Reprise du message précédent :

Tu n'as pas confronté ton appart au marché. La vérité c'est que tu n'en sais rien, ce qui est donc psychologiquement confortable - mais n'apporte aucune plus value à l'investissement.

Je peux quand-même avoir une idée de la valeur via des sites style meilleursagents ou en mettant le bien en vente pour voir les offres et puis tout refuser.

Ce n'est pas parce que c'est pas côté en bourse qu'on connait pas la valeur des choses.

Puis si on suivait ton discours on pourrait dire que investir dans du etf World est une bêtise tant qu'il fait des perfs > dividendes des SIIC, de toute façon on s'en fout de la valeur non ?  

Non.
Un ETF world n'est pas un bien de rendement.
Ce qui montre bien à quel point tu ne comprends pas le sujet.

Bien sûr que j'ai compris. Mais même avec un bien de rendement, je connais pas d'investissement intéressant où "on s'en fout de la valeur"...

En USD c'est disponible facilement via des sites de roboadvisors de type wealthfront, betterment... en EUR c'est disponible via Yomoni et Wesave des exemples d'allocation en EUR diversifiees
Mais hormis cela, c'est jalousement garde au coeurs des gestionnaires d'actifs, des banques privees et des CGP, c'est un peu la 'secret sauce' de savoir lire les besoins des gens, partir d'une allocation standard et la faire legerement evoluer pour rendre le client confortable a long terme, tester les limites psychologiques, etc...

Grave d'avoir 15% de ton epargne sur un titre, meme si c'est une fonciere tu sais Mais bon, chacun son truc, les frissons perso j'ai passe l'age

Il n'y a rien pour remplacer PEL, Fonds Euros et EUR IG/Gov qui soit tres peu volatile et sans risque de devise. Soit tu acceptes que ta poche de risque 'non action' soit avec des rendements de 1-1.5% ce qui est deja TOP sans volatilite aucune, soit tu acceptes d'augmenter ton budget de risque devise avec de l'IG USD, soit du risque de credit avec du HY EUR, soit augmenter un peu ses actions. Les taux negatifs sont FAITS pour t'encourager a investir en actifs risques et/ou t'endetter pour monter une affaire ou acheter de l'immo... ou investir a l'etranger et ainsi faire baisser l'EUR (et donc rendre l'Europe competitive et donc augmenter sa production et donc l'emploi...) Lutter contre la BCE va etre dur a force
La solution la plus logique selon moi, qui suis deja age, avec un patrimoine deja construit et deja une RP est de s'endetter, augmenter legerement mon budget de risque devise + risque credit et accepter de laisser des gros morceaux de cash en fonds euros a 1.5/2.5% ce qui n'est deja pas si mal. Est-ce applicable a tous ? Pas du tout. Prochainement je regarderai aussi un peu de non cote mais j'attends d'avoir davantage de visibilite de salaire et de savoir combien d'enfants on va viser pour notre famille.

On s'en fout de la volatilité. Surtout une volatilité sur 6 mois.
La valeur d'une foncière, elle est réalisée par la vente d'actifs et la génération de flux. Comme tout actif immobilier.

Dites je suis en train d'ouvrir une assurance-vie Boursorama, qq'un peut m'expliquer pourquoi le premier versement doit intervenir par chèque ? Pourquoi il ne peut pas provenir de mon compte courant Bourso ?    
 
Et pour les prochains versements vers cette assurance-vie, je pourrai effectuer des virements depuis un compte courant de n'importe quelle banque ou pas ?    
 
 

T'oublies plein de choses comme le beta, mais bref si on part de l'idée que toutes les excuses sont bonnes pour investir dans les SIIC il y pas besoin de débattre

Le beta, c'est justement ce dont il faut faire abstraction. Mais quand on est dans la pensée magique de "l'immo c'est du solide", c'est compliqué.
Personne n'a dit "toutes les excuses sont bonnes". Pour l'immense majorité des intervenants de ce topic, qui est en phase d'accumulation d'épargne avec déjà une RP ou un projet de RP, c'est une très mauvaise idée d'investissement. Comme tout autre investissement de rendement, immobilier ou non.
C'est ta propre obsession à leur trouver tous les défauts de la terre et à te focaliser sur une seule en particulier (bizarrement tu la ramènes moins sur Icade, Covivio, Argan ou Gecina, pour ne parler que de françaises et sur les 6 derniers mois) qui oblige les gens à te corriger.

Normalement il peut, tu as peut-être foiré une étape.
 

Il faudra remplir un mandat de prélèvement, je ne suis pas sûr qu'ils en acceptent plusieurs.

 
Je suis parfaitement en phase

 
Merci pour ces précisions  

si j'ai bien compris ta phrase :  
 
phase d'épargne : on mise sur des valeurs de croissance  
 
phase de rente : on mise sur des valeurs/biens de rendements  
 
c'est ce qu'il faut comprendre ?

 
 
C'est ça.
Typiquement il y a phase d'accumulation pendant la vie d'active, puis phase de rente à la retraite.
Et en phase de rente, on est bien moins sensible aux fluctuations de cours, ce qui compte c'est la stabilité/croissance de la rente (dividendes, loyers, etc.)

Je suis partiellement d'accord mais bon c'est pas grave
 
Finalement je vois toujours pas en quoi ça serait une bonne idée et surtout pourquoi cette fixette sur les siic alors qu'il y a beaucoup de titres qui versent un dividende.
 
J'imagine que lorsque t'as choisi ta conjointe tu t'es dit peu importe qui c'est à partir du moment que c'est une meuf, peu importe si elle ressemble à Leonarda ou à Margot Robbie

pourtant c'est plutôt orienté SCPI/immo à Troyes en ce moment

 
J’ai du mal m’exprimer. L’objectif d’allocation immobilier c’est 15/20% mais pour le moment c’est 3% seulement. L’immobilier est cher, je n’ai pas trouvé grand chose d’interessant à un prix correct.
 
Merci pour les idées je vais regarder chez Yomoni. Pas besoin de quelque chose de sur mesure, je m’en chargerai ce qu’il me faut c’est une allocation standard complète qui soit capable de tenir par tous les temps.

Un énorme tableau rendement risque des différents placements avec en prime leur performance selon les différents cycles et leur corrélation long terme ce serait idéal, on se construirait son allocation soi même ...

je peux te trouver ça, je te ferai un mp

 
 
Dans le bouquin de Julien sur l'investissement immo intelligent, l'auteur explique que si un bien s'autofinance, on s'en fout de perdre de la valeur.  
 
Exemple : tu achetes un bien 100k financé à 110% et tu le revends à la fin 80k avec un CF à zéro.
Tu achètes le bien en sortant 0, tu revends en prenant 80.
Que ça ait pris-20% sur le laps de temps n'a aucune importance, car tu te retrouvés avec 80 en ayant mis 0 à l'entree.
 
Est ce que cela peut fonctionner aussi sur une action qui s'autofinance en 10 ans ? (en faisant rouler la dette)  
 
RAPPEL : Un bien qui s'autofinance se fait en grande partie sur le rendement entrepreuneurial, au prix d'un taux de sérénité très faible.  
 
 
 

Voilà
Tant que les revenus d'activité génèrent un flux d'épargne, c'est fiscalement inefficient (lire : stupide) d'avoir des actifs qui génèrent des flux supplémentaires. Et ces actifs, qui distribuent ce qu'ils gagnent, sont par essence moins créateurs de valeur future, qui est ce qui intéresse l'épargnant.
Après, il faut préciser ce qu'on entend par croissance. Miser sur de l'hyper croissance, c'est l'assurance de se prendre un mur le jour où cette croissance ralentit ; et ça, ça arrive toujours, même quand on s'appelle Amazon, et c'est brutal. Des exemples ? Align le mois dernier, Ambu en mai, Nvidia à l'automne dernier.
Une valeur de croissance, c'est aussi simplement une valeur dont le profit croît d'année en année "mid to high single digits", et qui, dans le cas où elle en verse, va avoir un rendement sur dividendes inférieur à 3%. D'une part parce qu'elle a mieux à faire de son cash, d'autre part parce que cette croissance se retrouve dans son prix, qui valorise les flux futurs, et non les actuels.
Cela ne veut pas dire qu'en phase d'épargne il ne faut pas avoir de liquidités ou quasi liquidités, et le système français (livret réglementés, PEL, fonds euro) est excellent pour ça.
Avec la part obligataire du portefeuille, elles sont là pour réguler la volatilité qu'on est prêt à subir sur le capital pendant la phase d'épargne.

https://portfoliocharts.com/portfolios/

Y a plein d'exemples de portfolios "classiques" là, et leurs performances passées, des courbes, etc. J'ai pas encore tout exploré mais y a l'air d'y avoir de la matière.

Il me semble qu'il y a la possibilité de faire varier manuellement la répartition du portfolio pour faire ses propres tests.

Ca m'a l'air orienté pour un public US mais j'imagine que ça peut s'adapter assez facilement.

Mouai, finalement tu prévois quand-même les liquidités pour payer les mensualité. Donc la magie du levier est très théorique selon moi.
Et acheter à 100 pour revendre à 80, si on prend mon raisonnement ci-dessous ça revient à pécho à Leonarda au lieu de Margot Robbie...

 
Oui, Capimmo a 2% de frais d'entrée mais ça reste largement inférieur aux frais d'entrée des SCPI.
La SCI d'Aviva n'a pas de frais d'entrée mais les frais de gestion du support semblent plus élevés et ceux du contrat d'AV le sont aussi.
 

 
J'en déduis que vous privilégiez l'AV par rapport au CTO pour ce genre d'investissements non éligibles au PEA... ?
 

 
C'est un peu le principe de l'étude de l'IEIF dont je t'ai mis le lien tàh.

C'est toi qui fais une fixette sur les SIIC, et en fait juste sur une, mais du coup par métonymie tu l'appliques à toute la classe d'actifs.
L'option SIIC est proposée aux personnes qui souhaitent (à tort ou à raison) avoir une partie de leur épargne en immobilier, et pensent trouver la panacée en immo locatif et/ou en SCPI. Et cette option est proposée pour des raisons de transparence, coûts de transaction, liquidité, et rendement pour un sous-jacent de nature identique. Cela n'est pas du tout substituable à d'autres actions, qu'elles soient orientées rendement (type utilities/banques/pétrole) ou non.

Après basong, tu passes à l'attaque (le harcèlement) contre Fink ? qui sera le suivant ?
Ton TT ?  

Je privilégie l'AV mais j'ai un profil différent du forumeur moyen ici, je suis rattaché au foyer fiscal de mes parents pendant encore un an (alternant), du coup je n'ai pas encore le droit au PEA (j'attends les décrets d'applications du PEA Jeunes), et le CTO ça viendrait compliquer la déclaration d'impôts des parents qui sont grand phobiques administratifs, donc je n'ai pas vraiment le choix pour l'instant

Oui ça se lisse c'est clair.
Mais entre 10k unibail à 200 euros et unibail à 120 euros, la différence sera significative.
De même entre le cac à 5500 et un cac à 4500, ça fera un bel écart.

J'ai une question : est-ce qu'on peut parler d'intérêts composés pour un investissement qui gagne 5% ou 7% par an par exemple malgré des années positives et d'autres négatives ? En fait, cest plutôt comment l'expliquer /le faire comprendre ?

excellente synthèse  
 

c'est ce que je disais plus haut, entre l'immo locatif, une SCPI, SIIC, ça reste de l'immobilier.  
Le véhicule est différent    

Oui elle a l’air vraiment bien faite  
J’essaye de la parcourir sur mon petit iPhone mais je crois que je vais attendre d’avoir un écran décent
Merci encore

 
 
Tu pourras poster ici, ça intéressera du monde  

 
On a dit qu'on s'en fout du cours

 
Perso pour mon pinel j'ai gardé 6 mois de remboursement de prêt de côté. Je pense que ça suffira largement.  
 
 
 

Tu rêves de ne pas avoir de gosses aussi?

 
Sans vouloir parler pour Lookoom j’ai le sentiment que ça explique pas mal d’incompréhension dans certaines discussions. Les allocations proposées semblent faites du point de vue de quelqu’un qui a déjà un patrimoine diversifié et équilibré. C’est plus facile (relax) et pas si dangereux de loucher sur du world à ce moment là.  
Mais quand on débute son allocation c’est plus compliqué d’accepter de surpayer les actifs et de courir un risque plus fort de se prendre une baisse violente.
Perso je n’aurai jamais acheté de la siic ou de la Scpi (ou les marchés us, ou de l’immobilier ...) au prix fort, trop risqué à mon goût. Bien entendu cela ne prémunit pas d’un accident industriel ou d’une poursuite forte et prolongée de la baisse, mais c’est encore pire si on surpaye.
 
Quelque part l’approche dca etf world laisse parfois le sentiment qu’il faut acheter sans se poser de question et quel que soit le prix. C’est peut être une mauvaise interprétation mais c’est mon ressenti et ce n’est pas une chose que je me sens à l’aise de faire, surtout dans une optique b&h.
Après mon approche serait sans doute très différente si j’avais beaucoup plus de moyens. Je chercherai sans doute plus à réduire le risque de perte mais peut être plus avec des approches type RAFI.

   
 
au prix fort ? on ne pas savoir et c'est du long terme

Pour les entreprises on peut savoir si on achète à des multiples importants et à un moment ou les bénéfices sont plus ou moins hauts p/r a leur historique.
Dans tous les cas c’est une approche qui me semble raisonnable.

https://www.lesechos.fr/finance-mar [...] ka-1124701
 
 

 
Ce raisonnement pourri .
 
Avec cette approche, tu achèterais un bien 100 k€ qui finirait par valoir 10 k€ à la revente (baisse de 90 %), et tu serais forcément gagnant .
 
En France, la fiscalité sur les revenus immobiliers est tellement élevée qu'il faut un bon prix de revente pour obtenir une bonne rentabilité.

J'ai commence a investir avec de petites sommes fin des 90s et je me suis pris le krach de 2001. J'ai recommence a investir en 2005/2006 avec une nouvelle psychologie et je me suis pris le krach de 2008/2009 lors duquel j'ai quasiment tenu bon meme si j'ai quand meme erode quelques positions lors de la remontee et trop peu reinvesti durant le creux (pause de mon epargne ), en revanche j'ai parfaitement tenu le krach de 2011 en Europe, les bourrasques de 2013 et toutes les respirations de marche ensuite, beaucoup plus faciles.

La majorite de ma capacite d'epargne a eu lieu depuis 2013 or deja en 2013 les gens annoncaient un krach imminent. En 2014 aussi, en 2015 aussi... etc... Trop de gens ont investi ces dernieres annees avec la crainte d'acheter trop cher.
La seule recette que je peux te donner est d'avoir un % d'action tel que meme une chute de 60% des indices ne te ferait ni chaud ni froid. Cette epargne vise a te liberer de contraintes futures, pas de creer une prison psychologique ou tu es atrocement effraye de la moindre correction de marche. Et tres sincerement, pendant longtemps mon % d'action max a ete 25-30%. Malgre ma connaissance des marches. Malgre mon experience personnelle. Car je savais pertinemment que je vivrais mal une baisse de mon epargne trop importante, voila tout.

Ce n'est que relativement recemment (4 ans) que je suis monte a 33-38% d'actions. Ma poche HY etait de 6-8% et je l'ai passee a 10-11% egalement. Ca m'a pris 15 ans d'experience de ma psychologie d'investisseur et d'epargnant pour y arriver et je demeure humble, sachant tres bien que je pourrais ceder si un jour un alignement de planete perso + pro + sante + marche terrible devait arriver (deces/divorce + perte de boulot + probleme de sante + marche qui fait -40%, scenario d'une connaissance en 2008), ce n'est pas en beton arme non plus.

Bilan, une grande partie des intervenants de ce topic serait selon moi bien mieux avec 15-20-25% d'actions que les niveaux qu'ils ont aujourd'hui, tout simplement car ils ne connaissent pas encore bien leurs reactions en cas de vrai krach boursier. Une partie aura les nerfs assez solides, une autre non, et ca fait des degats parfois. Selon moi, ta lecture visant a limiter les risques de perte s'ajuste en variant ton % d'actions, pas en cherchant la pierre philosophale d'investissement, la martingale qui n'existe pas qui serait d'investir continuellement sur les actifs les moins chers, de vendre les actifs chers au bon moment et de surfer ainsi au dessus du marche.

Des equipes de pros de 50 personnes s'echinent avec des resultats parfois sympathiques, souvent decevant et je regrette mais il y a tres peu de chance que tu y parviennes a moins d'y dedier une part trop importante de ta vie selon moi. Mais si j'admets que l'exercice intellectuel est passionnant et formateur, j'anticipe qu'il ne fait que retarder la realisation que ton budget de risque est encore inadapte a ta psychologie

C'est anticipe depuis longtemps et c'est plutot selon moi une illustration d'un travail de bonne qualite de la BCE dans son role de surveillance et de 'deconstruction' d'une banque sans panique generale dans ce pays. Mais oui, ca rappelle a tout le monde qu'une faillite de banque, ca arrive, ce n'est pas de la science fiction et que laisser de tres grandes sommes sur un compte courant comporte un risque.