fonds géré par une AI sans savoir que c'est les recos d'un site de bourse grand public

 
oui effectivement merci UV pour la correction!
Je devrais arrêter de poster après 22h    
enfin certains diront arrêter tout court    
 
 
sinon sur spirit en FR tu as aussi Lazard Small Caps France
 
en BD 0% Erasmus small caps et sextant PME qui sont zone €

tu peux faire de sacrés PV sur les montres,
exemple de la Bronzo de Panerai  

Intéressant mais à la fin je lis que le ticket d'entrée est de 50k, c'est un peu élevé commême

Tu parles d'ADI ?  

Le machin Europa One là.
C'est l'implémentation des conseils de zonebourse au format OPCVM.

Mais certains sont tombés dans le panneau marketing "Robots, IA, Big data", au point même où ils se demandaient si c'était un fonds spécialisé sur ce secteur

Le LA / PEL / LDD sont plein, il me reste donc le CEL ou je peux déposer 15k et au dessus je vais devoir accepter de payer des taxes sur ces supports.
 
Je reste étonné de voir, que mise à part les AV et ses particuliarités, qu'il n'existe pas un compte avec un cap de 100-150k, qui ne donne que 0.5% d'intérêts, le tout chez une BdL, histoire d'avoir un gros stock de "liquidité".
Et je ne parle pas du livret orange / ordinaire qui est également taxé par le soc / obl.
 
Jongler entre les différents comptes m'essoufle je dois dire.

Le nouveau SP500 Eur H d'Amundi n'est pas encore répertorié sur Google Finqnce c'est chiant  

Et encore, je me suis taté à prendre une 114060 vu "l'inflation annuel".
 
Tu regards la montée en tarif d'une simple Omega ( PO / Speed / AT) que tu te qu'il reste encore de bonnes affaires à réaliser.

Je croyais ça en lisant le premier message ici à son sujet

Puis j'ai lu la brochure et j'ai vu l'option 2 (géré par le big data et pas spécialisé big data), tu nous apprends le reste
Zonebourse c'est un autre forum?

 
après, certains ont peur que les trackers augmentent les krachs boursiers
mais on peut penser aussi que les SCPI augmenteront les krachs immobiliers  

Les cogip à la rue, le télétravail en explosion

Au fait la France aimerait savoir. T'as fait fortune dans quel secteur ?
 

Ca ne m'étonnerait pas.
De ce fait (j'essaye de suivre les recos de l'Académie Française sur le "du coup", c'est dur), je m'interroge sur les conséquences d'un krach du marchés des bureaux sur celui du résidentiel.
 
Et d'une manière générale :
Pourquoi y'a t-il si peu de SCPI résidentielles ?
A quel points les différents marchés (bureaux, EHPAD, logements etc.) sont-il corrélés ?

Nan mais y'a des trucs plus complexes qu'ils vont pouvoir accomplir avec l'IA    
 

Combien peut on laisser au minimum sur le portefeuille de BD?
 
Je dois avoir 40€ actuellement mais dans un sous menu, ils indiquent "votre solde espèces disponible ne peut être inférieur à 60 €."
 
C'est grave docteur?

J'ai payé ma première Speed Pro 1000€ en occaz ("neuve" ) il y a dix ans. Revendue 2700€ trois ou quatre ans après (et je viens d'en racheter une neuve: 3000€ ...). Le bracelet 1171 de la Speed ? Neuf chez Omega il y a dix ans 80€. J'en ai racheté un neuf (après moult galères pour le trouver) ... 700€.
 
J'ai revendu ma Daytona 116520 achetée neuve 7300€ un an après l'achat 10.000€.
 
Etc ... etc ...
 
Ma pire vente ? Ma plus belle montre finalement. Zenith Rainbow Flyback Color. Revendue pile le prix que je l'avait achetée.
 
Bref, j'ai racheté 2 cw8 pour arriver à 30 parts hier. Pas sûr que ce soit mon meilleur investissement

Parce que le Français moyen fait son immo en direct, pour éviter de payer trop de frais ?
Tout en délégant la gestion à une agence, oeuf corse.
 
Plus sérieusement, vu le prix de vente du neuf, je me demande quelle société de gestion serait assez folle pour acheter un immeuble neuf. A la rigueur le faire construire.
 
D'ailleurs certaines sociétés (banques, assurances, etc.) ont du locatif en gestion directe, mais ce doit être trop peu pour en faire une SCPI.

Petite pensée pour StephaneF ce matin.
En plus des cocktails et des certificats de propriété en papier glacé (c'était bien eux?), il finance en ce moment une pub pour Corum sur France Inter.
 
Qu'on vienne pas nous dire que les SCPI ça finance pas l'économie réelle !

 
J'ai actuellement moins que toi, et pas vu de soucis. La couverture minimale requise pour un passage d'ordre semble aussi avoir baissé depuis le passage à MIFID II en début d'année.

Ouais, ça serait pas bête.
 
Perso le résidentiel me fait moins peur que les bureaux, qui morflent pas mal lors des crises économiques. Et que les commerces, dont j'ai du mal à comprendre comment il survivront face à Amazon à long terme.
Mais c'est un segment qu'on ne peut pas acheter en pierre papier, je trouve ça aberrant.

Novapierre Allemagne fait du commerce, mais en Allemagne
Sinon je te rejoins à terme, si je prends de la SCPI (voir mon projet en cours), ce sera minimum 1 diversifiée et 1 de niche (santé / éducation).

Tu peux coller 100k€ en cumulant tous les livrets, plans, ... c'est pas suffisant ?
Payer quelques PS voire IR sur les intérêts, ce n'est pas sale hein ...

Il y a si peu de résidentiel car c'est une montagne de merdes à gérer et que les professionnels n'y touchent pas ... même avec des gants et un bâton
C'est pas "rentable" de gérer des logements et d'avoir en face des particuliers ...

Ca fait 25 ans que j'entends que les bureaux parisiens sont en surnombre et que le krach va bientôt avoir lieu ...
Pour la peur sur le retail, c'est exactement ce qui se passe actuellement sur les REITs US mais faut pas chercher bien loin pour comprendre qu'il n'existe pas UN mais DES marchés et que toutes les REITs "retail" ne jouent absolument pas dans la même catégorie.

C'est ça que je trouve étonnant.
 
Pour moi des pros bien organisés pourraient générer de beaux rendements grâce à :
- des biens achetés à prix raisonnables (bonnes affaires raflées très tôt, immeubles entiers, appartements découpés etc.)
- un risque d'impayé dilué sur X logements
- des économies d'échelle substantielles sur la gestion administrative, les petits travaux etc.

Et je pense tout le contraire ... c'est un marché peu rentable.
- Marché concurrencé par le français moyen pas forcément focalisé sur la rentabilité,
- Des locataires en surnombre avec toute la charge de gestion que ca implique (surface moyenne par locataire ? 70m² ?),
- Multiplication des biens donc multiplication de la maintenance, travaux, réparations et des dégâts éventuels,
- Inconnue des décisions débiles d'AG si l'immeuble complet n'est pas détenu,
- Masse non négligeable de demeurés à gérer et de conflits inter-demeurés,
- Turn over bien plus important (relocation, vacances locatives, ...),
- Surprotection absolue du locataire en cas de mauvais paiement (2 ans de procédure, tribunal, ...).

Non désolé, proposer un open space, quelques prises électriques / RJ45 et 2 chiottes dans un coin à une entreprise ... c'est largement plus rentable et moins casse couilles.
S'il y avait vraiment du pognon à se faire sur ce marché, je pense qu'on verrait plus de produits dispo pour investir.

 
Ha bah je prend l'info, j'avais noté ca dans ma liste de fonds à analyser voir un peu ce qu'est leur IA...
 
Edit : https://www.zonebourse.com/actualit [...] -25294219/

sans compter le fait que le loyer au mètre carré est généralement bien inférieur pour de l'habitation, comparé à des bureaux

 
 
C'est surtout que les rendements sont merdiques. Si le rendement était de 6% ils iraient en courant !

 
Jette un oeil à la SCPI "Patrimo Croissance" de Primonial, ça ressemble à ce que tu décris (SCPI de capitalisation comme Pierre 48 dont parle souvent StéphaneF).

 
Les rendements sont pas mauvais si tu détiens des immeubles entier, le probleme c’est surtout que les immeubles d’habitation sont petits par rapport à des gros building de boite, donc faudrait faire 200 acquisitions par an pour absorber les flux

 
Ajuste des risques locatifs, les rendements residentiels sont tres tres bas en France car les Francais epargnent massivement dans l'investissement locatif.
 
Va en Allemagne, ou les risques locatifs sont moins eleves (pas parce qu'ils sont plus civiques, mais parce qu'ils sont a la rue si ils payent pas d'ici le 20 du mois, comme aux US...) et ou l'epargne des allemands ne va pas vers l'immo autant qu'en France et tu as un marche completement different.  
 
Si vous trouvez l'immo commercial risque et que cela vous rebute pour investir, dites vous que l'immo residentiel est plus risque encore... si ca peut vous permettre de reduire le % d'immo locatif dans votre patrimoine (note: ca represente quand meme environ 20% de mon patrimoine net de dette, j'ai beau extraire l'equity regulierement de mes emprunts...)

 
Le seul point valide et sans doute déterminant c'est le premier, tout le reste au contraire une entreprise bien organisée et avec un portefeuille large serait bien plus a meme d'optimiser ces aspects et donc degager une meilleure rentabilité que le pequin moyen.

 
Les rendements sont sincerement mauvais meme quand tu detiens un immeuble entier dans un bon quartier ou socialement tu as peu de problemes de voisinage, de paiement et de solvabilite en cas de degats. Meme dans ce cas la tu as un meilleur rendement en commercial.
 
Evidemment si tu as en tete des exemples de rendements dans des immeubles en peripherie avec une population partiellement fragile, partiellement en forme, OK, mais ton niveau de risque est gigantesque. Bien comprendre qu'en immo commercial ton bail est bloque, si la boite fait faillite tu es paye tres tot dans le denouement au tribunal de commerce, que tu es souvent paye d'avance par tranche de X mois, etc... toute la couche 'sociale' des baux residentiels n'existe pas en baux commerciaux.

Intéressant.
Je ne connaissais pas le principe de Pierre 48 (attendre la mort du locataire protégé pour encaisser la PV )
 
Mais dans les deux cas, le rendement semble encore plus hypothétique que pour les SCPI reversant des loyers

Le fait d'optimiser ne fait pas disparaitre les coûts. Il y a tellement plus de paramètres dans du locatif résidentiel qui peut flinguer la rentabilité ... pour que ce soit attractif, il faudrait que l'immo résidentiel soit plus rentable (en brut) que l'immo de bureaux / commercial.
Et tu peux optimiser tout ce que tu veux, une procédure d'expulsion est la même pour tout le monde ... tout comme la trêve hivernale et la possibilité de faire appel pour le mauvais payeur. Le seul endroit où tu vas gagner du temps, c'est le jour du passage au tribunal ... les professionnels passant en premier.

Oui j’ai en tête des mecs avec la fibre travaux qui achètent des immeubles en périphérie les retapent et arrivent à 10-15% de rendement brut, avec plusieurs immeubles et un cash flow largement positif il ne sont pas inquiétés même si 2-3 locataires ne paient plus pendant 1-2 ans

 
Ok mais la le projet est quasi integralement porte par le fait qu'ils ont fait des travaux pas chers tu sais.
 
Moi aussi je sais te trouver un appart immonde a Paris ou avec l'equivalent de 100k de travaux pour 10k qui brutalement aura un bon rendement
Faire des travaux soit meme est:
- Du travail, qui rapporte de l'argent. Tout le monde n'a pas le temps, l'energie, l'envie ou la capacite de le faire. Bien souvent c'est des mois et des mois de temps libre qui va la dedans, il faut le vouloir.
- Un risque puisque n'etant pas artisan, les travaux comportent des risques pour les locataires dont tu peux etre penalement responsable en cas de probleme.
 
Maintenant clairement si le temps/l'envie/les competences sont la, c'est clairement extremement rentable  
Mais considerer un rendement en en tenant compte n'est pas correct selon moi.

 
Les couts peuvent etre repartis et assez previsible sur la masse, ca ne flingue la rentabilité que si elle est trop faible au depart a cause de la concurrence non-rationnelle des proprios-bailleurs.
Une procedure d'expulsion ca n'est pas du tout la meme chose quand c'est entamé des le premier accroc et fait par des pros ou que c'est un particulier qui se laisse attendrir et qui se plante dans les démarches. Ca reste long et compliqué, mais avec un avocat specialisé sous le coude et des procedures en place tu sais a peu pres a quoi t'en tenir en terme de risques. Tu auras aussi bien plus de capacité a suivre le mauvais payeur et a recuperer tes billes si c'est ton boulot a plein temps que si tu es un particulier qui n'a qu'une envie c'est de passer a autre chose.

J'attends aussi de voir la grosse inconnue des prochaines années ... l'éventuelle explosion de la TF une fois la TH supprimée quand le gouvernement commencera à tailler dans les dotations aux communes après leur avoir assuré, au début, que ça serait neutre pour elles.

Tu enfonces des portes ouvertes. Le marché est ouvert aux particuliers, il s'autorégule* et les niveaux de rentabilités pour "prendre en compte les frais prévisibles" pour une SCPI ne seront jamais atteints.
* quand les carottes fiscales (soit les 20+ dernières années) ne tirent pas encore plus les rendements vers le bas.

Tu as déjà vécu une procédure d'expulsion ? J'en ai un suivi un sacré paquet via des proches.
Un locataire devenu insolvable et/ou en procédure de surendettement, tu ne récupères absolument rien ... et tu espères qu'il n'a pas saccagé le logement avant de partir.
Un locataire solvable qui a décidé de ne plus payer ... tu mets des années à récupérer une partie des loyers (moins les frais d'avocat et les frais d'huissier qui se sert sur la bête pour chaque remboursement).
Une société ne dispose pas de passe-droits pour récupérer l'argent ... elle est au même niveau qu'un particulier et c'est pas le fait de bosser avec un huissier et un avocat qui feront des procédures à longueur de journée qui changera fondamentalement la donne.