Reprise du message précédent :

 
Non. Mais que proposes tu alors ?
 
 

 
+1
Il faut ajouter une "prime" de risque. Le bien n'est pas liquide, il peut perdre de la valeur, il y a aussi "l'usure", les frais d'achat à amortir (notaire, AI...10%)...

Bien sur que non.

Un indice : A la fin de la durée du prêt, dans un cas tu payes un loyer, dans l'autre pas. Ton argumentation glorifie juste les prêts les + long possibles.

edit

Un indice : quand tu rembourses la banque, tu payes 3,5% du montant emprunté PLUS le remboursement du capital.
 
Aller je te fais un exemple : tu as un logement qui vaut 100k. Le loyer représente 4%.
Locataire => tu payes 4k chaque année
Proprio => tu payes 3,5K d'intérêt à la banque PLUS le remboursement du capital PLUS les dépenses incombant au proprio (taxe foncière, charges, travaux)

Un indice : continuez la discussion sur le topic immo.

Oui mais à la fin les ruines sont à toi  

un indice: ne la continuez pas  

 
Tu vois toujours pas la différence ? Tu préfères gagner 100€ tous les jours pendant toute ta vie ou 105€ pendant 1 an ?    
 
Un ROI sur un bien immo est un peu plus complexe à calculer quand même. Mais bon, c'est effectivement pas le topic.

Tu restes 70 ans dans la même baraque ?

 
Non mais à priori même si tu changes tu continueras à payer un loyer

Si tu veux rester proprio, tu perds à chaque fois les frais de transaction.

T'inquiètes que je maitrise bien le sujet, et je t'assure que tu te trompes, et je suis pas seul à te le dire. Mais effectivement c'est pour le topic immo (où le sujet a été débattu à mort), je te laisse y poser la question et voir Leg9 & co te tomber dessus

Je trouve que cette problématique immo à toute sa place sur ce topic    
 
C'est pour la plupart des gens le placement principal d'une vie.

On aborde le côté "financier". Je le vois comme un placement. Mais, c'est assez complexe.  
 
Ici, la complexité se réduit assez vite avec les prix bullesques. Pas besoin de calculs ou d'avoir fait des études pour comprendre qu'un bien qui rapporte autant que coute les intérêts du prêt, avec tout les frais qui vont bien, ce n'est pas très rentable...
 
Je viens de lire "Les structures sociales de l'économie" de Bourdieu, ça parle de marché de l'immobilier... Je retombe sur l'état qui manipule le marché, les promoteurs qui mettent leurs couches et les acheteurs insouciants ("on ne jette plus les loyers par les fenêtres" ). Bref, que du bonheur.
 
Les domaines comme l'immobilier, les actions, les obligations... suivent chacun des cycles, et dans son patrimoine il faut savoir diversifier et faire des arbitrages. Il est clair que l'immobilier est très surévalué (4% de rendement), alors que celui des actions est un peu sous évalué (je me suis fait un portefeuille avec 7-9% de dividendes hors PV) et que celui des obligations d'état est surévalué (pour les corporate, je dirais correctement valorisé, mais sur des obligations perpétuelles bancaire je me sors du 6-7%).
 
Donc, clairement l'immobilier est un attrape pigeons.

 
 
Bourdieu avait tout compris sur ce sujet  
 
 
Quand à ta 1ère phrase, c'est juste...dire qu'il y en a qui ont un bac+5 en "finance" et ne comprennent pas ça.    
Le bon sens en effet, ne se résume pas au nombre d'année d'études.
 

Et investir dans un parking reste plus rentable ?

C'est pas mal effectivement (pas d'entretien, relativement abordable, etc), mais ca depend de sa localisation dans ta ville, et de son prix d'achat of course. http://www.partenaire-europeen.fr/ [...] x-20100531

 
 
Voir le rendement.
Mais l'intérêt : acheter x parkings pour le prix d'un appart, permet de bien diluer le risque, notamment de vacance locative.

Question : j'ai fini mes 5% chez fortunéo. En attendant une nouvelle baisse de la bourse (je vise clairement les 3000 à MT) , quel super livret conseillez vous pour 50 k€ ?

 
La rentabilité, c'est un chiffre, pas un mot. Un parking à 3% ce n'est pas rentable, alors qu'un parking à 10%, ça l'est. C'est comme pour tout, il y a des bonnes affaires et des moins bonnes.
 
Je dirais que c'est mieux que les studios surévalués, tu peux t'en sortir avec du 6-7% avec moins d'emmerdes que l'immobilier classique. Mais attention aux frais d'achat !

 
   
 
Pourquoi tu t'es décidé maintenant ?

 
Très bon raisonnement pour un investissement locatif.
Ce n'est évidemment pas le cas lorsque tu l'habites, mais bon c'est tellement obvious que je vois pas pourquoi tu chipotes.

Salut Tux!

Parce que je vais être amené à aller plus souvent à l'étranger dans des pays "non euro" et donc que la carte de retrait gratuite qui permet de choper des devises sans frais supplémentaires va m'être potentiellement très utile. ²

 
Je ne vois pas où est la différence :
 
1/ J'emprunte, jachète. J'ai un logement, je paye des intérêts et dans chaque mensualité une part de capital qui est bloqué dans mon tas de parpaings sans aucune garantie.
 
2/ Je loue. J'ai un logement, je paye un loyer et à la fin du mois il me reste de quoi capitaliser un peu et investir ailleurs.
 
Tu peux tourner le pb dans tous les sens, aujourd'hui sur le plan financier il est plus sûr de louer et d'investir sur d'autres marchés que d'acheter sur le marché immo, que ce soit une RP ou pour du locatif...

 
Tu parles uniquement de l'immo résidentiel en direct ou de l'immo en général (foncières côtées ,SCPI...)?
Que penses tu des valorisations actuelles des foncières côtées (Unibail, Klépierre, FMU)?  
 
Le rendement tourne encore autour de 6%, bien loin de ce qu'on a pu avoir début 2009 mais je trouve que ça reste intéressant.
 

 
Dans un cas tu capitalises, dans l'autre pas.

Relis mieux le 2/.

 
t'es bien sur de toi, et c'est d'autant plus drole que tu as tort.
n'oublies pas de considerer la composante temps : l'interet d'etre proprio vs locataire est différent si tu raisonnes à échéance 2 ans ou à 20ans.
 
par définition l'immo est un marché de long terme, donc attention de ne pas tirer des plans sur la comete à CT
 
en plus une composante importante est le cout de financement : par exemple si tu te finances à 1% mais que dans le meme temps l'inflation est à 2% c'est plutot pas mal comparé à un loyer indexé sur le cout de la construction

 
Dans un cas tu capitalises la totalité de ton "loyer à la banque", dans l'autre tu capitalises les piecettes qui restent après avoir payé ton loyer. C'est plus clair ?

 
 
l'idée derriere c'est plutot de rester en location et comme en général loyer < remboursement emprunt, alors tu épargnes et places le cash résiduel
 
c'est une solution + intéressante selon les cas à échéance < 10ans, mais bien souvent inapplicable car les gens claquent le différentiel

C'est tout aussi faux, puisque tu ne capitalises qu'une partie de ton "loyer à la banque", avec en plus une part de capitalisation faible au début du remboursement.
C'est pas blanc, c'est pas noir, et sur un pur calcul de rentabilité de l'investissement, l'achat est pas souvent avantageux aux prix actuels. Mais comme d'autres critères rentrent en jeu, la décision la moins rationnelle financièrement est choisie par ignorance et bourrage de crâne.

 
Evidemment, quand on sait dans quel type de logement et à quel endroit on veut habiter pour les 20 prochaines années, la question de l'achat ne se pose même pas. Mais le ticket d'entrée est un peu élevé.
En ce qui concerne le coût du financement, ce type de mécanisme s'est appliqué à l'immobilier il y a quelques années , mais aujourd'hui il y a de grosses incertitudes sur la progression de l'immo par rapport à l'inflation.
 

 
Tu capitalises la totalité de ton loyer à la banque, moins la TF, moins la toiture, moins la plomberie, moins les diverses emmerdes liées à la propriété.
Au final l'intérêt de l'achat ne saute pas aux yeux.
 
Après il y a ceux qui ne peuvent pas se retenir de claquer le différentiel traites-loyer, mais ça ne m'intéresse pas, je n'ai pas besoin du bâton de la banque pour accorder mon mode de vie à mes revenus

Oui enfin, entre capitaliser 1000€ - les travaux et les interets + l'inflation, et payer 800€ de loyer et capitaliser les 200€ restants, il y a pas photo.
 
Tout est une question de durée effectivement, c'est ce que je dis depuis le début.
 
Tout ca me dit pas si je dois ouvrir une AV

 
Je parle surtout de l'immo résidentiel, mais si ça s'applique dans une moindre mesure au reste de l'immobilier (coté, SCPI...).
 
FMU : 8,2%
 
EIFF : 7,7%
 
Eurosic 7,2%
 
UL : 5,5%
 
Klépierre : 5,1%
 
Les valo sont encore intéressantes pour certaines, mais pas pour toutes. Il faut bien faire son tri (attention à l'effet de levier, au secteur...).

 
 
Où en est l'offre BforBank ?

Ben si justement, et souvent la location est plus rentable. Il faut sortir son tableur et faire des simulations sérieuses, et là tu découvriras que "le bon sens" des fois il te trompe.

Toutes les simus que j'ai vu donnent les locataires gagnants à moins de 8~10 ans à valeur de bien immobilier constant.
C'est ça le truc: si l'immo monte, les locataires ne peuvent pas être gagnants. S'il stagne ou baisse, ils le sont.

 
 
   
 
Je suis un PD2POV de locataire, je ne capitalise que 1500€/mois sur mes placements financiers.

 
 
ce que tu ne prend pas en compte c'est que souvent un bien que tu achete avec un remboursement à 1500€/mois à la banque, tu le loue trois fois moins cher

Oui  en général c'est l'évolution du marché qui fait basculer la simulation d'un côté ou de l'autre. Et c'est assez difficile de faire des pronostics.

Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel.  
 
Ça me suffit amplement comme pronostic avec l'historique des prix sur 20ans-50ans de l'immobilier.  
 
Sans compter que si on a déjà cherché une location, on voit bien que les loyers sont déjà plus proche du plafond que du plancher...
 
Une boîte avec un cours au plus haut historique, avec des revenus qui stagnent sur un marché stable qui risque de décliner (plus de clients solvables, on les a tous saigné), très endettée, avec des marges faibles dépendant de l'état, j'évite quand même. Par contre, je me prépare à lui racheter cash ses actifs bradés quand la faillite se déclarera.