Reprise du message précédent :

J'imagine que ce n'est pas proposé à cause du plafond de versement sur PEA.

Pas très cool pour CB
Mais bravo à freerider en effet pour la qualité de l'animation du topic

Le schéma classique du forum IH en période de taux bas avec les SCPI était de faire un montage dans une SCI à l'IS, en mêlant SCPI en PP et en US, le tout à crédit, et cela s'autofinançait : pas d'IS pendant la majorité de la période grâce à la dépréciation des frais d'entrée et l'amortissement de l'US, TRI plus élevé (donc plus risqué) de la partie US qui compensait le CF négatif de la partie PP et qui permettait de racheter de l'US avec le résidu, etc.

Merci beaucoup.
France SCPI m'a répondu ils me proposent un emprunt à 4,85% sur 20 ans pour 100k...
Sachant que je suis en TMI 30 ça commence à devenir de moins en moins intéressant. Je vais voir si un autre courtier me propose mieux.
Ça fait mal quand je vois mon prêt immo souscrit en 2020 à 1,15% sans apport, c'était la belle époque.

il faudrait le TRI en plus pour vraiment se rendre compte.
 
25 ans sans apport, TMI 30
4%, ça donne un TRI de 3.43%
alors que 2% donnait un TRI de 5.36%
En gros, vus les taux actuels, c'est pas fou.

Je vais voir si je peux rajouter un module TRI en effet à mon excel

Toujours possibilité de renégocier le crédit si les taux baissent ?  
 
Et ça prépare le terrain pour un complément de retraite, une fois le crédit remboursé, pour l'effort d'épargne que ça représente.
 
C'est pas foncièrement un mauvais move si projection LT (et renégo du crédit si les taux baissent), si ?

Pour info, j'avais failli franchir le pas pour les SCPI à crédit l'an passé. Voici un tableau où j'avais recensé différentes offres avec calcul de TRI. Si cela peut servir à certains... https://www.transfernow.net/dl/20240527nHZBpczg

Suite à mon précédent post, j'ai complété l'étude avec une approche sur le TRI
 
La simulation excel améliorée est disponible ci-contre pour "jouer" avec les hypothèses et voir l'impact sur la table de sensibilité plus bas  => https://www.transfernow.net/dl/20240527EJEkCf4J
 
Ci-dessous les hypothèses retenues qui nourrissent la table de sensibilité en bas :
- Investissement dans la SCPI : 150 000€
- Apport personnel : 0%
- Durée de crédit : 25 ans
- Taux de distribution net de la SCPI (avant impôts) : 5,5%
- Loyers 100% français et donc intégralement soumis aux PS de 17,2%
- Frais d'entrée de la SCPI : 12%
- Revalorisation annuelle moyenne de la SCPI : 0,5%
- Durée de l'investissement : 30 ans
- Les loyers des SCPI ne sont pas réinvestis et sont directement "consommés"
 
En termes de TRI sur la période d'investissement de 30 ans :
 
Lecture de la table de sensibilité :
- Exemple n°1 : Si en tant qu'épargnant, mon TMI est de 30% et que le crédit que j'ai réussi à obtenir pour le financement de ma SCPI (avec assurance) est de 4,50%, alors mon TRI sur 30 ans est de 3,87%.
- Exemple n°2 : Si en tant qu'épargnant, mon TMI est de 41% et que le crédit que j'ai réussi à obtenir pour le financement de ma SCPI (avec assurance) est de 3,00%, alors mon TRI sur 30 ans est de 3,88%


 
 
-------------------------------------------
 
 
Variante d'hypothèses
 
Ci-dessous les hypothèses retenues qui nourrissent la table de sensibilité en bas :
- Investissement dans la SCPI : 150 000€
- Apport personnel : 25% (impact => fait baisser le TRI)
- Durée de crédit : 25 ans
- Taux de distribution net de la SCPI (avant impôts) : 5,5%
- Loyers 100% français et donc intégralement soumis aux PS de 17,2%
- Frais d'entrée de la SCPI : 0% (impact => fait augmenter le TRI)
- Revalorisation annuelle moyenne de la SCPI : 1,0% (impact => fait augmenter le TRI)
- Durée de l'investissement : 30 ans
- Les loyers des SCPI ne sont pas réinvestis et sont directement "consommés"
 
En termes de TRI sur la période d'investissement de 30 ans :
 
Lecture de la table de sensibilité :
- Exemple n°1 : Si en tant qu'épargnant, mon TMI est de 30% et que le crédit que j'ai réussi à obtenir pour le financement de ma SCPI (avec assurance) est de 4,50%, alors mon TRI sur 30 ans est de 4,49%.
- Exemple n°2 : Si en tant qu'épargnant, mon TMI est de 41% et que le crédit que j'ai réussi à obtenir pour le financement de ma SCPI (avec assurance) est de 3,00%, alors mon TRI sur 30 ans est de 4,23%.

 
Ça serait pas un peu douteux comme résultat ?
Déjà avant (presque) tout était rouge et maintenant c’est tout vert    
 
Mais surtout, comment un truc qui rapporte moins que le taux du crédit, et sur lequel on va payer masse d’impôts, peut finir en TRI positif dans tous les cas?  
 
Édit: correction de balise de quote foireuse

maaah, je ne peux pas te citer car typo dans ton message

Pour répondre à ton point :

Non, ce n'est pas douteux car tu confonds différentes notions  

1) Dans les premiers tableaux, on raisonnait en cash-flow net. C'est normal que cela soit négatif car tu rembourses à la fois (i) le capital du crédit + (ii) les intérêts du crédit. Dans ton référentiel de raisonnement, tu ne prends en compte que les cash-flows des intérêts, ce qui est déjà une erreur de raisonnement dans ce type d'investissement.

2) Dans nos exemples, la SCPI verse un loyer brut de 5,5% soit 2,9% net post-impôts (avec TMI de 30% + PS). Ainsi, pour les crédits avec un taux < 2,9%, le TRI de l'investissement est structurellement positif.

3) Pour les crédits avec un taux de > 2,9%, le TRI positif est matérialisé (par ordre d'importance) par :
=> i) Une somme des tes CF nets négatifs sur la durée du crédits < à la valorisation de tes parts de SCPI à la fin du crédit. Par exemple, dans notre scénario central, la somme des CFs nets négatifs sur les 25 ans du crédit est de -93 965,80€. Or, en l'absence de revalorisation des parts, ces dernières sont estimées à 150 000€ * (1 - 12% de frais d'entrée) = 132 000€. Ainsi, tu reçois 132 000€ au bout de 25 ans en ayant payé 93 965,80€ => tu es donc naturellement en situation de TRI positif malgré les CF négatifs nets sur la durée du crédit (TRI de 3,0%) ;
=> ii) La revalorisation annuelle moyenne des parts de 0,5% par an ;
=> iii) Les 5 années d'investissements en CF positif après la durée de crédit de 25 ans (pour rappel, la durée d'investissement dans notre exemple est de 30 ans).

Un TRI <4%, c'est mauvais pour une opération à levier, autant investir dans de l'obligataire ou un mix F€/actions.
 

Beau boulot patron  

Tout y est, le fichier source, les hypothèses, la note sur la lecture des tableaux ...  

La cerise sur le gateau serait peut-être un executive summary, du style
"Pour une TMI HFRienne, les SCPI c'est de la merde, car le rapport TRI/risque (que Pluzin parte avec la caisse) est plutôt mauvais"

Beau travail du cavalier ! Ca serait intéressant si possible sur la même durée de simuler un TRI approximatif d'un ETF World, d'un fonds € pour savoir où positionner le curseur "rendement / risque".

 
Well done.
 
Ce tableau mériterait d'être coloré avec vert/orange/rouge selon si le rendement net est finalement supérieur au cash +1% (5% actuellement), orange entre cash et cash +1 et rouge en dessous du cash.    

Comme proxy rapide :
- ETF Word long terme : 8% brut, soit 5,6% net post flat-tax ou 6,6% si en PEA
- Fonds € long terme (boule de crystal) : 2% brut, soit 1,4% net post flat-tax et après abattement si plus de 8 ans sinon 1,7% net si dans l'abattement

i) En supposant que le cash rémunère autant sur 30 ans qui est la durée de l'investment case

ii) Et comme le TRI donné dans mes simulations est post-fiscalité, ça devrait être plutôt un coloriage sur 5% * 70% = 3,5% de tri net pour le cash

En synthèse, au vu de la (i) fiscalité et (ii) du rendement post effet de levier, c’est quand même pas dingue

Non mais c'est de l'immobilier tu comprends
 
Cela étant, j'investis un peu en SCPI

C'est normal vu les taux d'intérêt actuels.  
Il fallait emprunter quand l'argent était quasi "gratuit".

 
Certes mais entre temps il y a aussi eu des décotes significatives sur certaines SCPI

C'est normal, l'immobilier a baissé.    
 
Rien de neuf, c'est de l'immo. Ca monte et ça baisse.

Beaucoup d'évidences rappelées par Chien

Même avec l'argent quasi gratuit les SCPI n'étaient pas attractives relativement aux actions + fonds euros. Ceux qui ont fait des emprunts longs sont maintenant collés et ont encore moins envie de retirer leurs marrons du feu. Je ne vois vraiment pas ça comme positif.

Tu compares des choux et des carottes. Ce n'est pas du tout le même type d'actifs.    
C'est comme si tu disais, pourquoi mettre du pognon sur du tracker world, le BTC fait 10 fois mieux.
 
Les SCPI, il faut les garder sur le long terme. 10 ou 15 ans mini. Voire plus. A partir du moment où tu respectes ce principe de base, tu vas au bout de ton emprunt, et t'es pas collé. Si tu as envie de vendre avant, à la moindre secousse, c'est que ton allocation de départ n'était pas bonne ou que   .

En effet, c’est corrigé    
 
Merci pour ta réponse, je comprends.
 
Par contre j’ai voulu jeter un œil à ton fichier pour vérifier les détails, mais malheureusement il est hanté    
 
Impossible d’en tirer quoi que ce soit en ce qui me concerne, toutes les 10 secondes une sorte de recalcul automatique se lance et tout change tout le temps…    
Je suis le seul à avoir tenté de l’ouvrir?
 
Je me demandais si tu avais tenu compte de ces points: à la fin des 30 ans, pour considérer l’investissement terminé il faut revendre les parts, quel valeur as tu considéré (vu que ça fait parti des trucs incompréhensibles avec les SCPI en ce qui me concerne)?
As tu tenu compte d’un impôt final sur la PV à cette occasion ?

Écrit sur un ton qui me semble pas du tout arrogant.  

Pourquoi, suis je arrogant d'habitude ?  

Le BTC fait 60 fois mieux qu'un tracker world last 10 years.  
   
 
Mais l'idée est là  

Concernant ton point :

(i) Dans le scénario central d'un investissement de 150 000€ en 30 ans et 1 mois, avec des frais d'entrée de 12% et une revalorisation annuelle moyenne de 0,5%, la valeur terminale des parts que tu verras dans le fichier est de : 150 000€ * (1-12%) * (1+0,5%)^30,0833 = 153 368,5€ (ligne 469 de l'excel publié). Cela est bien tenu en compte dans le TRI. A la date finale de la formule TRI.PAIEMENTS, la valorisation prend en compte le flux (les loyers en cash-flow net) + le stock potentiel de revente (les 153 368,5€ de parts) netté de la dette (0€ car remboursé) ;

(ii) Il n'y a pas d'impôt étant donné que l'investissement présenté dans ces parts immobilières est de 30 ans. Ainsi, il n'y a ni (i) impôt sur le revenu ni (ii) prélèvements sociaux (sources : https://www.lafinancepourtous.com/p [...] obilieres/ )

 
+1

 
C'est quand même complétement différent à deux titres :
 
(i) Le BTC n'est pas un actif productif de cash flow, c'est davantage apparenté à une matière première rare dont la valeur s'exprime dans une logique de hedge au debasement monetaire, un peu comme l'or chez certains. La dette d'entreprise, les actions et l'immobilier sont à l'opposé des actifs qui livrent des flux financiers (dette, profits, loyers)  
 
(ii) Le souci ce n'est pas l'immobilier dans les SCPI, l'immobilier peut être tout à fait sain dans une allocation, notamment détenu en direct ou dans des fonds fermés à horizon 8-10 ans. Non le souci c'est l'enveloppe même qui est sujette à une gestion délicate de la liquidité, des frais, et des valorisations fantaisistes de ces fonds très peu réglementés. Et je regrette mais ce n'est pas avoir un mental fragile que de chercher à se desexposer si des risques systémiques se profilent.
 
Un peu comme switcher EWLD avant que le broker ne te confirme que le switch aura bien lieu après 2-3 communications hasardeuses ; tu as tellement plus à perdre qu'à être trop prudent que cela me semble être du bon sens au contraire.

LMK, je me rappelle plus, tu investis dans l'immobilier physique ou en pierre-papier tout court ?
 
L'immobilier physique me rebute vachement étant donné la charge mentale importante + le gain espéré faible si on n'est pas un passionné (i.e. acheter une merde et la retaper à fond).

Comment as tu estimé les 0,5% de revalorisation annuelle ? Une revalorisation à 1 ou 2 ou 3% changerait radicalement le TRI

Édit : selon la doxa du topic immo, l immobilier (résidentiel du moins) augmenterait de inflation + 1 ou 2% sur long terme

C'est un forfait que j'ai pris par défaut.

Ce n'est fondé sur rien.

Je suis conservateur sur les TRI affichés avec ce taux de revalorisation sur les SCPI.

Cela dépend évidemment (i) des stratégies de classes d'actifs et de (ii) la stratégie d'investissement géographique. Étant donné que ma simulation est simpliste, cela ne pas prendre en compte ce genre de considération avec une stratégie différente par classe d'actif différente qui compose le pool d'actifs de la SPCI.

Je monésite pour les demandes personnelles BTW que je reçois par MP  

 
Je gère 2/3 biens en sus de ma RP par la force des choses : anciennes RP qu'il n'était pas judicieux de vendre notamment.  
 
J'ai "retendu" l'elastique sur deux d'entre elles, c'est à dire vidé l'equity et releveragé l'ensemble avec des taux très bas et à chaque départ de locataire je me dis que je vais le vendre. Et l'agence trouve le locataire d'après en 48-72h et c'est reparti. Cela livre péniblement du 4-5% net de tout, c'est vraiment sans grand intérêt. Je ne gère rien, tout est délégué et le rendement serait de presque un point supplémentaire en gérant moi même, toutefois les biens ne sont pas en RP.
 
Je n'ai aucune pierre papier au format SCPI ; j'ai été fugacement tenté de rentrer dans le fonds Starwood Distressed RE XIII recemment mais je me suis ravisé.

 
Me semble que, hors RP et hors ce qui est déjà embarqué dans un ETF world, Lookoom envisage seulement une exposition à l’immo au travers de fonds privés type Blackstone Bepimmo ou Ardian Real Estate (tickets >100k).
 
C’est également la vision et le choix du type de earlyretirementnow.com
 
Mais ça ne permet pas de faire d’opérations à levier.
 
Edit : grilled

Et les SIIC tu en as ?
C'est un peu plus clean que de la SCPI.

Lookoom, a te lire, les SCPI c’est vraiment le vilain petit canard. Mais si on veut profiter de son levier restant après la RP, quel choix a-t-on si l’immo physique nous semble contraignant ?

Ca veut dire que tu t'es réendetté à 100% sur la valeur de tes biens alors qu'ils étaient partiellement remboursés ?
Ca reste un crédit immo même si ce n'est pas associé à un achat ?
J'imagine qu'il faut des bonnes relations avec sa banque et que ce n'est pas standard comme opération.