Reprise du message précédent :
Je ne sais pas si c'est passé, mais Amiral Gestion vient de sortir un nouveau fonds Sextant Bond Picking, sûrement à cause (ou grâce) à leur recrutement récent d'un senior spécialisé sur les bonds.

J'ai l'honneur de vous informer du remboursement de ma deuxième SOFICA, CINEMAGE 6.

Investi en décembre 2010 : 6000 €
Eco d'IR : 2880 €
Investi éco d'IR déduite : 3120 €

Remboursé aujourd'hui à 3199 €, soit 79 € de PV (+2,5%).

Perf annualisée : 0,4%  

Pour rappel ma première SOFICA a été remboursée en octobre 2016 à +6,3% (perf annualisée = 0,9%)
J'en ai encore 7 dans les tiroirs.

Défoulez vous !!!  

merci pour la transparence, sinon bah tu es battu par le livret A

Certes. Mais le livret A est plafonné. Ça a l'air bien son truc au jeunot pour stocker ce qui rentre pas sur le livret...

combien de fdg annuels %?

Aucune idée, c'est déjà déduit.

Des places de ciné, invitations à des festivals, DVD histoire de booster le rendement en nature ?

Oui, j'ai fait une dizaine d'avant première réservées aux investisseurs (   ), avec Cocktail au Champagne et tout. En présence des acteurs parfois.
 

bon, ça valait pas le coup d'être enthousiaste
 
bravo pour ton honneteté

 
Si tu peux manger à l'oeil ça augmente la perf non    
 
Merci pour le retour  

 
La, ça commence à m'intéresser
 
Du moment que tu récupères tes billes, l'avantage en nature est pour moi un très bon rendement
 
Par contre, si t'es pas sur paris, je suppose que les avantages s'envolent non ?

Ouais, c'était toujours sur Paris. Et puis le seul acteur avec qui j'ai pu trinquer c'était Jérémie Rénier pour le film Cloclo :

Pas la grande Star quoi.
Et les 10 avant premières, c'était pour l'ensemble de mes 9 SOFICA hein !

A un moment, on pouvait aussi assister au tournage, mais je n'ai jamais fait.

Ah oui, 10 pour 9*7000€, c'est moins intéressant du coup (sur 6 ans c'est ça ? )
 
Avec la carte UGC illimité, entre les AP avec l'équipe du film, les AP normal, les soirée label (jury), c'est bien plus rentable

 
http://www.juridique-et-droit.com/ [...] es-sofica/  

 
Quelqu'un pour tester les diamants ? Pour voir le vrai par rapport aux articles de ce genre ?

C'est pas terminé, y'a encore 7 perfs à découvrir dans les années à venir.  

Agréable surprise d'avoir le chèque au courrier avec la prime de bienvenue chez *ssurrancevi*.com  pour le contrat évolution vie 100€ pour 500€.
 
c'est déjà ça de gagné pas perdu.
 
Curieux de voir Bourso qui a jusqu'à la fin du mois, pourtant ouvert avant @vie.com

Quelqu'un a reçu sa prime d'ouverture d'AV chez Bourso ? Celle de 100e, mon délai de rétractation est passé et toujours rien. Appeler ne sert à rien puisque tout est saturé

En envoyant un mail, on te répond sous 3 mois (si les astres sont alignés au moment de l'envoi) en te faisant l'offre commerciale.

 
C'est de la grosse merde, sachant que le risque est grand
 
Une honte  

J'ai revu le conseiller qui a proposé un bien cette fois. Il s'agit bien d'un Pinel. L'idée de la manoeuvre est de passe par l'immobilier pour épargner 250 euros par mois pendant 10 ans. Pour les chiffres ça donne quelque chose comme ça :
 
On part sur un bien situé à Toulouse d'une surface de 58m2 (+7,5m2 de loggia + 2 places de parking souterrain) d'une valeur de 200k euros (en vrai c'est 210k euros il me semble mais j'ai que la simu avec 200k euros ). A priori l'appartement serait livré T3 2018.
 
J'ouvre un compte courant sur lequel je commence à déposer 250 euros par mois dès l'accord du crédit (c'est ce que j'épagne pendant 10 ans) puis de revendre le bien ou bout de 10 ans.
 
Montant de l'empreint à faire :
Notaire => 2,5% de la valeur du bien
Banque => 7% de la valeur du bien
Intérêts intercalaires => 3% de la valeur du bien
Soit un empreint de 214k euros
 
Fiscalité (à l'année) :
Impôt +55600
Charges +17500
- 70000 (je sais plus ce que c'est ...)
=> +3100 euros (déficit)
 
Trésorerie (à l'année) :
Crédit -1228
Charges (taxe foncière, gestion, assurances, copro) -1750
Loyer +7000
Economie d'impôt +4100
=> -2939 euros (bénéfice)
 
===> ramené au mois, je mets 245 euros sur le compte.
 
Patrimoine dans 10 ans :
Revente 220k euros
Capital restant dû 146k euros
=>74k euros (bénéfice)
 
Au final, j'ai dépensé 120*245=29,4k euros et au bout de 10 ans je récupère 74k euros, j'ai gagné 44,6k euros.

c'est beau  

 
Comme le risque est grand les rendements effectifs devraient être élevés c'est ça ?    
C'est quoi le principe du risque déjà ? le fait que l'investissement ait de bonnes chances de sortir des perfs pourries voire négatives...

 
Signe !!!    
 

et tu habites dans quelle région ?

Lol.

RP.
 
Sur le papier le truc a l'air alléchant en tout cas ...

Bien sûr tous les 58m² de Toulouse valent 200k, tu t'es renseigné pour être sûr que le prix n'est pas surévalué

Non.
 
J'expose ce qu'on m'a présenté.

Après c'est assez intéressant, le mec fait du pinel (et les lois précédentes) depuis des années et t'explique que dans la très grande majorité des cas c'est très rentable. Tu exposes le truc ici, c'est à priori pourri.

rentable pour lui oui, il aura une grosse commission

Si c'était rentable et sans risque, Tu crois que le mec te proposerait l'affaire ou qu'il la garderait pour lui ?
 

D'une part c'est trop cher sauf si c'est à Toulouse même et bien placé.
Mais surtout un T3 de 58 m² c'est trop petit, ce sera invendable dans 10 ans

Non mais là on parle pas d'un produit efficient

c'est de la merde, du même niveau que le scellier de promotteurs dans les petites villes , voire pire

Je suis par contre étonné qu'il soit pile poil positif, ça me met un peu le doute sur la véracité des chiffres (non pas ceux de stephaneF, mais ceux des sofica)

Si je résume bien :
Valeur du bien 210k
Loyers annuels prévisionnel : 7k

Donc rentabilité économique brute prévisionnelle de : 7/210 = 3,33%

Tu ajoutes à ça tous les frais à l'achat (notaire, frais intercalaires, agence, bouteille de champagne que va te donner le promoteur, whatever) + tous les frais en fonctionnement (honoraires d'agence, taxe foncière, assurance PNO, charges non récupérables, etc). Tu te retrouve au doigt mouillé aux alentours de 2% ou 2,5% de rentabilité économique nette prévisionnelle. S'il y a de la vacance locative, ton prévisionnel peut encore baisser.

La défiscalisation te permet de gonfler ta rentabilité durant les 10 ans, c'est vrai, il ne faut le cacher. Je n'ai pas fait le calcul exact, mais comme tous les projets du genre, ça ajoute en général +2%. Donc t'arrives à 4 ou 4,5% de rentabilité prévisionnelle. Ce n'est pas énorme, mais ça se défend.
Par contre il y aura un vrai problème lors de la revente : ton acheteur lui ne pourra pas faire de défiscalisation. Donc la question à se poser est la suivante : penses-tu que tu arrivera à trouver quelqu'un pour t'acheter un bien immo qui a une rentabilité net de 2,5% ?

Une question: l'adresse du bien car qu'est ce qui justifie les 7k annuels?
Si rien, alors le rendement va être négatif (sauf pour les intermédiaires et le vendeur).

Probablement en périphérie de Toulouse. Pour un T3 58m² avec 2 parkings, 7k annuel (donc 580€ / mois de loyer), c'est assez correct je trouve. Surtout pour un logement qui est neuf et BBC (car pinel). Le locataire est plutôt bien loti pour le coup.

Sauf si c'est dans une ZUS  

A toi de vérifier avec l'adresse exacte Okysp : http://sig.ville.gouv.fr/atlas/ZUS/

 
 
Oui et il table sur 10% de PV.
C'est TRES optimiste, sachant qu'il achète du neuf surévalué pour revendre dans 10 ans au prix de l'ancien. Structurellement ça fait -30%, donc par rapport à +10% il faudrait que l'immo toulousain augmente de 40% sur 10 ans...pourquoi pas mais c'est une hypothèse TRES optimiste. (Les taux vont passer à 0 et l'Etat va donner encore plus d'argent aux gens pour soutenir les prix ?)
 
Faudrait faire la même simulation avec MV de 20%.
 

C'est du Pinel, vous savez que le loyer est plafonné pendant la durée de la défiscalisation ? Ça explique le côté le locataire est bien loti.
À priori si tu arrives à revendre juste à la fin de la défiscalisation à un bon prix c'est rentable...

Pas vraiment le récent se revend en général à un bon prix (supérieur à la moyenne de l'ancien) surtout si il est bien placé

J'ai continué à fouiner ce matin ; j'ai l'impression que l'achat en direct n'apporte pas grand chose : frais d'entrée et de gestion identique
Du coup ma question reste ouverte ; si les différents sites de conseils se rémunèrent de façon transparente en négociant leur part sur les frais de gestion directement auprès des sociétés de gestion, cela peut avoir un intérêt de regrouper ses achats de scpi sur une plateforme unique pour faciliter le suivi.
J'ai pour l'instant identifié différents sites :
monfinancier.com
primaliance.com
net-investissement.fr
centraledesscpi.com
meilleurescpi.com

T'as oublié myscpi.com, la référence

Le taux d'intérêt  est mal estimé dans la simulation pinel (coût total du credit) on dirait