Victoire et CAC à 6000

Victoire et CAC à 6000

Je vous pardonne votre victoire si le cac dépasse 6000 en 2018, j'ai acheté à 5530 et je veux retrouver mon POGNON.

Pour mon locatif clairement j'ai merdé, erreur de jeunesse, j'avais 23 ans, je n'y connaissais rien et j'ai écouté mon entourage.
En attendant, je loue à 500€ par mois pour une valeur estimée à 80k€. Le rendement est devenu bon suite à la baisse des prix à Epinal, alors je conserve. Rentabilité à chier si je vends, mais bon rendement en conservant et en croisant les doigts pour que je n'ai pas d'emmerdes à l'avenir (7 locataires avec aucune vacance locative ou presque et pas de travaux).

Le rendement se calcule sur ton prix d'achat, pas sur le prix du marché actuel.
WTF ta phrase en gras ?

Ton prix d'achat étant fixe (il a était défini lors de l'acte d'achat), le seul moyen d'augmenter le rendement, c'est d'augmenter les loyers. La variation du capital au prix du marché ne change rien à ton rendement. Sinon c'est trop facile, il suffit que le marché s'effondre et tu aura un rendement infini !

Non le rendement se calcule sur le prix marché. On se sert de cet indicateur pour arbitrer à l'instant T.
Tu confonds avec la rentabilité.

Je ne suis pas d’accord avec le passage en gras...
 
https://avenuedesinvestisseurs.fr/w [...] A_mars.jpg
 

 
J'espere etre clair, pas mal bu pour un dimanche lundi matin ici, finale de coupe du monde oblige

Pour ma RP en revanche, j'ai toujours bien optimisé :
- logé gratuitement les 6 premières années,
- puis les 6 suivantes et encore maintenant j'ai bénéficié d'une loc à tarif réduit (1000€ au lieu de 1700€ de loyer) avec en plus une prime localoser de 450€ par mois.
En plus je suis muté régulièrement et avenir très incertain, ça ne milite pas pour l'achat d'une RP.

 A la prochaine grosse crise les banques vont de nouveau capper a 20 ans et demander 15/20% d'apport, la le pouvoir d'achat immo va brutalement baisser globalement.

 
On a tous les deux raison tres cher:
 
- L'indicateur de pouvoir d'achat immobilier regarde generalement avec une duree fixe d'emprunt, par exemple 15 ou 20 ans: tu prends le revenu median francais, tu calcules la capacite d'emprunt sur cette duree fixe dans le temps et tu mets en face les prix immobiliers moyens francais. Ce graphe est clair: le pouvoir d'achat s'est ameliore de 10-15% cette derniere decennie en gros. En revanche bien plus mauvais que fin des 90s ou le marche avait juste fait -50% a Paris ( )
 
- Je tiens compte du fait qu'aujourd'hui les banques pretent sur 25/30 ans, a des taux bas finalement assez proches des taux a 15/20 ans en absolu. En 1995 les emprunts ne depassaient pas 15 ou 18 ans et il fallait 20 voir 25% d'apport (!). Il y a meme une chanson qui parle des 'pauvres gens qui s'endettent sur 18 ans'. Du fait des rendements locatifs bien plus eleves a l'epoque, bref des loyers bien chers, le gain de passer a l'achat vs. location etait beaucoup plus court, 3-4 ans meme a Paris. Le vrai truc qui empechait les gens d'acheter c'etait l'apport, clairement.
 
Du fait de l'absence de besoin de gros apport aujourd'hui grace aux mecanismes credit logement/PPD francais qui garantit ultra bien les banques et du fait que les taux restent franchement encore corrects meme sur longues durees, un couple tout a fait lambda peut emprunter a 25 ans avec 5/10% d'apport avec un bon taux. Brutalement son pouvoir d'achat immo est important car je pense qu'il faut tenir compte des conditions de financement possibles a un instant t. A la prochaine grosse crise les banques vont de nouveau capper a 20 ans et demander 15/20% d'apport, la le pouvoir d'achat immo va brutalement baisser globalement.
 
J'espere etre clair, pas mal bu pour un dimanche matin ici, finale de coupe du monde oblige

 
Non j'insiste, c'est toi qui inverse les termes.
 
Rendement annuel = revenus annuel / prix d'achat
Rentabilité latente = (revenus + variation latente du capital) / prix d'achat
La rentabilité effective sera connue lors de la vente de l'actif.
 
https://fr.wikipedia.org/wiki/Rendement_(finance)
https://fr.wikipedia.org/wiki/Rentabilit%C3%A9
 
Dans tous les cas c'est le prix d'achat au dénominateur.
 
Toi ce que tu calcules, c'est le rendement du marché. C'est à dire le rendement que va obtenir ton acheteur si tu vends le bien maintenant. Mais ce n'est absolument pas ton rendement à toi, puisque tu as acheté plus cher.

 
On a tous les deux raison tres cher:
 
- L'indicateur de pouvoir d'achat immobilier regarde generalement avec une duree fixe d'emprunt, par exemple 15 ou 20 ans: tu prends le revenu median francais, tu calcules la capacite d'emprunt sur cette duree fixe dans le temps et tu mets en face les prix immobiliers moyens francais. Ce graphe est clair: le pouvoir d'achat s'est ameliore de 10-15% cette derniere decennie en gros. En revanche bien plus mauvais que fin des 90s ou le marche avait juste fait -50% a Paris ( )
 
- Je tiens compte du fait qu'aujourd'hui les banques pretent sur 25/30 ans, a des taux bas finalement assez proches des taux a 15/20 ans en absolu. En 1995 les emprunts ne depassaient pas 15 ou 18 ans et il fallait 20 voir 25% d'apport (!). Il y a meme une chanson qui parle des 'pauvres gens qui s'endettent sur 18 ans'. Du fait des rendements locatifs bien plus eleves a l'epoque, bref des loyers bien chers, le gain de passer a l'achat vs. location etait beaucoup plus court, 3-4 ans meme a Paris. Le vrai truc qui empechait les gens d'acheter c'etait l'apport, clairement.
 
Du fait de l'absence de besoin de gros apport aujourd'hui grace aux mecanismes credit logement/PPD francais qui garantit ultra bien les banques et du fait que les taux restent franchement encore corrects meme sur longues durees, un couple tout a fait lambda peut emprunter a 25 ans avec 5/10% d'apport avec un bon taux. Brutalement son pouvoir d'achat immo est important car je pense qu'il faut tenir compte des conditions de financement possibles a un instant t. A la prochaine grosse crise les banques vont de nouveau capper a 20 ans et demander 15/20% d'apport, la le pouvoir d'achat immo va brutalement baisser globalement.
 
J'espere etre clair, pas mal bu pour un dimanche matin ici, finale de coupe du monde oblige

Dans ces conditions, pourquoi veux-tu acheter une rp ? Tu ferai mieux de prendre un autre appart en locatif, pour utiliser ta capacité d'épargne, qui peut te servir de rp le jour où t'en as besoin. Et l'appart te rapportera plus que ce que tu dépenses en location. Me trompe-je ?

 
Non j'insiste, c'est toi qui inverse les termes.
 
Rendement annuel = revenus annuel / prix d'achat
Rentabilité latente = (revenus + variation latente du capital) / prix d'achat
La rentabilité effective sera connue lors de la vente de l'actif.
 
https://fr.wikipedia.org/wiki/Rendement_(finance)
https://fr.wikipedia.org/wiki/Rentabilit%C3%A9
 
Dans tous les cas c'est le prix d'achat au dénominateur.
 
Toi ce que tu calcules, c'est le rendement du marché. C'est à dire le rendement que va obtenir ton acheteur si tu vends le bien maintenant. Mais ce n'est absolument pas ton rendement à toi, puisque tu as acheté plus cher.

C'est moi où le niveau des articles sur CBanque est en chute libre depuis qq temps ?
 

 
https://www.cbanque.com/actu/68928/ [...] la-hauteur
 
Résumé: les banque en lignes n'en sont qu'à leur balbutiement, l'offre d’épargne est encore très incomplète par rapport aux BeD. Ils oublient juste de préciser que les frais (en particulier des AV) n'ont rien à voir. Mais HB et Bourso proposent du Pinel, donc c'est bon on est sauvés
 
J'aimais bien ce site, je m'en méfie maintenant.    

Soirée POGNON 'jeunes' chez MonFinancier ce jeudi:
 
https://www.monfinancier.com/atelie [...] mpaign=nlm

 
 
Soit, mais la théorie du Wiki je m'en fous un peu. Le rendement sur prix d'achat n'est intéressant qu'au moment de l'achat.
Je regarde la pratique, en tant qu'investisseur. Il s'agit de faire un arbitrage. Je regarde quel rendement j'ai au prix actuel et si je peux trouver mieux en vendant. Donc rendement sur prix du marché. Si je veux un bien à 8% de rendement, il faut que je trouve au moins aussi bien, sinon je conserve. Que ce soit 4% de rendement sur prix d'achat il y a 10 ans je m'en moque, c'est du passé.
 
C'est pareil en bourse, on apprécie le rendement d'un titre par rapport à son cours actuel, pas par rapport à son PRU perso. C'est comme ça que Bourso actualise les rendements de chaque titre par exemple.

 
L'avantage c'est que si l'évolution du prix du bien continue comme ça tu auras bientôt 12% de rendement...  

Merci, inscrit pour jeudi soir

Rien ne va ce mois ci pour mon DCA...
 
1. Plus possible d'acheter aucun ETF sur Bourse Direct (que ce soit BNP, Lyxor, Amundi)
2. Le site Sylvea est dans les choux (LinXea Spirit)
3. Je n'ai pas réfléchi par quoi remplacer H2O MS

Soirée POGNON 'jeunes' chez MonFinancier ce jeudi:
 
https://www.monfinancier.com/atelie [...] mpaign=nlm

Pour mon locatif clairement j'ai merdé, erreur de jeunesse, j'avais 23 ans, je n'y connaissais rien et j'ai écouté mon entourage.
En attendant, je loue à 500€ par mois pour une valeur estimée à 80k€. Le rendement est devenu bon suite à la baisse des prix à Epinal, alors je conserve. Rentabilité à chier si je vends, mais bon rendement en conservant et en croisant les doigts pour que je n'ai pas d'emmerdes à l'avenir (7 locataires avec aucune vacance locative ou presque et pas de travaux).

Pour ma RP en revanche, j'ai toujours bien optimisé :
- logé gratuitement les 6 premières années,
- puis les 6 suivantes et encore maintenant j'ai bénéficié d'une loc à tarif réduit (1000€ au lieu de 1700€ de loyer) avec en plus une prime localoser de 450€ par mois.
En plus je suis muté régulièrement et avenir très incertain, ça ne milite pas pour l'achat d'une RP.

 
Ils ne disent pas s'il y a un cocktail, pas intéressant

 
 
Nous vous expliquerons pourquoi il est souvent préférable de ne pas acquérir sa résidence principale et de rester locataire. Ce n'est pas ce que vont vous dire 95% des conseillers bancaires et pourtant nous allons vous montrer pourquoi ils se trompent et pourquoi vous ne devez pas acquérir votre résidence principale. Et nous vous montrerons comment profiter au mieux aujourd'hui du levier du crédit avec les taux historiquement bas : Une opportunité à ne pas manquer, surtout quand on est jeune !
 
Scandale, ils ne respectent pas le D.ieu immo    
 
C'est parce qu'ils ne vendent pas de RP, ils vendent des SCPI, chacun prêche pour sa paroisse
 
Ils ne disent pas s'il y a un cocktail, pas intéressant

Ce que calcule Nico c'est l’opportunité de sortir ou conserver son bien. Pour cela, il regarde effectivement le rendement marché de son bien, et il a raison de le faire. Regarder le rendement par rapport au prix d'achat n'a plus tellement de sens une fois l'acquisition réalisée.  
 
C'est équivalent au "dividend yield" d'une action. (même page Wiki que toi)
 

Soit, mais la théorie du Wiki je m'en fous un peu. Le rendement sur prix d'achat n'est intéressant qu'au moment de l'achat.
Je regarde la pratique, en tant qu'investisseur. Il s'agit de faire un arbitrage. Je regarde quel rendement j'ai au prix actuel et si je peux trouver mieux en vendant. Donc rendement sur prix du marché. Si je veux un bien à 8% de rendement, il faut que je trouve au moins aussi bien, sinon je conserve. Que ce soit 4% de rendement sur prix d'achat il y a 10 ans je m'en moque, c'est du passé.
 
C'est pareil en bourse, on apprécie le rendement d'un titre par rapport à son cours actuel, pas par rapport à son PRU perso. C'est comme ça que Bourso actualise les rendements de chaque titre par exemple.

Vivement qu'on passe aux crédits sur 50 ans ou transgénérationnels alors, la capacité d'achat va encore augmenter  
Ce n'est pas la capacité d'acheter mieux qui augmente, c'est la capacité de payer plus cher la même chose et sur plus d'années. Mais bon, il parait que c'est bien et sain, signe de dynamisme. (Vrai pour les banques en tout cas et les vendeurs).

Ca m'intéresse mais... ça ressemble à quoi ce genre de soirées ? On peut y aller en polo ou faut être en smoking avec le cigare aux lèvres ?

Bonjour,
 
Je viens de recevoir l'intéressement de mon entreprise. Pour le placer sur le PEE, j'ai le choix entre plusieurs fonds.  
 
Le PEE c'est avec le Crédit Agricole - Amundi (ca-els.com). J'ai une liste de fonds mais difficile pour moi de choisir. Quelqu'un pour m'aiguiller dans le choix ? Je suis plutôt avec un profil prudent et un patrimoine pas très exposé.
 
Merci.

 
C'est donc bien le rendement marché. Rendement TTM si tu veux. Le "rendement" tout court, c'est toujours calculé sur le prix d'achat. Y compris pour les actions, où c'est calculé sur le PRU du coup.
 
Perso je trouve que cela reste un peu trompeur de présenter les choses comme ça, puisque si le prix de ton bien continue de baisser, tu pourra atteindre un rendement TTM infini, alors que ton rendement perso reste mauvais compte tenu du capital investi à l'origine.
Cela donne une mauvaise image des autres possibilités d'investissement qui s'offrent à toi. Tu pourrai te dire "avec la baisse des prix, mon rendement est devenu très haut, c'est cool pas la peine de bouger". Alors qu'en réalité, il faudrait réaliser une opération similaire maintenant (acheter un autre bien immo, sans forcément vendre le premier) pour en profiter vraiment, et obtenir le rendement TTM en rendement perso.

 
This.  
 
Bientôt on va te dire que c'est cool, les taux seront à 0,00001%, les conditions de crédit s'améliorent, c'est super bien, une opportunité, il suffira juste de s'enchaîner à sa banque pendant 150 ans, tout en obtenant moins de m² que dans le passé
 
J'sais bien que c'est le principe en Suisse, mais s'cusez moi, j'ai du mal avec le concept d'être esclave de sa banque pendant toute sa vie
 
Mais c'est tout un concept qu'on essaie de nous vendre, visiblement

J'insiste, les 2 ont un sens. Faut juste garder à l'esprit que cela ne sert pas à mesurer la même chose.
L'un (le tien) sert à mesurer la qualité du choix fait à l'époque et la performance qui en résulte (c'est à dire pas top en regard du capital investi),
L'autre (celui de Nico) sert à décider quelle stratégie adopter aujourd'hui (conserver le bien plutôt que le vendre puisque les loyers sont élevés en regard de sa valeur de marché).
À partir du moment où cette différence de notion est comprise et que le bon indicateur est utilisé pour la notion correspondante, je ne vois pas le problème à utiliser l'un ou l'autre.

J'insiste, les 2 ont un sens. Faut juste garder à l'esprit que cela ne sert pas à mesurer la même chose.
L'un (le tien) sert à mesurer la qualité du choix fait à l'époque et la performance qui en résulte (c'est à dire pas top en regard du capital investi),
L'autre (celui de Nico) sert à décider quelle stratégie adopter aujourd'hui (conserver le bien plutôt que le vendre puisque les loyers sont élevés en regard de sa valeur de marché).
À partir du moment où cette différence de notion est comprise et que le bon indicateur est utilisé pour la notion correspondante, je ne vois pas le problème à utiliser l'un ou l'autre.