Reprise du message précédent :
Bonjour tout le monde, je me permets de poster pour avoir un avis sur ma situation et des conseils sur mes choix d’investissement / de vie.  
 
J’ai 25 ans cette année, je suis en région parisienne, j’ai été diplômé en septembre dernier. J’ai continué sur le poste de mon alternance mais en freelance. Il y a eu un alignement des planètes qui fait que j’ai un revenu net après impôts et les congés non payés de 5500€/mois. Je dépense en moyenne dans les 1k/mois (sans faire attention mais de base je ne suis pas dépensier). A savoir qu’après mes études, je suis retourné chez ma mère (dans les 1k, y a une participation aux dépenses). A ce jour, j’ai coffré 80k (j’ai taffé en // de mes études + bourse sociale).  
Info importante : ma situation éco est très confortable pour le moment mais très instable, je suis chez le client, dans un service très mal géré (raison pour laquelle on m’a laissé ma chance aussi). Les effectifs sont mal gérés donc y a souvent la menace de baisse d’effectif et aussi je ne pense pas rester longtemps (max jusqu’à fin 2020) car je ne pense pas forcément avoir les compétences nécessaires pour la mission. Clairement, vu mon profil il sera difficile de retrouver une mission en freelance et encore moins avec ce revenu. En revanche, trouver un CDI (à 47k brut) de sauvetage serait facile à trouver.  
 
Depuis peu, je me suis renseigné pour faire fructifier mon argent. Pour le moment, j’ai qu’un PEL et LA. Je compte ouvrir un PEA pour placer en tracker + assurance vie + investissement en SCPI.  
 
Mes questions :  
- J’aimerais m’acheter une RP en empruntant (une petite maison en région parisienne le long de la B ou la A) pour être serein à l’avenir mais ça reste hors de prix même en faisant des compromis. Puis, je me dis que j’immobilise de l’argent. Donc, je me tâte à louer pour le moment et faire un prêt à la place pour placer en SCPI.  
- Dans la mesure où je n’aime vraiment pas ce que je fais, j’aimerais coffrer jusqu’à 35 ans puis soit lever le pied soit faire un taff plus cool mais moins rémunérateur. Et, arrêter de taffer vers 40 ans / 45 ans. Est-ce vraiment atteignable ? Ce qui me fait flipper dans cette logique, c’est que si je chopper une merde (maladie) vers cet âge beh je serai baisé quoi… à faire un taff que j’aime pas pour profiter plus tard…  
- De manière générale, je me dis si ce n’est pas plus efficace de monter son petit business dans un truc qu’on aime plutôt que d’investir ( ???)  
 
Post un peu confus, j’ai l’impression d’avoir un gros potentiel financier grâce à une situation spéciale pour mon âge mais en même cette situation est loin d’être certaine…  
 
Vous en pensez quoi ? Merci d’avance

 
 
Je connais une situation à peu près similaire et après avoir tourné le problème dans tous les sens k'en conclue qu'il faut effectivemeent faire fructifier au mieux ton épargne avec un niveau de risque plutot elevé puisque assez long terme (tracker).  
Mais pour ce qui est des objectifs de early retirement ou changement d'activité c'est (dans mon cas) un peu tôt pour graver quoi que ce soit dans le marbre. La situation familiale, géographique etc va probablement évoluer d'ici là mais dans le doute coffrer le maximum en attendant que cela se stabilise n'est jamais un mauvais calcul.
 

 
Vu que je rembourse le crédit sans compter sur le dividende des SCPI, j'en viens à les oublier lol
Du coup c'est que du bonus et ça me fait une somme plus importante à investir tous les 3 mois (les autres SCPI versent de façon trimestrielle).

Salut tout le le monde,
QUestion fiscalité sur AV pour moi encore un fois (désolé je suis à l'arrache sur ce sujet )
JE vais finalement racheter le total de mon ancienne AV en Bed > 18000 euros (dont a priori 2,7 de PV) et un rachat déjà fait en début d'année de 10000 (dont 1,5 de PV)
Je suis marié donc l'abattement est ok
Par contre ma Bed me demande de choisir l'option > à votre avis que dois je prendre (sachant que je ne suis pas sur de bien comprendre non plus les histoires de TMI > je suis sur un PAS de 11 mais quand je fais les calculs de simuations, avec le plafonnement du quotient ça me dit plutot 30%)
 
Si vous pouvez m'aider, je suis preneur et encore désolé de cette question mais la fisca me sort par les yeux  
merci d'avance !

Si tu as moins de PV que l'abattement (9200 € pour un couple, si l'AV a bien + de 8 ans), alors imposition à l'IR.

EDIT : Le PAS est un taux moyen, individualisé ou non selon ton choix dans le portail des impôts pour le couple. La TMI est ta tranche marginale d'imposition du foyer fiscal : 0 jusqu'à un certain seuil, 11% ensuite et jusqu'à un autre seuil, 30% ensuite, etc.

Il faut aussi qu'il choisisse la même imposition que lors du premier rachat, sinon je ne sais pas comment ça se passe...  

 
Un premier boulot (certes freelance) à 5k5 c'est tout à fait convenable. Quelle branche ?
 
Sur les réponses que tu demandes... En fait le topic va plutôt te faire te poser les bonnes questions, sauf que tu l'as deja fait !
Il n'y a que toi finalement pour doser le risque que tu veux mettre en face (l'achat immo, l'entrepreneuriat).
 
80k de côté, sur un tracker assez large, c'est environ 5k de plus qui tombe chaque année. Avec ton niveau de salaire, la boule de neige est déjà bien enclenchée.

c’est la fusion Centrale-Supélec ça  

Non, c'est clairement plus rentable de maximiser l'emprunt, encore plus si tu crois que l'immo ne peut que monter (ce qui est bien évidemment faux).
Pose les chiffres dans un tableur et tu verras par toi-même.

merci à tous les 2  
effectivement, sur mon doc du rachat partiel, il est écrit >  
 
Fiscalité > "déclaration à l'IR " et dessous > "la dispense de PFU n'est pas appliquée"
Ca veut dire qu'on à IR + PFU c'est ça ? et le PFL est une autre option ?  
 
(mon dieu que c'est pénible la fiscalité, c'est un métier   )

1/ Je ne suis pas fan des SCPI mais si tu veux le faire quand même, garde en tête que tu diminues ta capacité d'épargne pour le jour où tu voudras acheter ta RP.
 
2/ Si tu es hyper frugal j'imagine que c'est atteignable mais on ne peut pas vraiment répondre
 
3/ Efficace dans quel sens ? Financièrement, bah ça dépend du business et comment tu arrives à le faire tourner
Mais je ne vois pas pourquoi tu opposes "monter son business" et "investir". Tu peux très bien faire les deux.

Question bête tiens :
 
On est actuellement propriétaire de notre RP, avec un taux d'endettement assez faible (17%). Je me disais que vu les taux actuels, je pourrais prendre le risque de m'endetter plus pour investir dans un produits.
Mais au final pour avoir un levier valable, il n'existe que le crédit immobilier en france? Du coup la seule solution serait la scpi, mais ça donnerait un portefeuille vraiment axé immobilier et avec la baisse de la capacité d'épargne lié au nouveau crédit, difficile de rééquilibrer avec des actions par exemple.
 
Vu les taux, maxer son endettement a l'air super rentable (surtout avec un reste à vivre largement suffisant) mais ça reviendrait à mettre beaucoup d'oeufs dans un même panier non?

Merci  
Oui c'est ce que je pensais faire pour le côté logique et davantage pour rassurer mon banquier que moi-même  

Tu as quel âge ?
 
Tu es "sûr" de ton avenir pro ?
 
Si pb... ne serait ce "séparation" avec ton compte-joint... gaffe

Il reste toujours la solution du crédit conso ou du prêt in-fine (genre AST chez Bourso si tu as des avoirs chez eux). Mais il faut être sûr de ton coup et placer sur des produits que tu estimes rapporter plus que le taux du crédit, et bien entendu être "aware" quant au fait que ta capacité endettement pour de futurs projets sera grevée.

J'ai l'impression que vous raisonnez investissement locatif, alors qu'il faut bien habiter quelque part.
En rentrant du taf je vous ferai une petite simulation en précisant bien les hypothèses.
 
N'oubliez pas que le proprio peut placer l'argent qu'il ne paye ni en loyer ni en intérêts d'emprunt.

Et ses mensualités sont égales au loyer qu'il verserait s'il était locataire, pour le même bien ?

 
30 ans . Côté pro , je ne m'inquiète pas spécialement. Honnêtement en france on est plutôt bien servi niveau sécu de l'emploi.. Pas de descendance prévu, donc bon on peut tenter le diable niveau patrimoine (au pire la retraite sera là).
 

 
Ouais mais ce genre de crédit ne porte que sur de petites sommes, l'avantage du crédit immobilier est la durée qui permet d'étaler et jouer avec des montants plus intéressants. Si en plus on a de l'inflation alors on est au top.

C'est hors du raisonnement, dans ce raisonnement il n'y a de mensualité dans aucun cas.

Et en matière de gestion du risque, un appartement acheté remplira toujours son contrat même si sa valeur monétaire baisse : il a une valeur d'habitation qui reste constante. Alors qu'un actif financier n'a pour lui que sa valeur monétaire. Donc si elle baisse le contrat (rapporter de l'argent) n'est pas rempli.

Ok dans une optique d'épargne (constituer et valoriser un Capital) mais pas dans une optique de rente (ponctionner un Capital).

Ok vu le titre du topic, ta réponse à du sens

On attend tous ta simulation et les hypothèses claires, car si tu payes des intérêts avec un achat à crédit, je serais heureux de rencontrer ton banquier qui accepte que tu ne rembourses pas de capital correspondant  

Tiré de la newsletter d'Edouard Petit :  

Qui se reconnait là-dedans ?

 
oui la stratégie serait différente mais pas tant que cela au final

Personne n'a encore dit la vraie solution sur ce qu'il faut faire avec 250k.
 
Achète 10 appartements, avec 25k d'apport à chaque fois, à cashflow positif ou nul

 
 
frers, besoin de conseils
 
1/ Votre situation familiale : 34 ans, célibataire, salarié du privé sans enfants (en colocation de trentenaires actifs dans grande maison, yen a des biens )
2/ Votre situation patrimoniale : pas de crédit en cours, capacité d'épargne mensuelle de 1500+ €, TMI 30%.
Épargne actuelle et répartition :
- 24 k€ en LA
- 36 k€ sur livrets historiques
- 25 k€ PEL ouvert en 2009
- 6 k€ sur AV (pris date à l'automne dernier)
 
- 26 k€ PEE actuel + miettes employeurs précédents
Du méga risqué, quoi
 
3/ Pas prévu d'achat immo ni à court ni à moyen terme, étant donné l'éparne liquide disponible, pas de problème avec l'idée d'en bloquer à moyen/long terme.
 
4/ Votre tempérament : aversion au risque (pour les AV notamment) ? Si mon investissement actions chute de 10% en 1 mois, je réagis comment : je vends en panique ? je fais le dos rond ? Je renforce ?
Tempérament : c'est un peu lié au point précédent. Avec les livrets en cours, pas de problème pour investir sur du plus risqué. Pourquoi pas transférer du livret vers du risquer, même. Pas suffisamment flippé pour vendre en panique en cas de chute, je ne m'estime pas plus futé que les autres pour "savoir quand c'est le bon moment".
 
De manière générale, après avoir lu et relu la FP, je bloque face à la contradiction "le parti conseille les trackers"/"n'investir que de ce que l'on comprend". En effet, si le principe de tracker est compréhensible, de dont il est composé peut être plus obscur...
 
Voilà, si vous avez des conseils, je suis preneur.  

Dans ton AV tu as quoi? un fond euro a 1% , ou des UC ? regarde ca deja.
Ensuite depuis combien de temps est-elle ouverte ? tu devrais pouvoir verser une partie de tes livrets dessus sur des trackers effectivement, il y a pas mal de choix de en terme de risque.
 
edit : regarde ici pour te faire une idée : https://www.boursorama.com/bourse/trackers/
 
 
tiens , j'en ai profité pour faire un arbitrage sur mon av CA, qui etait à 80% euros depuis plusieurs années (je ne m'etais ps vraiment penché dessus). J'ai mis une louche sur Amundi Actions USA ISR et Amundi Actions Monde pour réequilibrer.

 
Pas mieux.

Av CA    

Vrai parler vrai  

Honnêtement, vu ta capacité d'épargne par rapport à ta surface patrimoniale actuelle, je verrais un 80% actions - 20% fonds euro (voire 100% actions) sur ton épargne mensuelle, et je laisserais les choses composer gentiment
Et si jamais ta vie évolue vers un achat immobilier/descendance, tes livrets actuels te donnent suffisamment d'espace pour un apport et une épargne de sécurité/travaux.

Mince trompé avec bourse

L'assertion en jeu était, je rappelle "L'apport te permet d'effacer le boulet des primo acheteurs : les intérêts d'emprunt."
On va donc partir d'un cas simplifié (qui n'est pas le mien) où
Quelqu'un a 250k€. Il peut acheter un appart à 250k€ (20k€ de frais de notaire), ou bien louer un appartement, pour sa résidence principale.
Hypothèse qui s'applique à la ville que je vise : Un appartement identique se loue 800€cc par mois, et le proprio aura 1k annuel de TF et 1k annuel de charges proprio.
Dans les deux cas, la personne décide d'avoir un cash flow identique : 800€/mois.

On fait donc une simulation dans laquelle le taux d'intérêts variera de 1 à 5%.
A 1% le propriétaire est gagnant en 4 ans (patrimoine 230+31k vs 260k)
A 2% le propriétaire est gagnant en 8 ans
A 3.04%, le propriétaire est à l'équilibre avec le locataire, modulo les frais d'entrée de 20k€ qui sont une dépense..
A partir de 3% et +, le locataire est gagnant.
Mais qui peut garantir un taux de 3% ou plus ?
Si on prend le cac40 :
Sur les 10 dernières années : 4.5%, très bien
Sur les 30 dernières années : 3.8%, très bien
Sur les 20 dernières années : 0.13%, aïe aïe aïe  

Mais qui a son patrimoine en 100% risqué ?
L'exemple d'allocation donné en FP c'est :
5% monétaire + 5% exotique + 30% obligations + 30% actions + 30% immo.
Si on part sur de taux respectifs de 0.75%, 7%, 1.5%, 3.8%, 3%, on obtient : 2.87%, on est perdants.
Pour la suite, je suppose 100% du patrimoine en risqué (actions)  

Et encore, ce calcul c'est en supposant que la bourse monte mais pas le prix de l'immo.
Si je mets une augmentation de 2% sur le prix de l'immo, le propriétaire est gagnant en 8 ans vs un taux de rendement global de l'épargne de 4%.
L'augmentation du prix moyen des appartements en France :
Sur les 10 dernières années : 2.3%
Sur les 20 dernières années : 5.3%

Autrement dit : Si je fais cette opération en 2000, 20 ans plus tard j'ai en proprio 836k€ vs 256k€ en locataire.
Si je fais cette opération en 2010, 10 ans plus tard j'ai en proprio 387k€ vs 388k€ en locataire.
Sur 30 ans, en supposant 3.9% d'augmentation moyenne, en 2020 j'ai en proprio 1180k€ vs 765k€ en locataire.

Après, il faut être conscient que ces chiffres ne sont que des exemples. Certaines villes auront des rendements locatifs bien meilleurs que d'autres.
Dans une ville à fort rendement locatif, on aura plus facilement intérêt à acheter.
Dans une ville comme Lyon où le prix des appartements a explosé, si on achetait en 2000 c'était le meilleur investissement ever, avec + de 7%/an.

Alors, tu rigoles encore de mon raisonnement et de mon parcours scolaire ?  

Énormément de choses à revoir    
On va commencer en douceur
 
1) ton cac c'est hors dividendes ?
2) j'aimerais bien le détail des 800€ de cash flow
 
et oui 3% sur du long terme, c'est un objectif très très raisonnable
 
et relis avec le doigt un message qu'a posté suzebull    
 
c'est tout, pour le moment

Je vous mettrais bien ca dans un monte carlo mais je suis trop paresseux

 
Savoir lire c'est CP frer, comprendre un énoncé de problème on va dire CE2 allez.

https://www.europe1.fr/politique/ma [...] -5-3949037

Qui est chaud pour du crowdfunding politique?

https://www.boursorama.com/patrimoi [...] 612f2cef7b
 
« le rendement net d'impôt après revente à 9 ans d'une opération Pinel moyenne est négatif de plus de 16 000 euros »

J'ai pris les chiffres du cac mais idéalement il aurait fallu un tracker world, bref je suis pas assez à l'aise avec les données boursières pour trouver un tracker world dividendes incluses.
Les 800€ de cash flow c'est juste le loyer pour le locataire. Et l'hypothèse c'est qu'un appart d'une valeur de 250k€ se loue 800€cc/mois.
Le proprio qui a un cash flow de 800€ par mois pour quelque chose de comparable, et bien il doit payer environ 1k/an de TF et 1k/an de charges proprio, donc il place 7.6k/an sur son compte
 
Evidemment il y a des hypothèses dans lesquelles rester locataire peut être rentable (très faible rendement locatif, cassage de gueule des prix immo, période très favorable pour les actions...) mais c'est loin d'être une évidence apparemment.
 

Je n'ai pas dit que pour un achat il ne fallait pas maximiser l'emprunt !
 
J'ai dit qu'il valait mieux acheter que louer !
Après, on peut faire un autre calcul achat avec crédit vs achat cash.  
En fait, j'ai fait le calcul hier (sans l'exposer clairement sur le forum je crois) et clairement mieux valait acheter à crédit, surtout avec des taux ultra faibles comme maintenant.
 
Voilà un autre calcul, et là il me semble évident avant même de l'avoir fait qu'il vaut mieux acheter à crédit.. Sauf si le taux d'épargne réussi est trop faible par rapport au taux d'emprunt, mais c'est peu probable avec un taux d'emprunt à 1% et quelques.
Ici on peut négliger la variation du prix du logement, les frais de notaire, et les charges + TF puisqu'identiques dans les deux cas.
Propriétaire, je gagne 4k€ mensuels et je mets 33% de taux d'effort dans mon crédit à 1.5%  
Propriétaire, j'achète cash à 250k€ mon appartement, et je fais le même effort financier en épargne
A la fin du crédit (18 ans) le propriétaire cash a 402k€ d'actif financier, le propriétaire à crédit a 480k€ d'actif financier, pour un taux de 3.8%.
A 3%, la différence tombe à 40k.
A 1.7% les situations s'égalisent.
 
Donc effectivement si on s'estime capable d'investir dans de l'actif financier risqué et rentable, mieux vaut le faire.
Mais je disais pas le contraire jusque là
 
C'est pour ça qu'hier j'ai dit que je n'investirais pas tout l'apport dans un achat. Mais j'en mettrais quand même un peu pour réduire l'effort financier mensuel, j'ai envie de faire des choses à côté quand même.

 
Ca serait presque tentant...