Reprise du message précédent :

 
 
Vous êtes à fond dans la défisc    
Il a été acheté combien, il est loué combien, dans quelle ville ?
 
Pour ta question sur la panique des gens et des retraits, je pense que si le bank run arrive, il concernera tous les placements.
On en a déjà connu un en 2007 (ou 2008?) et l'Etat est venu à la rescousse, on verra si ça se produit encore...

 
Oui on est devenus défiscalistes    
Mais pas par profession de foi, plutôt par dépit. Quand on a lancé le projet en Robien, c'était en partant du constat qu'on avait pas les moyens d'acheter la surface qu'on louait là où on vit, mais qu'on avait néanmoins envie d'investir dans l'immobilier.  C'est un T2 à Lyon acheté 150.000 € HT parking inclus, loué 615 € CC.  
 
Là c'est la 1ere année où l'appart défiscalise à plein, tu rajoutes à ça une nounou à domicile en défisc 50%, bha je suis rentré ce matin de vacances, et j'avais dans la bal un chèque des impôts en remboursement de deux premiers tiers    
 
Vu comment ça se goupille, à moins de quitter la petite couronne (ça se fera sûrement un jour, pour Lyon probablement), le plan c'est être locataires, posséder un investissement locatif/defisc (dans l’idéal un deuxième dans quelques années, du type T1, mais va falloir booster les revenus pour pouvoir emprunter sur un second projet), épargner, ne pas payer d'impôts ou presque. Pour le moment ça marche pas si mal    
 
Pour donner un coup de rein, faut que je change de taf et que je prenne 20% en 2012, pas gagné mais pas impossible, et que je récupère le PEE pour le mettre en AV  

 
 
Je trouve le rendement médiocre.
Pour ce prix, tu n'aurais pas préféré un logement ancien mais loué plus cher ?
Ce que tu aurais perdu en défisc, tu l'aurais gagné AMHA en loyer.
Sans compter que tu achètes du neuf, mais 9 ans après, tu vends de l'ancien...PV bien moindre, voire MV en vue. Tu comptes revendre ou c'est du patrimonial pour complément de retraite ?

 
oui le rendement est faible, mais en locatif faut pas trop rêver.
Acheter ancien, c'est aussi prendre un risque. La décennale c'est une garantie de tranquillité, la rentabilité est peut être amputée mais en cas de sinistre, bha t'es bien content. Nous ne sommes pas adeptes de la performance au détriment du risque, notre nature se situe entre les deux.  
 
Patrimonial ou revente, je ne sais pas, on verra l'état du marché. Mais je fais partie de ceux qui pensent que les prix vont monter dans les grandes agglo dynamiques, bien desservies, étudiantes...je pense que mon appart lyonnais va prendre de la valeur en 10 ans.
 
http://www.immolyon.info/immobilier-lyon.php
http://www.immolyon.info/immobilier-lyon-7eme.php  
 
Si je me plante, je ferai du patrimonial locatif, m'étonnerait que les loyers baissent  

 
 
Ton lien :
Rappel sur le marché de l’immobilier à Lyon sur les 10 dernières années :
 
La crise immobilière n’a pas épargné Lyon même si nous faisons partis des villes les moins impactées par la baisse des prix au m². En effet, la flambée de 2002 à 2005 est venue combler un retard et non pas une bulle immobilière
 
   
 
 
Oui, il y a une proba que les prix montent encore dans la décennie à venir.
Si les taux baissent, que les banques autorisent les emprunts > 40 ans voire sur plusieurs générations, si l'Etat octroie plus "d'aides" à l'achat et/ou si les revenus des ménages augmentent...les prix augmenteront à coup sûr.
Sinon, j'ai un doute. Et même pour les villes dynamiques.
 
La proba d'une baisse de loyer est plus faible effectivement. Et l'ampleur de la baisse également.
 

 
Ca te fait quel rendement net grosso modo (si tu comptes tts les charges, et notaire etc) ?

Je ne vois pas de raisons pour que les prix n'augmentent pas dans la 3eme ville de France, par simple effet poussoir. Les gens aux revenus normaux vont quitter paris et ses communes limitrophes et auront le choix de s'enfoncer en banlieue dortoir mal desservie ou de s'installer dans les capitales régionales qui ont un bassin d'emploi, des facs, et des prix au m² deux fois moindres qu'à Paris. Aujourd'hui acheter à Lyon ça coûte deux fois moins cher qu'acheter à Paris. Pour autant la qualité de vie y est excellente. Je ne suis pas inquiet.
 
 Et même si j'ai tout faux et que les prix stagnent ou baissent, et bien dans ce cas je vendrai pour me constituer un apport dans l'achat d'un bien qui aura lui aussi baissé. A moins de circonstances exceptionnelles, je ne vois pas comment on peut perdre de l'argent avec l'immobilier ??

 
 
OK sur ça    
 

 
c'est difficile à dire, parce qu'il faut intégrer la baisse d'impôts, qui n'est pas négligeable du tout et qui finance une grande part du bien, mais qui est lissée. Toutes les charges et frais de notaires participent de mon coût de revient à partir duquel est calculé le déficit foncier.
 
Du coup je ne peux pas te donner de chiffre qui reflète la réalité du montage dans sa totalité. Et puis tout dépend du dispositif fiscal, hier en Robien ou Borloo, aujourd'hui on est en Scellier BBC, demain va savoir !

 
Mais comment peux tu faire, et suivre, ton investissement sans ces chiffres ?  
 
Rien que pour le confronter avec une assurance vie par exemple.
 
Investir 150+ Ke sans savoir combien ca te rapporte hum.

 
 
Tu as pu changer de dispositif en cours de location ?

 
 
Pour les gens, l'immo est toujours gagnant.
Pas besoin de calculer.
 
Vers l'infini et l'au-delà  

 
Grosso merdo, en locatif tu vises 3-4.5 % de rendement.
 
Pour autant tu ne peux pas le comparer avec un placement en fonds euros, ça n'a pas de sens, ils n'ont pas du tout le même objet.  
Comparer deux rendements  peut  suffire à te décider entre l'immobilier et une AV ??  
 
Les contraintes et les risques ne sont pas du tout de même nature, les visions à long terme non plus. Si un jour ma fille qui a 2 ans fait ses études à lyon, bha peut être qu'elle habitera le T2. Comment tu le mets dans le calcul ça ? Et comment comparer le risque d'un effondrment du marché obligataire avec celui d'un effondrement de mon toit au dela des 10 premières années    
 
 
 

 
non, j'ai pris un engagement de location de 9 ans avec le fisc pour bénéficier l'amortissement Robien, à ma connaissance on ne pas switcher.

Bonsoir,
c'est possible d’ouvrir un LDD chez bourso ? L.A plein et assurance vie bien avancé, il me faut un autre petit truc classique avec épargne accessible...
 
merci !

 
 
OK donc je n'ai pas compris ta phrase Et puis tout dépend du dispositif fiscal, hier en Robien ou Borloo, aujourd'hui on est en Scellier BBC, demain va savoir !
 
Tu sais que tu es en Robien recentré.
Donc c'est un paramètre que tu maitrises pour calculer le rendement.
Pour la rentabilité, ok on ne peut pas deviner, ça se calculera à la fin de l'opé.

 
 
Oui c'est possible.
 
J'ai mon LDD chez Bourso.
Et un LA au CDN.

nous on a un Scellier et grosso modo le revenu locatif (j'ai minoré à 10 mois sur 12) + la réduc d'impôts, ça me paye le prêt. Au bout de 9ans, si je décide de vendre (je verrais à ce moment là), je récupérerais dans le 50 à 60k€ si le marché stagne.
Pour 0€ (allez disons 100€ par mois), c'est plutôt pas mal (rendement grosso modo de 10%). Si l'appartement se vend mieux, c'est tout benef

 
 
Prêt sur combien d'années ?
Tu avais injecté de l'apport ?
 
Dit comme ça, l'opération est intéressante.

 
C'est sur. L'immobilier reste LA valeur refuge en ces temps de crise.  
Les gens auront toujours besoin d'un toit pour se loger et puis ça permet d'avoir une plus value pour acheter plus grand.
 

 
Ben ecoute si pour moi çà à un sens  
 
L'AV et l'immobilier locatif étant tous deux des placements à long terme (8 ans minimum), ils sont comparables, au moins sur certains points (frais, rendements, liquidité). Les deux présentent des risques à modéliser également.  
 
Lacher 150 k€ sans savoir combien ca te rapporte, juste pour défiscaliser, ce n'est pas ma façon d'investir. Après à chacun sa stratégie, je ne critique pas

 
 
L'effet poussoir on ne l'avait encore jamais entendu  

 
   
Effectivement si tu es sur de tes calculs, frais, etc, c'est intéressant là.

 
Oui je voulais dire qu'on ne pas forcément annoncer une renta applicable à l'investissement locatif, il y en a bcp de différents, notamment en fonction du dispositif fiscal.
Quelqu'un qui vise un rendement le plus haut possible en immo aujourd'hui, à mon avis il doit faire de la petite surface meublée. Mais c'est aussi augmenter le risque de carence locative.  
 
tu peux aussi te passer de gestionnaire locatif, si tu es prêt à tout faire toi même (visites, analyses des dossiers, quittances de loyers, déplacement sur place, appel aux entreprises etc). Il y a moyen de bien booster le rendement, mais il faut le temps et l'envie. Et il faut parfaitement maîtriser le sujet, le locatif c'est très réglementé (en loi 89, bcp moins en meublé).
 
Et même en loi 89, entre un loyer modéré qui fixe ton locataire à moyen terme au détriment d'un rendement top optimisé, et un risque de voir les gens partir rapidement, il faut se positionner. Mon locataire est un jeune célibataire, mais il peut vivre à 2 s'il chope une donzelle, le loyer est dans la moyenne, indexé chaque année sur l'indice légal, j'espère qu'il va rester 4-5 ans. C'est ce que j'ai fait dans mon 1er appartee  
 

 
j'ai pas investi dans la defisc, j'ai investi dans un appartement que l'Etat se proposait de financer à hauteur de 50% en reductions d'impôts    
Et comme je l'ai dit, si j'avais pu acheter l’appartement que je loue, ben je l'aurais fait    
 
 

 
C'est un prêt sur 20 ans sans apport. C'est pour ça que la plus-value sur 10 ans est moindre que le prix de l'appart (dans le 170k€) puisqu'il faut rembourser la fin du prêt. Après, on verra au bout de 10 ans ce que l'on fait. On peut aussi le garder et payer le reste du prêt.
En plus, si l'appart te rapporte plus de réductions d'impôts que ce que tu payes, tu peux transférer le déficit sur 6 ans supplémentaires (15 ans en tout) mais je sais pas si ce sera notre cas.
 
Franchement, je cherche encore le loup sur ce placement (excepté le fait qu'il se peut que tu trouves pas de locataires, là ça nous ferait dans les 600€ par mois et un rendement de 3% environ). Et là c'est un cas extrême puisqu'on pourrait baisser le prix du loyer.

 
je ne repondrai pas au troll, mais franchement oui en ce moment, quand je regarde les perfs financières, je ne regrette rien de mon choix    

C'est parce qu'il n'y a pas de parrainage sur l'immobilier que t'es obligé d'être pénible alors que quelqu'un explique tranquillement son investissement ?

 
il n'y a pas que le buy & hold comme stratégie

Oui enfin c'est toujours bien d'être un minimum diversifié.
 
Genre 3 m€ sur des AV fond €, 3 m€ en immo, 1 m€ en bourse, 1 m€ en or, 1 m€ en forêts

 
 
50% de l'amortissement du bien en réduction du revenu imposable  

 
Tu as oublié 1 M€ dans les vignobles
 
Nan ce que je voulais dire, c'est qu'en bourse il y a d'autres stratégies que d'acheter une valeur et la garder X années en priant pour qu'elle monte contre vents et marrées.

Pour en revenir à l'immobilier, je suis convaincu d'un retournement des prix. Mais quand... c'est une autre histoire. Les cycles sont très longs sur cet actif.
 
En attendant, j'ai maxé un PEL et maxé les droits à prets (4,1%), comme ca je suis tranquille.

 
oui sinon le chèque du fisc de ce matin aurait été bien plus gros    

 
 
généralisé ? a Paris, à Marseille, à Dijon ?
 
hors Paris, les prix de l'immo ne sont pas démentiels.
 

 
 
Donc tu ne parles pas de PV.
Tu parles du fruit de la vente - capital restant dû.
 
La PV, ce sera prix de vente - prix d'achat.

 
Oui mais pas chez moi.
Ici, ça ne peut que monter.

 
Enfin, bref, y'a un topic immo.  

 
 
   
 
S'il y avait parrainage sur l'immo, je ne proposerais que des biens à bonne rentabilité, bien situés, de qualité  

 
Partout  :x
 
Le marché est sous perfusion de l'état et de ses aides. Un comble, puisque l'immobilier n'a jamais été aussi haut, pour des biens souvent médiocres. Ajouté à cela le chômage qui continue d'augmenter et une récession en double dip.
 
Quand cela s’arrêtera (il faudra bien trouver de l'argent pour pallier à la dette de l'état), l'immobilier suivra la même courbe que la majorité de nos voisins européens et reviendra dans un canal de prix plus normal.
 
My 0,02 $  

 
 
Je t'invite à lire la page 1 du topic immo.
 
Les prix en province ont explosé aussi.
Facilement x 2 sur 10 ans.
C'est toujours moins pire que les x3 en 10 ans à Paris.
 
Dans le même temps, les revenus n'ont augmenté que de 30%.
 
Les prix sont démentiels sur toute la France, rapporté aux revenus locaux.
A Paris, il est vrai que les prix sont encore plus ridicules, burlesques, une bulle dans la bulle.

Que doit-on faire lorsqu'on projette de payer prés de 11000€ d’impôt sur les revenus de 2012 (en couple). Je suis sous le choc, je passe du statut non imposable sur les revenus de 2010, et puis à 3000€ d’impôt cette année à 11K€ l'année prochaine. (Forcément dû à un changement de situation professionnel). J’atteins le taux marginal 40%, et mon taux moyen est de l'ordre de 14,8%  
Comment s'y préparer ? Je précise qu'on est locataire, et on souhaite acheter dans un an, après avoir mis quelques sous de coté pour notre apport.
J'imagine qu'il y a pas 40 000 solutions, à part payer, et prévoir cette sorties d'argent tous les mois. ?