Reprise du message précédent :

 
Environ 1100€/m2 avant travaux, 1300€/m2 travaux inclus, pour 235m2 / 6 lots
 

 
Pas sur Valenciennes mais sur Tourcoing (métropole lilloise). Mais ce sont des villes similaires, y'a un potentiel de bons locataires (étudiants et jeunes professionnels) mais faut proposer des biens de qualité en hyper-centre, pas des chambres de bonne insalubres dans les quartiers excentrés...
Et ce sont principalement des T2 meublés occupés par des jeunes professionnels (alternants, 1er job...) donc pas d'APL.

 
Je parle de la façade.
 
Jai gardé 10K de tampon ouais, arbitrairement j'avoue

Ça coûte plus cher que ce que j'imaginais l'hygiène féminine

Alors qu'avec un bout de scotch ou un bouchon en liege, hop c'est condamné pour la journée  

Lez BB seront bientot trop vieux pour se revolter, et les suivant n'ont pas les couilles pour

 
Putain

En alternance ou en 1er job à Tourcoing ils peuvent payer un loyer de 500€ HC, soit un revenu de 1.500 € Net?

Bha comme ça je dirais rien de choquant donc oui, c'est pas le tiers monde non plus la bas, le SMIC est au même niveau que.en idf

Je viens de vérifier.
Le smic net en France pour 35h hebdomadaire est à 1.141,61 Euros nets par mois.
Notre ami s'adresse par conséquent à des 1er jobs et jeunes en alternance rémunérés à 31% au dessus du smic.

 
Alternants parfois, lorsqu'ils sont en banque ou assurance.
1er jobs quasiment toujours.
 
Je sais pas quelle vision du Nord tu as, mais sur Roubaix-Tourcoing il y a les sièges monde d'OVH, La Redoute, de nombreuses marques Décathlon, le siège France de Booking.com... ça fait quand même pas mal d'opportunités de postes CDI avec salaire correct.
 
D'autre part je valide très souvent des dossier de locataires un chouilla au dessous du critère des 33%, s'il y a un bon feeling et des garants solides.

En alternance si t'as 1000€ net t'es déjà content hein.

 
Les APLs ne sont pas calculés sur la base des revenus de l'année fiscale précédente?
Du coup, un premier job, tu peux avoir les APLs ou ça marche autrement?

j'espère que tu n'as pas pris une assurance...

 
Si un jour je suis Président de la République, tu seras mon 1er Ministre.
Bon, manque de bol tu seras probablement grabataire à ce moment là

 
Aucune idée, en tout cas ils ne me demandent jamais l'attestation de loyer qui est nécessaire pour la demande d'APL.
 

 
En effet je ne prends pas d'assurance loyers impayés sauf cas exceptionnels (personne avec hauts revenus mais sans garants).
L'avantage d'un bien locatif en hyper-centre est que la demande est nettement supérieure à l'offre. Ce qui permet soit d'augmenter fortement les loyers, soit de pouvoir sélectionner le meilleur profil parmi de (très) nombreuses demandes. J'ai choisi la seconde option.

 
Pas avec l'encadrement des loyers

Merci pour tes réponses pere-castor  
Ton plan semble très bon.
J'essaie de comprendre comment cela fonctionne.
Qu'en est-il concernant le turn-over sur ce genre de bien avec ce genre de clientèle?

 
Ah?
Ben alors on supprime:
la taxe foncière
les allocations logements pour les locataires
Et les intérêts d'emprunts et autres frais (ADI, FN...) sont déduits des impôts
 
Nan?
 
   

 
Ce qui ne concerne pas encore grand monde je crois non ?    

 
Sur paname si non J'espère que ça s'étendra pas en province

TF supprimé  
Intérêt déduis  
FN intégré à la valeur du bien
Frais divers deduits

 
Pour le moment assez important, vu que j'ai du relouer tous les appartements au moins une fois en 1 an 1/2.
Mais avec le recul il est possible d'optimiser en sélectionnant bien les locataires (distance entre le bien et leur lieu de travail, durée prévue des études, préférer si possible un célibataire à un jeune couple susceptible de se séparer...). Le turnover moyen des investisseurs que je connais dans le coin est d'environ 2 ans.
 
Si l'immo locatif t'intéresse, faut juste être conscient que rentabilité élevée = risque élevé (de vacance, d'impayés, de travaux imprévus...)
La bonne affaire n'est pas de trouver la meilleure rentabilité possible, mais le meilleur rapport rentabilité/risque par rapport au risque qu'on est prêt à assumer.
 

Si un "investisseur" cherche un appartement avec une rentabilité nette digne celle d'un PEL, j'ai qqchose pour lui : https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=6_s

Que pensez vous de cette annonce
 
ça a pas l'air dégueu  
 
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=22_s

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Ça me paraît super cher à la location
700€ pour 50m² c'est presque le prix de la presque-île...

 
C'est pas trop mal, pas dingue non plus mais dans Lyon intra-muros sans travaux c'est correct oui.
Les loyers annoncés me semblent quand-même un poil élevés. Garde une petite marge à la baisse dans tes simulations imho.
A louer en meublé pour optimiser la rentabilité.
J'imagine qu'il s'agit de 2 lots, donc un petit surcoût de frais de notaire pour tout faire en double par rapport à l'achat d'un seul lot au même prix.

700€ hors charge c'est ce que je paye pour 50m² aux Terreaux...
Avec des inconvénients (sous les toits) mais des avantages (70m² au sol, faisant un salon franchement spacieux).

Une copine est à 800€ je crois à Croix-Paquet, pour un peu plus de 50m², mais avec une hauteur de plafond de fou et une mezzanine qui fait bien 15m² pour 1,70m.

Les 770 pour 52 au fin fond du 3ème c'est un peu optimiste.

Tarif en meublé je pense non ?

Aaah oui peut-être

 
  , il vaut mieux une bonne Av a 4% net...  
 
Perso je trouve ca bien a voir la validite des loyer, je vois que certains trouve ca un peu cher apres il faut bien voir que tout ne se loue pas au tarif minimum...

7.7% en emplacement numéro 1 d'une grande ville recherchée est probablement tout aussi bien (voir souvent bien mieux) que 10% dans un coin coupe gorge d'une ville de seconde zone.

Année de construction aux environs de 1970 vu le plancher, les grandes baies vitrées et la faible isolation. Gros travaux à prévoir pour changer toutes les fenêtres de la copro

 
C'est marqué "Aucun travaux de copropriété à prévoir.".
 
Après c'est juste une annonce, je sens le truc loyer CC car ça me parait super haut pour le quartier (endroit le moins côté du 3ème).

Vous voyez bien que les Robien &Co c'est interessant.  
 

 

Il y a alternant moins de 21 ans en 1ère année et alternant plus de 21 ans bac +3 à +5.
Certaines entreprises ont des grilles pour alternants assez avantageuses. (1650 nets en M2 chez les Orange par ex.)

Mais c'est pas le minimum légal hein...
 
En tant qu'apprenti de LPro j'avais 665€ net et encore parce que j'avais plus de 26 ans...

 
En gros la même chose qu'un apprenti pour un CAP sans aucun diplôme et qui a 16 ans et aucune expérience

 
50k en 5 ans  

Donc 1000€ en alternance c'est bien, mais 1M€ d'héritage tu fais pas grand chose avec. Intéressant  

 
Pour un investissement initial de 105k c'est pas dégueu ouais