Reprise du message précédent :

 
Comme d'habitude

Subvention du ministère de la defense

Y a des pays dans lesquels la majorité des gens a comme passe temps gérer son argent?  

La Suisse et le Luxembourg.  

 
Ou des "incomes" très élevés  

Ah ça je n'avais pas lu, j'en suis loin
Je me suis contenté de lire les titres et j'ai un niveau de vie sous mes moyens alors j'epargne

 
Je suis calme depuis que j'ai découvert les topic POGNON @ HFR.

ok, donc "les hommes (femmes) et l'argent !", c'est pas spé aux français(es)

Y'en a qui fond de l'investissement locatif ici ?

Moui moui c'est l'analyse que tu as bien aimé bien sûr pas du tout les photos à tendance saphico-années folles
Et ce n'est pas HS hein, comprendre ce marketing visant l'ami Steeve, c'est ne pas dépenser son épargne... tout en chopant plus en boîte... jamais avoir l'air de pigeon en face d'une belle plante  
 

  la PAIX est donc avec toi Frer et le sentiment océanique

J'ai un pote qui a tendance à claquer son POGNON sans trop faire gaffe en face de qui il le fait ; j'ai essayé de le prévenir une fois ou deux sur le fait que c'était un jeu risqué en présence de conquêtes récentes, il ne m'écoute pas

Oui, beaucoup, d'ailleurs le Pinel c'est la vie

 
Autre que les grosses carottes fiscales qui engraisse les promoteurs biensur

Apparemment il ne l'a pas lu

Ouais fin

Je regarde les logements sur Lille en location là
Si tu veux un truc correct et pas habiter "porte de xxx" c'est cher

 
J'ai étudié brièvement ce "placement" et suis revenu à la raison grâce aux frères POGNON  

Tu es un bon pote. Il n'est pas un bon pote à ne pas t'écouter. Change de pote (euh non pas si tu peux boire gratos du champ en boîte hein...)
 

Ou être deux

Beaucoup plus simple de se retrouver en couple que de multiplier son salaire par deux.
La question de la sélection se pose, certes, mais d'un point de vue strictement financier la qualité du partenaire n'est pas déterminante essentielle (la qualité du partenaire conditionne la division des charges, donc on fera attention à s'installer avec quelqu'un ayant un salaire équivalent ou supérieur)

Edit :
Je plaisante à moitié. Quand je suis passé de 1000€ pour 47m² seul (déjà un bon prix à Paris sans être dans un quartier bof) à 1690€ pour 66m² à deux, mon épargne l'a senti.

Il me faut d'autres sources de revenu
 
Bbs s'était renseigné sur la prostitution masculine, avons nous eu droit à un debrief que j'aurai raté ?

 
C'est pas le plus simple mais même si l'immobilier est surévalué y'a encore des bons coups à faire dans des petites villes de province.
 
Je cible principalement un immeuble de rapport dans une ville moyenne. On trouve des rentabilités intéressantes autour de 8/10%

Je louais en 2012 un T3 de 72m2 quasi neuf rue St Sébastien en top floor pour 1k€ CC, c'était correct je trouve
En couple ça passe bien.

Non je parle en net là

 
Si ça ne t'ennuie pas, je veux bien voir le détail du calcul histoire d'être sûr

le retour de l'immo de province à 8-10% net à présent.

Dans mon cas je devrais en plus ajouter les frais d'agence pour la gestion (distance, expatriation, tout ça, ...). Le calcul et les villes retenues m'intéressent aussi pour comparaison, j'arrivai pas à dépasser les 4-5% net (mais avec les soucis liés à la possession d'un bien immobilier loué).

 
Exemple de ma visite du week-end dernier :
 
Immeuble 6 logements - Ville de 50K habitants / 370k€ (390k€ FNI)
Loyer total 3500€ * 12 => 42k€
TF : 2500€
Assurance : 300€
 
42k€ - 2,8k€ = 39.2
 
39,2 / 390 = 10%
 
Si je prends un mois de vacance locative en moyenne par an, je tombe à 9%
 
C'est pour moi très correct :-)
 
 

C'est brut
Tu ne comptes pas les travaux, tu ne comptes pas les impôts.

Impots (CSG) ? Vacances locatives ?  

moyenne de 550€ / mois /logement,
ville de 50 000 hab donc logement moyen de 60m² ?

La question est surtout: arriveras-tu à louer tous les logements et la clientèle est-elle solvable?  
Est ce que la ville est relativement dynamique aussi?

 
Tu parles donc net de TF et assurances.
Il manque juste l'IR, le coût d'entretien d'un immeuble de 6 logements, ...
Le jour où tu dois changer tes 12 ou 18 menuiseries, ta toiture, faire un ravalement, changer les chauffages, SDB,.... ton rendement est négatif pendant 5 ans.

 
Oui il y a 2 T2 et 4 T3.

 
 
Le propriétaire de l'immeuble depuis 20 ans, sur les 5 dernières années rien en dessous de 39500k€ de revenus / an
Les dossiers sont solides, 5 couples en CDI et un couple CDI/CDD gagnant minimum 3 fois le loyer

 
390k€ sur 20 ans => 2100€/mois
 
Cash Flow positif de 1400€/mois, largement de quoi faire l'entretien et payer le surplus d'IR sans avancer 1 cts de ma poche.
 
L'immeuble à 25 ans, ravalement fait il y a 4 ans (pas de copropriété) et la toiture est nickel.

en effet  
inb4
1. c'est pas du net, c'est du brut
2. en fait ce n'est même pas du net net net
3. en plus plein d'emmerdes
4. ah oui mais tu peux utiliser l'effet levier pour enfin t'enrichir vraiment alors qu'avec l'épargne ou la bourse non...
et on reboucle...

 
Euh non, pas tout à fait... le cashflow sera bel et bien négatif. Mais c'est quand-même pas mal...
 
Simulation faite avec tes éléments + quelques hypothèses assez conservatrices par sécurité  :

• crédit à 110% : 390K€ sur 20 ans @2.6% + assurance à 0,3%  (note : j'ai déterminé le taux de 2.6% en fonction de ta mensualité annoncée de 2100€. Pourquoi ce taux ?)
• Garanti par caution crédit logement
• Type de location nue
• Loyer mensuel hors-charge : 3500€
• Charges mensuelles récupérables : 350€
• Charges mensuelles non-récupérables (inclut notamment travaux/entretien/rénov/...) : 800€
• Nombre de loyers perçus par an : 10.5 (un mois et demi de vacance locative / logement / an)
• Régime d'imposition : réel
• TMI : 30% (reste à voir où tu te situes et ce que ça donne avec ces revenus supplémentaires)
• Aucune revalorisation ni du bien, ni des loyers
• Revalorisation annuelles des impots, charges et assurance : 1%

Résultats : pas mal, sur le papier les chiffres sont corrects

• cashflow mensuel réel moyen sur 05 ans : -530€
• cashflow mensuel réel moyen sur 10 ans : -630€
• cashflow mensuel réel moyen sur 15 ans : -710€

• enrichissement mensuel réel moyen sur 05 ans : 330€ (TRI : 25%)
• enrichissement mensuel réel moyen sur 10 ans : 550€ (TRI : 14%)
• enrichissement mensuel réel moyen sur 15 ans : 650€ (TRI : 9%)

Exemple : revente dans 10 ans au prix d'achat => enrichissement net de 66K€, dans 15 ans => 115K€.
 
Pour celà :

• il faut pouvoir gérer le cashflow négatif mensuel moyen de -500/700€ sur toute la durée
• ne pas avoir besoin de faire un autre crédit (genre RP ou autre), car sauf si tu as de très gros revenus à côté ça ne passera pas
• être absolument sur place pour gérer au quotidien tous les tracas induits par la gestion d'un immeuble ancien de 6 logements
• prévoir un paquet d'heures de gestion / réparation / entretien / rénov' par an
• avoir confiance dans le maintien de l'économie de la commune à l'avenir

Ce n'est pas complètement déconnant... sur le papier.  

Je vise 650 maxi 700 CC. Ça représente jusque 33% du salaire cest déjà énorme je trouve

J'ai refait la même simu avec un taux qui me semble plus réaliste : emprunt de 390K€ sur 25 ans @ 2.5% + assurance @ 0.3%
 
Les résultats deviennent très bons:

• cashflow mensuel réel moyen sur 05 ans : -200€
• cashflow mensuel réel moyen sur 10 ans : -300€
• cashflow mensuel réel moyen sur 15 ans : -350€  

• enrichissement mensuel réel moyen sur 05 ans : 340€ (TRI : 54%)
• enrichissement mensuel réel moyen sur 10 ans : 540€ (TRI : 24%)
• enrichissement mensuel réel moyen sur 15 ans : 620€ (TRI : 15%)  

Exemple :  

• revente dans 05 ans au prix d'achat => enrichissement net de 20K€ en ayant sorti seulement 12K€ de ta poche sur cette durée
• revente dans 10 ans au prix d'achat => enrichissement net de 65K€ en ayant sorti seulement 36K€ de ta poche sur cette durée
• revente dans 15 ans au prix d'achat => enrichissement net de 112K€ en ayant sorti seulement 63K€ de ta poche sur cette durée

Bonjour,
 
Pour ceux qui ont deja fait un rachat partiel sur linxea avenir, combien de temps cela prend?
 
Merci  

8-10 jours depuis l'envoi du courrier

 
merci
 
ok ca fait 12 jours et je viens juste d avoir l'accusé de réception, j espere que cela ne mettra pas trop de temps ...

J'ai une question sur votre procédé de choix d'UC.
J'ai une AV Linxea Spirit avec pour le moment 50% de f€ et 50% d'UC (25% Nordea Stable return BP et 25% SGL) prises "un peu par défaut" en attendant de s'y connaître un peu mieux.
Je me demandais comment chacun de vous fait pour gérer cette épargne nécessitant plus d'investissement qu'un LA/PEL/AVf€ ?
Corrigez moi si je me trompe (il faut bien apprendre) : le choix des UC se fait sur la perf, la volatilité (ratio de Sharpe ?), le contenu (obligations gouvernementales, d'entreprises, actions), répartition des actifs (secteur et géographie)... ? Quoi d'autre ? J'ai franchement l'impression qu'il y a énormément de paramètres à prendre en compte et qu'il faut suivre l'évolution des différents secteurs d'investissement (high tech, énergie...) pour bien choisir les UC.
A quel rythme réévaluez vous vos UC ? Quand décidez-vous d'arbitrer ?
Je veux peut-être l'argent et l'argent du beurre, mais je n'ai pas forcément envie de passer des heures et des heures pour trouver le bon créneau...
Comment faites-vous ?
 
EDIT : pour trouver les infos sur les UC, j'utilise morningstar, est-ce un bon site ?