Reprise du message précédent :

Je ne vois pas bien où se situe ton incompréhension... ?
 
Pour une banque qui prête, tout est dans la facilité de prendre le collateral qu'elle prend en garantie.  
 
En France, que ce soit dans un schéma de garantie simple via une hypothèque bancaire ou via un PPD notarié, l'accès au bien par la banque en cas de défaut de paiement du prêt est extrêmement aisé/rapide et très peu cher. Etant donné qu'elle va te demander un apport afin de contrer une éventuelle baisse du marché immo ET qu'elle a pouvoir de saisir sur tes salaires, dans ses comptes ou ailleurs, la probabilité qu'elle ne puisse pas s'y retrouver est très faible (mais non nulle...) donc la marge bancaire sur les swaps de 15 ou 20 ans est de l'ordre de 0.5 à 0.7%. Cette marge rémunere tout le travail de montage du prêt qui devient veritablement rentable pour la banque entre 6 mois et 2 ans après la mise en place selon la marge/complexité du dossier.
 
Pour un prêt à la consommation simple, la seule solvabilité est sur les salaires et la loi anti faillite française est tellement en faveur de ceux qui empruntent que le risque est elevé de ne jamais retrouver ses billes pour une banque. Elles ont donc crée un fonds interbancaire de garantie pour se preter main forte si l'une devait subir beaucoup plus de défaut qu'une autre, dans une certaine limite. Les marges demandées sont généralement de l'ordre de 1.5-3% en France... pour information de l'ordre de 4% à 5% en Italie où les défauts sont beaucoup plus elevés.
 
Les SCPI sont un peu entre les deux, puisqu'il s'agit de parts de societés, par nature illiquide. On ne parle pas d'un fonds côté, on ne parle pas même d'une action mais bien d'une part de societé. La documentation légale à mettre en place est lourde, chaque societé a des regles de liquidation et de rachat de part légèrement differente et nécessite donc une analyse ad-hoc des avocats de la banque qui doit prêter. Ce qui bien entendu les incite à vouloir preferer LEURS SCPI puisque leurs avocats connaissent déja les documents. En cas de blocage des rachats de part, illiquidité forte, faillite, c'est le droit des societés qui s'applique avec tribunaux etc... ce qui est long, couteux et incertain pour recuperer ses billes malgré toute l'adresse des avocats de la banque pour rédiger des clauses de nantissement en béton armé. Je trouve complètement naturel qu'ils soient peu motivés et qu'ils mettent une marge supérieure aux prêts immobiliers pour remunerer les frais et les risques supérieurs.
 
Tu laisses entendre que ton schéma de vie devrait changer la façon dont la banque perçoit ta situation mais tu comprends bien que ce n'est pas personnel, juste pas un super business pour elles... sauf si tu fais d'autres choses intéressantes avec elles, place ton patrimoine, enchaine les emprunts immos, banque avec elles au niveau pro, etc....

Merci pour ces précisions.

 
 
Effectivement, je n'envisageais pas les choses sous cet angle, mais s'arrêter là n'est pas commercial, ils ont beaucoup de possibilités :
 
- Faire un rachat du crédit SCPI et placer en même temps leur SCPI maison (même pas proposé)
- Faire le rachat de crédit et demander en échange un package CB + domiciliation ou ouverture AV Maison (non proposé non plus)
 
Ils ne cherchent même pas à tourner la situation pour qu'on soit tous les deux gagnants.  

Eux ne seront quasiment jamais gagnants à te financer une SCPI avant pas mal d'année de crédit sans histoire. Cette mauvaise rentabilité/risque n'est mérité que si le client est jugé à fort potentiel de revenu dans le futur.

• Le package CB est à quasiment prix coutant, ils ne gagnent rien dessus étant donné le nombre d'histoires difficiles qu'ils doivent gerer à ce niveau.
• Domiciliation ils perdent de l'argent dessus avec les taux de l'ECB en négatif, le cash sur ton compte courant leur coute 0.40% par an.
• AV Maison je suis d'accord mais ils ont du juger que ton épargne actuelle et à 3-4 ans ne justifiait pas d'engager les frais afférents au credit SCPI

Pour avoir acces aux bons services aux bons prix, il faut se vendre auprès d'une banque un peu comme pour un entretien d'embauche afin qu'il y a une lueur d'espoir que tu sois un type sans histoire qui va leur faire des revenus dans le futur. Le business modele des banques de détail aujourd'hui est vraiment très peu rentable hors banques en ligne et gestion de patrimoines importants.

C'est un peu comme si tu t'offusquais que ton Darty ne veule pas s'arracher à téléphoner auprès de 20 fournisseurs pour te dégoter LE modèle d'aspirateur dont tu rêves.
1/ Soit tu achètes du haut de gamme bien cher et les marges justifient de passer du temps,
2/ soit tu vas chez un magasin où les prix sont chers pour des biens classiques et tu auras peut-être le service associé,
3/ soit tu fais rêver ton Darty local avec la promesse que tu vas leur acheter pour 10k EUR de babioles dans 3 ans pour justifier qu'ils bossent à perte aujourd'hui. C'est vraiment la même logique la banque de détail.

30k à 2.11% net pendant 48 mois (moins le coût du crédit à 0.95%), ça fait 801.57€ de gain

Quand tu apprends qu'un collègue de niveau et de salaire équivalents a des mensualité d'emprunt supérieures à ton salaire...

 
Après tu peux prendre sur moins longtemps pour l'histoire du crédit immo.
 
7k5 sur 12 mois la question est réglée (après certes ça divise la perf par autant, mais 200 balles c'est plus qu'une prime de parrainage, demandez à Niconuméro )

Les mensualités (637.15€ sur 48 mois pour 30k) vont commencer à piquer, si tu prends moins longtemps  
L'idéal étant de prendre le temps maxi à 0.95% pour garder le meilleur pouvoir d'achat et donc sur 48 mois.

Le jour ou ta situation personnelle évolue, tu rembourses en 2 clic par anticipation...
Pour moi aucune raison de ne pas le faire

Qui dit jeune, dit peu d’intérêts générés, donc faible impôt.
 
Il y a une chose qui me chiffonne : considères tu que l'investissement n'est pas rentable? Si oui, pourquoi l'avoir fait?
Plutôt que de magouiller quelquechose pour bonifier légèrement l'investissement, pourquoi ne pas songer à un autre projet "tout neuf"?

Sauf si c'est placé sur un compte bloqué (ex le PEL à 2.1% net)

Tu veux rembourser 10K par anticipation, c'est con de casser un PEL de 50K non ?

Et en dehors du PEL, il n'y a rien qui rapporte plus de 2% sans risque et net d'impot sur moins de 4 ans !!

Ca a beau être des collegues, les gens ont des vies très différentes donc c'est assez normal d'avoir de tout, non ? Je pense de plus que dans ton metier l'homogéneité sociale est plutôt elevée, le pire que j'ai pu connaitre ce sont les salles des profs :
Le mix de jeunes profs celibs à 1600 EUR par mois et aux "femme de" (sexiste je sais mais surepresenté) notables qui mènent grand train, le gap est monstrueux.

En banque aussi, certains colleguent font ce metier pour le statut et aider à gerer les finances familiales et à 28-30 ans à la tête de fortunes en multiples de cagnottes de l'Euromillions, ça crée quelques situations cocasses

Rien qu'à 5 mètres de moi, à tranche d'age/seniorité équivalente, j'ai un père de famille avec femme au foyer qui a acheté un T4 en banlieue assez lointaine (1h de train A/R), une femme dont le mari gagne (encore) plus qu'elle et qui vivent dans 280m² dans le IIème, une autre femme dont le mari est entrepreneur qui roule en Lambo et avec résidence secondaire en normandie, sur la cote basque, sur la cote d'azur et en montagne et moi qui achete un T4 dans le centre de Paris parce que pas d'enfants mais compagne à faibles revenus et pas de cerises

Sur Fonds Euro le carry sera positif même dans 4 ans à mon avis, même si il baissera.
 
Et sinon prendre un peu de risque n'est pas impossible, si tant est qu'oberer une partie de la capacité d'épargne n'est pas un problème. Se funder à 1% pour des esperances de gain long terme supérieure je ne trouve pas la démarche dénuée de sens non plus.

Comment tu achètes un T4 sans cerises et faible revenue ?    
On est dans les 50/60 m² non ?

 
+1
C'te bande de couille molle

C'est la compagne qui est sans dent. Lui il pèse son million

Bons revenus à mon niveau, gros endettement aussi malgré un job qui est très risqué en termes de licenciement ou baisse de revenu (grosse part variable)

L’esperance de gain long terme de ce petit appartement parisien est-elle positive?  

 
C'est pour compenser le panache "4m de hauteur sous plafond"  

Edit: Thanks

LooKoom c'est toi qui évoquait les foncières cotées quand on parlait des SCPI? Je me suis renseigné un peu, tu as un avis sur Omega Healthcare?
 
J'en mettrai bien un bout du prêt Bourso, pour la partie risquée
 
Merci frer

Are Index Funds Eating the World? de JASON ZWEIG
 
Est-ce que quelqu'un a eu l'occasion de lire cet article? Je l'avais mis dans mes favoris, mais maintenant que j'ai envie de lire, il n'est plus disponible sans être inscrit
 

Il y a des dizaines d'articles sur le sujet. Ils tournent autour de la même question :

Quel niveau d'investisseurs réellement actifs est nécessaire pour que le marché soit efficient ?
- 5% ?
- 10% ?
- 20% ?
- 40% ?

Je connais pas sincèrement - je trouve le stock US, 6.6% de div yield, Price to book de 1.7 forward 1.5, PE à 20.5x
Objectif de cours à 38 USD donc petit potentiel seulement de hausse, va se prendre des coups à mesure que les taux remontent aux US à mon avis.
Côté foncières je continuerais de regarder les Européennes qui ne souffrent pas de trop de risque de remontée pour le moment

 
 
Selon moi il suffit de deux ETF non colinéaires pour que tu aies moyen de faire de la gestion active.
Ex : World + US, ou encore World + Europe. Ca suffit pour injecter un peu d'intelligence dans le système.
 
Mais bon, les boîtes qui sont dans un indice, c'est pas mon truc... J'apprécie que d'autres tankent leur POGNON là-dedans par contre

Coté foncière US, ça va aller sur CTO et tu va te faire tuer le dividende par les impôts. Il faut faire des calcul mais stocker des titres de foncières sur l'AV Titres@Vie me semble plus intéressant à première vue.
 

 
En toute logique, toute les boites sont dans un indice non ? Après l'indice peut être plus grand publique que d'autre certes.

 
Ton employeur s'est lancé dans des ETF ?

Ah beh non !!! ^^ On m'a dit de ne pas dupliquer le World avec un Europe! (A moins que tu parles d'un Euro Small Cap?)

T'as pas le même level que maitre Kurto enfaite

J'ai la vague impression que c'est quelqu'un du topic....

 
C'est une question d'orthogonalité.

 
Je ne suis pas beaucoup le topic (je lurke un peu plus en ce moment), mais j'ai l'impression que c'est un "profil" assez typique, non ?
(drap du coup)

Il y a pas de pauvres sur le topic

Le mec qui fait un crédit à la conso (à bien plus de 0.95% je suppose) pour s'acheter un téléphone au lieu de puiser dans son matelas LA/LDD ? Y'a du trois fois sans frais parfois mais bon je pense que pour l'appareil photo c'est pas forcément le cas par ex.

Pour moi si tes revenus ne dépassent pas 19 255 € en 2014
ou si tes revenus 2015 sont inférieur a ceux de 2014 et qu'ils sont inférieur a 19 255€ tu peux en ouvrir un (usine a gaz les conditions ).

Il est écris nul part que tu dois attendre 1an avant d'en ré-ouvrir un.

Tiens pour revenir au assurances vie, apparemment Spirica va ouvrir un nouveau fonds euros long terme : https://www.bforbank.com/assurance-vie.html
 
Fonds Euro Allocation Long Terme 2 - Ouverture le 1er septembre 2016

 
Sauf que je n'aurai pas 30K€ de liquidité dispo si je place tout sur mon PEL et que je souhaite le conserver.
 

 
Quand on en arrive à foutre des numéros en général c'est mauvais signe (c'est ce que font les banques en dur).
Faut voir sur quel actif général ils ont piqué les bons rendements...

Frer penses tu que cet ALT2 soit un fonds eurocroissance?

Non je pense que c'est un fonds euro "exclusif/boosté/ALT" de plus...
Si c'était un EC, il y aurait une contrainte de détention longue.

Bonjour, je suis en train d'ouvrir un compte chez Boursorama Banque et j'ai déjà un compte chez HelloBank, j'aimerais donc clôturer mon compte chez Crédit Mutuel.
J'ai 19 ans, et je suis étudiant, je n'ai donc aucun revenu, mais j'aimerais savoir où mettre l'argent que j'ai. J'ai actuellement environs 6500€ en tout, je pense en mettre 1600€ sur un livret jeune Hello Bank, mais je ne sais pas où mettre le reste.
Sachant que mes parents me donnent assez d'argent par mois pour mes dépenses.
 
Merci d'avance