Reprise du message précédent :

L'autre solution c'est de relouer un truc, ça avait l'air de très bien les satisfaire de louer.
 
A-t-on toutes les billes

Oui, relouer et acheter les truc à 1,1M dans 3 ans. Mais 800k.  

Du mouvement à la tête de Spirica: https://www.agefi.fr/patrimoine/ass [...] ez-spirica

Cela entrainera-t-il de nouvelles stratégies ou orientations?
 
 

Pas de MyLombard/d'avance sur ce contrat dans le passé?
En tous cas il faut insister lourdement et plusieurs fois en passant par la section «réclamations». Ça prendra plusieurs mois (expérience vécue). Ça finira par fonctionner. Ce sera évidement grotesquement pitoyable.
 
 

Parce que la valeur d'usage du bien a un impact sur ta qualité de vie et ta famille dès à présent, elle est immédiatement perceptible. Rien de tel avec des lignes en PEA ou en AV    

OK sur le principe. Mais on ne peut pas tout prévoir     et en l'occurrence et notamment la remontée brutale des taux, les nouvelles difficultés à se financer sans apport sérieux, la perte de pouvoir d'achat immobilier en résultant. Il y a deux ou trois ans il n'y aurait probablement pas eu de sujet.

  Comme on le sait tu es très bon dans tes prédictions. T'en sais rien si ce sera 800k ou 1.4m.

Pas de MyLombard/d'avance sur ce contrat dans le passé?
En tous cas il faut insister lourdement et plusieurs fois en passant par la section «réclamations». Ça prendra plusieurs mois (expérience vécue). Ça finira par fonctionner. Ce sera évidement grotesquement pitoyable.
 
 
[/quotemsg]Le plus gros pb que j'ai eu avec eux etait sur un crédit immo. Ils ont failli faire capoter mon achat/vente. Et pourtant je les relancais quasiment chaque jour quelques mois avant, pour une démarche entreprise plus de 6 mois avant la transaction.
 
Au final leur offre finale n'étant pas dans ma boite au lettres une semaine avant la vente c'est ma banque en dur qui m'a sauvé la mise immédiatement.  
Et bourso qui se réveille la bouche en coeur 1 mois plus tard en ne comprenant pas pourquoi je ne donnais pas suite a leur offre de pret.

Vrais savent.  

La prise de clients à marche forcée ne semble pas compatible avec un service client tellement efficace ; soit ça marche spontanément sur le site, soit ça sent la complexité...  

 
Et si on est full investi pour pouvoir espérer se payer sa RP plus tard ?  

Mauvaise stratégie.  

 
Pas une situation simple à mes yeux.
 
La logique voudrait que tu gardes 100% de ton exposition Actions/risque intacte, donc le PEA, et les UC Actions de tes Assurances vie et PEE, que tu consommes presque le cash ou simili cash pour ton projet de RP si tel est ton souhait. Sachant qu'un achat de RP déclenche beaucoup de couts indirects difficile à estimer avant l'achat, il faut garder aussi une tranche de cash post acquisition dans ton cas, de l'ordre de 10-20k je dirais.
 
Toutefois:
(i) ce n'est peut être pas assez, dans ce cas il faut faire une sortie graduelle, l'inverse d'un investissement graduel, étalé par exemple sur 3-6 mois, pour la portion que tu souhaites vendre en Actions/risque pour ce projet. Idealement le moins possible.
(ii) cela te laisse post acquisition avec une allocation presque 100% Actions ce qui peut être dur à tenir psychologiquement si les marchés chutent peu de temps après sans te laisser le temps de reconstituer ton allocation. Faisable mais il y aura une phase de stress.

La phase de stress :

En parlant de CAT, je viens de signer pour un CAT 48mois à 4,15% au CA.

Comment faire pour trouver les meilleurs taux en CAT ?
Contacter les banques une à une ?
 
Les taux immo vont peut-être commencer à plafonner.
https://www.bfmtv.com/immobilier/cr [...] r=CS9-144-[facebook]-[BFMImmobilierOfficiel]
Donc c'est peut-être l'un des meilleurs moments pour investir en CAT.
 

Vu l'expérience que j'ai eue avec eux il y a maintenant trois ans, ça ne m'étonne pas du tout.
Si tout marche en automatique c'est très bien. Mais il ne faut surtout pas attendre quoi que ce soit du service client.

J'apporte mon grain de sel

Lors de chaque achat immobilier, j'ai sorti toutes mes épargnes en ne gardant que 4 mois de salaires complets, ça m'a permis de ne pas avoir des mensualités élevées, acheter des biens qui me plaisaient et reconstituer de l'épargne.

Après chacun voit midi à sa porte.

Édit ; et renégociation des taux à chaque baisse. Premier achat à 6,8% sur 12 ans

 
perso j'irais voir ma banque en dur avec en tete les chiffres partagés ici. soit ils ont un truc equivament et tu signe, soit tu negocie pour qu'ils fassent un truc equivalent, soit tu vas en dernier ressort aux banques mentionnees ici. ( toujours en verifiant bien les conditions de sortie anticipee.)

Sauf si c'est prévu dans la stratégie initiale.

Typiquement j'ai un gros matelas de sécurité (le pilier de ma pyramide d'épargne) qui va être dédié à un achat quasiment cash de la RP.

Une fois la RP acquise, ma pyramide d'épargne va changer, avec un pilier immo, un premier étage action et troisième étage épargne de sécurité/plaisir.
Avec mes 13 années d'épargne, je me rend enfin compte qu'avoir 150k d’épargne sécu/plaisir ou seulement 30k, ça ne changerait strictement rien à mon mode vie.

Là où je te rejoins c'est qu'à la fin l'épargne DOIT servir à quelque chose.

Sur une échelle allant de : tenter le début d'une dynastie à, hélas, l'achat de pâtes à la fin du mois selon les soubresauts d'AMD  

 
Je m'attendais un peu à ce que mes questions relancent le débat achat vs location
En l'occurrence vu notre situation, ça nous parait préférable de regarder à l'achat. On verra bien si on trouve le bien qui nous correspond, dans notre budget. Mes questions portaient surtout sur la meilleure façon de sécuriser notre épargne dans cette optique, car cela arrive un peu plus tôt que prévu.

 
Oui, je vais réfléchir à la meilleure allocation de l'épargne restante après l'achat: sûrement pas 100% actions, mais peut-être garder malgré tout une partie risquée. J'étais parti sur un gros matelas de sécurité (pour garder la même tranquillité d'esprit qu'aujourd'hui et pouvoir couvrir n'importe quelle dépense imprévue), et recommencer à construire une allocation risquée à ce moment là. Mais c'est peut-être plus judicieux de garder une partie risquée et pas seulement du cash.

Tu as différent avis mais si l’appartement te plaît et que tu penses rester plusieurs années (pas 3 ans ) alors vas y. Le reste c’est du bla-bla.

Tous les gens ne relancent pas le débat achat vs location, mais la part très importante de ton apport dans cet achat immo. (Ce qui vient de fait complètement déséquilibrer ta répartition patrimoniale future)

Je ne comprends pas non plus le fait de vouloir sortir autant de cash en apport, plutôt que d'aller emprunter davantage, même à 4%.

Btw, pour sécuriser ton apport/épargne à court terme, monétaire en PEA puis en CTO

Non, ce n'est aucunement du blabla.  
 
Le but de ce topic est d'optimiser son patrimoine et ses placements. Conseiller de faire un all in sur sa RP en vendant toutes ses actions, l'actif le plus rentable sur le long terme, est du suicide patrimonial.  

+1
 
Et garder 120k en cash, est beaucoup trop aussi.

Pour les personnes que je connais et qui en ont fini avec l'emprunt immo, c'est juste la liberté pour eu.

Alors oui, peut-être qu'emprunter c'est la garantie d'un rendement meilleur ? Mais à quel prix ? Devoir se "serrer la ceinture" pendant 20ans ou avoir un niveau de vie plus haut à l'instant T.
Personnellement mon choix va plutôt vers la deuxième option.
Et tant pis si je meurt avec 1M€ d'épargne plutôt que 1.5M€.  

Mais il n'aura pas besoin de se serrer la ceinture, puisqu'il aura beaucoup de liquidité en face de son emprunt.

En gestion patrimoniale, la formule est simple, prenons par exemple 700k€ de patrimoine en liquidité avant achat :
- Option 1 : Tu achètes un bien à 1M€, tu mets 700k€ d'apport et 300k€ d'emprunt, te voilà à gérer un patrimoine global brut de 1m€
-Option 2 : Tu achètes le même bien, mais tu mets 300k€ d'apport et 700k€ d'emprunt, tu gères maintenant un patrimoine global brut de 1.4m€ (1m€ immo + 400k€ restant de liquidité)

Le choix est vite vu

 
Sauf à sacrifier l'épargne de sécurité minimale, pas une super idée dans un contexte d'achat de RP, est-ce vraiment plus dur psychologiquement qu'avant ?
S'il passe de 400k actions + 600k financier autre (dont sécurité) à 700k RP + 250k actions + 50k sécurité par exemple, j'ai l'impression qu'il va plus augmenter son stress sur les variations de l'immo que sur les variations des actions.
Si les marchés chutent, il suffit de regarder qu'il a sorti 150k actions juste avant par pur hasard, psychologiquement ça passe non ?
 
Je suis d'accord que passer de 400k actions + 600k financier autre (dont sécurité) à 700k RP + 250k sécurité + 50k actions n'aurait aucune cohérence avec l'allocation précédente.
 
Sinon la convention communément admise ici est que :
- 700k RP + 300k actions sur 1M total, c'est 100% actions, tout comme 1M actions sur 1M patrimoine ?

Et tu n'es pas obligé de te serrer la ceinture pour acheter.
J'ai acheté avec un taux d'effort à 25% il y a 5 ans. Maintenant je suis à 19%. Et dans 5 ans, je divise ma mensualité par 2.
J'aurais pu acheter plus grand, plus cher, mais je ne voulais justement pas rogner sur mes loisirs et vacances.

La magie des produits structurés.
 
Je me suis chauffé à analyser cela à force de voir des pubs sur Linxea.
 
Pour ceux qui ne connaissent pas, un produit structuré (nommé PS dans la suite), ça ressemble à ça :

• Investissement sur une période de 1 à 10 ans
• Chaque trimestre à partir des 1an, si le sous-jacent du PS est supérieur à sa valeur initiale, on vous rembourse et on vous paye 10% de coupon par an (exemple, au bout de 3 ans et 1 trimestre, on vous donne 32.5% en plus)
• Sinon au bout de 10 ans, on vous rembourse :

- Le capital + 100% si le sous-jacent a fait -30% ou mieux
- Le capital si le sous-jacent fait entre -30% et -50%  
- La perf du sous-jacent si celui-ci fait -50% ou pire
 
Ah, ça a l’air pas mal pour se protéger d’une baisse, car sauf si ça fait pire que -50% ce qui est rare, on retrouve ses thunes en fait !
Bien sûr les seuils varient (j’ai pris l’exemple du Exigence 19 de Linxea), et le sous-jacent ressemble à ça : « Bloomberg Transatlantic Titans 40 Decrement 50 Points Index (EUR) »
 
Ah oui, ils auraient pas pu prendre direct un CAC40, SP500 ou Eurostoxx ? Et bien Non, car toute la subtilité vient du decrement 50 : on part d’un indice spécialement créé (qui valait 1013 au départ pour celui-là) et on enlève 50 points tous les ans.
 
Bon, c’est bien beau tout ça, mais on sait pas trop si on part pour 1an ou 10, et si c’est rentable ou pas.
 
Donc, on va back tester cela sur du CAC40GR sur la période 1993-2023.
30 ans avec des cracks, des flash cracks et des périodes biens haussières, pour une perf totale de +732% pour le CAC40GR.  
 
Méthode de back test :

• Récupération des cours du CAC40GR au 1er du mois de novembre 1993 à novembre 2023
• Pour chaque mois de 11/1993 à 11/2022, on fait démarrer le PS à 1013 (comme celui de Linxea), et chaque trimestre on lui donne la perf de l’indice puis on lui enlève 12.5 points.  
• On regarde ensuite à partir de la première année si on est en mécanisme de remboursement anticipé, et sinon à l’échéance des 10 ans dans quel scénario on est (et combien on rembourse)

Il y a donc 5 scénarios possibles :
A. Scénario rapidement haussier : Remboursement anticipé avant les 10 ans
B. Scénario positif : Remboursement au bout de 10 ans à 200%
C. Scénario neutre : Remboursement au bout de 10 ans à 100%
D. Scénario baissier : Remboursement au bout de 10 ans à x % (x < 50%)
E. Produit en cours de Vie
349 simulations (1 pour chaque mois de départ de novembre 1993 à novembre 2022)
 

 
B : correspond à un démarrage en 01, 02, 03, 04, 06, 07, 08 de 2008
C : correspond à un démarrage en 12/2006, 02, 03, 09, 11, 12 2007 et 05 2008
D : correspond à un démarrage entre 11/1999 et 07/2001 puis 01, 04, 05, 06, 07, 08, 10 2007
 
Donc on voit que :

• La plupart du temps, on est remboursé très vite, et on sous-performe l’indice de 6% par année de détention
• Dans des rares cas, on surperforme l’indice (démarrage juste avant un gros crack)
• Le scénario baissier est catastrophique. Il correspond à investir avant une crise et être pendant une autre crise pendant la sortie.

En moyenne, on donne 5.2% par an pour un produit qui ne nous protège pas des baisses.

erreur de quote

Ils gagnent 250k brut par an. Ils ont la trentaine. Ils peuvent mettre leur fonds dans un actif plus risqué après. Je suis d’accord que c’est pas optimal a priori. Sauf que TU ne sais pas comment va évoluer les prix de son bien immobilier ni des actions à 10 ans. Donc en moyenne tu as raison en spécifique t’en sais rien.

Le mot est faible...  

Pour les produits structurés, quelques analyses empiriques faites par l'institut de référence en France de SRP France (Structured Retail Products) qui est un institut faisant référence dans l’élaboration de statistiques sur les produits structurés "retail". Cet institut est d’ailleurs cité par l’AMF dans l’étude juste en dessous.  

Liens des études SRP :
- "SRP - France Performance Report - 2021" => https://www.transfernow.net/dl/20231108XAYIRokY
- "SRP - France Performance Report - 2019 et 2020" => https://www.transfernow.net/dl/20231108nYlsiAXS
- "SRP - France Performance Report - 2007 à 2018" =  https://www.transfernow.net/dl/202311089rjhhD8L

Lien de l'étude AMF : https://www.amf-france.org/sites/in [...] lamf-_.pdf

I) Étudions les taux de "roll" des produits structurés => situation où le produit est remboursé.

Il n'existe pas d’études avec une lecture direct du taux de roll moyen.

Cependant, via les documents « SRP - France Performance Report - 2019 et 2020 » et « SRP - France Performance Report – 2021 », nous lisons :
- Sur le document de 2021 en page 8 : “Autocalling products made up 94% of all maturing products in the period and ran for an average term of 1.6 years”.
=> Étant donné la durée de vie indiquée, cela correspond à un taux de remboursement moyen de : 1/1,6 = 62,5%.

- Sur le document de 2019/2020 en page 8 : “Autocalling products made up 88% of all maturing products in the period and ran for an average term of 1.34 years”.
=> Étant donné la durée de vie indiquée, cela correspond à un taux de remboursement moyen de : 1/1,34 = 74,6%.

- Sur le document de 2007 à 2018 en page 12 : “87.7% of the products which matured between 2007 and 2018 Q1 delivered a positive return at the end of the investment term (2 years on average), according to SRP data.”
=> Étant donné la durée de vie indiquée, cela correspond à un taux de remboursement moyen de : 1/2 = 50%.

II) Concernant la corrélation avec le marché :

Sur le document SRP de 2021 en page 16 :
- Période de janvier 2015 à avril 2022.
=> Comparaison de la performance moyenne des produits structurés vs. CAC40 et EuroStoxx 50 : nous voyons bien la stabilité de la performance annualisée moyenne des produits structurés face aux indices.

Sur le document SRP de 2007 à 2018 en page 19 :
- Période de janvier 2007 à avril 2018.
- Comparaison de la performance moyenne des produits structurés vs. CAC40 uniquement.

----

III) Comment le CGP/courtier se gave sur notre dos ?  

a) À la souscription :

Contrairement aux OPCVM => le taux net des brochures est bien sur l'argent réellement investi.
Par contre, la banque émettrice va vous promettre ce taux de manière "décorrélée" du risque réellement pris en sa faveur pour se rémunérer. Typiquement, comme vu plus bas, le client final paie "indirectement" 800 bps (8%) et la banque émettrice en conserve 250bps contre 550bps pour le revendeur (le CGP hein).

b) Durant la vie du produit structuré :

Dans ce cas, l'assureur intervient dans la contrepartie.
Le client final (vous) paie 100bps par an sans s'en rendre compte au titre au titre de l'assureur qui pompe les FDG des UC (les fameux 0,5% pour les meilleurs contrats) mais 1% ici dans un exemple plus global.
Le CGP reprend 50bps de ces 100bps de l'assureur. Oui, l'assureur remercie le CGP d'avoir bien distribué le contrat d'AV avec cette UC.
Mais le CGP touche également des frais de la banque émettrice qui reverse 50bps du delta entre le "vrai" taux de retour attendu et celui "faux" versé par le client de par la déformation du couple "rendement/risque"

----

IV) Bref, les produits structurés conviennent bien pour une clientèle patrimoniale

L’intérêt du produit structuré est donc de garantir le capital à 100% jusqu’à un certain seuil (la barrière du capital). Quand on parle de produit structuré à capital garanti, la barrière du capital est donc de -100%.
En contrepartie de cela, le client final accepte de « caper » sa performance finale au niveau du coupon négocié au moment de la souscription du produit structuré. Il est donc possible que le sous-jacent fasse + 35% de performance standalone sur la durée de vie du produit structuré mais le client, via le produit structuré, sera cappé à la performance du coupon qui sera moindre

la période de comparaison en plein bull run me pose un gros problème : sur ma simulation, c'est lors des crack que ça pèche et ne rempli plus son rôle (en accentuant le crack)

J'ai assez de droits CEL/PEL pour emprunter 23k sur 15 ans à 2,4% (CEL) et 69k sur 15 ans à 4,2% (PEL, en fait j'ai plus de droits PEL que ça mais le prêt PEL+CEL max est de 92k). Mais est-ce qu'une banque n'appliquera pas les mêmes critères de revenus pour un crédit CEL/PEL que pour un crédit immo classique ?  
 

Effectivement, si mon PEA était chez Bourso, je pourrais faire ça, mais mon PEA est chez Saxo, donc ça impliquerait en plus de transférer le PEA vers Bourso, je pense que je serais sans doute hors délai pour l'achat immo envisagé.  

A priori  

Bonjour à tous,

Je suis toujours rebuté à ouvrir une AV pour mon enfant à cause de la paperasse que cela demande (vs gestion 100% en ligne pour une personne majeure).
Il semblerait que l'AV d'assurancevie.com Lucya Cardif permette de souscrire en ligne, mais permet-elle d'effectuer des versements ET arbitrage en ligne pour un mineur ?
Quelqu'un du topic a-t-il souscrit et peut-il confirmer ?

J'enverrai un mail à AV.com sinon.

hello,
j'ai une poche de 10K€ a utiliser, tmi de 41% et je fais deja du lodeom au max de ce que je peux pour aller chercher de la defisc.
Sachant que j'ai 47 ans, pas besoin de toucher a cette somme donc le coté bloqué n'est pas génant.
Est ce que les mettre dans un pereco pour aller chercher 4K de defisc vous semble un bon calcul ?
J'ai un compte PERSONEO chez BNP via mon employeur avec 20K dessus, est ce que je les ajoute dessus sans prise de tete ou il y a mieux ?
merci  

Bonjour les investisseurs  ,
 
Nous arrivons en fin d’année et j’hésite à purger un peu de PV sur mes AV.
(Je suis célibataire, TMI 45% cette année, mais travaillant de moins en moins je pense descendre vers TMI30% d’ici deux ou trois ans.)
 
Dans l’idée c’est de consommer 4600€ de PV pour ne payer que les PS sur ma PV et replacer la même somme sur une AV.
 
Est-ce que c’est si pertinent que ça de le faire chaque année ou a minima régulièrement des retraits pour purger ses PV)?
Est-ce qu’il faut vendre obligatoirement des UC car non sousmis au PS chaque année (contrairement au fond euros), ou on peut purger sa PV avec des fonds euros?
 
Est-ce qu’on gagne vraiment sur le long terme vs ne rien retirer laisser les PV non fiscalisées de PS faire boule de neige dans l’AV et payer PS+IR ou flat tax le jour ou on a besoin de retirer l’argent?

Ne pas retirer est la bonne méthode pour le LT.

Je dirais ça dépend des fonds auxquels tu as accès. Si c’est pour baisser de 4K ta
Fiscalité mais perdre 10k de PV sur le LT….