Reprise du message précédent :

Le tri ça te parle ? C'est chaud tes questions frer  

Côté construction :

- dépôt de bilan de plusieurs lots de sous traitants (électricité, cloison, étanchéité) - inflation.

- maintenant que c'est globalement fini (hors finition) il y a des problèmes sur le raccordement à l'eau, de responsabilité de la Mairie...

Côté banque :

On a un dernier délais, par avenant, pour respecter le contrat en débloquant les fonds dans les délais. Ensuite on est hors contrat... Je sais pas trop encore ce que ça implique.

Des amis travaillent pour un promoteur immobilier, ils commencent à reporter le début des travaux de certains projets pour faire face à l'inflation et pour éviter d'engager des fonds à perte si ça se poursuit.

Donc la baisse de l'immobilier en l'état j'y crois pas dans les zones tendu. Les promoteurs ne peuvent pas baisser les prix, l'offre va se réduire...

 
   
Bien sûr que ça me parle le TRI, c'est un peu mon taff... je veux juste observer la démonstration de mon interlocuteur dans notre hypothèse. J'ai peur de ce que je vais lire.
 
Sauf erreur tu n'apparais pas dans les échanges, ton parti pris manifeste et ton manque d'objectivité font que si je peux limiter mes interactions avec toi "frer" je me porterai bien. A+
 

 
Arf oui ça c'est le genre d'expérience que tu as pas envie de vivre, bon courage en tout cas. Si vous êtes de bonne foi, la saisie du médiateur de crédit pourrait vous aider afin de maintenir le dialogue avec l'établissement prêteur.
 
J'anticipe une belle hausse des défaillances dans le BTP sur 2023/2024 (volatilité des matières premières, hausse des taux, HCSF, rabot sur les dispositifs de défisc Pinel, DPE contraignant etc.), du mal à voir comment le marché pourrait se maintenir à ces niveaux de valorisation contrairement à la vision de Lookoom. Wait and see.

L'effet de levier / massue de l'endettement c'est finance 101 hein.

Mais bon si c'est ton taff, tout va bien.

On a fait les cons avec la banque.
Il ne vont pas nous faire de cadeaux  

Ils nous ont forcé la main avec le package complet : domiciliation des revenus, de l'épargne sur un LA, etc etc... J'ai tout dégagé des le prêt accordé.

Il reste 5€ et un prélèvement mensuel pour éviter les frais.  

Pour les défaillances tu prends pas beaucoup de risque. Nous on va s'en sortir parce que le vendeur est promoteur pour se diversifier (bailleur HLM)... Très clairement, ils n'auraient pas survécu à ces problèmes. Ils ont perdu un pognon de dingue, renégocier tout les lots au prix avec inflation sans pouvoir impacter le prix de vente de nos appartement, ni réduire les prestations.  

 
J'attends des arguments développés. Là je vois pas...

 
en gros tu nous dis que :
l'achat immo avec effet de levier est forcément gagnant et plus rentable que acheter la majorité des autres actifs sans levier grâce justement à l'effet de levier?

Je ne suis pas convaincu que le neuf fasse les prix du marché. L'essentiel des transactions c'est dans l'ancien non ?
Ça avait baissé en 2008-2009. Ça fera probablement pareil avant d'augmenter à nouveau.  

En gros je dis que quand on a une capacité d'endettement et une situation stable, il n'est pas idiot, sauf allergie à l'immo., de leverager un minimum afin de bénéficier d'une couverture partielle de la dette par un tiers.
La rentabilité finale n'est pas forcément supérieure, elle l'a été pendant plusieurs décennies, mais ce postulat est moins vrai aujourd'hui (en gros le TRI pour reprendre un indicateur qui te plaît oscille entre 6-8%, ce qui est proche de la perf. historique du World). Volatilité plus faible de la valorisation de l'actif avec des contreparties chiantes par ailleurs bien sûr (entretien, fiscalité, etc).

Cependant l'immobilier reste une brique souvent indispensable pour un patrimoine diversifié, recommander, souvent sans discernement, de l'ETF est une erreur à mon sens (doctrine du topic qu'on retrouve rarement ailleurs, ou du moins de façon beaucoup plus modérée).

Y a pas le dpe qui fait du mal au marché de l’ancien ? Notamment pour les achats locatifs ?

 
dans la majorité des cas, la RP sera suffisante, à la limite si vraiment on veut une surexposition immo, on peut acheter des SCPI plutôt que du locatif en direct qui ajoute une forte complexité et charge mentale.
 
Les TRI de 6/8% c'e sont les perfs actuelles sur un achat en mars 2023 ou les perfs passées ?

 
Tu estimes à combien l'enmerdement de gérer des AG / locataires gary par rapport au rendemment théorique ?

Sur mon achat de SCPI de 2022, avec comme hypothèse 1%/an de croissance de la valeur des parts et des loyers, j’obtiens 10% de TRI.
 
Pour 6%, ça ne vaut pas le coup de s'embêter avec de l'immobilier selon moi.
 
 
 

 
le taux de ton crédit devait être bon.
oui à partir de 10% (avec des hypothèses prudentes réalistes) ca vaut le coup (pour des SCPI, pour du locatif, c'est une autre histoire vu la charge mentale et les problèmes potentiels + le temps qu'il faut y consacrer dont il faudrait tenir compte car le temps c'est de l'argent).

MWRD.
Code ISIN : LU1437016972
 

Non, c'est plus compliqué que ça.
Soit 11% du montant total de la transaction, soit 36,2% de la PV (avec abattement selon durée de détention) si applicable.
 

https://www.boursorama.com/patrimoi [...] 31ab6fb7ff

Bof, ces règles générales à base d'âge et de % d'actions/obligations, on a souvent dit ici que ce n'était pas adapté à un épargnant français, qui bénéficie de :
- la retraite par répartition
- les fonds €
- un MENTAL moyen plus frileux qu'aux US
- la possibilité de toucher les gras loyers de Corum
...
 
 

Est-ce qu'on peut espérer une baisse des prix des artisans / travaux, avec la baisse de la demande (promoteurs et particuliers) ?

En moins d'une semaine, j'ai reçu la réponse de mon service des impôts, qui m'a donné la liste de tous les contrats d'AV à mon nom dans le fichier FICOVIE.    
 
C'est propre, il ne manque aucun contrat.
Il y a le nom de l'assureur et le numéro de contrat (qui permet de retrouver le courtier, car dans mon cas j'ai parfois plusieurs contrats avec le même assureur).
 
Du beau boulot de notre administration.
Aucun risque qu'un héritier oublie des contrats si son notaire n'est pas complètement nul, puisqu'il consultera FICOVIE dans le cadre de la succession.

Un ami l'a tenté récemment.
Le combo entrée de gamme + région peu attractive signifie locataires... Un peu... Particuliers.
En bref, sur le papier il avait un beau cash flow, en pratique il se tape une gestion locative infernale, des locataires qui n'ont rien d'autre à faire que des procédures à tout va, et des travaux récurrents pour réparer divers problèmes (qui dit bas cout d'achat dit vieille construction).
Donc entre la théorie et la pratique... En comparaison, mes appartements en zone tendue rapportent un peu moins, mais les locataires sont sérieux, me laissent tranquille, payent à temps, et je n'ai quasiment rien à gérer.
 
Si tu quantifies le nombre d'heures passées et que tu leur donnes une valeur (qui dépendra de ton salaire mensuel par exemple), tu peux comparer les investissements en incluant le temps perdu et c'est un meilleur indice. Ca donnerait : pour quelqu'un aux faibles revenus et bcp de temps libre, l'immeuble de rapport peut se défendre. Pour quelqu'un avec un bon salaire, peu de dispos et pas forcément sur place : beaucoup moins intéressant.

Étant donné la retraite par capi et les amortisseurs du système français, il serait plus "logique" d'avoir un investissement important en actifs risqués pour le français vu qu'il est "assuré" de bien vivre...
Mais en fait, paradoxalement, vu qu'on attend tout de l'état ou que l'on veut avoir tout sous contrôle, cela se répercute dans le mental ultra prudent au niveau global des français que l'on retrouve aussi sur hfr.

 
T'inquiète quand la DGFIP à commencer à comprendre que en modernisant son système d'information elle pouvait potentiellement gagné plus de sous pour moins de dépense, elle a pas hésité.
Tout les ans, les investissements dans de nouveaux outils ou l'amélioration de ces outils déjà présent , qui se chiffre en M€, représente assez peu par rapport au gain à chaque fois.
Cela aidé par les différentes obligations réglementaires de déclaration des établissements bancaires/assurances voté au fil du temps, mais aussi les différents accord signés avec les pays partenaires (déversement automatique des informations).
C'est surement le ministère le mieux modernisé de notre gouvernement (ca tranche avec le ministère de l'intérieur qui fonctionne encore avec des imprimantes matriciels pour certain usage).

1.86% sur 25 ans.
 
J'imagine que les taux pour les SCPI doivent être de l'ordre de 4% maintenant, il faut être vraiment confiant dans les revalorisation des parts à la hausse ou une intégration de l'inflation dans les loyers pour se lancer dans des SCPI à crédit aujourd'hui.
 

 
J'ai eu une proposition à 2,8% pour 200000euros sur 20 ans il y a 15 jours (sans assurance). J'ai pas donné suite, trop d'incertitudes à mon goût sur l'immo, même en SCPI. Pourtant bon taux, vu ma situation (expat non résident) et les taux moyen actuels. Les autres propositions étaient en effet aux alentours de 4%.

Hello à tous,
 
Petite question : suite au krash des obligations et leur rendement annuel d'environ 5%, conseillez-vous de diversifier en placant une partie de son épargne également dans cet actif ?
 
Si oui, ayant un contrat Linxea Avenir et un contrat Mes Placements Liberté (Spirica), avez-vous un fond à conseiller ?
 
Merci

Si, cela impacte le marché, encore à la marge mais cela pourrait s'accentuer. Je le disais dans mon post initial.

Je suis 100% en phase avec toi là dessus

Sur de la SCPI ? je suis à 4.89% sur 20ans sur la dernière propale reçue...
La banque finance des SCPI maison ou externes ?

Perfs 2023 oui.
Sur les belles années de nos parents boomer le TRI était a peu près deux fois supérieur

 
SCPI oui. Mais avec pas mal de frais et une garantie spécifique par une banque mutualiste. Au total, c'était pas mal mais j'ai préféré passer mon tour. Je me suis dit que j'étais biaisé par la frustration d'avoir raté les taux bas (j'ai découvert juste récemment les SCPI et la possibilité de financer à crédit) qui m'aurait poussé à signer alors qu'il y a un risque de retournement du marché (ou pas!).

Je viens me rassurer sur une question qui a du se poser.
 
Beaucoup d'assureurs bonifient les taux des fonds € si versement conditionnés à une part d'UC. C'est le cas de mes deux contrats assurancevie.com.
 
Ces contrats ont + de 8 ans.  
 
On est d'accord pour dire que je peux faire un retrait (qui permet de purger la plus value), par exemple de 4k€ dont 2k€ de fonds € et 2k€ d'UC.
Et re-verser cette somme dans la foulée pour profiter de la bonification ?
 
Pas de risque autre qu'une forte volatilité (à la hausse) des UC pendant la période où je ne suis pas investi dessus ?

Merci pour ton retour !
En effet les outils mis à disposition par la dgfip sont tops, il est loin le temps ou les fonctionnaires passaient leur temps à coller des enveloppes ou à choisir la couleur des pochettes où classer les dossiers...

Les obligations sont difficiles à appréhender car il y a deux risques : taux et défaut. (et devise pour de l'US) et que les comprotement peuvent être contre-intuitifs.
 
Personnellement, je monte progressivement à 15% de mon patrimoine financier en obligations, plutôt sous forme d'ETF capitalisants en CTO.
 
Difficile de conseiller sans plus d'info, en tout cas il faut éviter les obligations d'un seul émetteur et privilégier les ETF/fonds pour diversifier.
 
 
 
 
 

Si le prix de ton immo diminue et que ton CF est négatif à ton avis il se passe quoi à la fin? Tu dois vendre? Tu t'enrichies

Bourso lance son compte à terme  
https://clients.boursorama.com/mon- [...] te-a-terme
 
https://www.moneyvox.fr/livret/actu [...] -avec-du-3

 
Merci.
Quels ETFs obligataires prends-tu sur ton CTO ?

 
Très bonne nouvelle  
 
Et il vaut bien mieux s'amuser avec ça qu'avec des obligations

 
Si effectivement c'est intéressant, il faut déjà avoir son livret A & LDD de plein au vu du taux.

 
Bourso meilleure banque
C’est une bonne nouvelle

 
Le risque de taux, c'est uniquement si tu veux rester liquide. (si les taux montent ton oblig se revent moins cher car elle est alors moins performante que le marché)
Si tu investis dans des oblig dont la maturité correspond à ton échéance de placement, tu toucheras chaque année le coupon prévu.
 
Reste le risque de défaut.

 
Si tu as un Cf négatif cad que le loyer ne couvre pas toute la mensualité, et que l'immo baisse, tu ne perds pas forcement de l'argent. Juste que tu en gagnes moins que prévu.
 
Apres dans les conditions actuelles, il y a un risque
Ex simplifié avec des données simples arrondies : un appartement parisien.
surface 50 m2
prix 10 ke/m2 -> 500 k€ + frais transaction -> débours 550 k€
Ce débours est financé @4% sur 25 ans -> mensu de 2,9 k€/mois = 35,2 k€/an
 
Le bien est loué en moyenne 46 €/m2 (démarrage à 40€/m2 puis 1% d'inflation/an, soit un prix qui monte à 52€ à la fin), soit 27,6 k€/an, tu retires 30% de fiscalité + entretien -> 19,2 k€/an net
-> tu as un CF négatif de 16 k€/an, soit 400 k€ en 25 ans.
 
Pour que tu perdes de l'argent, il faudrait que le bien perde plus de 20% (descende sous 400 k€) en 25 ans alors qu'il y a eu 25% d'inflation pendant le même période, sont plus de 36% de baisse de l'immo en euros constant). Et chaque année de location au delà du financement rapporte de la rentabilité.
 
Donc si tu n'as pas besoin pour vivre des du  CF négatif que tu investis pendant la période de financement, ça va.

2000 balles de loyer pour un 50m², il a intérêt à avoir de belles prestations (ce qui n'est pas cohérent avec un prix de 10k/m²).
Tu oublies a minima la TF et la vacance locative.
La fiscalité, ça dépend de si tu le loues vide ou meublé.

 
2,10% net, c'est naze.
Autant placer sur un fonds euro.

2,48% avec la dispense de prélèvement forfaitaire pour les concernés

Spirica NG et Bourso ont donné 2,3% l'année dernière en f€, donc on peut espérer 2,5~2,6% cette année    
 
En quoi il est bien ce compte à terme ?