DES FENÊTRES CAPABLES de produire de l'électricité, des éoliennes installées sur le toit des buildings, des gratte-ciel bardés de panneaux solaires... Délires d'urbanistes ou technologies de demain ? Les meilleurs architectes mondiaux, originaires de Dubaï, Londres, Shanghai ou Vancouver se sont donné rendez-vous aujourd'hui et demain à La Défense aux Journées mondiales de l'urbanisme pour imaginer les villes du futur et faire en sorte qu'elles soient plus respectueuses de l'environnement et des ressources énergétiques. Les débats tourneront notamment autour du concept de développement durable des quartiers d'affaires.
Alors que l'Etat vient d'annoncer son plan de relance de La Défense, qui prévoit la construction de 350 000 m 2 de bureaux et la démolition-reconstruction des tours les plus anciennes, les premiers gratte-ciel « écolos » feront bientôt leur apparition autour du parvis. L'un des premiers buildings de nouvelle génération à voir le jour à La Défense sera érigé en 2011. Construite par Vinci, la tour Generali accueillera 6 000 salariés sur 50 étages. Ce géant de verre culminera à 300 m de haut, contre 200 en moyenne pour les immeubles actuels.
Des lampadaires avec détecteurs de présence et des vitres photovoltaïques Les architectes français du projet, Valode et Pistre, ont multiplié les innovations pour faire de cette tour un modèle en matière de consommation d'énergie. « Nous serons en mesure de stocker la fraîcheur naturelle nocturne et de la réutiliser pour rafraîchir les bureaux la journée, détaille Denis Valode. Les lumières s'allumeront et s'éteindront automatiquement en fonction de la présence ou non de personnes dans les pièces. » La flèche en verre de l'immeuble sera par ailleurs remplie de turbines à vent et tapissée de capteurs solaires qui permettront de fabriquer de l'électricité et de produire l'eau chaude du bâtiment. Des jardins devraient enfin être installés en spirale à tous les étages. L'eau de pluie recyclée servira à arroser les espaces verts intérieurs. « Comparée aux buildings actuels, cette tour permettra d'économiser 3 500 t de CO2 rejetés dans l'atmosphère », affirme l'architecte. Lauréat du prix européen d'architecture environnementale, Jacques Ferrier répond actuellement à un concours pour concevoir une nouvelle tour de bureaux à La Défense. C'est à lui qu'a été confiée la construction de la cité de la voile de Lorient, où l'architecte a choisi de « tirer profit du soleil, de l'eau de mer et du vent » pour alimenter en énergie le bâtiment. « A terme, l'objectif est que tous les immeubles de bureaux consomment quatre fois moins qu'aujourd'hui, explique-t-il. D'ici à trente ans, les buildings n'auront plus de système de climatisation mais seront ventilés naturellement. Il y aura dans chaque bureau des lampadaires avec détecteurs de présence et des vitres photovoltaïques produisant de l'électricité. Les bâtiments eux-mêmes seront davantage ouverts sur la ville, pouvant accueillir un hôtel, des cafés, des restaurants, des clubs sportifs ou des équipements publics. » Plus rien à voir en somme avec les bâtiments vitrés lisses d'aujourd'hui qui se vident de leurs salariés le soir venu.

DOSSIER IMMOBILIER
 
Le plan de relance du quartier a pris corps le 25 juillet avec l'annonce par le ministre de l'Equipement, Dominique Perben, de l'ouverture de droits à construire : 350.000 m2 sur de nouveaux terrains, 150.000 m2 issus de la démolition-reconstruction d'immeubles et 100.000 m2 de logements. D'ici à 2013, plusieurs tours de 300 mètres devraient donner une nouvelle ligne d'horizon à la capitale. Le boulevard circulaire et les berges de Seine seront réaménagés et des travaux engagés pour améliorer les cheminements sur la dalle.
 
    La Défense entame une seconde vie
 
Nouvelles tours, réaménagement des voiries, logements, le quartier se lance dans un véritable projet urbain soutenu par le gouvernement. L'ambition est d'offrir, d'ici à 2013, de nouvelles surfaces et de nouveaux services. Remodeler aussi un « skyline » écrasé par les audaces des capitales voisines.
 
Rapide à la détente, le groupe Generali a pris tout le monde de court. Quelques mois après l'annonce du plan de relance de la Défense mais avant même que les modalités juridiques en soient fixées, l'assureur italien a dévoilé son projet. Avec le promoteur Vinci, qui lui apporte 30.000 m2 de droits à construire, il bâtira une tour de 300 mètres de haut sur l'emplacement de l'immeuble Iris de 12.000 m2 encore occupé. Le nouveau gratte-ciel sera conçu par les architectes Valode et Pistre sur 90.000 m2, le lot le plus important de tout le quartier d'affaires. Encore à l'étude, ce bâtiment d'une forme moins classique que les traditionnels parallélépipèdes du quartier d'affaires se veut déjà un modèle en matière de construction durable.
Le projet mûrissait depuis deux ans, il tombe à pic. « Nous avions vraiment besoin d'une volonté politique qui nous aide à lancer de nouveaux projets plutôt qu'à rafistoler nos vieux immeubles, explique Anne-Marie de Chalembert, le directeur immobilier du groupe. Pour Generali, l'enjeu est de taille, cette tour représentera un investissement de 500 millions d'euros, soit 10 % de nos actifs immobiliers, et nous la lançons en risque. Comment savoir à quel niveau s'établiront les loyers en 2011 au moment de sa livraison ? Nous tablons sur le succès de ce quartier et avons bâti nos hypothèses sur les prix actuels. »
Un plan incitatif
Il faudra attendre encore quelques semaines pour découvrir, fin novembre, le lauréat d'un autre concours international lancé en toute discrétion par la foncière Unibail pour un autre immeuble de grande hauteur sur un terrain à proximité du boulevard circulaire, derrière le CNIT. Les concurrents sont cinq français et cinq agences étrangères choisis parmi les plus célèbres. Le ministère de l'Equipement devrait également annoncer une consultation pour la construction de son siège. Enfin, un nouvel immeuble conçu pour accueillir des salles de marché viendra enjamber le « plat de nouilles », l'échangeur situé entre les deux premières tours de la Société Générale et Granit, la dernière en date.
Une, peut-être deux autres tours de 300 mètres ou plus devraient modifier d'ici à 2013 la « skyline » de la Défense et sculpter également un nouveau paysage dans le ciel de la capitale. Simultanément, une vingtaine d'immeubles plus petits seront démolis et reconstruits, plus grands et plus modernes. Dans ce concert d'idées, Bernard Bled, le directeur général de l'Etablissement public d'aménagement de la Défense (Epad) entend bien faire tourner la roue et donner leurs chances à des concepteurs comme Manuelle Gautrand ou Jacques Ferrier encore absents du quartier.
 
Ce plan de relance est assorti d'incitations destinées à convaincre les propriétaires d'agir vite, avant 2013. Avantages administratifs d'abord : l'agrément ne sera plus nécessaire lorsque les investisseurs reconstruiront le double des surfaces détruites. La suppression de cette étape va faire gagner du temps à tous les projets. Exonérations fiscales ensuite : les surfaces détruites et les 40.000 premiers mètres carrés reconstruits, pour chaque immeuble, ne seront pas soumis à la redevance sur les locaux de bureaux, ce qui représente une économie de 244 euros par mètre carré. Aides financière enfin : « Les droits à construire supplémentaires font toujours l'objet d'une négociation. Ce sera le cas tout en restant dans les prix de marché. Nous tiendrons compte du fait qu'un investisseur devra déplacer ses locataires et geler un actif pendant plusieurs années pour l'améliorer », annonce le patron de l'Epad.
Le contexte est favorable : les transactions sur le marché de bureaux semblent repartir à la hausse et le quartier affiche un taux de vacance immédiat de moins de 5 % et de 8,5 % à six mois. Cette année, plus de 350.000 m2 disponibles auraient été absorbés, surtout par de grandes transactions : la banque Dexia a acheté au groupe américain Tishman Speyer la tour CBX, qu'elle occupera sur plus de 40.000 m2 ; le cabinet d'experts comptables Mazars et Guerard s'est installé dans l'immeuble Exaltis, l'assureur March, venu de Levallois, a loué 19.000 m2 dans la tour Ariane, Alcan Pechiney a déménagé du XVIe arrondissement pour s'installer dans la tour CB16...
Une activité cyclique
Suivant la simple loi de l'offre et de la demande, les loyers ont repris leur ascension : à 530 euros le mètre carré par an, les plus élevés demeurent inférieurs de 200 euros aux prix pratiqués dans les quartiers prisés de la capitale. Malgré leur enthousiasme du moment, les commercialisateurs savent que l'activité de la Défense est cyclique. Car les grands arrivants peuvent aussi déserter la place, quelques années plus tard, vers d'autres pôles des Hauts-de-Seine beaucoup moins chers et parfois plus récents. Arcelor vient de quitter l'immeuble Pacific pour s'implanter à Saint-Denis. La nouvelle Défense devra donc aussi creuser l'écart et redonner de la visibilité à un quartier qui commence à vieillir.
« C'est ce que j'entendais dire parmi les investisseurs étrangers ou les grandes sociétés utilisatrices, poursuit Bernard Bled. Tous sont pourtant prêts à venir. Lorsque j'ai annoncé le plan de relance au Mipim, à Cannes, en mars dernier, j'aurais pu vendre les droits aux enchères et même davantage de surfaces. » « Nous avons interrogé les grands utilisateurs. Locataires et investisseurs sont intéressés par de grandes surfaces modernes, de beaux immeubles, et l'architecture entre dans la compétition, des innovations technologiques et un engagement pour l'environnement dans la construction, des services de très bonne qualité et des accès. Tout ce que propose le plan de relance », constate Thierry Laroue-Pont, directeur général adjoint du conseil Atisreal.
Selon ces critères, l'immeuble Coeur Défense est encore dans la course, ainsi que les tours récemment rénovées, comme CBX, CB16, Opus 12 dans lesquelles restent quelques plateaux à louer.
Suite page 29 Selon ces critères, l'immeuble Coeur Défense est encore dans la course, ainsi que les tours les plus récemment rénovées, comme CBX, CB16, Opus 12 dans lesquelles restent quelques plateaux à louer. Mais, comme écrit Sébastien Bazin, le président de Colony Capital Europe, dans la lettre de l'Epad, « Les dernières opérations de rénovation étaient très réussies, mais il ne s'agissait que de cosmétique ne réglant pas les problèmes de fond : efficience des plateaux, présence de services... Les annonces du 25 juillet (...) répondent enfin aux attentes des investisseurs ». « Cette décision est courageuse et elle va dans le bon sens à condition de ne pas étouffer les investisseurs de bonne volonté sous des impôts et des charges liés à leurs projets », juge Etienne Bertier, le président-directeur général d'Icade, propriétaire de la tour Nobel, restructurée, et la tour Descartes, qui gagnerait à l'être.
Nouveau paysage
La tour T1, déjà lancée par Lucia, SITQ, la Caisse de Dépôt du Québec et Colony Capital, est la première à répondre aux nouvelles exigences. Même si elle fait partie de la génération précédente, avec « seulement » 180 mètres de haut, elle offre une panoplie de services et des étages dont les hauteurs sous plafonds à 3,10 mètres permettent l'installation de salles de marché. La tour AXA, de son nom de code CB31, bientôt remise au goût du jour par les architectes américains Kohn Pedersen Fox (KPF), sera la deuxième. Son permis pour 75.000 m2 a déjà été obtenu, le projet est « ficelé », pas sûr qu'il bénéficie des avantages du plan de relance.
« Ensuite, il se passera sans doute quelque temps avant que les effets d'annonces se traduisent sur le terrain, estime Ludovic Delaisse, en charge de la région parisienne chez Cushman & Wakefield. Les propriétaires devront attendre la fin de leurs baux ou négocier le départ de leurs locataires. Dans certains cas, les tours sont gérées en copropriété, ce qui annonce de longues discussions. Mais deux ou trois projets circulent déjà. Des propriétaires sont prêts à se lancer, des investisseurs aussi. »
Se posera ensuite la question de l'arbitrage : continuer de louer en l'état sans pouvoir augmenter son loyer ou immobiliser un actif pendant plusieurs années, le détruire, le reconstruire pour espérer le louer plus cher. Pour les responsables de l'Epad, la réponse est évidente : « La contagion joue dans ce genre de projets, pense son responsable. Quand un investisseur verra ses locataires partir pour des immeubles mieux équipés et plus beaux, il en tirera les conclusions et lancera son chantier. » Second débat, faut-il monter si haut ? « Je m'interroge sur la tour Signal [l'une des plus hautes, NDLR], écrit Sébastien Bazin. Le coût d'une telle construction est très élevé donc risqué car on n'a pas de visibilité sur le marché lors de sa sortie, sauf à la construire pour un utilisateur identifié. »
Personne ne semble plus s'interroger sur la légitimité de cette question. S'agit-il de répondre à Londres ou de narguer Paris ? Les tours de 300 mètres seront vraisemblablement construites. En attendant, tout n'est pas exactement prêt. Si les investisseurs comme Generali, déjà propriétaires de leurs terrains, peuvent lancer leurs travaux tout de suite, les autres ont besoin de décisions administratives concernant notamment de déclassement de terrains appartenant à l'Etat sur l'emprise des voiries comme une partie de la parcelle où Unibail prévoit de planter sa tour.
En 2013, la Défense aura sûrement changé de visage, mais, d'ici là, elle va connaître de grands chantiers. Car, en plus des tours de bureaux, les urbanistes prévoient de s'attaquer au problème des transports et de construire près de 1.500 logements. Même si cette nouvelle offre permettra de maintenir l'équilibre actuel habitat-emploi dans le quartier, la promesse de participer à l'effort national pour résoudre la crise du logement a dû être un argument du lobbying mené par l'Epad avant l'été. Cet engagement est insuffisant pour les élus parisiens qui critiquaient ce dernier dans un communiqué diffusé le 19 octobre. « Ayant annoncé haut et fort début août la rénovation de la Défense, le gouvernement y a décidé la construction d'ici à 2013 de 450.000 m2 de bureaux supplémentaires sans agrément, sans se préoccuper d'une part du logement des futurs salariés concernés, ni même de leurs conditions d'accès par les transports en commun. »
Le plan prévoit pourtant la prolongation de la ligne Eole venue de Saint-Lazare. Une gare souterraine inutilisée est déjà disponible, mais le projet annoncé par le ministère des Transports n'est toujours pas programmé. En une dizaine d'années d'études et de travaux, la moitié du boulevard circulaire a été réaménagé : la route est « redescendue » au niveau du sol naturel et plusieurs viaducs ont été supprimés, des voies ouvertes aux cyclistes. « Ce qui était une autoroute est devenu un boulevard urbain que les piétons peuvent traverser à certains endroits. Ces travaux nous ont coûté 50 millions d'euros. Nous avons tout financé, sauf les pistes cyclables. Il faut prévoir environ le triple pour la même distance <<<gras???>>> car les ouvrages sont plus nombreux, la topographie du terrain plus compliquée et nous prévoyons à certains endroits des travaux de couverture », explique Patrick Tondat, directeur général de l'Epad, chargé de l'aménagement et du développement.
Un conseil d'administration de l'établissement devrait entériner tous ces projets début décembre. Il reprécisera les fonctions de cet organisme, qui assure depuis quarante ans l'aménagement du quartier mais aussi son exploitation, désormais confiée à une autre structure regroupant les communes de Nanterre, Puteaux et Courbevoie.
    Une passerelle difficile avec le voisinage
Derrière la Grande Arche, une passerelle file vers Nanterre et s'arrête dans le vide.On peut y voir une certaine poétique de l'architecture, mais aussi la difficulté de deux grands quartiers à se parler et à adopter une cohérence de développement. Etendus au total sur 600 hectares, le territoires de l'Etablissement public d'aménagement de la Défense (Epad) et celui de l'Etablissement public d'aménagement de Seine Arche (Epasa) se touchent. L'une de ces structures date des années 1960, l'autre de cinq ans à peine.
Entre Nanterre et l'Epad, les relations ont été souvent tendues. Tous deux ont pourtant pour mission de faire une ville continue dont les frontières devraient être invisibles. Pour les habitants comme pour les entreprises, la ville fait naturellement partie du prolongement de la Défense. Le groupe AXA, installé des deux côtés, inaugurera très prochainement l'immeuble Grand Axe, qu'il occupera sur 58.000 m2 à Nanterre pour y reloger ses salariés actuellement à la Défense afin de rénover sa tour historique. Deux des tours de la Société Générale sont à la Défense, la troisième est plantée dans du terrain communal nanterrois.... « Nous discutons avec la municipalité, notamment de transports, proteste Bernard Bled, le directeur général de l'Epad. Si la ligne Eole est prolongée jusqu'à la Défense, il faut évidemment envisager une gare à Nanterre. Je souhaite que nous travaillions davantage ensemble sur la cohérence globale des aménagements urbains. »
Même ceinte de son boulevard circulaire, la Défense n'est pas une île. Pourtant, elle tourne le dos à ses voisines : ses relations à la Seine sont inexistantes. Si le contact se limite à quelques centaines de mètres de berges, elles font partie du premier paysage perçu pour tous les visiteurs en métro ou en voiture en provenance de Paris. Un projet piloté par le conseil général et la ville de Courbevoie est en cours d'étude. L'Epad n'y participe pas directement, mais devra le prendre en compte dans son travail de requalification des espaces de l'esplanade lorsque, dans le cadre du plan de relance, des immeubles y seront démolis.
Du dépit amoureux
Perché sur sa dalle, le quartier d'affaires est coupé de Neuilly par une infrastructure routière assez violente. Un projet dessiné par l'architecte Claude Vasconi montre comment relier les deux côtés du fleuve en doublant verticalement le pont et en ouvrant une voie piétonne au-dessus de la Seine. « La dalle se situe à la hauteur de la couverture des voies qui mènent vers Paris, explique Patrick Tondat, directeur général adjoint de l'Epad. Cela va dans le même sens que l'idée approuvée par le président du Conseil général des Hauts-de-Seine, Nicolas Sarkozy, de couvrir toute l'avenue Charles-de-Gaulle. Si les principes en sont actés, ces projets ne sont ni étudiés, ni financés, ni programmés. »
Les relations avec la capitale pourtant à l'origine de l'axe historique sont houleuses. Si Paris accepte de prêter son nom au quartier d'affaires, ses élus ne manquent pas une occasion de critiquer le nombre croissant de bureaux construits au détriment des logements. « Il y a du dépit amoureux dans les critiques formulées à notre encontre, sourit Bernard Bled. Quoi d'étonnant à ce que nous fassions moins de logements ? Nous sommes un quartier d'affaires avant tout, et nous construirons des tours, ce que le maire de Paris ne peut actuellement pas faire. »
 
    Les constructions de bureaux atteignent des niveaux élevés
L'année 2006 sera exceptionnelle pour la construction de locaux non résidentiels. Durant les neuf premiers mois, les mises en chantier de bureaux ont crû de 21,4 % par rapport aux neuf premiers mois de 2005, portant leur total à 3.053.000 m2. Sur les trois derniers mois, la progression est de 11,4 %. Ces chiffres témoignent des besoins de mètres carrés tertiaires dans les grandes agglomérations, tels Lyon, Lille ou Strasbourg. La bonne tenue des bâtiments administratifs, de santé et d'action sociale, notamment, se confirme avec une croissance des mises en chantier de 15,2 % sur les neuf premiers mois de l'année, représentant 5.329.000 m2. Les statistiques du ministère de l'Equipement évaluent à près de 10 millions de mètres carrés les ouvertures de chantier de locaux non résidentiels ce trimestre. Ainsi, elles poursuivent leur progression mais à un rythme ralenti (+ 3,2 % par rapport au troisième trimestre 2005, après + 6,6 % au deuxième trimestre et + 17,6 % au premier). Le ministère recense plus de 14 millions de mètres carrés de locaux non résidentiels « autorisés à construire » au cours du troisième trimestre 2006. La progression par rapport au même trimestre de 2005 (+ 3,4 %) est proche de celle constatée le trimestre précédent (+ 3,8 %), mais est inférieure (de 4 à 5 fois) aux rythmes observés au cours des trois trimestres antérieurs. Ce sont principalement les équipements collectifs de santé et sociaux (+ 33 % par rapport au troisième trimestre 2005) et dans le secteur privé les bureaux et les bâtiments industriels (respectivement + 9,8 et + 7,6 %) qui maintiennent ce rythme de croissance. Sur l'année glissante, le chiffre de 50 millions de mètres carrés est près d'être atteint.

This City of Silk will be located on the northern shore of Kuwait Bay. It will take 25 years to complete and will house 700,000 people. The cost of this project will be KD 25 Billion (~ US $85 billion) and will have a total area of 250 km2 . The first phase of this project will be completed within 5-7 years.
(...)
Mubarak Tower will be 1001 m high and will form the landmark for this new city. The tower was inspired by the 1001 nights story and the desert plant life. The tower will be composed of 7 vertical villages which will consist of hotels, offices, residences and entertainment facilities.

La ville de Dubaï connait une importante expansion démographique depuis quelques années : la population était de 265 702 habitants en 1980, 669 181 en 1995, un million en 2004, 1 182 439 en 2006 et il est prévu qu'elle atteigne 1,4 million en 2011, ce qui fait de Dubaï la ville la plus peuplée des Émirats arabes unis.