Banque, bof. Plutôt soit en direct, soit via un CGP. Les frais ne sont pas négociables (à ma connaissance), mais si c'est via un CGP il percevra une rétrocommission.
=>

• certains (rares) CGP reversent en "cadeaux" (chèques cadeau) une partie de la rétrocomission.
• cela peut être un moyen de rétribuer un CGP avec lequel tu souhaites travailler sur d'autres dossiers.

Pour ces 2 cas, cela est surtout pertinent si c'est toi qui fait l'analyse et le choix. Par exemple si tu sais déjà que tu veux la SCPI XYZ en démembrement avec nu-propriété sur X années. Dans ce cas le CGP n'a pas grand chose à faire.
 
 
Pour le moment les SCPI font le dos rond, on ne sais pas si elles vont continuer encore 1 an en mode "il n'y a rien". Par contre, si elles réagissent, cela serait probablement via une baisse du dividende, ce qui aura pour effet de changer les grilles de démembrement (probable que le prix de l'usufruit baisse).

Primalliance est pas mal :
 
https://www.primaliance.com/scpi-de-rendement

 
 
Je quote des messages d'il y a quelques jours.  
Je suis en train de réfléchir à un podcast et/ou chaine youtube sur le sujet.
 
Pour vous deux, mais aussi pour les autres, qu'est ce que vous auriez aimer avoir comme vidéo de dispo pour vous même (Mitch2Pain-style), ou à conseillez à d'autres(Lookoom-style) ?
Et si par la même occasion je peux avoir votre préférence sur le format.
Et si ça fait trop dévier le topic, je veux bien les réponses en MP.

Y a t il un site qui recense les SCPI, les compare ?

Transfert article 83 (AXA) vers PERP (Linxea) : Enfin terminé après 6 mois

Maintenant transfert PER vers mon PERCOL: Espérons que ça prendra moins de 6 mois

Tout ça pour 3k€ en capital à la retraite….

 
qq idées:
* Analyse la composition des ETF qui prétendent avoir le potentiel pour révolutionner le GAME (genre les NEW ENERGY en ce moment).
* Épluche les rapports trimestriels des SCPI et résume-les.
 
Bref: fais mes devoirs à ma place et de façon objective.
 
Si t'estime que c'est trop fatiguant tu peux simplement lire le forum sur ta chaine    
Y'a bien des chaines "historiques" qui percent alors que le mec se contente de lire des fiches Wikipédia ...

Bonjour à tous,
 
Merci d'avance pour vos avis éclairés !

Super intéressant!
 
Il manque la dernière étape du calcul pour le calcul du TRI M:
- combien est ce que tu as mis dans le machin chaque année (ça tu l’as dans effort d’épargne)
- et combien tu peux dépenser en revenant en cash dans ta poche, après impôt sur la PV à l’IR, et après impôt sur la PV dans la SCI + impôt sur les dividendes que tu devras te verser sur ta SCI (sachant que tu devras verser la différence entre épargne et cash après vente des parts de la SCI).
 
C’est pour ça que le monsieur qui a fait la simulation a indiqué « disponible pour investissement » et pas « disponible pour consommation »

+1.
Quand on soustrait 15% d'impôt sur PV puis 30% de flat tax sur dividendes du "capital réinvestissable" de la société à l'IS, la mariée est tout de suite un peu moins séduisante.

Deux remarques :
-Avec 100k€ brut/an tu es très loin des 41% de TMI (72k€ net après abattement de 10%, soit 80k€ net, soit environ 100k€ brut x 2)
-pour la SCI à l'IS il faut aussi se poser la question de l'après crédit : si tu veux revendre des SCPI  ou toucher les loyers, tu payer IS + flat tax à 30%. Pour calculer un TRI net d'impot il faudrait calculer combien tu touche net d'impots si tu revends tout au bout de 25 ans et que tu récupère l'argent (EDIT : grillé)
-2.5% c'est élevé, pas moyen d'avoir moins pour booster le TRI?

 
En complément de ce qui a déjà été soulevé, la simulation me paraît trop optimiste (mais c'est valable dans les deux scénarios): 1% de revalorisation du prix de la part par an + 1% d'augmentation des loyers par an.
 
Il faut au minimum poser les chiffres avec 0% et 0%, voire même un scénario pessimiste avec des diminutions du prix de part de loyers

Quand on soustrait 15% d'impôt sur PV puis 30% de flat tax sur dividendes du "capital réinvestissable" de la société à l'IS, la mariée est tout de suite un peu moins séduisante.

Sur un sujet tout autre, bien que lié, même si je sais que cela comporte des risques (dégradations, impayés, dépenses non prévues, réparations...), mise à part le fait de ne pas avoir à s'en occuper, y a-t-il un réel avantage à une SCPI par rapport à un petit appartement loué meublé, financier ? fiscal ?

L'investissement en SCPI a comme avantage par raport à l'immo en direct:

• facilité
• mutualisation des risques (de 10 à plusieurs dizaines de biens)
• lissage des dépenses
• possibilité d'investir plus facilement hors de france
• possibilité de choisir le montant que l'on investit
• possibilité d'en revendre une partie

en inconvénients, il y a:

• impossibilité pour le souscripteur d'agir sur la gestion
• difficulté plus importante pour obtenir un crédit
• taux du crédit supérieur à l'immobilier "en dur"

Pour ce qui est de la fiscalité, les SCPI sont "fiscalement transparentes", donc pas d'avantage sur ce point. Pour la rentabilité, beaucoup sont d'avis que l'on peut obtenir une meilleure rentabilité avec de l'immo "en dur", mais les risques sont plus importants, et surtout cela demande du travail.

L'investissement en SCPI a comme avantage par raport à l'immo en direct:

• facilité
• mutualisation des risques (de 10 à plusieurs dizaines de biens)
• lissage des dépenses
• possibilité d'investir plus facilement hors de france
• possibilité de choisir le montant que l'on investit
• possibilité d'en revendre une partie

en inconvénients, il y a:

• impossibilité pour le souscripteur d'agir sur la gestion
• difficulté plus importante pour obtenir un crédit
• taux du crédit supérieur à l'immobilier "en dur"

Pour ce qui est de la fiscalité, les SCPI sont "fiscalement transparentes", donc pas d'avantage sur ce point. Pour la rentabilité, beaucoup sont d'avis que l'on peut obtenir une meilleure rentabilité avec de l'immo "en dur", mais les risques sont plus importants, et surtout cela demande du travail.

N'oublie pas l'opacité des méthodes de valorisation des biens/parts, ainsi que la gestion parfois surprenante des RAN par le gestionnaire et le tableau commence à être pas mal

là j'avoue que ça m'a perdu  

Le monsieur dit qu'on ne sait pas comment le prix de la part est déterminé.  
Bon, il y a quand même des règles hein...  

 
c'était plus sur la partie Report à Nouveau

Je vais quand même me pencher sur la question, qui était ma première idée avant l'approche du CGP (mais c'était une idée d'un méconnaissant en placement, ça n'empêche que le principe des SCPI m'intéresse également).

Les chiffres pour 2020 en moyenne sur les SCPI ça va être 0% d'augmentation du prix de la part (au mieux) et -5% sur les loyers (au mieux)

Tu as tout à fait raison de te pencher sur la question: les SCPI sont un produit intéressant, mais pas aussi simples qu'on le dit parfois. Tu peux aussi souscrire au minimum de parts (en général quelques k€) d'une ou 2 SCPI, pour de permettre de "découvrir" le produit de manière pratique, en limitant ton exposition.
 
Le montage SCPI/crédit peut être intéressant, mais j'ai tendance à être soupçonneux envers un conseiller qui me propose une solution avec plein d'étapes, et où il a déjà fait le choix à ma place pour chacune de ces étapes. Par curiosité, tu peux le challenger en lui demandant la comparaison avec des studios LMNP que tu achèterais et gèrerais toi-même (c'est à dire une solution dans laquelle il ne toucherait rien). Observer sa réaction et ses arguments peut te permettre de voir si il donne des conseils dans ton intérêt ou dans son intérêt. En pure théorie, tu souhaiterais que les conseils soient donnés uniquement en considérant ton propre intérêt.
 
Il me semble qu'un ancien membre du forum "StephaneF" avait des SCPI à crédit, et avait donné des détails sur l'opération. Malheureusement pour nous, il avait imbriqué 2 opération successives, ce qui brouillait un peu les cartes.
 
chienBlanc a bien connu cette personne, il pourrait si besoin te donner des retours d'expérience.

Merci à tous les 3. Au temps pour moi je suis à 14%, proche des 30%.

Merci à tous les 3. Au temps pour moi je suis à 14%, proche des 30%.

En TMI 11% (car la tranche 14% n'existe plus), il n'y a clairement AUCUN intérêt à faire le montage via une SCI à l'IS. C'est contre-productif car tu vas payer de l'IS+IR plus cher que ton IR tout seul sans SCI.
 
Avec une TMI 30%, il faut regarder en détail le projet, mais ça reste encore très souvent inintéressant et/ou très risqué car l'intérêt fiscal sera très limité et probablement mangé par les frais de gestion et l'impôt à la revente.
 
Par contre, comment tu fais pour être en TMI 11% avec 100k revenus brut par an. Tu as beaucoup d'enfants ou de personnes à charge ?

En TMI 11% (car la tranche 14% n'existe plus), il n'y a clairement AUCUN intérêt à faire le montage via une SCI à l'IS. C'est contre-productif car tu vas payer de l'IS+IR plus cher que ton IR tout seul sans SCI.
 
Avec une TMI 30%, il faut regarder en détail le projet, mais ça reste encore très souvent inintéressant et/ou très risqué car l'intérêt fiscal sera très limité et probablement mangé par les frais de gestion et l'impôt à la revente.
 
Par contre, comment tu fais pour être en TMI 11% avec 100k revenus brut par an. Tu as beaucoup d'enfants ou de personnes à charge ?

 
 
Il avait dit un bébé de 6 mois.
DOnc je compte 2,5 parts.

Il avait dit un bébé de 6 mois.
DOnc je compte 2,5 parts.

Bonjour à tous,
 
1/ Votre situation familiale : 30 ans, marié avec contrat de séparation des biens, un enfant (6 mois)
 
2/ Votre situation patrimoniale :
- Revenus mensuels du foyer: 90-100k€ brut par an
- Propriétaires d'une maison : 260k€ financés par un prêt à 100% (encore 13 ans - 1,3k€/mois)
- TMI 30%, mais pas loin du tout des 41%
- environ 25k€ répartis sur nos deux LA
- Un véhicule de fonction et un vieux qui ne bouge que très peu
- Capacité d'épargne : on tablait sur environ 300€/mois
 
3/ Vos projets ? À quel terme ?  
- Se mettre à épargner "intelligemment" (j'entends par là pas à perte comme en ce moment )
- Probable changement de PR pour plus grand d'ici 3-5 ans, après un 2e enfant (2-3 ans ?)
- Projet de prêt sur 25 ans (400-550K€) avec mensualités à 1,8/2,2k€  
- Mettre de côté à moyen terme pour les études des? enfants. (18-20 ans)
- Constituer un capital pour la retraite  
 
4/ Votre tempérament : aversion au risque (pour les AV notamment)  :  
Clairement on ne s'est pas intéressé au sujet jusque là (et je me rends compte que c'est bien dommage), donc on va commencer avec un risque limité.
 
Je savais que je ne connaissais pas grand chose à la finance et aux investissements (et c'est entièrement notre faute, on n'a pas pris le temps de s'y intéresser...), 2 rendez-vous avec un cabinet de gestion de patrimoine me l'ont confirmé, et avoir parcouru en partie ce forum ne font que l'appuyer
Je pars un peu tard dans la course, mais on va essayer de se rattraper et de faire les choses aussi bien que possible dans les buts évoqués ci-dessus
 
Comme je le disais, suite à deux entretiens à distance avec un conseiller en gestion de patrimoine ont éveillé notre intérêt, et j'ai passé un peu de temps depuis à me renseigner, en partie ici grâce à cette première page qui pullule d'informations intéressantes (merci pour ça !).
Je viens ici pour obtenir vos avis (d'experts en la matière pour certains, à la lecture de différentes réponses...) sur notre situation, et sur la proposition que nous a faite le conseiller.
 
Tout d'abord, nous n'avons pas d'assurance vie, et j'ai lu un peu partout qu'il fallait en prendre une (plusieurs?) au plus tôt, quitte à seulement mettre le minimum d'entrée pour le moment. J'ai commencé à me renseigner là dessus, entre autre avec des AV pilotées comme Yonomi ou Nalo. Un avis là-dessus? est-il préférable d'en prendre une chacun, une pour deux, plusieurs pour deux? Et est-il intéressant/possible d'en ouvrir une dès maintenant pour notre fille ?
 
Ensuite, plus précisément par rapport à la proposition faite par le cabinet :
Il nous propose un investissement en SCPI via un emprunt de 300k€ sur 25 ans (taux 2,5% dans la simulation de ce qu'il pourrait obtenir, maintenant rien n'empêche de faire le prêt ailleurs si possible d'obtenir mieux). Afin de réduire l'imposition, il nous a proposé un montage avec une SCI (détails ci-dessous) :  
 
https://www.hebergeur-image.com/upl [...] 027d43.jpg
https://www.hebergeur-image.com/upl [...] 0265c4.jpg
https://www.hebergeur-image.com/upl [...] 028683.jpg
https://www.hebergeur-image.com/upl [...] 0273d3.jpg
 
Plusieurs questions par rapport à cette proposition :
1) Qu'en pensez-vous dans l'absolu?
2) Est-ce pertinent dans notre situation?
3) Qu'implique la création d'une SCI ? et est-ce vraiment intéressant ? si j'ai bien compris la revente des parts diffère, entre autres pas d'exonération d’impôts après 22 ans, ni de PS après 30 ans.
 
Question subsidiaire : même si personne n'est devin, selon vous étant donné le contexte, vaut-il mieux attendre que tout ça se tasse ?
 
Merci d'avance pour vos avis éclairés !

On attend les chiffres des SCPI Corum magiques    
 

Oui Stéphane ce F, petit ange parti trop vite.

Je pourrais lui demander si ça vous intéresse. Mais c'est quoi vos questions ?

 
Pour 2020 ils vont encore être largement devant

Bonjour,
concernant vos projets et notamment
 
- Probable changement de PR pour plus grand d'ici 3-5 ans, après un 2e enfant (2-3 ans ?)
- Projet de prêt sur 25 ans (400-550K€) avec mensualités à 1,8/2,2k€  
- Mettre de côté à moyen terme pour les études des? enfants. (18-20 ans)
- Constituer un capital pour la retraite  
 
Pour le changement de RP, vous vendrez votre RP actuelle pour acheter la future RP : avez-vous en tete le futur prix ? quelle sera votre stratégie  : mettre le fruit de la vente dans la nouvelle RP ou viser un maximum l'endettement ?
Pour le projet de prêt sur 25 ans, pouvez vous préciser ? c est un projet en plus de la future RP ou c est votre capacité d'épargne actuelle ?
 
à première vue le projet du CGP semble un bon projet pour lui , faire augmenter le prix des parts ET des loyers de 1%/an/sur xx ans c'est audacieux.
 

J'en ai une ou deux je suis curieux :
- sa vie étant son œuvre, pourquoi il l'a gâchée en restant à Paris plutôt qu'en réalisant son rêve d'aller à Nantes ?
- se fait-il autant sucer au CM qu'à la cogip ?
- sa femme a-t-elle changé de coiffure depuis 2000 ?
- le quorum s'est réuni et lui donne un petit 6/10. Est-ce qu'il souhaite faire appel pour que le jury revoit sa décision ?

je sens une odeur de TT dans ce cru

+1
 
Pour Corum Origin, quasiment pas de baisse des loyers distribués. Ils ont communiqué que les 6% devraient être tenus pour 2020.  

 Par curiosité, tu peux le challenger en lui demandant la comparaison avec des studios LMNP que tu achèterais et gèrerais toi-même (c'est à dire une solution dans laquelle il ne toucherait rien). Observer sa réaction et ses arguments peut te permettre de voir si il donne des conseils dans ton intérêt ou dans son intérêt. En pure théorie, tu souhaiterais que les conseils soient donnés uniquement en considérant ton propre intérêt.

 
Et tout ça sans RAN (donc ils n'ont pas pu piocher dedans pour maintenir le rendement comme d'autres SCPI) !  
 
https://j.gifs.com/Gv4wAK.gif
 
Bon par contre pas de revalorisation de la valeur des parts cette année, faut pas déconner non plus.
En plus il faut payer le bateau pour le Vendée Globe.

Oui Stéphane ce F, petit ange parti trop vite.    
 
Je pourrais lui demander si ça vous intéresse. Mais c'est quoi vos questions ?