Reprise du message précédent :

Alors sur 10 ans LQQ 31% (jusqu’en avril), 6 ou 8 ans 24%. C’est un ETF sur Bordeaux, en moyenne , 5 ans c’est 3.9%, 10 ans 50% donc 0.75% an sur 5 ans, 4% sur 10. Ensuite effet de levier à appliquer.  
 
Bien sûr tu dois trouver mieux dans cette ville, mais -6% sur 1 an donc le mec qui a acheté il y a un an en moyenne est pas vraiment gagnant entre frais et baisse.
 
Sinon le world sûr même période 10.8%, 8.38%, 9% (10/8/6). Sur 10 ans tu dois avoir un levier de 3 pour être gagnant et sur 6 ans … 20? Donc bon  

Merci à tous pour vos interventions respectives..

On voit qu'il y a débat même si clairement, le jeu en valait plus la chandelle avant avec les taux bas.

La fiscalité étant effectivement une donnée importante, revenus des SCPIs principalement en provenance de l'Allemagne et application du micro foncier de 30% .. je me demande si cela joue à la marge ou pas ?

On a acheté notre RP (600k) début 2022 avec 1.09 sur 25 ans donc on a profité des taux bas pour la RP (c'est déjà ca ) c'était vraiment pour épargner à hauteur de 500/600 eur par mois et essayer de faire un peu de levier.

Le levier c'est pas emprunter.
Le levier c'est investir sur un actif /un projet qui va te rapporter plus que le taux du crédit. Si l'investissement te rapporte autant que le crédit ou moins, bah y'a un effet négatif ou nul...

Pas forcément.
Même si le rendement est plus faible avec crédit, si le rendement en euro est identique ou supérieur, alors tu as bien un effet de levier positif. C'est d'ailleurs souvent comme ça dans une opération immo qui se passe bien : le levier permet d'avoir le même enrichissement que la même opération sans crédit, alors que ton rendement est pourtant plus faible avec le crédit.

Si j'emprunte 75k à 4.49, le cout du crédit est de 23k EUR sur 10 ans.
Si la SCPI fait 4.21% net de fisca étrangère, ca fait 3.15k de revenus annuels avant fisca FR.

Si j'applique le micro foncier de 30%, ca fait 2.2k à taxer au taux moyen (env 20%) soit 442 euros. Du coup, les revenus net sont de 2.715 euros x 10 ans, 27k vs un cout du crédit de 23k.
Donc 4k de généré, sauf revalo des parts mais un capital constitué de 75k (patrimonial).

Calcul juste ou faux ?

 
C'est quasiment jamais efficace d'être en micro-foncier pour des SCPI. Car avec le régime micro-foncier, tu dois déclarer les loyers brut de la SCPI, et non pas le net.
Donc l'intérêt de cette astuce est très bancale car la SCPI a généralement +30% de charges entre ses loyers bruts et ce qui tu as reçu en net.

 
le levier c'est investir sur plus d'argent que tu n'en as...
Valable potentiellement sur toutes les classes d'actifs... à condition qu'on te prête.
 
Certains ici faisaient encore du levier il y a un an sur de l'ETF World avec du crédit MyLombard quand c'était pas cher.
Mais effectivement, il est plus facile de se faire prêter de l'argent sur l'immo.
 
Donc le premier levier c'est l'épargne forcée que constitue l'achat à crédit de la RP.
Ensuite l'immo locatif (particulier ou entreprise, en direct ou via SCPI, en PP ou démembrement temporaire, etc...) était un bon moyen de création de valeur depusi 10 ans avec des taux bas. (à condition de faire attention à ce qu'on achète évidemment)
 

Le crédit est fixe dans le temps. En période d'inflation cela permet de fixer la valeur de la dette qui va s'amoindrir en euros courants avec le temps.
C'est pour ça qu'on regarde le TRI et pas le taux de rentabilité brute/nette à un instant donné.

Oui mais j'ai une RL en micro foncier et par ailleurs on ne peut pas déduire les intérêts des crédits sur les loyers perçus hors FR, ce qui est le cas des scpi européennes. Aussi, il est possible de je rembourse un peu en anticipé, dès lors, la charge d'intérêt diminue et le micro foncier est plus efficace?

EDIT: Ah oui je comprends alors les loyers sont bruts et non nets.

Le CAT 1 an de bourso battu !
 

 
Le CAT 18 mois Bourso est à 3,5%

HSBC 3.6%

Pour un achat de RP ou locatif, oui.
Pour des SCPI, étant donné qu'on peut en acheter petit à petit, il me semble que lorsque le taux du crédit est supérieur au rendement (incluant la revalorisation des parts), il vaut mieux en acheter à intervalles réguliers avec l'épargne qui aurait servi à combler le cash flow négatif.

Si les taux de crédit sont superieurs aux rendement des SCPI, cela signifie que des placements peu risqués comme l'obligataire IG rapportent plus que les SCPI.

Dans ce cas, autant éviter les frais des SCPI et prendre autre chose à la place.

En contrepartie, une demie journée pour te connecter en ligne à ton compte
 
(y'a toujours l'espèce de calculette qui te donne le code ? Ou ils ont évolué ?)

secure key via empreinte digitale via mon malinphone.

Crédit Mutuel ont une grille de 3 à 5%, selon la durée d'investissement (1 à 5 ans de mémoire).
Mais j'ai pas trouvé si les taux présentés sont sûrs ou s'ils les revoient chaque année.

Sinon à l'ancienne LCL en négociant, selon le versement, des proches ont eu 3 et 4.1% (4.1% c'était un gros versement).

Annonce à prendre avec des pincettes

Apparemment, ce lundi, Amundi va annoncer une baisse de la VL de ses SCPI de l'ordre de 10-15%

Et apparement, PREIM va suivre dans peu de temps ....

Bah voilà.  

Sur le second c'est effectivement bien possible, avec potentiellement des liquidations (en vendant les actifs au prix) de petites scpi suite à des rachats.

Ca ne semble pas le bon moment d'investir en scpi. Il faut, à mon avis, laisser passer la possible "tempête".

P'tite question là dessus (SCPI), et même si je suis déjà hyper exposé en immo :

Lorsque les parts de SCPI vont être revues à la baisse, les loyers perçus vont suivre ou ils vont faire dab tah l'action tte qui perdrait 30% mais continuerait de verser le même dividende?

Sur un temps court (2 ans ?) et temps long (15 ans ?).

Payapay j'essaye de comprendre comment ça fonctionne

Oui et Non ça permettra d'acheter des parts moins chères et ces dernières augmenteront dans le futur.

 
Le prix des parts et les loyers sont deux choses différentes.  
 
Les loyers continueront d'être versés en fonction de leur indexation et de ce qui rentre. Ils ont tendance à monter car beaucoup de beaux sont indexés sur l'inflation. Mais si il y le % des locaux en vacances locatives augmente par exemple, les loyers peuvent diminuer.
 
Donc en gros, il n'y a pas de corrélation entre les 2, et si les parts baissent, le rendement augmente.

 
Je ne le souhaite pas.
 
En revanche si c'est le cas, vague de rachat anticipé sur SCPI à prévoir sur l'ensemble du marché avec des revalorisations à la baisse en cascade car ils devront vendre des actifs pour honorer les rachats et donc devoir refleter au juste prix les portefeuilles qui demeurent en suspension au dessus du vide pour le moment.

 
Oui mais dans 1-2 ans minimum, pas tout de suite.

C'est confirmé, j'ai eu l'info en interne.

 
Yavait un article du figaro sur la crise de l'immobilier de bureau en banlieue en ce moment (la défense etc). Le QCA seulement 2% de vacances mais en banlieue les salariés ne veulent plus venir. Un dirigeant de corum est mentionné et explique qu'à la défense ya une forte vacance locative et des mois de franchise sont donnés aux locataires. Donc impact sur les loyers versés à prévoir
 
la citation
 
«À La Défense, on voit entre trois et quatre mois de franchise par année d’engagement. C’est très important», indique Philippe Cervesi, directeur de l’immobilier pour la société de gestion Corum l’épargne. Sans que cela soit pour l’instant couronné de succès. Il faut désormais 18 mois au minimum pour retrouver un locataire, quand il en fallait 6 avant le Covid.
 
voilà l'article complet
 
ENQUÊTE - Dans certains quartiers d’affaires, des immeubles entiers sont vides.
Parfois, on aperçoit au loin un salarié fumant une cigarette au bas d’une tour ou un riverain traversant le terre-plein sans vie. Aux Docks, à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis), vaste quartier d’affaires de 180.000 m2, on se croirait revenus en plein confinement. Les rues sont désertes et les immeubles, pourtant dernier cri, avec leurs façades en verre et des arbres poussant dans les étages, n’accueillent que quelques vigiles. Dans cette zone d’activité, pourtant désormais desservie par deux lignes de métro, près de 40 % des mètres carrés de bureaux disponibles sont à louer. Un chiffre énorme qui dit bien les difficultés que traverse l’immobilier tertiaire en Île-de-France.
Les entreprises, qui ont pourtant longtemps été friandes de ces quartiers 100 % bureaux hors de Paris, car deux à trois fois moins chers que ceux de la capitale, les boudent désormais. La crise sanitaire est passée par là. Elle a complètement rebattu les cartes du marché du bureau. Avec la généralisation du télétravail, et le recours au flex office - organisation sans bureau fixe car l’on compte moins de places que de salariés - les grandes sociétés ont drastiquement réduit leur demande en mètres carrés. «Les entreprises réduisent massivement les surfaces. Il y a 4,5 millions de mètres carrés de bureaux disponibles immédiatement en Île-de-France», explique Yannis de Francesco, directeur de l’agence bureaux d’Île-de-France chez JLL.
La tendance est à la centralité. Les entreprises préfèrent prendre des bureaux plus petits, mais situés dans Paris intra-muros. Le géant de la tech Cisco est ainsi passé de 10.000 m2 à Issy-les-Moulineaux à 5000 m2 près des Champs-Élysées. Des noms connus du monde de l’audit comme Mazar ou EY (anciennement Ernst & Young) ont aussi quitté La Défense, le plus grand quartier d’affaires d’Europe, pour revenir sur Paris ou Levallois pour de plus petites surfaces. «C’est un mouvement de fond, toutes les grandes entreprises réduisent leurs besoins quand elles déménagent, raconte Nicolas Kert, président de la société gestion immobilière Remake AM. Elles prennent des surfaces au moins 30 % inférieures à ce qu’elles louaient avant.»
Transformation
Les quartiers d’affaires périphériques, qui ont vu de nouvelles offres de bureaux sortir de terre ces derniers mois, en font les frais. «Les zones 100 % bureaux n’attirent plus. Les locataires veulent avoir accès à un centre-ville pour pouvoir faire leurs courses. Et les chefs d’entreprise, qui veulent aujourd’hui faire revenir les salariés dans leurs locaux, sont sensibles à ces demandes», indique Blaise Heurteux, fondateur de La Place de l’immobilier, une start-up de datas immobilières. Conséquence, l’offre disponible grossit à vue d’œil.
En Île-de-France, certaines zones très touchées par la vacance locative des bureaux
 
«Le taux de vacances sur l’Île-de-France atteint 8 %, ce qui commence à faire beaucoup, précise encore Yannis de Francesco. Surtout, ce taux cache de très fortes disparités, avec 2 % dans le quartier central des affaires de Paris, ce qui est vraiment très faible, mais 20 % sur l’ensemble de la première couronne au Nord.» Car le problème n’est pas cantonné à Saint-Ouen. En périphérie de Paris, à Saint-Denis, Clichy, Courbevoie, La Défense, Montrouge, Malakoff, l’offre de bureaux neufs est abondante, et ces villes souffrent de la même façon. Ces difficultés ne s’observent pas qu’en région parisienne. Le phénomène existe aussi, dans une moindre mesure, en périphérie d’agglomérations de région.
Les détenteurs de ces immeubles qui se retrouvent avec des milliers de mètres carrés à louer n’hésitent pas à faire des ponts d’or aux locataires pour qu’ils reviennent. «À La Défense, on voit entre trois et quatre mois de franchise par année d’engagement. C’est très important», indique Philippe Cervesi, directeur de l’immobilier pour la société de gestion Corum l’épargne. Sans que cela soit pour l’instant couronné de succès. Il faut désormais 18 mois au minimum pour retrouver un locataire, quand il en fallait 6 avant le Covid.
Attirer des entreprises
En dépit des difficultés, «pour l’instant, nous essayons de commercialiser la plupart de ces surfaces en bureaux», explique Yannis de Francesco. Mais il est possible de faire un certain nombre de choses pour attirer des entreprises: découper le bâtiment en plus petites surface de location, transformer des surfaces de bureaux en parties communes pour offrir plus de services et être plus en phase avec les demandes des utilisateurs… À Saint-Ouen, l’ancien siège de Citroën a été totalement rénové par la foncière Covivio. Ces 32.000 m2 sont pourtant encore libres à 60 %. «Saint-Ouen finira par se louer, estime Nicolas Kert. Ça coche toutes les cases, ce sont des grandes surfaces divisibles, les loyers sontcompétitifs, c’est au pied de la ligne 14, la meilleure ligne de métro aujourd’hui. En échange d’un loyer pas cher, je pense que les entreprises sont prêtes à y aller.»
Les besoins des entreprises et leur façon d’occuper des mètres carrés peuvent aussi évoluer. «On n’est pas au bout de l’histoire. Les tendances se contredisent en très peu de temps. On passe du tout télétravail à l’idée qu’il faut faire revenir les collaborateurs au travail. Mais les centres d’affaires, quand ils sont bien desservis en transport, ont leur carte à jouer», indique Grégoire de la Ferté, directeur exécutif bureaux Île-de-France chez le broker CBRE.
Pour autant, tous les immeubles de bureaux de la périphérie parisienne ne parviendront pas à trouver des locataires. «Dans un deuxième temps, un investisseur peut envisager une transformation», reconnaît Yannis de Francesco. Transformation. Le mot a longtemps fait peur, car les bureaux présentent bien des avantages: rentabilité souvent élevée, facilité de gestion avec seulement quelques locataires, valeur rapidement très importante, ce qui est pratique pour des fonds qui disposent de sommes conséquentes à investir. De plus, une transformation, c’est un parcours d’obstacles sur le plan administratif et, parfois, technique.
Adapter des bureaux en logements
Surtout quand il s’agit d’adapter des bureaux en logements. Cette opération semblant d’autant plus naturelle que la demande de logements est aujourd’hui insuffisante en France, et plus particulièrement dans les zones denses. «Il y a des localisations encore bien desservies par les transports, pas trop loin des centres économiques et qui peuvent accueillir du résidentiel, détaille Olivier Estève, directeur général délégué de Covivio. Je pense par exemple à Rueil, Charenton ou Fontenay, où nous allons sans doute voir des transformations.»
La Foncière a développé une compétence dans ce domaine, après avoir acquis des portefeuilles d’actifs auprès d’Orange et EDF, dont certains, en région, ne pouvaient pas rester comme des bureaux. Mais le logement présente plusieurs difficultés. D’abord technique, car la profondeur d’un immeuble de bureaux est généralement d’une vingtaine de mètres, contre une douzaine de mètres pour du logement. Ce qui pose des problèmes de lumière naturelle pour certaines pièces.
De plus, les élus locaux, qui accordent le permis de construire, sont souvent réticents à l’arrivée de nombreux nouveaux habitants car cela nécessite des investissements importants en infrastructure (crèches, écoles, équipements sportifs…). Conséquence: «Il n’y a pas que le logement classique, explique Olivier Estève. Nous regardons beaucoup le logement opéré pour les étudiants, les seniors ou en coliving, mais également l’hôtellerie ou d’autres activités.»
Équilibre économique
Les acteurs de l’immobilier font preuve de plus en plus d’imagination dans les transformations. Un immeuble de bureaux de 6500 m2 de Westbrook Partners vient ainsi d’être transformé en campus et loué intégralement à l’école de commerce Audencia. Ce site accueillera 500 étudiants en septembre prochain, au pied de la nouvelle station de la ligne 14 à Saint-Ouen. Une transformation pas si facile, car les contraintes d’un campus sont bien différentes de celles d’un immeuble de bureaux. Le futur passera sans doute souvent par la mixité des usages. Jusqu’à 6000 ou 7000 m2, il est possible d’envisager une conversion avec un seul usage. Mais c’est beaucoup plus difficile quand les surfaces sont de 30.000 ou 40.000 m2. «Il est possible de conserver une part de bureaux, pour ce qui est jugé absorbable par le marché aujourd’hui, explique Yannis de Francesco. Pour le reste, il faut trouver des usages pertinents sur le reste des surfaces.»
Demain, ce ne sont pas des immeubles, mais des projets d’immeubles qu’il va falloir transformer
Dernière difficulté, et pas des moindres: trouver un équilibre économique pour le projet. «C’est un exercice délicat», reconnaît Olivier Estève. C’est encore plus complexe, évidemment, avec des usages mixtes où chaque activité sera valorisée d’une manière différente. Et auprès d’acteurs distincts. Dans le logement, il peut ainsi y avoir des appartements à la vente, des logements sociaux ou des résidences gérées. Mais il va falloir trouver des locataires pour la partie bureaux, pour les commerces ou les services, comme des salles de sport. Dans cette équation économique, les pouvoirs publics locaux peuvent apporter une aide. «L’équilibre est plus facile à atteindre en ajoutant quelques étages, ce qui est rendu possible par la loi Elan, ou en transformant des parkings en surface constructible», explique encore le dirigeant de Covivio.
Ce mouvement de transformation ne va pas s’arrêter immédiatement. «Demain, ce ne sont pas des immeubles, mais des projets d’immeubles qu’il va falloir transformer, estime Olivier Estève. Sur toutes les gares du Grand Paris, il y avait beaucoup de projets de bureaux. Je pense qu’il va falloir les faire évoluer vers autre chose.» Certains commencent également à regarder les évolutions possibles pour les tours de La Défense, si le taux de vacances reste durablement élevé.

Saint Immo, nous ne sommes pas dignes de vous  

 
Trolles tu pour mettre de l'huile sur le feu ?

Logique.
Faut que la bulle dégonfle  

Lundi on saura inchallah.

 
franchement en idf il faudrait raser des bureaux pour faire du logement. la.logique economique va naturellement conduire a cela. si un vieux bureau est vide il sera detruit, et remplacé par du logement, le tout a avec moultes benefices etabt donné le.prix du foncier

louchage écrémage de SCPI  

Pas de causalité, mais une corrélation, non?

L'immo se casse la gueule car ya vacance + credit crunch  :  

- donc les prix chutent donc la valeur de reconstitution chute
- donc ya moins de loyers qui rentrent donc moins de loyers reversés

Du coup très complexe de savoir si la rentabilité va se maintenir, augmenter ou même diminuer...

J'avais entendu un responsable de je sais plus quelle société sur bfm business expliquer que le plus rentable, c'était de les transformer en logement de location moyenne à courte (genre hotel ou location par tranches de qq semaines). Ça demande 'juste' un plu compatible et un peu de sous quand même  

 
L'immo commercial est très impacté car :
- la valo se fait en divisant les loyers par des "cap rates". Les cap rates augmentent MECANIQUEMENT avec la hausse des taux sans risque. Et les loyers sont impactés car chute de la demande (en bureau les entreprises ne veulent plus louer et en commerces les entreprises font faillite). Au lieu de consentir à des baisses de loyer, les bailleurs trichent en donnant des franchises car cela leur permet de conserver un loyer facial élevé pour la valo.
- Les revenus chutent à cause des franchises, des défaillances d'entreprises, etc.
 
Pour le résidentiel, les dynamiques sont ultra différentes. Les loyers ont vocation à continuer à augmenter avec une demande de plus en plus soutenue (inflation des salaires et bcp de gens repoussent projet d'achat à cause des taux donc hausse de la demande alors que l'offre n'est pas suffisante).
De plus, pas de lien mécanique entre cap rates et valo en résidentiel.
 
Clairement je n'aimerais pas avoir des SCPI en ce moment (d'ailleurs, jai fait vendre celles détenues par des gens de ma famille - très faible liquidité et très galère de vendre mais je pense que cela sera bien pire dans les prochains mois).
 
Ce n'est pas une question de "bulle".
Les fondements de l'immo commercial sont challengés structurellement.
Pas le cas pour le résidentiel

Est ce que les courtiers qui envoyaient des mails du type "dépêchez vous d'acheter, le prix de la part monte à telle date", vont envoyer des mails du type : "dépêchez vous de vendre, le prix de la part baisse à telle date"?

   
 
Pour l'instant chez les courtiers ça communique plutôt au sujet des f€, en mode «finito les versements en UC obligatoire pour tel f€, 100% f€ possib, versez-donc!»
Déjà le cas pour Opp2 (sur les Suravenir tels que LinXea Avenir 2), et reçu ce jour pour €NG sur LinXea Spirit 2 (et PER).
 
Et même des fois «versez 100% f€ et vous aurez un bonus !», reçu récemment pour Placement-direct Darjeeling/Vie.
 
Bref ça semble commencer à être en sueur chez les assureurs  

Ça se shorte des SCPI ?  
C'est pour un ami  

C'est sain d'une certaine façon, il faut bien refléter la réalité du marché immo.
 
Est-ce que les SCI peuvent baisser d'autant ?

Pour ou contre les SCPI leveraged ?

Tout dépend la SCI, celle de mon PF qui gère des biens en viager se porte plutôt bien.

Pythagore je la sens moins bien... Wait and see.

Si elles sont exposées à des actifs financiers (obligations et actions) => oui
Il y a un risque d'emballement, peut-être court-termiste, si mes annonces se réalisent (encore une fois, je dis à prendre avec des pincettes).
En effet, cela aura un effet de "signal" sur l'immobilier commercial qui aura "forcément" un impact sur les valorisations des REITs françaises et donc, in fine, sur les SCIs qui les détiennent.  
 
Je rappelle encore une fois que ce ne sont que des informations à prendre avec des pincettes. J'ai eu l'information d'un CEO d'un top 5 CGP en termes d'encours en France. Pas eu de contre-vérification.
 

+1, 100% de trolls ou presque.

WTF t'es serieux, on ne peut pas blaguer sur ce topic ?
(Dans la mesure où toute blague peut être mal interprétée...)

Et ça par exemple, ça passe ?