Sans vouloir parler pour Lookoom j’ai le sentiment que ça explique pas mal d’incompréhension dans certaines discussions. Les allocations proposées semblent faites du point de vue de quelqu’un qui a déjà un patrimoine diversifié et équilibré. C’est plus facile (relax) et pas si dangereux de loucher sur du world à ce moment là.
Mais quand on débute son allocation c’est plus compliqué d’accepter de surpayer les actifs et de courir un risque plus fort de se prendre une baisse violente.
Perso je n’aurai jamais acheté de la siic ou de la Scpi (ou les marchés us, ou de l’immobilier ...) au prix fort, trop risqué à mon goût. Bien entendu cela ne prémunit pas d’un accident industriel ou d’une poursuite forte et prolongée de la baisse, mais c’est encore pire si on surpaye.

Quelque part l’approche dca etf world laisse parfois le sentiment qu’il faut acheter sans se poser de question et quel que soit le prix. C’est peut être une mauvaise interprétation mais c’est mon ressenti et ce n’est pas une chose que je me sens à l’aise de faire, surtout dans une optique b&h.
Après mon approche serait sans doute très différente si j’avais beaucoup plus de moyens. Je chercherai sans doute plus à réduire le risque de perte mais peut être plus avec des approches type RAFI.

https://www.lesechos.fr/finance-mar [...] ka-1124701

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Perso je n’aurai jamais acheté de la siic ou de la Scpi (ou les marchés us, ou de l’immobilier ...) au prix fort, trop risqué à mon goût. Bien entendu cela ne prémunit pas d’un accident industriel ou d’une poursuite forte et prolongée de la baisse, mais c’est encore pire si on surpaye.

 
Merci pour le pdv. Je pense perso faire un mix entre ALT2/Foncières/SCPI au sein du contrat chez Spirica. Les 5 foncières dispo dans le contrat semblent toutes attractives (klepierre, urw, icade, covivio et mercialys), mais on ne peux en dire autant des SCPIs présentes.  
J’imaginais une distribution PFO2/Primovie/Primopierre/Atream hotels, pour une diversification significative.  
 
Qu’est-ce que vous en pensez?

 
Merci pour ce retour complet.
 
En fait, j'ai 40k qui traîne sur des comptes courants + 60k en liquidités. . Je compte descendre l'ensemble autour de 20k donc en gros 80k à investir.
J'ai quelques contrats ouverts : AV Boursorama (plus de 8 ans), Linxea Evolution (plus de 8 ans) et Spirit (1.5 ans). Je comptais mettre genre 10k sur Spirit.
 

• J'ai que du fond euros pour l'instant sur tous ses contrats (à part le minimum requis de Spirit). J'aurais voulu diversifier un peu. A minima, je peux alimenter pas mal l'AV Boursorama plutôt que les livrets classiques.
• Ca vaut quoi les gestions pilotées sur Spirit ? Je me disais que je pouvais mettre genre 3k en défensif (Yomoni et/ou Morningstar) + du fonds euros pour 5k + des SCPIs.
• Evolution, ça vaut le coup de remettre des billes là-dessus ?
• Pas un peu haut pour rentrer avec une telle somme ? Je comptais lisser par tranche de 10k déjà d'ici la fin d'année.

Merci.

Ce raisonnement pourri .

Avec cette approche, tu achèterais un bien 100 k€ qui finirait par valoir 10 k€ à la revente (baisse de 90 %), et tu serais forcément gagnant .

En France, la fiscalité sur les revenus immobiliers est tellement élevée qu'il faut un bon prix de revente pour obtenir une bonne rentabilité.

Ensuite, et je m'avance (aussi corrigez moi si ce n'est pas le cas), il me semble qu'il n'y a pas forcément de garantie de liquidité à la revente en AV.

 
Clair.
regle 1 de l'investissement locatif : l'autofinancement n'existe pas.
Tout ceux qui le prétendent sont des mythos.
 
à recopier 100 fois

Clair.
regle 1 de l'investissement locatif : l'autofinancement n'existe pas.
Tout ceux qui le prétende sont des mythos.

à recopier 100 fois

 
J'ai commence a investir avec de petites sommes fin des 90s et je me suis pris le krach de 2001. J'ai recommence a investir en 2005/2006 avec une nouvelle psychologie et je me suis pris le krach de 2008/2009 lors duquel j'ai quasiment tenu bon meme si j'ai quand meme erode quelques positions lors de la remontee et trop peu reinvesti durant le creux (pause de mon epargne ), en revanche j'ai parfaitement tenu le krach de 2011 en Europe, les bourrasques de 2013 et toutes les respirations de marche ensuite, beaucoup plus faciles.
 
La majorite de ma capacite d'epargne a eu lieu depuis 2013 or deja en 2013 les gens annoncaient un krach imminent. En 2014 aussi, en 2015 aussi... etc... Trop de gens ont investi ces dernieres annees avec la crainte d'acheter trop cher.
La seule recette que je peux te donner est d'avoir un % d'action tel que meme une chute de 60% des indices ne te ferait ni chaud ni froid. Cette epargne vise a te liberer de contraintes futures, pas de creer une prison psychologique ou tu es atrocement effraye de la moindre correction de marche. Et tres sincerement, pendant longtemps mon % d'action max a ete 25-30%. Malgre ma connaissance des marches. Malgre mon experience personnelle. Car je savais pertinemment que je vivrais mal une baisse de mon epargne trop importante, voila tout.  
 
Ce n'est que relativement recemment (4 ans) que je suis monte a 33-38% d'actions. Ma poche HY etait de 6-8% et je l'ai passee a 10-11% egalement. Ca m'a pris 15 ans d'experience de ma psychologie d'investisseur et d'epargnant pour y arriver et je demeure humble, sachant tres bien que je pourrais ceder si un jour un alignement de planete perso + pro + sante + marche terrible devait arriver (deces/divorce + perte de boulot + probleme de sante + marche qui fait -40%, scenario d'une connaissance en 2008), ce n'est pas en beton arme non plus.
 
Bilan, une grande partie des intervenants de ce topic serait selon moi bien mieux avec 15-20-25% d'actions que les niveaux qu'ils ont aujourd'hui, tout simplement car ils ne connaissent pas encore bien leurs reactions en cas de vrai krach boursier. Une partie aura les nerfs assez solides, une autre non, et ca fait des degats parfois. Selon moi, ta lecture visant a limiter les risques de perte s'ajuste en variant ton % d'actions, pas en cherchant la pierre philosophale d'investissement, la martingale qui n'existe pas qui serait d'investir continuellement sur les actifs les moins chers, de vendre les actifs chers au bon moment et de surfer ainsi au dessus du marche.  
 
Des equipes de pros de 50 personnes s'echinent avec des resultats parfois sympathiques, souvent decevant et je regrette mais il y a tres peu de chance que tu y parviennes a moins d'y dedier une part trop importante de ta vie selon moi. Mais si j'admets que l'exercice intellectuel est passionnant et formateur, j'anticipe qu'il ne fait que retarder la realisation que ton budget de risque est encore inadapte a ta psychologie
 

 
C'est anticipe depuis longtemps et c'est plutot selon moi une illustration d'un travail de bonne qualite de la BCE dans son role de surveillance et de 'deconstruction' d'une banque sans panique generale dans ce pays. Mais oui, ca rappelle a tout le monde qu'une faillite de banque, ca arrive, ce n'est pas de la science fiction et que laisser de tres grandes sommes sur un compte courant comporte un risque.

Mes CORUM Origin sont autofinancés...    
 
... avec 29% d'apport.  

 
Clair.
regle 1 de l'investissement locatif : l'autofinancement n'existe pas.
Tout ceux qui le prétendent sont des mythos.
 
à recopier 100 fois

Clair.
regle 1 de l'investissement locatif : l'autofinancement n'existe pas.
Tout ceux qui le prétendent sont des mythos.

à recopier 100 fois

 
Dans le bouquin de Julien sur l'investissement immo intelligent, l'auteur explique que si un bien s'autofinance, on s'en fout de perdre de la valeur.  
 
Exemple : tu achetes un bien 100k financé à 110% et tu le revends à la fin 80k avec un CF à zéro.
Tu achètes le bien en sortant 0, tu revends en prenant 80.
Que ça ait pris-20% sur le laps de temps n'a aucune importance, car tu te retrouvés avec 80 en ayant mis 0 à l'entree.
 
Est ce que cela peut fonctionner aussi sur une action qui s'autofinance en 10 ans ? (en faisant rouler la dette)  
 
RAPPEL : Un bien qui s'autofinance se fait en grande partie sur le rendement entrepreuneurial, au prix d'un taux de sérénité très faible.

Mes CORUM Origin sont autofinancés...    
 
... avec 29% d'apport.  

 
Ce qui est déjà vraiment pas mal.
 
Par contre j’ai retrouvé d’où venait mon doute pour Corum. Frederic Puzin gérait Fiducial Gérance UFFI REAM avant de créer Corum. UFFI gérait Atlantique Pierre avant 2015.
Apparemment la gestion était plutôt désastreuse et des mesures drastiques ont du être prises par le successeur pour redresser la barre. Une action en justice a été engagée par certains actionnaires qui ont eu gain de cause sur un point : l’achat d’un immeuble visiblement inlouable.
 
Conclusion : je ne sais pas dégager la chaîne des responsabilités dans ce dossier, mais la stratégie de croissance appliquée s’apparentaient à de la cavalerie et ça s’est mal fini (dividende coupe en deux, baisse de valeur des actifs, restructuration).
 
Donc par prudence, et même si son discours me semble rationnel et cohérent, je ne veux rien avoir en portefeuille qui soit géré par ce monsieur
 
http://atp1.over-blog.com/2015/06/ [...] ariee.html
 
https://www.primaliance.com/actuali [...] e-des-scpi

Alors là je ne te suit pas du tout.
Si le bien est revendu 80 ou 130 c'est pas du tout pareil.
Qu'est ce que je rate ?

 
 
En fait si cela existe.Il faut cependant bien monter son projet, prendre le temps d'identifier le bon bien avoir le réseau pro qui est adéquat.  Mais on ne va pas refaire le débat X fois. Ceux qui n'y croient pas ne changeront pas d'avis.  
A mon humble niveau l'augmentation de mon patrimoine se fait en majorité par ce type d'investissements.

Tu ne rates rien, le raisonnement est mauvais.

Intéressant, pourrais-tu nous donner quelques exemples ?

 
C'est pas parce que tu n'y arrives pas que c'est impossible.  
L'autofinancement c'est surtout une combinaison de trois choses :
La durée du prêt,  
Le prix d'achat bon marché  
Les travaux de rénovation et d'amélioration qui permettent de louer plus cher.  
 
Dire que l'autofinancement immobilier n'existe pas est aussi faux que de dire qu'il est facile à trouver.  
 
Ca demande de la sueur, du travail et du temps.  
 
La ou je te rejoins c'est qu'on dit souvent que bien autofinancés = revenus passifs, la je suis d'accord c'est faux. Car ça demande énormément de temps et de travail, donc ce n'est pas des revenus passifs.  
 

"rénovation" est le mot important.
L'autofinancement est possible parce que tu as apporté de la valeur ajoutée au logement.
Ce n'est pas un bien immo-magik qui se finance tout seul, ce que la plupart comprennent quand ils lisent "autofinancement" je pense.

 
Tu as mis un apport sur tes scpi ? Pourquoi ?

 
J'ai commence a investir avec de petites sommes fin des 90s et je me suis pris le krach de 2001. J'ai recommence a investir en 2005/2006 avec une nouvelle psychologie et je me suis pris le krach de 2008/2009 lors duquel j'ai quasiment tenu bon meme si j'ai quand meme erode quelques positions lors de la remontee et trop peu reinvesti durant le creux (pause de mon epargne ), en revanche j'ai parfaitement tenu le krach de 2011 en Europe, les bourrasques de 2013 et toutes les respirations de marche ensuite, beaucoup plus faciles.
 
La majorite de ma capacite d'epargne a eu lieu depuis 2013 or deja en 2013 les gens annoncaient un krach imminent. En 2014 aussi, en 2015 aussi... etc... Trop de gens ont investi ces dernieres annees avec la crainte d'acheter trop cher.
La seule recette que je peux te donner est d'avoir un % d'action tel que meme une chute de 60% des indices ne te ferait ni chaud ni froid. Cette epargne vise a te liberer de contraintes futures, pas de creer une prison psychologique ou tu es atrocement effraye de la moindre correction de marche. Et tres sincerement, pendant longtemps mon % d'action max a ete 25-30%. Malgre ma connaissance des marches. Malgre mon experience personnelle. Car je savais pertinemment que je vivrais mal une baisse de mon epargne trop importante, voila tout.  
 
Ce n'est que relativement recemment (4 ans) que je suis monte a 33-38% d'actions. Ma poche HY etait de 6-8% et je l'ai passee a 10-11% egalement. Ca m'a pris 15 ans d'experience de ma psychologie d'investisseur et d'epargnant pour y arriver et je demeure humble, sachant tres bien que je pourrais ceder si un jour un alignement de planete perso + pro + sante + marche terrible devait arriver (deces/divorce + perte de boulot + probleme de sante + marche qui fait -40%, scenario d'une connaissance en 2008), ce n'est pas en beton arme non plus.
 
Bilan, une grande partie des intervenants de ce topic serait selon moi bien mieux avec 15-20-25% d'actions que les niveaux qu'ils ont aujourd'hui, tout simplement car ils ne connaissent pas encore bien leurs reactions en cas de vrai krach boursier. Une partie aura les nerfs assez solides, une autre non, et ca fait des degats parfois. Selon moi, ta lecture visant a limiter les risques de perte s'ajuste en variant ton % d'actions, pas en cherchant la pierre philosophale d'investissement, la martingale qui n'existe pas qui serait d'investir continuellement sur les actifs les moins chers, de vendre les actifs chers au bon moment et de surfer ainsi au dessus du marche.  
 
Des equipes de pros de 50 personnes s'echinent avec des resultats parfois sympathiques, souvent decevant et je regrette mais il y a tres peu de chance que tu y parviennes a moins d'y dedier une part trop importante de ta vie selon moi. Mais si j'admets que l'exercice intellectuel est passionnant et formateur, j'anticipe qu'il ne fait que retarder la realisation que ton budget de risque est encore inadapte a ta psychologie
 

"rénovation" est le mot important.
L'autofinancement est possible parce que tu as apporté de la valeur ajoutée au logement.
Ce n'est pas un bien immo-magik qui se finance tout seul, ce que la plupart comprennent quand ils lisent "autofinancement" je pense.

En fait si cela existe.Il faut cependant bien monter son projet, prendre le temps d'identifier le bon bien avoir le réseau pro qui est adéquat. Mais on ne va pas refaire le débat X fois. Ceux qui n'y croient pas ne changeront pas d'avis.
A mon humble niveau l'augmentation de mon patrimoine se fait en majorité par ce type d'investissements.

"rénovation" est le mot important.
L'autofinancement est possible parce que tu as apporté de la valeur ajoutée au logement.
Ce n'est pas un bien immo-magik qui se finance tout seul, ce que la plupart comprennent quand ils lisent "autofinancement" je pense.

+1.
C'est dur d'autofinancer (quand on compte bien tout), mais avec le bon bien et le bon montage fiscal c'est possible.
Mais ça coûte en temps de travail (recherche du bien, calculs, gestion, voire travaux...) dans tous les cas, clairement ce n'est pas l'immo magique passif qu'on nous vend.

On importe le débat de l'autre topic
Pour l'instant j'ai pas vu les chiffres d'un seul projet réellement auto financé passer...:o

 
J'ai commence a investir avec de petites sommes fin des 90s et je me suis pris le krach de 2001. J'ai recommence a investir en 2005/2006 avec une nouvelle psychologie et je me suis pris le krach de 2008/2009 lors duquel j'ai quasiment tenu bon meme si j'ai quand meme erode quelques positions lors de la remontee et trop peu reinvesti durant le creux (pause de mon epargne ), en revanche j'ai parfaitement tenu le krach de 2011 en Europe, les bourrasques de 2013 et toutes les respirations de marche ensuite, beaucoup plus faciles.
 
La majorite de ma capacite d'epargne a eu lieu depuis 2013 or deja en 2013 les gens annoncaient un krach imminent. En 2014 aussi, en 2015 aussi... etc... Trop de gens ont investi ces dernieres annees avec la crainte d'acheter trop cher.
La seule recette que je peux te donner est d'avoir un % d'action tel que meme une chute de 60% des indices ne te ferait ni chaud ni froid. Cette epargne vise a te liberer de contraintes futures, pas de creer une prison psychologique ou tu es atrocement effraye de la moindre correction de marche. Et tres sincerement, pendant longtemps mon % d'action max a ete 25-30%. Malgre ma connaissance des marches. Malgre mon experience personnelle. Car je savais pertinemment que je vivrais mal une baisse de mon epargne trop importante, voila tout.  
 
Ce n'est que relativement recemment (4 ans) que je suis monte a 33-38% d'actions. Ma poche HY etait de 6-8% et je l'ai passee a 10-11% egalement. Ca m'a pris 15 ans d'experience de ma psychologie d'investisseur et d'epargnant pour y arriver et je demeure humble, sachant tres bien que je pourrais ceder si un jour un alignement de planete perso + pro + sante + marche terrible devait arriver (deces/divorce + perte de boulot + probleme de sante + marche qui fait -40%, scenario d'une connaissance en 2008), ce n'est pas en beton arme non plus.
 
Bilan, une grande partie des intervenants de ce topic serait selon moi bien mieux avec 15-20-25% d'actions que les niveaux qu'ils ont aujourd'hui, tout simplement car ils ne connaissent pas encore bien leurs reactions en cas de vrai krach boursier. Une partie aura les nerfs assez solides, une autre non, et ca fait des degats parfois.

 
 
+1.
C'est dur d'autofinancer (quand on compte bien tout), mais avec le bon bien et le bon montage fiscal c'est possible.  
Mais ça coûte en temps de travail (recherche du bien, calculs, gestion, voire travaux...) dans tous les cas, clairement ce n'est pas l'immo magique passif qu'on nous vend.

Question noob, y'a peut être quelque chose qui m'échappe mais même si le bien n'est pas entièrement autofinancé et qu'on doit sortir un peu d'argent chaque mois, ça reste assez immo magik d'avoir au final un bien dont une bonne partie a pu être payée par les loyers non ?

Ce que l'auteur veut probablement dire c'est que tu récupères une somme alors que tu n'as rien mis initialement

 
La realite est qu'il n'y a PERSONNE sur ce topic a ma connaissance qui a reellement besoin de degager des dividendes, des coupons, des versements d'interet pour vivre de cette rente. Ca c'est plutot le scenario du retraite americain qui doit se creer un complement de revenu.
Le biais dividendes/interets/coupon est tres classique, il est juste que le signe que l'epargnant n'arrive pas encore a accepter le risque action et essaye de se raccrocher aux branches de quelque chose de rassurant : le fait de toucher de l'argent regulierement, meme si c'est completement contre-productif d'un point de vue patrimonial long terme. Un panier d'actions a dividende a tendance a sous-performer le marche significativement a long terme avec certes une volatilite un peu plus faible seulement. Sauf que pour l'epargnant debutant, ca fait beaucoup plus peur de prendre des actions de croissance dont le risque percu de faillite est bien plus grand que des actions soit disant de 'bon pere de famille' (terme ultra toxique...) alors qu'elles peuvent tout autant faire faillite.
 

Voilà : quand l'acquisition est "gratuite"*, tu ne te plains pas de la valeur de revente aussi longtemps qu'elle est positive
 
*modulo la baisse potentielle du droit à prêt que le banquier t'autorisera pour un autre projet (comme l'acquisition de ta RP)

Question noob, y'a peut être quelque chose qui m'échappe mais même si le bien n'est pas entièrement autofinancé et qu'on doit sortir un peu d'argent chaque mois, ça reste assez immo magik d'avoir au final un bien dont une bonne partie a pu être payée par les loyers non ?

Voilà.
Mais évidemment si c'est dans une zone dynamique avec immo haussier c'est encore mieux.

 
Oui car tu capitalises beaucoup plus que ce tu mets tous les mois. Mettre 100 ou 200 euros par mois cela peut s'envisager.
 

 
Se baser sur le CAPE ratio, pour faire varier de 20% à 50% le pourcentage en actions sur le patrimoine total, te paraît-il pouvoir être une stratégie pas complétement délirante?