J'ai une question concernant l'immomagique, plus précisément l'investissement locatif: localoser parisien j'ai besoin de temps pour constituer un apport pour un achat RP sur la région.
 
Je me pose la question de faire un investissement locatif en province pour profiter des taux et du ticket d'entrée bas et du fait que les banques sur-financent le bien (i.e: pas d'apport requis).
 
Le jour où je voudrai procéder à l'achat de ma RP, est-ce que les banques décoteront le loyer perçu de 30%?
 
Je ne voudrai pas que l'opération grève ma capacité d'achat de RP.
 
En vous remerciant par avance pour vos retours d'expérience.

 
Je vais récupérer d'ici 2 mois le montant de la vente de mon ancien appart (ancienne RP)
je commence donc à regarder quoi faire de ses sioux (130 k€)
 
43 ans, pacsé, 2 jeunes enfants  < 10 ans
Proprio de ma RP, récent crédit en cours (250 k€, 15 ans)
Capacité epargne mensuelle : 1 - 1.2 k€, TMI couple : 30% partie haute
Epargne actuelle :
 PEL qui vient d'avoir 10 ans : 65 k€ à 2.5%  
 LA : full
 AV : 10 k€ sur fonds euros (> 8 ans)
 AV pilotée : 3 k€
 Actions (PEA juste réouvert pour prendre date & CT ) : 10 k€
 Crypto : 10 k€
 PEE (peu intéressant) : < 3 k€
 
Projets :  
A part taper dans mes éco pour changer ma voiture d'ici 2 ans (20 k€ max) et 15 k€ pour finir de rénover la maison, pas grand chose
Je pensais de l'immobilier (en dur ? SCPI) en 2021 (via crédit of course) pour du locatif
 
Avertion au risque :
J'ai connu toutes les phases durant ma "vie financière" : risque tout durant la bulle internet, pas mal perdu suite aux crises subprime ou autre (dérivés)
J'ai très fortement réduit / quasi tout viré partie action, j'ai soldé pas mal lors de l'achat de ma nouvelle RP
Mais globalement je peux faire le dos rond si epargne LT
 
Bref, j'ai trop d'argent qui dort,
Je pensais conserver mon PEL vu le bon taux  
et un LA quasi full pour les liquidités
L'AV fond € va continer de chuter niveau rendement, je peux m'en séparer
 
"Naivement" je me dis que les marchés risquent de corriger en 2021, naivement je me dit d'attendre pour revenir dessus  
 
Je connais bien le marché bourse, familier avec les produits FCP & autres (je connais malheureusement aussi les produits dérivés, options et autre)
J'aimerai me repositionner sur un CT pour optimiser une moins value latente déductible
 
J'ai 2 interrogations principales :
<> Je fais quoi du montant de la vente de mon appart en attendant de définir ma stratégie d'investissement ?
Je me vois mal les laisser sur mon compte courant, à part un compte à terme ou livret annexe, je vois pas..
 
<> que me conseillez vous comme affectation (+ stratégie d'investissement) disons pour placer progressivement disons 50 - 80 k€ ?
Attendre 2021 pour me relancer c'est une connerie selon vous ?  
J'ai par le passé peu joué la diversité géographique ca a été une erreur..
 
 
 
Merci

 
Les banques decoteront effectivement tes loyers et tu perdras nécessairement en capacité d'emprunt pour l'achat de ta RP. C'est précisement pour cela que ton projet est délicat à réaliser sauf si tu tables sur une forte appreciation de tes revenus dans le futur. En RP également les banques financent sans apport si tu as les revenus nécessaire.
 
Pas une situation facile, c'est celle de la majorité des gens qui travaillent à Paris et sont locataires. La tentation immobilière à côté est forte.
 

 
Les banques decoteront effectivement tes loyers et tu perdras nécessairement en capacité d'emprunt pour l'achat de ta RP. C'est précisement pour cela que ton projet est délicat à réaliser sauf si tu tables sur une forte appreciation de tes revenus dans le futur. En RP également les banques financent sans apport si tu as les revenus nécessaire.
 
Pas une situation facile, c'est celle de la majorité des gens qui travaillent à Paris et sont locataires. La tentation immobilière à côté est forte.
 

sur darjeeling ya une offre en ce moment:
1% du montant investit (max 300€) si 30% d'UC
 
j'avais mon dossier dans la pile des TODO en attente de ce genre d'opération

Tu vois cette offre où ?

C'est légèrement HS (encore que) mais les banques décotent systématiquement les loyers perçus? Même en cas d'assurance?

Merci pour ton retour
 
Bon ben je vais devoir attendre. Plus je gonfle mon apport, et plus les prix montent    
 
C'est un collègue qui m'a mis la puce à l'oreille sur ce type d'opération, mais je pense que papa-maman l'ont un peu plus aidé que ce qu'il laisse entendre ou qu'il a bien tapé dans son stock de cerises pour sa RP.

 
C'est légèrement HS (encore que) mais les banques décotent systématiquement les loyers perçus? Même en cas d'assurance?

Merci pour ton retour
 
Bon ben je vais devoir attendre. Plus je gonfle mon apport, et plus les prix montent    
 
C'est un collègue qui m'a mis la puce à l'oreille sur ce type d'opération, mais je pense que papa-maman l'ont un peu plus aidé que ce qu'il laisse entendre ou qu'il a bien tapé dans son stock de cerises pour sa RP.

Oui, même en cas de GLI. La décote n'est pas seulement du fait du risque de vacance/impayés, mais aussi pour les charges/taxes/impôts.
 

Non.
https://i.ibb.co/sjkGMcG/Sans-titre.png

est-ce qu'il est possible légalement de profiter du prêt de Boursorama de 10k@0.95% sur 48mois pour acheter des actions ?

 
 
L'usage c'est de considérer seulement 70 % des revenus locatifs.

reçu par mail (j'avais été contacté par placement direct pour avoir plus d'info sur le contrat)
 
d'ailleurs, vous parlez de DCA mais en pratique je fais ça comment ( 2x18k en AV avec un 60% euro et 40% UC)
 
j'ouvre avec 9k et je met les 9k suivants sur 6 mois d'après ?

 
Si. https://www.comgest.com/fr/fr/profe [...] st-monde-c
 
Mot clé dans le message précédemment cité : son bench.
 
Le site me semble suffisamment transparent sur les données de perf avec une profondeur d'historique non négligeable à priori...

L'usage des fonds est libre oui.

Oui c'est une option qui se défend si tu veux limiter le risque et que cette somme représente une grande part de ton patrimoine.
 
Il n'y a pas vraiment de règle, tu peux aussi verser tous les mois, tous les trimestres...
Mais 2 fois à 6 mois d'intervalle c'est un bon compromis, peu chronophage.

l'objectif c'est 4 AV à 18k et je ne suis pas pressé donc lisser ça sur 6 mois, ça me rassure.

là je m'occupe de faire les 2 chez Darjeeling, je suis en train de regarder pour l'allocation et je suis un peu perdu.

Ya un moyen simple de comparer les UC dispo pour un contrat ? car là sur l'interface de p-d.fr c'est un peu long si tu ne connais pas le nom de l'uc que tu veux

Comment on retrouve les chouchous du topic ?

ce genre de produit ?  
https://www.lyxoretf.fr/fr/retail/p [...] 315770/eur
 

Pas celui-là: il est distribuant.
Préfère un capitalisant.

Collecte des SCPI :  
 
https://www.devenir-rentier.fr/uplo [...] e_scpi.png

ce genre de produit ?  
https://www.lyxoretf.fr/fr/retail/p [...] 315770/eur
 

 
Pas de tracker world capitalisant dispo chez Darjeeling
(chez Linxea Avenir non plus d'ailleurs)

Selon le contrat, les dividendes sont parfois reversés sur le même support, ce qui en fait un capitalisant.
C'est le cas pour Linxea Avenir.
 
A vérifier pour Darjeeling.

 
Pas de tracker world capitalisant dispo chez Darjeeling
(chez Linxea Avenir non plus d'ailleurs)

Je suis chez Linxea Avenir et je confirme que l'IWLDH (FR0011660927) agit comme un capitalisant i.e les dividendes sont réinvestis par l'assureur directement en nouvelles parts et non sur le fonds €.

Oui enfin Comgest est capitalisant, et son benchmark est non capitalisant il me semble donc comparer au total return me parait plus logique.  

Je suis chez Linxea Avenir et je confirme que l'IWLDH (FR0011660927) agit comme un capitalisant i.e les dividendes sont réinvestis par l'assureur directement en nouvelles parts et non sur le fonds €.

Allons frer, un peu de nuance  .  
 
Déjà l'investissement solidaire n'a rien à voir avec la choucroute, c'est vraiment complètement différent de l'ESG et de l'ISR. Ensuite, il y a de nombreuses façons d'investir de façon responsable, et elles recouvrent des réalités différentes. Typiquement, l'argument "Total" que tu évoques est un classique. Pourtant dans une approche best-in-class (donc en sélectionnant les meilleures entreprises au sein de chaque secteur), tu peux te retrouver avec du Total en portefeuille, si Total est une des boites les plus vertueuses du secteur oil&gas. Dans une approche best-in-universe, où on va sélectionner les boites les plus vertueuses indépendamment du secteur, effectivement Total n'y figurera pas.
 
Là où je suis d'accord qu'il y a un problème, c'est que beaucoup de méthodologies sont peu ou pas normées, et donc difficilement lisibles. Il y a désormais des labels, mais leur nombre les rend difficiles à appréhender pour l'investisseur particulier, et la démarche ESG derrière est rarement bien expliquée par les sociétés de gestion.  
 
Le deuxième problème, c'est celui des données ESG. Comme pour les agences de crédit, il existe plusieurs fournisseurs de données de performance ESG. À l'inverse des agences de crédit, les analyses varient souvent beaucoup d'un fournisseur de données à l'autre, ce qui forcément rend dubitatif sur le sens réel de ces analyses, et donc sur les décisions d'investissement fondées dessus.  
 
Le troisième problème enfin, c'est que chacun a ses propres intuitions sur ce qui constitue une société vertueuse ou non, et donc c'est très difficile de trouver un gérant avec une approche ESG parfaitement en ligne avec ses valeurs. Typiquement sur les exclusions, certains gérants vont exclure le secteur de l'alcool alors qu'il est tout à fait légitime de penser qu'il n'y a rien de mal avec ce secteur. À l'inverse, le secteur de la viande est rarement exclus, alors qu'un strict végétarien pourrait vouloir que ce soit le cas pour que l'investissement soit en ligne avec ses convictions. Certains n'excluent que les armes controversées (type mines antipersonnel), d'autres excluent le secteur de l'armement dans son ensemble (sur quelle base ?).
 
Bref, beaucoup de problèmes, mais ce sont des chantiers en cours. Au-delà du greenwashing (qui est sûrement une accusation méritée dans beaucoup de cas), il y a un vrai élan sur le fait que la finance a du pouvoir pour faire évoluer les pratiques des entreprises, et elle doit trouver le moyen de se doter des bons outils pour le faire.
 
Je remets un petit résumé que j'avais fait il y a quelques mois sur l'investissement responsable ci-dessous. C'est vraiment un domaine très hétérogène avec du bien et du moins bien, et personnellement je pense que les accusations qui mettent tout dans le même panier ne font pas progresser le débat   .
 

 
Beaucoup vont vendre dès la réouverture. Il y aura des affaires à réaliser pour les opportunistes.    

Collecte des SCPI :  
 
https://www.devenir-rentier.fr/uplo [...] e_scpi.png

est-ce qu'il est possible légalement de profiter du prêt de Boursorama de 10k@0.95% sur 48mois pour acheter des actions ?

Ce sont des fonds à valeur liquidative et non soumis à un équilibre d'offre et de demande.
Il n y a pas d'acheteur en face du vendeur, c'est le fonds qui rembourse le vendeur directement au prix qu'il a calculé lui-même
Pas de bonnes affaires a priori donc.

Pour ceux qui comme moi sont en lazy avec plusieurs AV (combo Fonds euros + 1 ligne ETF world pour jouer le jeu des primes ou fonds boostés) quand vous réalisez votre épargne mensuelle, comment vous choisissez sur quelle AV vous versez ? Tour à tour les 3 AV (c'est mon cas) où vous en remplissez une avant de passer aux autres dans le futur ?