Reprise du message précédent :

Ca m'étonnerait   , c'est pareil pour tout investissement.
A moins que loyer >>> mensualité crédit.

 
J'ai calculé 2,5%.

Le truc c'est que si tu investis dans le Duflot, le coup du crédit est pris en compte pour un futur achat de ta RP. Alors en IDF, tu pleurs !

Bien entendu. J'ai la nationalité même
 

Ok. à condition de le garder mini 2 ans. Enfin tout est question de fiscalité ensuite. La prévision est le maître mot  

Taux ACMN Vie 2014 : 3,10% bruts de frais / PS (donc 2,50% net de frais pour la plupart des AV en ligne, Puissance Avenir, Linxea Evolution, Hedios Vie, MonFinancier Liberté Vie, Croissance Vie, Epargne Plus, AbiVie...), -0,3 point par rapport à 2013 (cette fois-ci mon calcul est bon )

Mon prélèvement pour Linxea Avenir a été suspendu    
 
Bizarre  

 
Pas compris ton truc là.    
 
A ma connaissance, tout investissement immobilier locatif réalisé à crédit est considéré de la même manière par les banquiers le jour où tu veux souscrire un nouveau crédit pour ta RP (ou autre chose):

• la mensualité du crédit locatif prise en compte à 100%
• un pourcentage des revenus locatifs (entre 30 et 75% suivants le type d'investissement et suivant les banques) est ajouté à vos revenus

Je ne comprends en quoi un Duflot/Pinel serait différent d'un investissement via SCPI ou direct en meublé LMNP ou n'importe quoi d'autre.

+1

Ok. Le problème, c'est que les biens immobiliers proposés sont chers. Du coup avec Duflot, tu n'es pas sûr de rembourser ton crédit avec le loyer si loyer il y a, on sait jamais.
Et donc, lorsque je voudrais acheter ma RP, j'aurais déjà un emprunt sur le dos et la banque ne me fera pas un emprunt à 300000, mais 230000 € (chiffres farfelues).
J'ai bon ?

c'est ça, il est loin le temps ou le loyer pouvait payer le crédit à lui tout seul

Bonjour,
Donc, j'ai bon ?

Et en prenant de plus petites mensualités ? Avec les taux actuels, c'est moins grave, non ?

Le problème sera toujours le même puisque du coup l'emprunt sera plus long dans le temps.

Le ticket d entrée est plus elevé pour un Duflot (mini 150k) que pour des SCPI (tu peux en prendre pour 30k seulement) , donc forcément ta capacité d emprunt serait plus bouffée par le Duflot.

Et en SCPI je pense que tu pourras plus facilement t autofinancer en partant sur une longue durée  d emprunt.
Au pire 100€ / mois de cashflow negatif, ca compromettra moins ton achat de RP qu'un Duflot.

Pour m'être lancé en Octobre, l'autofinancement en SCPI, il faut coucher avec la banquière pour l'espérer

Ouf, merci, j'ai cru devenir chèvre à un moment donné, ou alors je m'exprimais mal.
Donc pour SCPI, c'est valable ou pas ?

Pourquoi ? Tu es dans quelle banque ?

banquière ou pas, les chiffres font que ce n'est plus possible

Bonjour,
 
Je vois que vous parlez de loyers.
 
En surfant sur la toile afin de calculer au mieux la rentabilité d'un appart loué, j'ai lu différentes manières évidement...
 
Comme vous semblez être calé en matière de placements/épargne rentabilité qu'elle est vraiment la façon la plus juste pour la définir : la rentabilité ?
 
(Loyer x 12 ) / prix d'achat (incluant tous les divers frais notaire, banque x 100  
 
La csg que je paie est elle à prendre en compte aussi.
 
d'avance merci

Pour une part raisonnable de ton patrimoine.
Et en trouvant une bonne SCPI.
Et en faisant un bon montage.
Et sans devoir vendre avant au moins 10 ans.

Crédit Foncier
485€ de remboursement pour 375€ de revenu en arrondissant.

Ce que tu calcules là ce n est pas la renta. (La renta tu ne la connais qu'à la fin de l opération, quand tu connais ta PV ou MV).

Là tu parles de rendement, facile à calculer car on connait les paramètres avant même l'achat.
Rendement brut = loyer annuel / prix hors FDN.
Rendement net = (loyer - charges - impôts) / prix hors FDN.

Faut aussi que tu calcules ton cashflow mensuel (trésorerie entrées - sorties) pour connaitre ton effort mensuel ou au contraire ton benef mensuel. Faut viser l'autofinancement mais pas évident malgré les taux bas vu la bulle en France.

 
Merci pour tes réponses  
 
L'appart est payé. Uniquement les charges de copro et divers impôts qui vont avec. Suis en micro foncier.
 
Je dois donc me baser sur le rendement net ? Que tu détailles ?

Que l appart soit payé ou non ne chànge rien au calcul du rendement brut ou net.

Tu prends le prix actuel valeur marché (pas le prix d achat hein!)
Et en charges et impôts tu comptes les frais de gestion par agence, les assurances, provision travaux, vacance locative, TF, IR...

 
Merci

J'ai ptetre réagi un peu vite sur ACMN vie alors, 3,1% brut ça se positionne comment par rapport à la concurrence des fonds euros sur AV en ligne?
 

Bah pour l'instant on a que APICIL qui est à 3,81% brut

Quand tu auras ton rendement net, tu pourras comparer à d autres placements pour voir si ca vaut le coup de le conserver ou vendre.

Par exemple si tu trouves 1,5% net, ca na vaut peut-etre pas le coup de le garder alors que c'est plus chiant à gérer  et volatile et moins lucratif qu'un placement banal type PEL + AV fond €.

Merci.
Bon, je pense que je vais définitivement abandonner l'idée des SCPI pour le moment.
Plutôt travailler avec mes AV linxea.

Merci.
Ben ca pique un peu, non ?

Ca me rapporte plus sur 20 ans de faire ce montage que de mettre les 110€ de côté par mois (71 000€ via SCPI contre 36 000 si je place les 110€ à 3% d'après la simulation (0% de revalorisation de part et 0% d'évolution de Loyer))

Après c'est sur que si je dois emprunter demain pour ma résidence principale, ca va être compliqué

Effectivement, moi, c'est mon blocage actuel sur ma RP. Une fois la RP, pourquoi pas !

Et pour rajouter : je suis localooser et ai donc un taux plus élevé que les proprios pour l'emprunt.
L'achat de la RP n'est pas prévu avant 5 ans (grand minimum 3 ans)

 
Euhhh oui, ça OK c'est vrai.
Et c'est d'ailleurs encore plus vrai avec un Duflot pour 2 raisons :

• le bien que tu achètes est surcôté (ie : si par malheur tu dois le revendre 10 jours après son achat, tu perds déjà 15-30% cash sur le prix d'achat!)
• le loyer est majoré, souvent sous le prix du marché

Le Duflot/Pinel présente d'ailleurs le pire ratio possible "loyer perçu/mensualité du crédit".
 
Mais encore une fois, ta problématique d'endettement n'a rien de spécifique à du Duflot ou à une SCPI.

jesuis étonné d'un tel écart, tu peux détailler tes chiffres? tu inclus la fistalité?

Ou vois tu le spread sur le lyxor?
 
D'une manière générale, que vaut il mieux choisir comme trackers généralistes (Amundi vs Lyxor)?
- Emergeants : PELM vs AEEM
- Europe : CEU vs MSE
- Monde : CW8 vs EWD

 
Pour le rendement net , j'utilise personellement plutôt : Rendement net = (loyer - charges - impôts) / (prix INCLUANT FDN et TRAVAUX)

c'est du doigt mouillé, et effectivement je n'ai pas inclu de fistalité dans les 2 cas.
 
110€ par mois sur 20 ans à 3% :
Epargne constituée : 36 043 €
dont capital investi : 26 400 €
dont intérêts perçus : 9 643 €
 
71 000€ c'est la valeur des part de SCPI actuelle.

Pourtant en posant l'argument à mon escroc de banquier, il m'assure que je ne pourrais pas emprunter autant que sans Duflot ou autre.
C'est pas moi, c'est lui  

Simu_Immo_v1.4 mis à jour en signature
 
Pour les calculs de rendement/rentabilité/cashflows/... d'investissement locatif par exemple.
 
J'ai ajouté le prêt in-fine, garanti par nantissement d'une AV avec prises en compte des prélèvements sociaux et imôts sur l'AV.
J'ai revu 2/3 trucs de présentation.
 
Objectifs de la version 1.5 :

•  Refondre la feuille Invest_Locatif pour proposer de comparer facilement 2 investissemnts, par exemple: comparer l'impact de 2 modes de financement pour un même investissement, ou 2 régimes d'imposition pour un même investissement, ou comparer 2 investissement différents, ou comparer un investissement locatif à un placement sécurisé sur un compte-épargne/AV.

Objectifs de la version 1.6 :

• Refondre la feuille Renego-Rachat_Crédit pour présenter un résultat annuel pendant 30 ans sous forme de graphique, de manière à comparer l'intérêt de renegocier ou faire racheter son prêt si l'on envisage la revente du bien dans X ou Y années.

 
Tu avais mis 50/50 en fonds rendements/opportunités ?
 
Peut-être bien que c'est à cause de ça mais ils me semblent avoir lu que les versements programmés effectués avant le 5 janvier continuaient normalement.