Reprise du message précédent :

Ça arrive un peu partout. Dernièrement c'est Suravenir qui a chié dans la colle pendant une bonne semaine.

Le début des emmerdes, indubitablement.  

 
Deux heures le midi, c'est royal juste ce qu'il faut.  

 
Toujours pas non plus, par contre les loyers des scpis sont tombés pour la plupart.  
C'est mes premiers, je suis content

La vraie question est de savoir s’il sait que tu passes toutes tes journées sur HFR et que tu quittes tôt le taf pour continuer chez toi ce que tu as commencé dans la journée ?

Vous en pensez quoi de cette citation parue aujourd'hui?
 
"Résultat, cet expert indépendant anticipe d’ores et déjà pour 2018 une nouvelle réduction de la rémunération moyenne des fonds en euros autour d’un pivot de 1,3 %. Ce qui, une fois déduits les prélèvements sociaux (passés cette année de 15,5 % à 17,2 %) et les frais sur primes des contrats, laisse à penser que ce placement générera, dans la plupart des cas, un rendement net d’inflation négatif. "
 
Bordel en fait on gagne peu en tenant compte de l'inflation meme avec une UC correcte
Sans parler des frais de succession

Les courbes que j'ai postées, montrent bien que cette année on gagnera au mieux 0% net d'inflation !

Bonjour,
question à qui pourra répondre sur l'éligibilité PEA de certaines foncières ou REIT étrangères.
Un certain nombre de foncières britanniques (plutôt récentes) ont l'air éligibles d'après mon interface BourseDirect, en tout cas à ce stade je ne suis pas bloqué  

J'aimerais savoir sur quel critère elles pourraient l'être réellement (fiscalité ? erreur de saisie ?), avant de charger plusieurs louches sur le dit PEA. Faire l'essai "à blanc" en cliquant sur valider va me couter ~25€ de frais, donc j'essaie de me renseigner.

P’tain, impossible de voir la différence de mon côté avec l’augmentation de 5k€ sur le brut annuel

Ça peut "passer" en effet selon les courtiers (et avec du low-cost comme BD d'autant plus...), mais avec le risque de se faire sauter son PEA si contrôle...
 
Pour les petites SIICs le blocage doit pas toujours être paramétré.

 
Du coup, comme fond "sécurisé" mais qui rapporte 2%, on a quoi de beau à notre disposition ?  

Un PEL uncommon  

sécurité Pierre €  

   
 
Ca ne m'etonne pas.
 
1.1% d'inflation en 2016. Si t’enlève les frais de gestion il reste deja que 0.5-1% sur ton AV au mieux, sans parler des frais de rentrée  donc ouais le 0% me parait absolument réaliste
 
En gros la seule solution c'est un beau 50/50 F euro dynamique et UC un peu risqué? Du coup l'immobilier me parait plus interessant tant qu'il n'ait pas de gros frais de maintenance

Les frais de gestion sont déjà pris en compte dans les performances des fonds euros. Et pas de frais de versement sur les bons contrats en ligne.
 
L'immo locatif c'est que des emmerdes (mon avis).

 
Ah oui bien sur j'avais oublie. Bon ca fait que ~0.8-1.2% de rendement net, et y'a toujours les frais de rentrée en capital donc on est pas loin de 0.5% net sur 8 ans par exemple

 
Mon taux de rendement net immo se situe entre 6 et 8% (appreciation inclue et je suis bullish sur les marches ou le foncier se situe).
 
Mais d'accord avec toi, ce sont des emmerdes et dur de prevoir les frais de maintenance, frais huissier et tribunal quand locataire ne paie pas etc. Heureusement que le profil des locataires s'ameliore grandement la ou je suis + je suis de plus en plus exigeant et regardant quant aux profils des locataires.

LooKoom, Dieu du topic qui possède les numéros de téléphone de tous les salariés du secteur bancaire
Ce mythe  

COGIP du secteur bancaire ?

LPM ?

Nico ton N+2 me fait penser à ma N+2

Du lundi au vendredi elle envoie ses mails entre 6h et 22h du matin. Réunion hebdo le vendredi de 18h à 19h évidemment. Autrement elle est en réunion toute la journée y compris de 12h à 13h (plateau repas simili sandwichs servis pendant la réunion...).

Son obsession pour le travail se voit d'ailleurs sur son physique : un coup de coude et je pense qu'elle s'effondre par terre

Effrayant. D'ailleurs je me rends compte que ce serait un véritable manque de confort de manger assez souvent des sandwichs / plateaux repas bof

Bref HS

Merci. Dans ce cas ce sera CTO, pas trop envie de m'arranger avec les règles du jeu.

 
Loi de Programmation Militaire, je suppose.

Non serieusement une AV avec 2.2% de rendement net ca fait 1% en 2017 apres inflation. 1% bordel Si tu rajoutes la CSG, l'IR, les frais d'entree je vois pas comment les gens arrivent a faire fructifier leur argent. Ils font surement une perte au final donc autant limite a rester sur un compte cheque  ou un livret...  
 
Serieusement en 2018 avec toutes ces taxes je me demande vraiment quelle est la meilleure strategie a adopter. L'immobilier est le choix general de premier plan pour moi. Meme apres les fonciers et frais de maintenance/risque de non paiement.  Je vois pas d'autres alternatives a part peut etre un fond UC performant mais ca devient tres risque

Rien ne t'oblige à n'avoir que du fonds € sur ton assurance-vie, tu sais. Et pas de frais d'entrée sur les bons contrats en ligne. Pas d'IR si tu profites de l'abattement au bout de 8 ans.
 
On a bien compris que tu étais convaincu de la supériorité de l'immo locatif, mais c'est pas l'avis de tout le monde. Certains « cas » autour de moi m'ont convaincu de ne pas y toucher.

 
C'est bien ce que je dis. Meme avec une allocation 50/50 avec une bonne UC  je sais pas si ca vaut vraiment le coût. Je veux bien écouter ton opinion  

Un seul exemple : un proche a vu son appart saccagé par un locataire qui a accumulé de plus les loyers impayés. Plus de deux ans de procédure pour le faire dégager, perte totale environ 30000 € sur un bien loué 500 € par mois.
 
Non merci, je préfère faire le dos rond lors d'un krach boursier que de m'infliger ce genre de stress permanent.
 
Mon avis, après chacun fait bien ce qu'il veut en matière de placement.

Oui enfin pour un locataire qui ne paye pas, t'en a combien qui sont réglo ?
 
Mon frère loue depuis plusieurs années : aucun soucis, mes parents idem

C'est bien, tant mieux pour vous. On me demandait mon opinion, je l'ai donnée. Pour les débats sur l'immo, c'est sur le topic dédié.

 
Je suis d'accord avec toi. Si tu tombes sur un locataire de merde t'es finis. J'en ai eu l'expérience il y a quelques années et bien qu'il n'est pas saccagé l'appartement y'a eu plus de 6 mois impayés + frais d'huissier et d'avocat.
 
Le point important maintenant c'est que le secteur dans lequel ces biens se gentrifie ce qui amène des populations de type 30-40 ans cadre ou des jeunes de 25 ans avec des CDIs. Ce qui est bien c'est que non seulement y'a de plus en plus de demandeurs, mais aussi le profil moyen s'améliore en termes de revenu et stabilité. En tant que propriétaire, l'offre s'élargit et tu peux être bien plus regardant sur les critères socio-économiques. Par ailleurs, avec les nouvelles technologies il est bien plus facile de vérifier les documents apportés comme le revenu fiscal, salaire etc.
 
Je pense qu'aujourd'hui il est bien plus facile de contrôler tout ca surtout avec l'américanisation de nos systèmes d'informations (credit score qui devrait arriver un jour, background checks en tout genre) ce qui limite grandement le risque mais encore une fois le risque 0 n'existe pas. En revanche; comparé à une AV qui peine à faire du 2.5% (au mieux) net après taxes et impôts en tout genre je pense que le risque est largement tolérable.

 
L'immobilier en ultra centre de grande ville c'est un peu comme de l'obligataire BBB, ca flanche quasi jamais, ca paye peu.
L'immobilier en zone peri urbaine ou populaire c'est de l'obligataire B+/BB-, ca flanche tous les 5-8 ans mais ca paye mieux.
 
J'ai 3 biens en location, j'ai eu peu de gros problemes mais quand meme des coups de stress en seulement 5-6 ans. Pour le moment beaucoup moins de stress avec le financier que l'immobilier, a long terme on verra mais je pense que ca se vaut. En revanche, administrativement l'immo est penible, entre les courriers recus pour les charges et les reglements a faire, les interactions avec les agences qui gerent le bien ou les locataires en direct qui te parle du probleme de robinet de chauffage qui doit etre repare, etc... perso je m'en passerais bien.
 
Objectif ces 2 prochaines annees, vendre un des trois biens, je pense celui en frontiere genevoise.

 
Rien que toute la gymnastique mentale d'evaluation du risque etc... est un boulot en soi. L'acceptation du risque est un autre chemin a parcourir.
Hors levier, le niveau de risque que tu decris est mieux remunere au format financier avec une allocation moderee sincerement.
 
Avec levier, j'admets que SI la gestion operationnelle d'un bien immo, que je trouve prenante et penible, te va, alors oui cet engagement est remunere correctement, tout en concentrant son risque de patrimoine sur un bien unique et une zone geographique, un locataire unique. Le levier veut aussi dire que si le marche immo baisse l'effet sur le patrimoine est majeur; je ne vois pas pourquoi une crise comme celle de la fin des 90s avec -50% a Paris et -35% en province est impossible aujourd'hui.
 
Comparer avec une AV diversifiee en obligataire/action mondiales et du fonds euro globalement garanti en capital est assez fallacieux je trouve, mais ce n'est que moi.

 
Sur les marchés porteurs français principaux comme Lyon et Bordeaux les zones périurbaines sont en pleine croissance. Beaucoup de ménages à pouvoir d'achat élevé y cherchent à vivre quelques années avant d'acheter. Ce sont des locataires sûrs, fiables et qui restent en général au moins 2 ans. Si tu loues des appartements le syndic s'occupe de tout à l'étranger (il faut quand même contrôler) et si c'est des maisons l'agence/assurance le fera à ta place. C'est pas facile à gérer de l'étranger et c'est vrai que c'est un investissement qui faut suivre de près et être sur place est un grand avantage pour éviter les frais divers en tout genre. D'ailleurs je pense pas qu'il est meilleur placement qu'un lot d'appartements sur des campus universitaires sous-évalués.  
 
Honnêtement je peux pas me contenter de 2% net en AV, et je vois que peu d'options à part investir directement en tracker NASDAQ SP500 ou CAC40 mais je  ne connais pas les impôts/taxes sur PV et le risque inhérent à ce type d'investissement.

séparation des biens

 
Le désavantage principal du locatif immobilier repose sur la non-prévisibilité du manque à gagner et/ou des dépenses d'entretien futures je suis entièrement d'accord avec toi. En revanche sur 5 ans j'ai calculé un delta de 3% en faveur de la location immobilière; grandement corrélée à l'appréciation des biens immobiliers. Je n'ai pas tenu en compte les taxes PV à la revente et autres joyeuseté car j'assume que ca n'impactera pas grandement le rendement global. La ville d'investissement est Bordeaux; qui est en pleine croissance depuis quelques années et je reste optimiste pour l'avenir. La vraie question est par rapport à l'attractivité de la région pour que les entreprises s'y implantent car il y a une balance négative offre et demande d'emploi d'où le risque d'une bulle sur le long terme. Si le marché est surévalué (ce que je ne crois pas) je pense pas que cela serait aussi grave pour un portefeuille immobilier qu'une récession aux US (crise de la dette étudiante + inflation) ou d'autres composantes sur une UC d'AV.
 
C'est une question que je me pose tous les jours et honnêtement je suis à court d'idées car je ne peux pas continuer à gérer des biens à 12,000km de distance, mais la valeur estimée de ces biens sur 10-15 ans fait vraiment pencher la balance.

 
Je pense que tu as mis le doigt toi meme sur ton biais de perception: tu ne connais pas les risques ni la fiscalite sur les investissements financiers, bref tu n'y connais pas grand chose.
 
Or tu deploies un tresor d'inventivite pour defendre les risques immobiliers en zone periurbaine et tu te sens donc confortable avec le risque pris a ce niveau la.
 
Encore une fois, je gere 3 biens immos en France alors que je vis aux US, je sais tres bien ce que c'est que de gerer des biens a distance; je gere aussi un patrimoine financier et a meme comme beaucoup ici de mesurer les risques pris dans nos allocations respectives, toutes differentes puisque personne n'a exactement le meme profil d'investisseur.
 
Dans les annees 90 il y avait aussi de nombreux menages a loger, la croissance etait presente, des familles sans problemes. Cela ne change pas le fait que le prix de l'immobilier avait largement chute en 2-3 ans. Au pic du chomage en France, que ce soit en 1993-1996 ou en 2010-2012, le taux de retard de loyer avait quand meme fait des pointes a 4-5% ce qui est enorme vu les leviers en jeu et les emmerdes a prevoir pour rattraper/recuperer les sommes dues.  
 
Oui le risque est faible, non il n'est pas nul du tout. Et c'est un risque beaucoup plus binaire qu'un risque financier ou le rattrapage intervient plus ou moins rapidement. Meme en faisant 100% actions debut 2008 tu retrouvais tes billes mi 2010/fin sur les marches actions grosso modo, avec la plus grosse crise de l'histoire. En immo, certains ont juste perdu de l'argent point barre, avec un Pinel achete beaucoup trop cher, avec des locataires qui ne paient pas ou vandalisent l'appartement, parce que le quartier a perdu en superbe en 10 ans, etc... Et je m'inclus dans ces risques, encore une fois j'ai 3 biens. Il faut juste en avoir conscience et ne pas voir l'immo en vert et le financier en rouge comme tu sembles le faire

 
Tu montes en epingles les risques US et tu diminues les risques immo francais et bordelais. Tu paries sur une hausse de tes biens immos comme hypothese de travail. Tu ne vois pas bien l'interet de la diversification actions/obligataire mondiale vs. un bien immo a Bordeaux, ville lambda francaise.
 
Que veux tu, on a visiblement des point de vues differents et inreconciliables, ne tournons pas en rond

 
Je vis aux USA et je loue aussi 3 biens... comme quoi  
 
Bordeaux n'est pas une ville lambda; c'est une ville en plein essor qui est l'une des plus attrayantes en France (ville numéro une en termes d'investissement immobilier et ville la plus chère de France derrière Paris). L'avenir de cette ville est très prometteur, de plus en plus d'entreprises cherchent à développer des activités coeur en province et je ne vois pas pourquoi Bordeaux ne serait pas en tête de cette liste avec des villes comme Lyon par exemple.
 
Pour faire une analogie avec le marché US; la même situation arrive avec Denver, Raleigh ou Austin qui explosent où le prix d'une maison peut facilement doubler en moins de 8 ans. Ce sont ces marchés sur lesquels il faut se focaliser, pas des marchés matures comme SF ou NYC... A Paris la proche périphérie et les zones autour du Grand Paris offrent quand même quelques bonnes opportunités.
 
Qu'envisages tu en termes d'UC ou de placement financier plus généralement vu que nos situations ont quelques points communs (biens immobiliers à gérer de l'étranger etc)? Je suis d'accord qu'une diversification avec quelques trackers US et Europe avec un petit peu d'asie et obligations peut être très intéressant sur le long terme. Nos avis ne sont pas si divergents au final  
 
PS: Pour les non-residents comme nous nous ne sommes pas assujettis aux prélèvements sociaux sur les valeurs mobilières (17.2% en 2018 quand même)

 
J'ai l'impression que tu as mal pris ma remarque En tout cas, n'y voit aucune agressivité, je dis juste qu'il faut relativiser.  
 
Bien sûr qu'on peut tomber sur des mauvais payeurs et ça peut rapidement être l'enfer mais la majorité sont des bons payeurs et encore heureux
 
/HS
 

 
En ~15ans, je crois qu'il a fallu remplacer 1 fois la serrure et on a eu 4-5 mois de loyer non payé mais prévenu à l'avance car le locataire se mettait à son compte
 
Acheté dans les années 80-90, loué vers les années 2000 et revendu y a 2 ans. Appartement rentabilisé
 
1er appart dans lequel j'ai vécu, j'ai versé une larme le jour de la revente    
 
/HS²

 
Tu gagnes 13k€ brut/ mois?
 
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Pour faire 9h-17h, ça fait un joli taux horaire  

Et si tu déduis encore le temps qu'il passe sur HFR  

 
Ça ne doit pas être tout à fait au point.
En net j’ai pris entre 60 et 80€ et je ne gagne pas 13k€/mois.
 
 
8h30 - 18h30    
Les remarques quand tu pars du travail    
 
Heureusement qu’il y a des boites on est pas jugé sur son nombre d’heure.  
C’est à mon avis le plus gros indicateur d’incompétence (au niveau d’une boîte) de compter en heures  

CSG + 1,7%
Maladie et Chomage - 2,2%  
Donc +0,5% sur le net.
 
Pour faire +60€ net tu dois être à 12k€ brut.
T'es certain qu'il n'y a pas autre chose ce mois ci ?
Pour ma part je fais +15€ net, ça correspond bien.