Reprise du message précédent :

 
Malheureusement je ne l'ai pas encore fait (c'est pour le mois prochain), voici mes sources (en bas de la seconde page):
https://www.interepargne.natixis.co [...] on_EI.pdf:

 
Et mon échange avec le support Natixis:

 
Donc pour moi c'est tout bon.

Bah de ce topic pardi

Il est bien exact qu'ainsi parla Saint Lookoom    
Mais un résumé succinct peut sans doute s'établir ainsi et comme suit, si toutefois j'ai bien saisi sa pensée:
«les richous évitent comme la peste cette merdeproposition d'investissement destinée aux pigeonsépargnants disposant d'une moindre surface financière et désireux de se faire plumerd'investir sans l'expertise d'un Lookoom Family Office»  

Pas de différence de fiscalité si tu débloques en 2 temps du coup ?

chienBlanc a pas mal de SCPI.... à quel niveau du panier il se situe du coup ?

C'est quoi le souci avec les SCPI ?
Je commence à y réfléchir pour profiter de l'effet levier d'un prêt, étant loin de ma capacité d'endettement maximale avec mon prêt immo actuel.
En calculant bien ça reviendrait à un cash-flow à peu près nul (coût mensuel du crédit vs loyers) pendant la durée de l'emprunt.

Les taux Immo « normaux » étant déjà bien merdiques, je me demande bien comment tu arriveras à un cash flow neutre avec un prêt SCPI, je demande à voir.

J'ai fait une demande auprès de France SCPI (pour un projet à 100k€), ils reviennent vers moi la semaine prochaine, si c'est intéressant je reposterai ici.

Mon cas : scpi qui crachent environ 5%, crédit 1.86% sur 25 ans.

Les loyers couvrent le crédit mais ca ne signifie pas cash flow nul : 17%+30% d'impôts sur (loyers - interets - assurance).

 
Je dirais aucune différence car c'est seulement 2 déblocages consécutif, mais je n'ai pas demandé au support.

Hello  
je débarque ici, sans doute trop tardivement mais tant pis  

1/ Votre situation familiale : 36 ans, PACSÉ, 3 chats
+/-38k€/an à 2, ma compagne alterne chômage et travail à temps partiel.

2/ Votre situation patrimoniale : locataire de ma RP, propriétaire (en fratrie) d'une RS (héritage, sans locataire) ? 0 crédit en cours
Capacité d'épargne mensuelle : +/-500€, mais pas de stratégie réellement définie. Je remplissais mes livrets à hauteur que je pouvais sans me contraindre : voyages, loisirs, je-mange-pas-que-des-pates-nature...

• Livret A : 80€, ouvert avant l'arrivée d'internet, pas simple pour retourner dans l'agence en question et un rappatriement sur mon lieu de résidence leur semble impossible si je prends pas un kit complet : compte courant + CB merdique. Alors ça dort.
• LDDS : 12 000€
• LEP : 10 000€
• CET de mon ancienne boite d'intérim (CP & IFM) : 3800€ brut (@ 5%/an)
• PEE (depuis 2020) : 7200€. Sauf la 1ere année, je place la totalité de l'intéressement + abondement de l'entreprise de 10% (plafonné à 200€).

Répartition équitable :
AMUNDI LABEL ACTIONS SOLIDAIRE ESR - F (risque 4/7)
AMUNDI ACTIONS INTERNATIONALES ESR - F (risque 4/7)
CPR ES AUDACE - F (risque 4/7)
CPR ES CROISSANCE - F (risque 3/7)

Crypto : 3500€

3/ Vos projets : achat de ma RP, pas de délai défini. Je pense que le capital dispo de suite sur mes LDDS & LEP suffiront en cas de coups durs. Mon PEE bloqué ne me stresse pas et des placements à moyen/long terme ne m'éffraient pas non plus.

4/ Votre tempérament : aversion au risque (pour les AV notamment) ? Tout fini par monter    mais je vais pas non plus faire all in sur un truc obscur

Mes premières questions : les placements de mon PEE sont ils intéressents ? A l'issu des 5 ans, si je n'ai pas besoin de cet argent, je peux le laisser s'amuser là bas où je le sors pour le placer ailleurs ?
Est-il intéressant d'y faire des versements mensuels ?

Que faire de mon CET ? Je le laisse ou je le sors pour placer ailleurs ?

Sinon, les ETF's semblent un bon choix, j'ai pas les connaissances pour faire du trading. Versement sur un (ou plusieurs ?) tracker(s) serait un bon ratio risque/réflexion

Attention. J'ai déjà eu le cas d'un gestionnaire qui m'avait dit ok au début pour deux déblocages et qui m'a causé des problèmes ensuite (heureusement j'avais un second motif qui passait).

Donc sauf à être pressé, je conseillerais d'attendre le versement de l'année N+1.

 
Le niveau du panier pour chien, a priori.
 

Pareil ici: 100k de Corum Origin. Rendement 6% brut. Crédit 1.9% sur 25 ans.
Je suis retombé en TMI 11 depuis la naissance de notre 2eme enfant. Madame vient de reprendre le boulot, on remontera peut être en TMI30 l'an prochain.

Et j'ai aussi 15k de la SCPI RemakeLive dans mon AV LinxeaSpirit 1.

Impossible que tu sois à un cash-flow nul entre le service de la dette mensuel (remboursement du capital + intérêts) et les loyers de la SCPI même sur une durée de 25 ans (pour lisser le premier paramètre) et surtout avec les taux actuels. Je crois que c'était déjà impossible quand les taux étaient très bas

il a peut-être oublié les impôts dans le calcul ?
Ou alors il y a de l'apport en plus du crédit. Mais dans ce cas peut-on encore parler de cash-flow positif ?

Désolé de briser le Martingale  

Merci pour les premiers retours !
 

Pas d'achat de RP en vue : monumentale connerie faite deux fois, du coup j'ai un appartement en location et une résidence secondaire. J'aurais soit du vendre à perte, soit m'asseoir sur des opportunités pros qui ont vraiment changé ma carrière si je n'avais pas fait ça. Pas envie de reprendre ce risque, et plus les moyens de l'assumer avec les coûts de l'immo, les taux actuels et les lois de plafonnement des loyers arrivées depuis. Je devrais m'en sortir OK pour celui en location (par OK, j'entends "pas de pertes", si je fais 2 ou 3% sur 10 ans je serai déjà soulagé).
Je dispose de bonnes réserves de liquidités à côté (livret A et LEP maxés, fonds euro sur une vieille AV, ...). J'avais une situation particulière qui faisait que je ne payais pas d'impôts jusqu'à cette année mais cela a changé. Je vais également devoir me séparer du LEP.
Je me retrouve avec un PERCO avec 400 €, dont les frais de tenue ne sont plus payés par l'employeur. Autant dire qu'il faudrait vraiment être très performant sur les placements pour qu'il survive en l'état jusqu'à ma retraite.
Sachant qu'en plus niveau retraite de base, ça risque de pas être trop ça (expat avant le Brexit, début de carrière tardif), je me dis que démarrer sérieusement un PER ne serait pas une mauvaise idée. Surtout si ça me permet de baisser un peu mon imposition au passage car j'atteins désormais les 30% de TMI.
Quand je parlais de sortie progressive du PEE, je parlais du blocage de 5 ans. Ils vont arriver à échéance de façon échelonnée en fonction des années où j'ai mis la participation/intéressement dessus.
 
Bref, la question c'est : est-ce que je m'assois sur mes 400 €, ou est-ce que je me lance sérieusement dedans à horizon 25-30 ans. Ca ne me semble pas déconnant vu ma situation :

• L'immo, c'est bon, j'ai (un peu trop même à mon goût)
• Ca me permet de réduire mon imposition
• J'ai d'autres réserves qui font que normalement je devrais toujours pouvoir mobiliser des sommes correctes si besoin
• Voire même suffisamment pour regarder en parallèle une AV, un PEA, des emprunts obligataires Russes   , ...

Parmi les trucs qui me font hésiter, il y a

• l'impossibilité de prévoir ce que sera la fiscalité à la sortie dans 30 ans
• mon ignorance qui fait que je pourrais avoir raté des véhicules plus favorables

C'est l'idée qui me tente. Je pensais que je pouvais aussi transférer directement le PEE vers un PERIN mais je me suis trompé, c'est uniquement PEE vers un PERCO.
 

 
Pas sûr de ça, sur https://www.service-public.fr/parti [...] oits/F2142 :  

Je comprends que j'aurais dû le faire dans les 6 mois après mon départ, et que là il me faudrait attendre de démissionner à nouveau de mon employeur actuel (mais je peux me tromper !).

Une fois qu'on a vidé entièrement un PEE (d'un ancien employeur), il faut demander à le fermer pour ne plus payer de frais ou c'est automatique ?

Au bout de 5ans, tu sors le pognon et tu le replaces dans un PEA (les fonds sont bien meilleurs)
Versement mensuel oui, jusqu’à atteindre le plafond de l’abondement, pas plus.
Ton CET@5%, c’est un rendement garantie ou un fond pourri comme ton PEE ?
Si garantie, tu peux garder (vu que t’as pas de livret A dispo), sinon, sort et fou sur PEA aussi.
 
Un ETF world suffit pour ta partie risqué, c’est suffisamment diversifié et sans prise de tête (t’as déjà LDDS/LEP voir fond euro en AV pour la partie non risquée)

Tu baisses dans mon estime cher Tanguy12

 
+1
Curieux de voir le fameux calcul, surtout si c'est une proposition d'un intermédiaire spécialisé.
A moins que ce ne soit le magique "le locataire paye le crédit" comme avec la plupart des discussions de ceux qui font du locatif physique ?

j'étais très haut?  

Dans le haut du panier

Pourtant je n'ai toujours pas de SCPIs  

Personne n'est pas parfait
 
Malgré ton côté taquin tu es là dans les débats ou autre, et challenger la vision particulière de LooKooM ne fait jamais de mal. Chaque situation est différente, et les SCPI sont un produit parmi d'autres.

 
Tu n'as pas la scpi remake live
c'est ton assureur    

le truc te dit noir sur blanc que pour une fin de contrat de travail, c'est pas 6 mois mais "à tout moment" ... Logique vu que tu n'es plus lié à l'employeur qui a souscrit le PEE, ton nouvel employeur n'a rien à voir avec.
reformulé ici https://www.service-public.fr/parti [...] its/F31622

C'est justement à la base ce que je valorise sur HFR, au delà du côté badin, le fait que les choses puissent être exprimés sans trop de filtres, ça évite la langue de bois, la diplomatie qui ne permets pas de faire avancer les choses.
Et sinon par exemple sur les SCPIs je suis en l'occurrence  complétement en ligne avec la vision de Lookoom, donc ce n'est jamais pour ou contre "quelqu'un".

 
Laissez cette mouche tranquille monsieur    

c'est quoi le problème avec les SCPI?
6% c'est mieux que l'AV qu'un fond €
Et diversification IMMO
C'est pas la martingale mais c'est épargne non?

 
  Vous confondez enveloppe fiscale et support d'investissement.
Je suppose que vous vouliez dire "6% c'est mieux qu'un fonds€".
Certes, mais le risque n'est pas le même, ce n'est pas comparable.

Mon plaisir

 
6% net de credit et de fiscalité ?

Je pense que c'était possible en SCI à l'IS avec des taux <2%.
 
Je m'y suis pris trop tard, on me proposait 2.5% pour une SCI

concentration, opacité, frais...
pour info le fonds € y a un effect cliquet par exemple

Voilà, clairement pas le même risque (les baisses de prix de parts depuis 2023 le prouvent), la même liquidité en période de stress comme actuellement... Et diversification, si t'es déjà propriétaire, c'est plutôt "concentration" des risques

J'ai réalisé une petite simulation des cash-flows net dans le cadre d'un investissement d'une SCPI à crédit.

La grande conclusion est qu'il est inespéré d'avoir une situation de clash-flow neutre voire positive avec l'emprunt d'une SCPI durant la durée de vie du crédit même en déduisant les intérêts pour votre impôt sur le revenu. En effet, il y aura un "effort d'épargne" supplémentaire à réaliser chaque mois.

La simulation excel est disponible ci-contre pour "jouer" avec les hypothèses et voir l'impact sur la table de sensibilité plus bas  => https://www.transfernow.net/dl/20240527SGgMuZc1

Ci-dessous les hypothèses retenues qui nourrissent la table de sensibilité en bas :
- Investissement dans la SCPI : 150 000€
- Apport personnel : 0%
- Durée de crédit : 25 ans
- Taux de distribution net de la SCPI (avant impôts) : 5,5%
- Loyers 100% français et donc intégralement soumis aux PS de 17,2%

En termes de cash-flows mensuels nets moyens :

Lecture de la table de sensibilité :
- Exemple n°1 : Si en tant qu'épargnant, mon TMI est de 30% et que le crédit que j'ai réussi à obtenir pour le financement de ma SCPI (avec assurance) est de 4,50%, alors ma situation de cash-flow nette mensuelle moyenne est de -313€.
- Exemple n°2 : Si en tant qu'épargnant, mon TMI est de 0% et que le crédit que j'ai réussi à obtenir pour le financement de ma SCPI (avec assurance) est de 1,25%, alors ma situation de cash-flow nette mensuelle moyenne est de +1€.

-------------------------------------------

Variante d'hypothèses n°1

Ci-dessous les hypothèses retenues qui nourrissent la table de sensibilité en bas de la variante n°1 :
- Investissement dans la SCPI : 150 000€
- Apport personnel : 25%
- Durée de crédit : 20 ans
- Taux de distribution net de la SCPI (avant impôts) : 5,5%
- Loyers 100% français et donc intégralement soumis aux PS de 17,2%

En termes de cash-flows mensuels nets moyens :

Lecture de la table de sensibilité :
- Exemple n°1 : Si en tant qu'épargnant, mon TMI est de 30% et que le crédit que j'ai réussi à obtenir pour le financement de ma SCPI (avec assurance) est de 4,50%, alors ma situation de cash-flow nette mensuelle moyenne est de -234€.
- Exemple n°2 : Si en tant qu'épargnant, mon TMI est de 0% et que le crédit que j'ai réussi à obtenir pour le financement de ma SCPI (avec assurance) est de 1,25%, alors ma situation de cash-flow nette mensuelle moyenne est de +50€.

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Variante d'hypothèses n°2

Ci-dessous les hypothèses retenues qui nourrissent la table de sensibilité en bas de la variante n°2 :
- Investissement dans la SCPI : 250 000€
- Apport personnel : 40%
- Durée de crédit : 15 ans
- Taux de distribution net de la SCPI (avant impôts) : 6,0%
- Loyers 100% français et donc intégralement soumis aux PS de 17,2%

En termes de cash-flows mensuels nets moyens :

Lecture de la table de sensibilité :
- Exemple n°1 : Si en tant qu'épargnant, mon TMI est de 30% et que le crédit que j'ai réussi à obtenir pour le financement de ma SCPI (avec assurance) est de 4,50%, alors ma situation de cash-flow nette mensuelle moyenne est de -339€.
- Exemple n°2 : Si en tant qu'épargnant, mon TMI est de 0% et que le crédit que j'ai réussi à obtenir pour le financement de ma SCPI (avec assurance) est de 1,25%, alors ma situation de cash-flow nette mensuelle moyenne est de +135€.

ça paie bien de faire des excel dis donc

Intéressant, merci.
 
Quelqu'un sait s'il est possible de faire un virement automatique tout les mois sur le PEA bourso ?
J'ai pas l'option quand c'est vers mon PEA...

Merci free-riders pour ce travail de recherche    
 
Best taulier ever

J'imagine que ce n'est pas proposé à cause du plafond de versement sur PEA.