Petit calcul de bon matin, pour être millionnaire à la retraite sans tenir compte de la RP, il me faudrait placer 1,2k€ tous les mois à 6% sur 28 ans environ.
Easy  

Pour être millionnaire de 2023 dans 28 ans, considerant 2% d'inflationil faut plutôt placer 2k€ (pour atteindre l'équivalent de 1 000 000 x1,02²⁸~ 1 700 000)

Tu travailles que 28 ans toi je croyais que c’était 42 ans avec la réforme ?

À moins qu'il ne parle de 6% net d'inflation.

 
Merci à glandoll pour son retour. D'autres avis ?

 
Même avis que Glandoll :
- le taux d'emprunt est trop proche du taux de rendement des SCPI, ça donne un TRI très moyen (probablement entre 4 et 5% de TRI, en supposant que le prix des parts ne baisse pas, ce qui est vraiment pas top pour une opération à crédit)
- grosse incertitude sur l'évolution du prix des parts
 
Selon moi, on ne risque pas grand chose en attendant quelques années : dans le meilleur des cas le prix des parts baissent et les taux aussi, dans le pire des cas le prix des parts ne bouge pas et les taux ne seront pas beaucoup plus hauts.
 

"L'instabilité stable" diront certains  

Ce qui le re-verrouillera pour 5 ans ensuite  

 
Merci à glandoll pour son retour. D'autres avis ?

 
Même avis que les autres.
 
Petite question : as-tu besoin de revenus supplémentaires à moyen terme ?

c'est quoi 5 ans pour une enveloppe dédiée à de l'épargne long terme ? Un non-sujet.

 
A priori non, mais je travaille pas mal et je me pose la question si un jour je n'aimerai pas ralentir le rythme et compenser la baisse de revenus par des revenus complémentaires. Cela reste tout de même assez hypothétique.
 

Même avis que Glandoll :
- le taux d'emprunt est trop proche du taux de rendement des SCPI, ça donne un TRI très moyen (probablement entre 4 et 5% de TRI, en supposant que le prix des parts ne baisse pas, ce qui est vraiment pas top pour une opération à crédit)
- grosse incertitude sur l'évolution du prix des parts

Selon moi, on ne risque pas grand chose en attendant quelques années : dans le meilleur des cas le prix des parts baissent et les taux aussi, dans le pire des cas le prix des parts ne bouge pas et les taux ne seront pas beaucoup plus hauts.

Pour être millionnaire de 2023 dans 28 ans, considerant 2% d'inflationil faut plutôt placer 2k€ (pour atteindre l'équivalent de 1 000 000 x1,02²⁸~ 1 700 000)

A priori non, mais je travaille pas mal et je me pose la question si un jour je n'aimerai pas ralentir le rythme et compenser la baisse de revenus par des revenus complémentaires. Cela reste tout de même assez hypothétique.

Dans ce cas, il faudra réfléchir à changer (éventuellement) d'allocation à ce moment là, pas besoin de le faire avant (enfin on peut le faire 6 mois à 1 an avant, mais ça sert à rien 3/5/10 ans en avance).

 
Même avis que Glandoll :
- le taux d'emprunt est trop proche du taux de rendement des SCPI, ça donne un TRI très moyen (probablement entre 4 et 5% de TRI, en supposant que le prix des parts ne baisse pas, ce qui est vraiment pas top pour une opération à crédit)
- grosse incertitude sur l'évolution du prix des parts
 
Selon moi, on ne risque pas grand chose en attendant quelques années : dans le meilleur des cas le prix des parts baissent et les taux aussi, dans le pire des cas le prix des parts ne bouge pas et les taux ne seront pas beaucoup plus hauts.
 

Je viens de faire une simulation.
 
Cas n°1 :
- Durée : 25 ans
- Coût du crédit : 4,0%
- Taux de rendement de la SCPI super net (post-impôt) : 4,0%
- Revalorisation annuelle des parts sur la durée : 0%
- Aucun réinvestissement des loyers perçus (les loyers ont eux-même un taux de rendement super net de 0%)
=> TRI de l'investissement : 2,53%
 
https://zupimages.net/up/23/29/bjqg.png
 
Cas n°2 :
- Durée : 25 ans
- Coût du crédit : 5,0% (plus réaliste)
- Taux de rendement de la SCPI super net (post-impôt) : 3,5% (plus réaliste)
- Revalorisation annuelle des parts sur la durée : 0,5% / an en moyenne
- Réinvestissement des loyers perçus à un taux de rendement de 1,5% super net
=> TRI de l'investissement : 2,26%
 
https://zupimages.net/up/23/29/l1mk.png

ok donc la recommendation serait de blinder les livrets + ETF et basculer vers SCPI éventuellement dans un second temps?

Très utile merci!

Au taux de 4.50% sur 10 ans, cela changerait-il le TRI de manière drastique? j'imagine que non?

Je viens de faire une simulation.
 
Cas n°1 :
- Durée : 25 ans
- Coût du crédit : 4,0%
- Taux de rendement de la SCPI super net (post-impôt) : 4,0%
- Revalorisation annuelle des parts sur la durée : 0%
- Aucun réinvestissement des loyers perçus (les loyers ont eux-même un taux de rendement super net de 0%)
=> TRI de l'investissement : 2,53%
 
https://zupimages.net/up/23/29/bjqg.png
 
Cas n°2 :
- Durée : 25 ans
- Coût du crédit : 5,0% (plus réaliste)
- Taux de rendement de la SCPI super net (post-impôt) : 3,5% (plus réaliste)
- Revalorisation annuelle des parts sur la durée : 0,5% / an en moyenne
- Réinvestissement des loyers perçus à un taux de rendement de 1,5% super net
=> TRI de l'investissement : 2,26%
 
https://zupimages.net/up/23/29/l1mk.png

Cas n°1 :
- Durée : 10 ans
- Coût du crédit : 4,5%
- Taux de rendement de la SCPI super net (post-impôt) : 4,0%
- Revalorisation annuelle des parts sur la durée : 0%
- Aucun réinvestissement des loyers perçus (les loyers ont eux-même un taux de rendement super net de 0%)
=> TRI de l'investissement : -0,62%

https://zupimages.net/up/23/29/qj59.png

Cas n°2 :
- Durée : 10 ans
- Coût du crédit : 4,5%
- Taux de rendement de la SCPI super net (post-impôt) : 3,5% (plus réaliste)
- Revalorisation annuelle des parts sur la durée : 0,5% / an en moyenne
- Réinvestissement des loyers perçus à un taux de rendement de 1,5% super net
=> TRI de l'investissement : 0,08%

https://zupimages.net/up/23/29/ojxr.png

Tu fais ça en combien de temps pendant ton boulot ?
Le partner qui va halluciner  

Free-riders : intègres tu la déductibilité des intérêts d'emprunt sur les RF dégagés pour la calcul du TRI ?

J'ai juste fait une hypothèse entre le passage du TRI brut de la SCPI et son TRI net (matérialisé dans les screen par une décote de 30%) pour matérialisé le CF effectif net de l'épargnant. Je me suis pas amusé à faire un modèle avec cette granularité. J'aurais pu aussi mensualiser les flux pour avoir un TRI plus exacte, etc.
 
Mais bon faut que je bosser aussi pour moi au boulot  

Cas n°1 :
- Durée : 10 ans
- Coût du crédit : 4,5%
- Taux de rendement de la SCPI super net (post-impôt) : 4,0%
- Revalorisation annuelle des parts sur la durée : 0%
- Aucun réinvestissement des loyers perçus (les loyers ont eux-même un taux de rendement super net de 0%)
=> TRI de l'investissement : -0,62%

https://zupimages.net/up/23/29/qj59.png

Cas n°2 :
- Durée : 10 ans
- Coût du crédit : 4,5%
- Taux de rendement de la SCPI super net (post-impôt) : 3,5% (plus réaliste)
- Revalorisation annuelle des parts sur la durée : 0,5% / an en moyenne
- Réinvestissement des loyers perçus à un taux de rendement de 1,5% super net
=> TRI de l'investissement : 0,08%

https://zupimages.net/up/23/29/ojxr.png

Conclusion :

Faut amortir les 8-10% de frais d'entrée donc mieux vaut avoir un horizon 15/20 ans

On parlait de liquidité de la poche en l’occurrence, donc si tu le fais tu perds la liquidité : c'est factuel.
 
Après que ça soit un sujet ou non : à chacun de l'évaluer selon sa situation.

C'est vraiment ça t'a conclusion / ton résumé ?

Il faudrait le tri d'investir cash pendant 20 /25 ans, qui sera probablement supérieur à celui le plus favorable avec un emprunt....

C'est vraiment ça t'a conclusion / ton résumé ?

Il faudrait le tri d'investir cash pendant 20 /25 ans, qui sera probablement supérieur à celui le plus favorable avec un emprunt....

Conclusion :
 
Faut amortir les 8-10% de frais d'entrée donc mieux vaut avoir un horizon 15/20 ans

C'est vraiment ça t'a conclusion / ton résumé ?
 
Il faudrait le tri d'investir cash pendant 20 /25 ans, qui sera probablement supérieur à celui le plus favorable avec un emprunt....

 
LOL
 
La hausse des taux a eu lieu depuis moins de douze mois.
 
C'est faire fi de 10-12ans de taux bas voir très bas, et d'un effet de levier majeur sur des SCPI qui dégageaient plus de 6% net le tout à intégrer, par exemple, dans des SCI à l'IS.
Sans parler de l'évolution stratosphérique des prix en RP ou dans les 10 premières métropoles par exemple et si l'on veut parler d'immobilier en mode Boomer.
 
Le fameux effet de levier a créé plus de richesse qu'un ETF/PEA sur toutes les personnes fortunées que je croise. Le niveau d'enrichissement reste sans commune mesure.
Ne pas oublier qu'il ne se limite pas à un Studio à Roubaix ou une SCPI en déshérence.
 
Le fameux effet de levier s'applique à des immeubles de rapport en Cash flow positif, à des locaux commerciaux ou industriels à plus de 10% de Rendement net etc.
Tu veux vraiment poser un TRI sur un bel appart à Bordeaux/Lyon/what else acheté y a 6-10ans avec des taux < 2.5% et un ETF ?
 
Le seul moyen dans notre beau pays de s'enrichir à crédit reste l'immobilier, désolé il faut l'accepter. Tu pourras jamais leverager ton action LVMH.
 
Ne pas oublier que le calcul de free rider est gros doigt et intègre mal l'aspect fiscal qui reste prépondérant dans les investissements en France au regard du niveau de prélèvement.
Enfin, le TRI est un indicateur clé mais n'est pas le seul pour apprécier des qualités d'un placement.
 
Que tu sois pas appétent c'est une chose, l'écarter de toute proposition d'investissement est une bêtise sans nom.

LOL

La hausse des taux a eu lieu depuis moins de douze mois.

C'est faire fi de 10-12ans de taux bas voir très bas, et d'un effet de levier majeur sur des SCPI qui dégageaient plus de 6% net le tout à intégrer, par exemple, dans des SCI à l'IS.
Sans parler de l'évolution stratosphérique des prix en RP ou dans les 10 premières métropoles par exemple et si l'on veut parler d'immobilier en mode Boomer.

Le fameux effet de levier a créé plus de richesse qu'un ETF/PEA sur toutes les personnes fortunées que je croise. Le niveau d'enrichissement reste sans commune mesure.
Ne pas oublier qu'il ne se limite pas à un Studio à Roubaix ou une SCPI en déshérence.

Le fameux effet de levier s'applique à des immeubles de rapport en Cash flow positif, à des locaux commerciaux ou industriels à plus de 10% de Rendement net etc.
Tu veux vraiment poser un TRI sur un bel appart à Bordeaux/Lyon/what else acheté y a 6-10ans avec des taux < 2.5% et un ETF ?

Le seul moyen dans notre beau pays de s'enrichir à crédit reste l'immobilier, désolé il faut l'accepter. Tu pourras jamais leverager ton action LVMH.

Ne pas oublier que le calcul de free rider est gros doigt et intègre mal l'aspect fiscal qui reste prépondérant dans les investissements en France au regard du niveau de prélèvement.
Enfin, le TRI est un indicateur clé mais n'est pas le seul pour apprécier des qualités d'un placement.

Que tu sois pas appétent c'est une chose, l'écarter de toute proposition d'investissement est une bêtise sans nom.

Éventuellement, oui mais rien d'obligatoire. On peut tirer des revenus des etfs/de la bourse aussi.  
 
Et blinder les livrets, c'est personnel et selon ton allocation souhaitée /ton profil.
 
A titre perso, je trouve qu'avoir 50k immobilisés en livret ou fonds euro n'a pas d'intérêt (sauf à avoir vraiment un gros patrimoine cad mini 500/1000k seul). J'ai bien indiqué à titre perso.

LOL

La hausse des taux a eu lieu depuis moins de douze mois.

C'est faire fi de 10-12ans de taux bas voir très bas, et d'un effet de levier majeur sur des SCPI qui dégageaient plus de 6% net le tout à intégrer, par exemple, dans des SCI à l'IS.
Sans parler de l'évolution stratosphérique des prix en RP ou dans les 10 premières métropoles par exemple et si l'on veut parler d'immobilier en mode Boomer.

Le fameux effet de levier a créé plus de richesse qu'un ETF/PEA sur toutes les personnes fortunées que je croise. Le niveau d'enrichissement reste sans commune mesure.
Ne pas oublier qu'il ne se limite pas à un Studio à Roubaix ou une SCPI en déshérence.

Le fameux effet de levier s'applique à des immeubles de rapport en Cash flow positif, à des locaux commerciaux ou industriels à plus de 10% de Rendement net etc.
Tu veux vraiment poser un TRI sur un bel appart à Bordeaux/Lyon/what else acheté y a 6-10ans avec des taux < 2.5% et un ETF ?

Le seul moyen dans notre beau pays de s'enrichir à crédit reste l'immobilier, désolé il faut l'accepter. Tu pourras jamais leverager ton action LVMH.

Ne pas oublier que le calcul de free rider est gros doigt et intègre mal l'aspect fiscal qui reste prépondérant dans les investissements en France au regard du niveau de prélèvement.
Enfin, le TRI est un indicateur clé mais n'est pas le seul pour apprécier des qualités d'un placement.

Que tu sois pas appétent c'est une chose, l'écarter de toute proposition d'investissement est une bêtise sans nom.

Cela dépends aussi du train de vie (50k€ peuvent représenter 1 mois comme 5 ans de conso...), et de la liquidité du reste de l'allocation.
Enfin, avant tout, de la psychologie de la personne-....

J'ai écris à titre perso... Le répéter n'était donc pas suffisant  

 
LOL
 
La hausse des taux a eu lieu depuis moins de douze mois.
 
C'est faire fi de 10-12ans de taux bas voir très bas, et d'un effet de levier majeur sur des SCPI qui dégageaient plus de 6% net le tout à intégrer, par exemple, dans des SCI à l'IS.
Sans parler de l'évolution stratosphérique des prix en RP ou dans les 10 premières métropoles par exemple et si l'on veut parler d'immobilier en mode Boomer.
 
Le fameux effet de levier a créé plus de richesse qu'un ETF/PEA sur toutes les personnes fortunées que je croise. Le niveau d'enrichissement reste sans commune mesure.
Ne pas oublier qu'il ne se limite pas à un Studio à Roubaix ou une SCPI en déshérence.
 
Le fameux effet de levier s'applique à des immeubles de rapport en Cash flow positif, à des locaux commerciaux ou industriels à plus de 10% de Rendement net etc.
Tu veux vraiment poser un TRI sur un bel appart à Bordeaux/Lyon/what else acheté y a 6-10ans avec des taux < 2.5% et un ETF ?
 
Le seul moyen dans notre beau pays de s'enrichir à crédit reste l'immobilier, désolé il faut l'accepter. Tu pourras jamais leverager ton action LVMH.
 
Ne pas oublier que le calcul de free rider est gros doigt et intègre mal l'aspect fiscal qui reste prépondérant dans les investissements en France au regard du niveau de prélèvement.
Enfin, le TRI est un indicateur clé mais n'est pas le seul pour apprécier des qualités d'un placement.
 
Que tu sois pas appétent c'est une chose, l'écarter de toute proposition d'investissement est une bêtise sans nom.